در میان کشاورزان و باغداران همیشه این سؤال مطرح می شود که اگر من قصد اجاره دادن یا فروش زمین یا باغم را نداشته باشم فقط به دلیل ناتوانی موقت در رسیدگی یا کشت و زرع زمین و باغم با مشکل رو به رو شدم و از طرفی نمی خواهم که باغم بلاتکلیف باقی بماند و با مشارکت شخصی متخصص در این کار، در آن مدت زمین یا باغم را در اختیارش قرار بدهم تا امورات جاریه آن را انجام داده و در نهایت از حاصل محصول درصدی میان خود تقسیم کنیم، باید چه قراردادی منعقد کنم؟
البته عموماً کشاورزان و باغداران به قرارداد اجاره یا اجیر گرفتن اشخاص روی می آورند، ولی قانون مدنی دو عقد مستقل با شباهت های فراوان و تفاوت های حداقلی پیش بینی کرده به نام، مزارعه و مساقات که با توسل به این دو عقد می توانند از زمین مزروعی و باغ را از بلاتکلیفی خارج و در زمان رسیدن محصولات، به نسبت توافق سهم خود را بردارد.
در این نوشتار دو عقد مزارعه و مساقات را تشریح نموده و سپس به تفاوت هایی از آنها پرداخته خواهد شد.
عقد مزارعه در قانون مدنی
در عقد مزارعه مالک، زمین کشاورزی خود را در اختیار شخصی قرار می دهد تا در آن کشاورزی کند و در نهایت محصولی که در مدت معین شده، به بار می آید، میان دو طرف با درصد مشخص تقسیم می شود.
طرفین قرارداد مزارعه به موارد ذیل که لازمه یک قرارداد مزارعه می باشد بایست توجه داشته باشند و به صرف رعایت این موارد و الزامات خود می توانند قراردادی تنظیم نمایند.
این موارد مورد توجه به شرح زیر است:
- الف- طرفین قرارداد مزارعه را مالک زمین به عنوان مزارع که طرف اول قرارداد در نظر گرفته می شود و شخصی که قصد دارد بر روی زمین زراعت کند را عامل می گویند که در قرارداد مزارعه طرف دوم در نظر گرفته می شود. لازم به ذکر است که عامل از بابت دریافت دستمزد در زمین کشاورزی نمی کند، بلکه از درصد محصول عایدی برداشت می کند که این تفاوتی به استخدام اجیر یا کارگر می باشد.
مالک زمین زراعی حتماً نباید مالک عین و خود زمین باشد، می تواند مالک منافع آن زمین باشد یعنی مستأجر زمین زارعی می تواند در مدت قرارداد اجاره (در صورتی که در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر شرط نشده باشد) با انعقاد قرارداد مزارعه زمین را برای کشت و زرع در اختیار عامل قرار دهد.
تعیین مدت مزارعه و سود
- در عقد مزارعه باید مدت قرارداد مشخص شود، یعنی مشخص شود که عامل در چه مدتی می تواند در زمین کشاورزی کار کند تا محصول به نتیجه برسد و حتی اگر در خصوص مدت صحبتی نشده باشد، مطابق با عرف محل تا زمان رسیدن محصول قرارداد مزارعه معتبر است.
- درصد سود طرفین قرارداد باید از ابتدا مشخص باشد، بطور مثال از محصول برداشت شده، عامل ۳۰ درصد و مزارع ۷۰ درصد سهم دارد و یا اینکه هر دو نصف محصول را سهم خواهند داشت و اگر به صورت مبلغ مقطوعی تعیین شود برای مثال قید شود که عامل مستقل ۱۵ میلیون تومان است که در این صورت دیگر نمی توان به قرارداد تنظیم شده، مزارعه گفت بلکه تابع عقد اجاره است.
اصل لزوم مزارعه
قرارداد مزارعه لازم است یعنی هیچ یک از طرفین قرارداد حق فسخ در میانه مدت را ندارند مگر اینکه شرطی در قرارداد آورده شده باشد یا اینکه یکی از خیارات مثل خیار عیب، خیار غبن و … برای طرفی ایجاد شود. البته این دلیل نمی شود که دو طرف با رضایت یکدیگر نتوانند قرارداد را اقاله یا برهم زنند.
در مزارعه چه کسی وظیفه تهیه بذر و پرداخت مالیات را دارد؟
اصل بر این است که بذر و تمامی ادوات کشاورزی را عامل تهیه کند مگر اینکه توافقی خلاف آن در قرارداد صورت گیرد.
مالیات که به محصول برداشت شده یا زمین در مدت قرارداد مزارعه تعلق می گیرد، بر عهده مالک است مگر اینکه طرفین خلاف آن توافق کنند.
شرط در نظر گرفتن تمام محصول برای یک نفر در مزارعه
طرفین قرارداد مزارعه می توانند در ماده مرتبط با تقسیم منافع حاصل از محصول، تمام محصول را برای یک طرف در نظر بگیرند که در این صورت قرارداد مزارعه منعقد نشده بلکه این قرارداد بر مبنای آزادی اراده طرفین صحیح می باشد اما قرارداد مزارعه نیست.
امین بودن عامل در مزارعه
عامل در زیان وارده به زمین یا باغ مسئولیتی ندارد مگر اینکه تقصیر و تعمد عامل اثبات شود، چون عامل امین مزارع است و مزارع در صورت ورود زیان یا ضرر بایست تقصیر و تعمد عامل را اثبات کند. البته می تواند رد قرارداد مزارعه خلاف این موضوع را توافق کرد که آسیبی به قرارداد مزارعه وارد نمی کند.
تعیین نوع محصول در عقد مزارعه
تعیین نوع کشاورزی ابتدا بر مبنای توافق طرفین است یا اینکه به اختیار عامل واگذار شود و یا اینکه قرارداد نسبت به آن ساکت باشد، که در این صورت بر مبنای عرف محل باید کشاورزی صورت گیرد.
برای مثال اگر زمین در شمال کشور که شرایط برای کشت برنج مناسب است با قرارداد مزارعه به عامل واگذار شود، عامل نمی تواند اقدام به کشت طالبی کند و بایست حتماً زمین را زیر کاشت برنج ببرد.
بیشتر بخوانید: انواع عقد اجاره و موارد فسخ عقد اجاره
این نکته باید در نظر گرفته شود که در قرارداد مزارعه باید حتماً زمینی که برای کشت و کار مورد نظر است، قابلیت فرآوری محصول را داشته باشد البته اگر عامل با وجود اینکه زمین نیاز به فرآوری دارد، مزارعه را بپذیرد از این بابت نمی تواند از مالک اجرت بخواهد مگر اینکه توافق دیگری داشته باشند.
اجباری بودن تعیین مدت در مزارعه
تعیین مدت زمان در عقد مزارعه امری الزامی است و اگر تا پایان مدت زمان قرارداد مزارعه محصول نرسد با دو حالت رو به رو هستیم.
که به شرح زیر است:
- مزارع درخواست معدوم کردن کشت و کار انجام شده کند، و اجرت المثل این مدت که زمین در اختیار عامل بوده را بگیرد.
- زمین را تا زمان رسیدن محصول در اختیار عامل باقی بگذارد و پس از رسیدن محصول مطابق با قرارداد سهم خود را برداشته و نسبت به مازاد بر مدت قرارداد مزارعه، از عامل اجرت المثل بگیرد.
تاثیر فوت مالک و عامل در مزارعه
فوت مالک تأثیری در قرارداد مزارعه نمی گذارد و وراث به نیابت از مالک باید مفاد قرارداد را اجرا کنند، البته اگر مالک به مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد، با فوت ایشان قرارداد مزارعه از بین می رود و عامل می تواند از اموال مزارع اجرت المثل ایام کار خود را بگیرد.
همچنین اگر عامل فوت کند تأثیری در قرارداد مزارعه نخواهد داشت ولی اگر مباشرت (یعنی اینکه شرط شود کشت و زرع تنها توسط عامل انجام شود) عامل شرط شده باشد، با فوت عامل قرارداد مزارعه از بین می رود.
رها کردن کار زراعت توسط عامل چه ضمانت اجرایی دارد؟
اگر عامل به هر دلیل در میانه راه قرارداد، کشت و کار زمین را رها کند، مالک باید ابتدا الزام او را از دادگاه درخواست کند، اگر الزام محقق نشد، به هزینه عامل، توسط کسی دیگر کشت و کار را انجام دهد و اگر این مورد هم قابل تحقق نبود، مالک به ناچار قرارداد را فسخ می کند و اجرت المثل ایام تصرف را از عامل خواهد گرفت.
اختیارات عامل در مزارعه
- اگر عامل بدون اطلاع از اینکه زمین چاه ندارد یا اینکه بایست هزینه زیادی شود تا بتوان زمین را به زیر کشت برد، می تواند قرارداد مزارعه را فسخ کند.
- عامل می تواند بدون اینکه رضایت مالک را بگیرد برای انجام امور کشت و کار، اشخاصی را به خدمت بگیرد؛ البته می توان در قرارداد خلاف آن را پیش بینی کرد که برای مثال استخدام کارگران به تأیید مالک برسد
- عامل می تواند بدون اینکه رضایت مالک را بگیرد، با شخص دیگری در انجام امور مرتبط با کشت و کار زمین شریک شود که البته می توان در قرارداد خلاف آن را تصریح کرد.
نکاتی که باید در قرارداد مزارعه ذکر گردد
- انتقال امتیاز قرارداد مزارعه توسط عامل به دیگری نیازمند رضایت مالک است مگر اینکه در قرارداد این اذن اعطاء گردد.
- تعیین ضمانتی که عامل بایست برای انجام امور مندرج در قرارداد مزارعه انجام دهد که می تواند در قالب یک چک یا سفته ضمانت در قرارداد پیش بینی شود.
- پیش بینی خسارات روزانه در صورتی که عامل نسبت به فروش محصولات کوتاهی کند از بابت هر روز تأخیر بایست مبلغ مشخصی به مالک پرداخت کند.
- پیش بینی فورس ماژور یا قوه قهریه در قرارداد مزارعه که در صورت ورود هر یک از مصادیق آن مثل سیل، زلزله، رعد و برق، خشک شدن چاه آب و…. قرارداد مزارعه از بین برود و کسی در مقابل دیگری مسئولیتی نداشته باشد.
- در نهایت زمان انعقاد قرارداد، تعداد مواد و بند ها و اینکه در چند نسخه است، تنظیم و طرفین در صورت تأیید مندرجات آن، نسبت به امضاء اقدام کنند.
معنی عقد مساقات در قانون مدنی
در قرارداد مساقات، مالک باغ برای مدتی معین باغ خود را در اختیار عامل قرار می دهد تا نسبت به حفاظت و آبیاری درختان یا ثمر(میوه) اقدام کند که در نهایت سهم مشخصی از محصول برداشت شده یا اجرتی تعیین می شود.
تمامی مطالب بیان شده در قرارداد مزارعه نسبت به قرارداد مساقات جاری است و برای تدوین و تنظیم قرارداد مساقات از تمامی الزامات پیش بینی شده در قرارداد مزارعه رعایت گردد.
البته در نظر داشته باشید که در قرارداد مساقات حتماً باید درختان مثمر (یعنی دارای محصولات باشند که بتوان خرید و فروش کرد) باشند و اگر موضوع قرارداد مرتبط با درختان غیر مثمر باشد، دیگر به آن قرارداد مساقات گفته نمی شود بلکه آن قرارداد مغارسه است.
همچنین مساقات نیز عقد لازم می باشد و مدت آن نیز باید معین گردد.
تفاوت قرارداد مزارعه و مساقات
الف – در قرارداد مزارعه طرفین باید سهم مشخصی از محصول را میان خود تقسیم کنند و اگر تمام محصول متعلق به یکی شرط شود، دیگر آن قرارداد مزارعه نیست اما در قرارداد مساقات می توان شرط اجرت کرد و تمام محصول حاصل شده از باغداری عامل را، برای مالک در نظر گرفت.
ب – در مزارعه گفتیم که عامل می تواند بدون اجازه مالک شریک برای خود بگیرد ولی در قرارداد مساقات این چنین نیست در صورتی که عامل قصد شریک گرفتن داشته باشد، باید اجازه مالک را بگیرد.
با این توضیحات تمامی الزامات بیان شده میان قرارداد مزارعه و مساقات مشترک هستند و صرفاً دو مورد فوق را می توان از وجوه تمایز این دو قرارداد در نظر گرفت و امید است با در نظر گرفتن مطالب مندرج در این نوشتار طرفین قراردادهای مزارعه و مساقات، قراردادی به دور از هر گونه اجمال و ابهام، و با آگاهی کامل نسبت به الزامات پیش گفته، قراردادی صحیح و دارای ضمانت اجرا تنظیم نمایند.
نتیجه گیری مبحث مزارعه مساقات
مزارعه همانطور که از نامش پیداست از کشت و زرع می آید و به این معنی می باشد که شخصی صاحب زمینی یا منفعتی می باشد زمین خود را در اختیار دیگری قرار دهد تا بر آن کشت و زرع نماید و در پایان هر یک سهم خود را ببرند که این نوع حصه باید به شکل اشاعه یعنی یک دوم یک سوم و… تعیین گردد.
در صورتی که عاملی یا مالکی شرط کنند که در پایان فلان مبلغ مشخص را بردارند این قرارداد مزارعه نمی باشد.
مساقات نیز عقدی است که بین صاحب درخت که درخت او میوه دار هم می باشد با باغدار در مقابل سهم مشاعی از میوه که در هر دو مدت باید مشخص باشد.
سوالات مزارعه و مساقات
- مزارعه و مساقات چه تفاوتی دارند؟
موضوع و محور مزارعه که از زرع گرفته شده، زمین و کشت و زرع است اما مساقات که از سقی گرفته می شود نگهداری و آبیاری درختان است.
- در مساقات آیا سهم مشخص شده نسبت به درختان می تواند متفاوت باشد؟
اگر درختان متفاوت باشد بله مثلا میتوان شرط کرد که یک دوم درخت گیلاس و یک چهارم درخت گردو سهم برده شود.
- منظور از مغارسه چیست؟
موضوع اصلی مغارسه دادن زمین برای درختکاری می باشد.
