معامله با حق استرداد چیست؟ شرایط آن در حقوق ایران

معامله با حق استرداد چیست

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

حق استرداد حقی است که به موجب آن مدیون با حق استرداد می تواند با رد طلب بستانکار خود، مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود درآورد.

اگر یک مال غیر منقول، تحت هر عنوان قراردادی به عنوان وثیقه دین و یا حسن انجام تعهد در اختیار طلبکار قانونی قرار داده شود تا تحت شرایط قانونی در صورتی که مدیون از پرداخت آن خودداری کرد از آن محل طلب خود را وصول کند معامله با حق استرداد است.

تعریف اصلی معامله با حق استرداد

آنچه در اینجا باید از دکتر صفایی نقل کرد این است که در این معاملات به این دلیل که از اساس نقل ملک انجام نمی شود.

لذا این که از کلمه” استرداد” استفاده کنیم این توهم به وجود می آید که مال منتقل می شود به طلبکار یا دائن و سپس مسترد و استرداد می شود در حالی که اینطور نیست و باید اینگونه گفت که معاملات با حق استرداد در واقع معاملات وثیقه ای غیر منقول نام دارند.

تعریف اصلی معامله با حق استرداد

معاملات استقراضی و با حق استرداد

معاملات استقراضی چیزی عام تر از معاملات با حق استرداد است؛ زیرا ممکن است در قرض اولا وثیقه گرفته نشود و ثانیا اگر گرفته می شود آن وثیقه منقول باشد نه غیر منقول.

معاملات با حق استرداد را قانون ثبت در تقابل با سوء استفاده هایی که از بیع شرط می شد وضع کرد و اثر تملیکی را از آن سلب نمود و ماهیتی وثیقه مانند به آن بخشید.

می توان گفت که معاملات با حق استرداد از این جهت که مال مورد نظر قابل استرداد است با بیع شرط مشابه است اما از آن جهت که اثر تملیکی ندارد با بیع شرط متفاوت است.

تفاوت های رهن و معامله با حق استرداد

در معاملات با حق استرداد آنچه پیداست این است که معامله انجام شده معوض می باشد و ضمن آن شرط حق استرداد درج شده است اما رهن تنها تضمینی برای یک دین به حساب می آید.

اگرچه می توان به شباهت وثیقه ای بودن هر دو اشاره کرد.

اما تفاوت هایی از قبیل اینکه رهن عقدی تبعی است اما معامله با حق استرداد مستقل است و دین و تضمین در یک لحظه ایجاد می شود را مورد اشاره قرارداد.

همچنین می توان گفت که معاملات با حق استرداد ماهیتا وثیقه ای نیستند و قانون گذار این ویژگی را بر آنها بار کرده است اما رهن ماهیتا وثیقه ای می باشد.

نکته دیگر اینکه در رهن هم مالک عین و هم مالک منفعت، رهن می باشد اما در معامله با حق استرداد اگرچه انتقال دهنده مالک است اما منافع متعلق به انتقال گیرنده می باشد. (برای خواندن مطالب بیشتر به مقاله آثار معاملات با حق استرداد در حقوق ایران محمد رضا امیدی، مراجعه کنید).

تفاوت های رهن و معامله با حق استرداد

بیع شرط چیست؟

بیع شرط خرید و فروشی است که در آن شرط می شود هر گاه فروشنده در مدت معینی تمام یا قسمتی از ثمن را به خریدار پس بدهد حق فسخ معامله را نسبت به تمام یا قسمتی از مبیع داشته باشد.

البته هرگاه تصریح نشود که آیا برای فسخ لازم است که تمام یا بعض ثمن پرداخت شود خیار فسخ وقتی به وجود می آید که تمام ثمن پرداخت شود.

حال اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند و ثمن را پرداخت نکند بیع قطعی خواهد شد.

در ماده ۴۶۳ آمده است اگر که قصد واقعی طرفین، بیع نباشد احکام بیع در آن مجرا نخواهد بود.

یعنی اگر واقعا قصد بایع بیع نبوده و مثلا قرض بوده به این دلیل احکام بیع شرط در آن جاری نخواهد شد‌.

این مقررات طبق قانون ثبت جنبه تملیکی آن سلب شده و حتی اگر مال مورد معامله منقول باشد احکام معامله با حق استرداد در آن جاری می شود و طلبکار در آن دارای حق وثیقه شناخته خواهد شد.

بیع شرط چیست؟

مقایسه بیع شرط و معامله با حق استرداد

از آنچه خواندیم این برداشت می شود که قانون ثبت بر قانون مدنی غلبه کرده و اثر تملیکی بیع شرط را سلب کرده و این در شباهت های این دو قابل اشاره است.

طبق تبصره یک ماده ۳۳ قانون ثبت:

تبصره ۱: کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از اینکه بین متعاملین محصور بوده و یا برای تأمین حق استرداد، اشخاص ثالثی را بأی نحو کان مداخله داده باشند.

 اما در مقام مقایسه دیگر باید گفت که معامله با حق استرداد هر معامله ای را شامل می شود و از این جهت عام تر از بیع شرط است که فقط شامل بیع می باشد.

تقاضای ثبت در معامله با حق استرداد

می خواهیم بدانیم اگر ملکی که ثبت نشده قرار باشد توسط مالک ثبت بشود اما از قبل روی آن ملک معامله با حق استرداد واقع شده است چه کسی باید تقاضای ثبت آن را باید بدهد؟

ماده ۳۳ قانون ثبت اسناد و املاک به آن اشاره کرده است.

که تقاضای ثبت حتی اگر روی مال معامله با حق استرداد شده باشد با مالک است. مگر در مواردی که به آن اشاره شده است.

ماده ۳۳: نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال گیرنده، حق تقاضای ثبت با انتقال‌دهنده است.

تقاضای ثبت در معامله با حق استرداد

مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل الیه پذیرفته می‌ شود:

در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت قطعی منتقل‌الیه محکوم شده باشد.

در صورتی که پس از انقضای مدت حق استرداد، انتقال دهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.

در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ماه ۱۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)

  • الف- از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ماه ۱۳۰۸ از طرف انتقال‌دهنده یا قائم‌مقام قانونی او به وسیله عرض حال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقال گیرنده نشده باشد.
  • ب- در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دی ماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی‌حقی انتقال گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او صادر نشده باشد.

تبصره ۲: در مواردی که مطابق این ماده انتقال‌دهنده تقاضای ثبت می‌کند، باید حق انتقال گیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.

تقاضای ثبت در معامله با حق استرداد

نتیجه گیری

معامله با حق استرداد شامل تنها بیع نمی شود و هر معامله ای را که در آن حق استرداد به شکلی برای مالک پیش بینی شده را در بر می گیرد.

در واقع برای فهمیدن معنای واقعی آن باید فریب واژه استرداد را نخورد زیرا این توهم به وجود می آید که در این معاملات تملیک انجام می شود در حالی که فروشنده همچنان مالک باقی می ماند لذا باید گفت ‌که معامله ای است که در آن همزمان حق وثیقه برای طلبکار ایجاد می شود.

در قانون مدنی نهاد بیع شرط وجود دارد که به علت سوء استفاده هایی که از بیع مزبور می شد قانون ثبت معامله با حق استرداد به وضع کرده است.

در بالا به تعاریف این دو و تفاوت های این دو و تفاوت رهن با معامله با حق استرداد اشاره کردیم.

سوالات متداول

معامله با حق استرداد چیست؟

معامله ای که در آن فرد، مالی را در اختیار کسی قرار داده و از بابت آن مالی دریافت کرده است حال می تواند با مسترد کردن آن مال، وثیقه را دوباره پس بگیرد.

تفاوت رهن با معامله با حق استرداد در چیست؟

رهن یک عقد تبعی است و از قبل دینی وجود داشته و حال برای تضمین آن مالی را وثیقه می گذارند اگرچه معامله با حق استرداد نیز وثیقه به حساب می آید اما این وثیقه ای بودن جنبه قانونی دارد و عقدی مستقل است. تفاوت های دیگر آن در بالا بیان شده است‌.

مقایسه معامله با حق استرداد و بیع شرط چگونه است؟

در قانون مدنی بیع شرط اثر تملیکی دارد ولی طبق نظر علمای حقوق قانون ثبت این جنبه تملیکی بودن را از آن سلب کرده و آن نیز جنبه وثیقه ای دارد. طبق نظر برخی اموال ثبت شده طبق قانون ثبت و اموالی که ثبت نشده هم طبق قانون مدنی برخورد می شود و جنبه تملیکی دارد اما نظر رویه برخلاف آن می باشد.

2 پاسخ

  1. سلام وقت بخیر
    واقعا مطالب شما بزرگوار برا من مفید بود و هر موقع نیاز به مطالعه بیشتر داشته باشم ب سایت شما رجوع میکنم و استفاده میکنم یک دنیا سپاس

مقالات دیگر

20 آوریل 2024

با ما در ارتباط باشید