وکیل ملکی، فرد متخصصی است که با داشتن تسلط کامل بر قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات، در تمام مسائل حقوقی مرتبط با املاک، مانند رهن، اجاره، ملک مشاعی، اثبات مالکیت، خلع ید، تنظیم سند و دیگر دعاوی ملکی، موکلان خود را راهنمایی و یاری می‌کند. گروه وکلای سنا با بیش از بیست سال سابقه فعالیت در حوزه وکالت املاک، آماده ارائه خدماتی نظیر مشاوره‌های حقوقی، طرح لایحه، دفاع و راهنمایی در خصوص طرح دعوا ملکی می‌باشند.
ملک در یک معنا و معنای عرفی به مال غیر منقول مثل خانه، مغازه و زمین و ساختمان و… گفته می شود. در معنای دیگر به دارایی و اموال اطلاق می شود. امور حقوقی املاک امروزه بسیار مورد توجه است با این نکته که با افزایش انفجار مانند قیمت خانه و مسکن، افراد برای امور مرتبط با املاک خود باید مشاوره حقوقی دریافت کنند که مبادا با ناآگاهی کاری را انجام دهند.
بر خلاف آنچه در عرف و درباره بنگاه های املاکی وجود دارد باید گفت مشاور حقوقی املاک باید دارای سواد و مطالعه قوانین مختلف در این زمینه باشد تا که بتواند راهنمایی خوبی را ارائه دهد، به این دلیل نیازمند سواد و تخصص حقوقی است که اولا قوانین مرتبط با املاک متعدد و گاها پیچیده اند و ثانیا لازمه تسلط بر این مواد، وقت گذاشتن و کسب سواد و تجربه است.
به طور معمول سه دسته از دعاوی ملکی در دادسراها و دادگاه ها مطرح است. باتوجه به ماهیت دعوی می‌توان برای آن پرونده کیفری یا حقوقی و یا ثبتی ایجاد کرد. در مورد هر یک از این دعاوی باید با وکیل ملکی مشورت کنید. مشاوره با وکیل ملکی یعنی وکیلی که در زمینه پرونده‌های ملکی آگاهی دارد و به طور کامل با مفاد قانونی املاک و مستغلات آشنایی دارد. از آخرین اخباری که در زمینه املاک و سرقفلی هست اطلاع کامل دارد و به آرای وحدت رویه و قانون هر بخشی مسلط است و از همه مهمتر در آن زمینه کار کرده و رای گرفته است.
برای دعوی‌های کیفری نیاز به دادخواست کیفری در دادگاه است. پس از مشاوره رایگان وکیل ملکی به شما خواهد گفت که نیاز به طرح دعوی هست یا خیر. اگر در هنگام خرید و فروش ملک با مواردی مانند: خریدوفروش مال غیر، انتقال دادن منافع اموال غیر به دیگری، جعل کردن سند، انجام کلاهبرداری در خرید و فروش و سند زدن ملک، خیانت‌درامانت و استفاده از سند جعلی ملک روبه‌رو شدید حتماً باید در دادگاه دادخواست کیفری بدهید.
دعوی حقوقی بین طرفین یک ملک زمانی ایجاد میشود که یکی از طرفین، حال خریدار یا فروشنده به آنچه گه در هنگام معامله تعهد کرده است عمل نمی‌کند. در چنین مواردی طرف دیگر میتواند علیه او طرح شکایت کند و این دعوی تحت عنوان دعوی حقوقی در دادسرا مطرح است. به‌عنوان نمونه می‌توان از دعوی‌های حقوقی به الزام به تنظیم کردن سند رسمی، فک کردن رهن، فسخ کردن یک قرارداد ملکی، برای الزام کردن فرد به تحویل دادن ملک و مواردی ازاین‌دست اشاره کرد.
مشاوره رایگان وکیل ملکی به شما کمک می‌کند که بدانید برای کدام یک از انواع دعاوی املاک طرح دعوی کنید. مثلاً اگر مشکل طرفین بر سر ثبت‌اسناد ملک باشد باید در دادگاه طرح دعوی ثبتی کنند. چند نمونه از دعاوی ثبتی بدین شرح است: باطل کردن سند رسمی مشاع، باطل کردن سند مالکیت معارض، افراز ملک و…
اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند از جمله زمین، خانه، باغ، آپارتمان و … همه ی موارد زیر جز مواردی است که حیطه ی فعالیت وکیل ملکی را شامل میشود مانند تنظیم سند رسمی، خلع ید، افراز و مال مشاع که در ادامه به توضیح هر یک از این موارد می پردازیم.
ابطال شدن سند رسمی ملک به دعوایی گفته می شود که شخص کاملا برای بی اثر بودن یک یا چندین سند قانونی اقدام می کند. یعنی زمانی رخ می دهد فروش ملک به چندین نفر فروخته شده باشد و یا سند قانونی طبق مقررات انجام نشده باشد. اما از لحاظ قانونی صاحب ملک اصلی فردی است که ملک خود را در دفتر املاک، ثبت قانونی کرده است و به نام او است.
یکی از دعوای ملکی که امروز شایعه شده است الزام به تحویل ملک است. اصولا این اتفاق بعد از انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک اتفاق می افتد. یکی دیگر از الزامات این دعوا می تواند سواستفاده از قرادادهای نادرست و احتمالی فروشندگان ملک باشد. در دعواهای حقوقی کسی که اول از همه شروع به دعوا می کند خواهان است. فروشنده ملک خواهان این دعوا است. در دعوای الزام در تحویل ملک، خواهان با داشتن سند رسمی می تواند دعوای خود را آغاز کند. در این صورت خوهان باید تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
در ادامه این مطلب به تمامی مواردی که یک وکیل ملکی خوب باید در آنها تخصص داشته باشد می پردازیم.
مبایعه نامه یا همان بیع نامه یک قرارداد الزام آور حقوقی می باشد؛ با توجه به ماده ده قانون مدنی: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. افراد نه تنها به متن قرارداد ملتزم می شوند بلکه به شروط ابتدائی و اصلی که حتی عدم ذکر آن در عقد از قدرت لازم الاجرا بودن آن کم نمی کند نیز ملتزم می شوند.یکی از این شرط ها حضور در دفترخانه و ثبت وانتقال ملک می باشد.
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت اگر خریدار در زمان و مکان تعیین شده در دفترخانه حضور پیدا نکند شخص خریدار یا وکیل ملکی او می تواند علیه فروشنده متخلف دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
با توجه به اهمیت این دعاوی و حکمی که در انتها صادر میگردد، یک دادخواست تمام و کمال با تمام ریزه کاری های آن می طلبد که این کار فقط از یک وکیل ملکی مجرب ساخته است.
یکی از آثار الزام به تنظیم سند رسمی، تسلیم مال به خریدار است که یک دعوای جداگانه است و لازم است وکیل ملکی دادخواست دیگری مطرح نماید. وکیل ملکی می تواند تمام خسارت ایام تصرف را از فروشنده مطالبه کند زیرا از لحظه انعقاد بیع، خریدار مالک مال میگردد.
خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی را دارد که مالک یک مال غیرمنقول یا وکیل ملکی او به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه و از دادگاه رفع تصرف غیرمجاز متصرف به همراه تحویل ملک را تقاضا می‌کند. رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است، در صورتی که اصل مالکیت خواهان، محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست. در اینجا دعوای خلع‌ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ ق.آ.د.م قابل رد می باشد؛ چرا که خواهان ادعایی را مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.
دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع: قانون‌گذار در ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی اعلام داشته است در صورتی که دو یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند حسب مورد او یا نماینده قانونی او یا وکیل ملکی دعوی تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق مطرح خواهد کرد.
مال مشاع به مالی گفته میشود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود:
مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ‌کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق فسخ آن را ندارند در ادامه ماده ۲۱۹ قانون مدنی ضمن تأکید بر لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم‌مقام آنها موارد برهم زدن معامله را به دو شق اقاله و فسخ خلاصه می‌کند. به این ترتیب عقد لازم صرفاً در دو صورت منحل میشود:
تسلیم طبق ماده ۳۶۷ عبارت است از «دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» عنصر اصلی تسلیم، در اختیار نهادن و مستولی کردن خریدار بر مبیع است و قبض مادی وسیله عرفی و شایع تحقق بخشیدن به آن است و تسلیم تنها با تراضی دو طرف انجام میشود و نیاز به هیچ اقدام خارجی ندارد مانند تسلیم میوه‌هایی که بر درخت فروخته میشود.
با توجه به پیچیدگی دعاوی اموال غیر منقول و حساسیت بالا اینگونه دعاوی(با توجه به قیمت فزاینده املاک) و مشابهت هایی که با هم و بعضا با دعاوی کیفری پیدا خواهند کرد و لزوم پیگیری تخصصی این دعاوی به دلیل بی تجربه بودن موکل، ارجح است طرح و دفاع از اینگونه دعاوی به وکیل ملکی مجرب سپرده شود زیرا فقط یک وکیل میداند که چه زمانی میتواند دعوی تصرف عدوانی حقوقی مطرح کند یا اینکه در چه دعاوی می تواند الزام به تنظیم بخواهد.
مشکلاتی که در خصوص ملک و املاک به وجود می آید که ممکن است جنبه های بسیاری داشته باشد. برای مثال شما ممکن است که در خصوص پیش خرید ساختمان به راهنمایی نیاز داشته باشید یا امور دیگری مثل خرید خانه یا مغازه یا اجاره کردن مغازه در این صورت می توانید به صورت ۲۴ ساعته از مشاوره های موسسه گروه وکلای سنا استفاده ببرید که همانطور که گفتیم افراد متخصص حقوقی در حوزه ملک و املاک در آن فعالیت می کنند که در این زمینه تجربه فراوان دارند و کتاب های متعددی را نیز نگارش کرده اند.
نکته دیگر که قابل ذکر است و حساسیت حوزه حقوقی ملک و املاک را بالا می برد این است که با توجه به قیمت بالای ملک در کشور دندان طمع بسیاری از کلاهبرداران را تیز کرده تا بدین وسیله از مردم سوءاستفاده کنند. لذا لازم است در زمینه ای مانند پیش خرید ساختمان و امور دیگر از مشاوره های حقوقی بهره ببرید.
افرادی مشاور در زمینه املاک با اطلاعاتی که در زمینه قوانین حقوقی و کیفری دارند می توانند بهترین راه حل را قبل از خرید املاک و امور دیگری نظیر طرح دعوا در دادگستری به شما ارائه دهند تا اینکه بعدها اختلافی پیش نیایدو حتی در صورتی که اختلافی پیش آمده است با مشورت و گرفتن راهنمایی و مشاوره راحت تر می تواند به حقوق خود دست پیدا کنید.
مشاوره رایگان با وکیل ملکی بنیاد بین المللی سنا شامل پرسیدن اصول کلی در خصوص امکان طرح دعوی ملکی مانند دعاوی سرقفلی، دعاوی خلع ید و قلع قمع زمین، تصرف عدوانی، اثبات مالکیت، ابطال سند مالکیت، تنفیذ معامله فضولی ملک، الزام به تنظیم سند و سند گرفتن برای ملک بی سند، درآوردن زمین از حکم منابع طبیعی، احراز قصد طرفین از معامله، افراز و جداکردن زمین شرکا از هم، فسخ معاملات ضرری و… می باشد که وکلای متخصص سنا که در هر زمینه ای از موضوعات ملک و سرقفلی کتاب نگارش کرده اند به خوبی از پس آن برآمده اند و ضمانت استرداد وجه در صورت نارضایتی هم نشانی از حسن نیت وکلای با تجربه مجموعه است.
سوالات متداول درباره وکیل ملکی
دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی، حق کسب و پیشه، تخلیه ملک استیجاری،دعاوی افراز و تفکیک دعاوی سه گانه تصرف از مهم ترین تخصص های یک وکیل ملکی می باشد.
ابطال اجراییه ثبتی برای املاک، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرایی و افراز از مهم‌ترین دعاوی ثبتی ملکی است.
از نظر قانونی خیر اما دعاوی ملکی ریزه کاری های مخصوص به خود دارد زیرا که افراد عادی نمی توانند در مقام دفاع به قانون مشکل گشا استناد نمایند.
با توجه به موضوع و نوع پرونده، میزان وقت آن می تواند متغیر باشد.
همان طور که گفتیم این حوزه بسیار حساس است و با توجه به افزایش قیمت بسیار زیاد آن ممکن است بدون مشورت تبعاتی به بار آید لذا برای آگاهی لازم است که در این زمینه ها مشاوره دریافت کنید.
سنا یک موسسه حقوقی نمی‌باشد، بلکه پلتفرمی جهت ارائه مشاوره و امور قراردادی در بستر اینترنت است. خدماتی شامل بانک اسناد حقوقی و قرارداد ها، مشاوره حقوقی تخصصی برای هر قرارداد، امکان درخواست طراحی، تنظیم و بررسی قراردادهای حقوقی و درخواست وکیل برای پیگیری و طرح پرونده ها و دعاوی حقوقی و کیفری برای کسب و کار ها و اصناف است.
تهران، خیابان سهروردی جنوبی، نرسیده به تقاطع مطهری، روبه روی خیابان اورامان، پلاک ۱۷۷
info@sena2015.com
