فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

فسخ قرارداد,گروه وکلای سنا

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجرباید قابل پذیرش در دادگاه باشند. قانون مدنی در ماده ۴۷۹، عیوبی که سبب فسخ قرارداد اجاره می شود را به این صورت بیان کرده است که این عیوب، باید به صورتی سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شوند. عیوبی که باعث نقصان منفعت شوند در واقع مشکلاتی هستند که موجب می شود بخشی از ملک غیر قابل استفاده باشد. به طور مثال، اگر شخصی پس از اجاره ملک، متوجه شد که یکی از سقف اتاق های آن در هنگام بارندگی نم داده و آب باران از آن می ریزد، حتی با وجود قابل استفاده بودن سایر اتاق ها می تواند با موجر توافق کند که اتاق به هزینه موجر تعمیر شده یا قرارداد اجاره را فسخ کند.

فسخ قرارداد

 آن دسته از نواقص هستند که کاربری ملک را با مشکل مواجه می کنند

 به طور مثال، اگر شخص پس از اجاره ملک متوجه شود سیستم گرمایش آب ملک، به درستی عمل نمی کند، به دلیل مشکل شدن استفاده از شوفاژ و حمام و … می تواند اقدام به فسخ اجاره نماید.

اگر در قرارداد اجاره برای طرفین پیش بینی شده باشد ابتدا باید مراتب را طی اظهارنامه ای به اطلاع مالک برسانید.در حال حاضر میتوانید از طریق شورای حل اختلاف نسبت به تامین دلیل در خصوص تخلیه ملک اقدام نموده و کلید ملک را نزد شورا بسپارید .سپس طی دادخواستی مبلغ ودیعه را از مالک مطالبه نمایید

چنانچه شما حق فسخ قرارداد اجاره را دارید یک اظهارنامه رسمی برای مالک بفرستید و در اظهارنامه مذکور مستندا به همان بندی که به شما اختیار فسخ قرارداد اجاره را داده است فسخ قرارداد را اعلام نمایید همچنین اعلام نمایید ظرف یک ماه پس از ابلاغ اظهارنامه مالک، ودیعه شما را مسترد کند و در صورتی که مالک از این امر امتناع نماید شما خسارت تاخیر تادیه مبلغ ودیعه را از ایشان دریافت خواهید نمود. پس از ارسال اظهارنامه چنانچه مالک اقدامی جهت استرداد ننمود در سر رسید یک ماه از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ملک را تخلییه کنید و در شورای حل اختلاف محل ملک دادخواست تامین دلیل بدهید تا احد از کارمندان شورای حل اختلاف به محل ملک مراجعه نموده و تخلییه بودن ملک را تایید نماید. سپس باید دعوی استرداد ودیعه به  انضمام خسارت تاخیر تادیه علیه مالک بدهید.

فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از موعد

در صورتی که مستاجر طبق قرارداد حق فسخ زودتر از موعد نداشته باشد قرارداد تا انقضاء مدت اعتبار دارد و موجر موظف به تادیه مبلغ رهن قبل از موعد قرارداد نمی باشد مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد که در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک زودتر از موعد را داشته باشد باید این امر را یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد که در اینصورت موجر باید طبق قرارداد هر چه سریعتر نسبت به تادیه مبلغ ودیعه اقدام نماید.

برای فسخ قرارداد توسط مستاجر نیز در صورت معیوب بودن ملک در حال اجاره و یا در حالتی که دو طرف در زمینه فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد در این زمینه توافق کرده باشند، فسخ امکان پذیر است؛

برای مثال حالتی را در نظر بگیرید که در قرارداد ذکر شده موجر تا تاریخی مقرر موظف به تعمیر خانه میباشد، اگر تا تاریخ مورد نظر این کار صورت نگیرد مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک پیش از موعد را دارد. در حالت های دیگر مستاجر باید یک ماه قبل از تخلیه به موجر اطلاع دهد بعد از اعلام آمادگی از طریق موجر این کار توسط مستاجر قابل انجام می باشد.

موارد دیگری همچون تاخیر مستاجر در تخلیه و یا فسخ قرار پیش از موعد و یا تاخیر موجر در تخلیه که در قرارداد به عنوان مواردی برای تعیین خسارت در نظر گرفته می شوند را جدی بگیرید. بر اساس تعیین هر یک از موارد ذکر شده در قرارداد به عنوان مساله ای برای پرداخت خسارت، مبلغ خسارت به هزینه اصلی اضافه خواهند شد.

وکیل پایه یک دادگستریآیا امکان ساقط کردن تمام خیارات در قرارداد وجود دارد؟

یکی از مشکلاتی که خریداران و فروشندگان مسکن با آن مواجه هستند، توجه‌نکردن به بند‌های ‌‌مندرج در مبایعه‌نامه‌های چاپی بنگاه‌های معاملاتی است، به‌نحوی‌که همه‌ی برگه‌هایی را که مشاوران در برابر آن‌ها قرار می‌دهند امضاء می‌کنند، حال آن‌که این مبایعه‌نامه‌ها بند‌هایی دارند که می‌توانند درصورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد سلب کنند.

یکی از بند‌های موجود در مبایعه‌ نامه‌ ها که غالبا به آن توجه نمی‌شود، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش است. در ادامه به بررسی معنی

هر یک از واژگان این عبارت به صورت جداگانه خواهیم پراخت:

نظریات مشورتی سرقفلی,فسخ قرارداد

انواع خیارات فسخ قرارداد اجاره

اسقاط کافه خیارات:

اسقاط در معنی ساقط کردن و از بین بردن است. وقتی فردی حقی را از خود اسقاط می‌کند یعنی می‌پذیرد که آن حق خویش را اعمال نکند، کسی که ذیل این واژه را امضاء می‌کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.

به معنای همه‌ی چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرند. یک اصطلاح حقوقی است. این اصطلاح برگرفته از فقه شیعه است که به معنای داشتن اختیار در بر هم زدن معامله است.

خیارغبن فاحش:یا اختیار فسخ معامله با ضرر بیشتر:

یکی از انواع خیارات، خیار غبن است به این معنا که اگر هر یک از طرفین معامله از انعقاد معامله‌ای متضرر شدند، (به این صورت که فروشنده کالایش را بسیار ارزان‌تر از بهای بازار بفروشد یا خریداری کالایی را بسیار گران‌تر از قیمت متعارف بخرد) ، براساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارند. به معنای قابل توجه است. این واژه در عبارت بالا به معنای ضرری است که عرفا قابل چشم‌پوشی نباشد. در قانون مدنی ایران خیارات انواع متفاوتی دارند. در ادامه این خیارات را به همرا تعریفشان می‌آوریم:

خیارمجلس:

در این نوع از خیار، هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشدند اختیار بر هم زدن معامله را دارند.

خیارحیوان:

این خیار مختصّ معامله حیوان زنده است که تا سه روز پس از انجام معامله،امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

خیارشرط:

اختیار فسخ معامله تا یک مدت زمان معین به استناد شرطی است که دو طرف یا یکی از آنها در معامله قرار دادند.

خیارتاخیرثمن:

اختیار بر هم زدن عقد به جهت تاخیری است که خریدار در پرداخت ثمن داشته از تاریخ سه روز از انعقاد عقد.

خیار رویت وتخلف وصف:

خیاری است که اختیار برهم زدن قرارداد را فراهم می‌آورد از آن جهت که کسی بدون آن که مورد معامله را ببیند بر اساس یک سری اوصافی آن را می خرد اما پس از خریدن متوجه می‌شود کالای مورد بحث فاقد اوصاف مذکور در حین قرارداد بوده است.

خیارعیب:

خیاری است که به جهت عیبی که درکالای مورد معامله وجود دارد امکان اعمال می‌یابد.

خیارتدلیس:

اختیار فسخ معامله است برای طرفی که در قرارداد فریب خورده است.

خیارتبعض صفقه:

در برخی از قرارداد‌ها، ممکن است حالتی ایجاد شود که بخشی از قرارداد به دلیلی باطل شود(مثلا از آن جهت که بخشی از مورد معامله(میبع) از آنِ فروشنده نباشد). در این وضعیت خریدار می‌تواند یا کل معامله را فسخ کند یا معامله را به همان نسبتی که صحیح است (با قیمتی معادل مقدار صحیح) بپذیرد. به این خیار، خیار تبعض صفقه[به معنای خیال جزء جزء شدن معامله] می‌گویند.

وکیل پایه یک دادگستریخیارتخلف شرط:

اگر هر یک از طرفین عقد شرطی را ضمن عقد تعیین کنند و بر آن شروط توافق شود، در صورت تخطی از آن شروط و عدم رعایت آن‌ها طرفی که شرط را تعیین نموده حق فسخ کل معامله را دارد. به این خیار تخلف شرط گفته می‌شود.

بنابراین عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به این معنی است که معامله‌کنندگان از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله ممنوع هستند و اجازه ندارند قرارداد را فسخ کنند.

از آن‌جایی که گنجاندن این شرط عملا ممکن است در حالاتی ضرری را بر یکی از طرفین معامله با هر دو طرف تحمیل کند؛ بهتر است این بند را از مبایعه نامه‌ها حذف نمود.

درصورتی که طرفین معامله با هم توافق کنند امکان حذف این بندها از مبایعه نامه ها وجود دارد.

دراین راستا بایستی توجه نمود از آن جایی که مبایعه نامه‌ها در سه نسخه تهیه می‌شوند(نسخه‌های مربوط به خریدار، فروشنده، مشاور املاک). هرگونه تغییری که بخواهیم در بند‌ها ایجاد کنیم باید به صورت یکسان و در هرسه نسخه صورت گیرد.

فسخ قرارداد,گروه وکلای سنا

وکیل پایه یک دادگستریشرط فاسخ در قرارداد

چکیده:در صورت وجود شرط فاسخ در قرارداد و محقق شدن معلق علیه شرط،قرارداد مذکور خودبه خود منفسخ می شود و نیازی به اعلام به طرف مقابل ندارد.

پیرامون دعوی خواهان‌ها آقایان س.ر. و ح.ع. با وکالت آقای س.ح. و خانم س.ن. به‌طرفیت خوانده آقای م.ح. با وکالت آقای ه.م. به خواسته صدور حکم بر اعلام انفساخ و بی‌اعتباری مبایعه نامه عادی مورخ ۲۶/۱۲/۸۸ به جهت حدوث شرط قراردادی مندرج در بند ۸-۴ قرارداد تنظیمی فی‌مابین با احتساب خسارات دادرسی دادگاه با نگرش به محتویات پرونده و از توجه به اظهارات و مدافعات طرفین و ملاحظه مستندات ابرازی مشخصاً مبایعه‌ نامه عادی فوق‌الاشعار با وصف اندراج شرط یادشده نظر به تکلیف فروشنده حسب منطوق شرط قراردادی مزبور به اعلام تخلف خریدار در صورت عدم حضور به موقع وی در دفترخانه اسناد رسمی به نامبرده به‌صورت کتبی و ابلاغ_انفساخ قرارداد به وی و سپس اخذ تحقق فسخ و تأییدبی‌اعتباری قرارداد از دادگاه و از طرفی عدم ابلاغ اظهارنامه ادعایی مشارٌالیه به خوانده و مآلاً عدم تصور استحقاقی برای خواهان در جهت اجابت خواسته دعوی مورد قیام غیرثابت تشخیص و مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دعوی مورد قیام غیرثابت تشخیص و حکم به بطلان آن صادر می‌نماید رأی صادره حضوری و قابلیت تجدیدنظرخواهی را در محاکم تجدیدنظر استان داراست.

رأی دادگاه تجدید نظر :

تجدیدنظرخواهی آقایان س.ر. و ح.ع. نسبت به دادنامه‌های شماره ۳۷۱-۱۹/۶/۹۲ و ۴۸۵-۱۶/۸/۹۱ صادره از شعبه ۹۱ محاکم عمومی تهران که به‌موجب آن حکم به الزام به تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان و متقابلاً حکم به بطلان دعوی اعلام انفساخ مبایعه‌نامه صادرشده است وارد و موجه می‌باشد زیرا با توجه به پاسخ استعلام از دفترخانه اسناد رسمی به شماره ۱۲۹۰-۲۴/۹/۹۲ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد با آمادگی کامل جهت انجام تعهد به دفترخانه مراجعه کرده است و خریدار حاضر نبوده است و باقیمانده ثمن را حاضر نکرده است و لذا شرط مقرر در قرارداد محقق شده است و عقد از تاریخ تخلف منفسخ و منحل می‌باشد و لذا دادگاه ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی مستنداً به مواد ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و ۴۹۶ قانون مدنی با نقض دادنامه‌های مذکور با حکم به اعلام انفساخ عقد به جهت تحقق شرط حکم به بطلان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند. این رأی قطعی است.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید