تخلیه ملک بدون قرارداد

عقد اجاره عقدی موقت است؛ یعنی باید حتما زمانی در آن تعیین شود و اگر طرفین آن را نادیده بگیرند اصلا عقدی تشکیل نخواهد شد.

در ضمن عقود و قرارداد ها ممکن است به صورت کتبی باشد و طرفین کتباً قراردادی تنظیم کنند و ممکن است شفاهی باشد.

در قانون محدودیتی وجود ندارد و قرارداد ها می توانند شفاهی هم باشند اما باید دانست قرارداد کتبی مزیت قابلیت اثبات محکم تری دارد برخلاف قرارداد شفاهی که اثبات آن در صورت انکار طرف مقابل نیاز به اقامه دلیل دارد و ما باید با ادله و شواهدی ثابت کنیم که این قرارداد منعقد شده است.

تخلیه در عقد اجاره بدون قرارداد کتبی

همانطور که گفتیم عقد می تواند به صورت شفاهی و بدون نوشتن منعقد شود این عقد و قرارداد هم صحیح است اما مزیت کمتری دارد حال مسئله این است که ما با فردی قرارداد اجاره به صورت شفاهی منعقد کرده این تکلیف تخلیه چگونه می شود؟

باید گفت در قانون برای تخلیه ملک اجاره ای بین شرایطی تفکیک قائل شده اند.

تفکیک بین این که اجاره نامه به صورت عادی باشد یا به صورت رسمی باشد که هر کدام احکام خود را دارد.

اما در فرضی که اجاره نامه ای به صورت مکتوب نداریم و اجاره شفاهی بسته شده است.

باید دعوای تایید وقوع عقد اجاره طرح شود که اگر در جریان رسیدگی وقوع اجاره برای دادگاه احراز شد حکم به اعلام وقوع اجاره بدهد احراز وقوع اجاره ممکن است با اقرار طرف مقابل یا شهادت شهود صورت پذیرد.

حال اگر دادگاه حکم به تایید عقد اجاره داد می توان این حکم را مستند وجود اجاره بین موجر و مستاجر دانست در این حالت موجر یا مالک می تواند دادخواست برای تخلیه بدهد.

یعنی به این صورت است که به علت نداشتن اجاره نامه ابتدا باید خود وجود عقد اجاره اثبات شود سپس بعد رای دادگاه و احراز آن طرح دعوا برای تخلیه ملک اقامه کرد.

بیشتر بخوانید: انواع عقد اجاره و موارد فسخ عقد اجاره

امکان دستور تخلیه در اجاره بدون قرارداد

دستور تخلیه که امری فوری است و شورای حل اختلاف بدون تشکیل جلسه به این امر رسیدگی می کند و در صورت جمع بودن شرایطی دستور تخلیه می دهد.

این شرایط عبارت اند از:

1. اجاره نامه عادی باشد حال چه طرفین قرارداد را نوشته باشند یا توسط بنگاه ملکی نوشته شده باشد در هر حال عادی است.
2. در دو نسخه تنظیم شود و طرفین هر دو نسخه را امضا کنند.
3. دو شاهد باشند که این نسخه ها را امضا کنند.
4. در اجاره نامه قید شده باشد که مدت اجاره چقدر است.

با وجود این شرایط است که دستور تخلیه فوری انجام می شود. لذا وقتی که ما به صورت شفاهی اجاره را منعقد کرده ایم فاقد این شرایط است و در نتیجه صدور دستور تخلیه در اجاره های بدون قرار داد امکان ندارد.

لذا باید از دیگر نهاد های حقوقی برای این مسئله کمک گرفت.

بیشتر بخوانید: تخلیه ملک در زمان کرونا چگونه است؟

تکلیف تخلیه ملک در اجاره بدون قرارداد

پس از بررسی اینکه امکان دستور تخلیه اصطلاحی در عقد اجاره ای که قرارداد کتبی در آن تنظیم نشده وجود ندارد؛ برای تعیین تکلیف آن باید گفت ابتدا به صورت دادخواست وقوع و تایید اجاره را می خواهیم که پس از تایید آن با حکم دادگاه به توسط این حکم دادخواست برای حکم تخلیه را تقدیم می کنیم.

باید بدانیم حکم تخلیه با دستور تخلیه تفاوت هایی دارد من جمله این که در حکم تخلیه جلسه رسیدگی تشکیل می شود و رای آن قابل اعتراض است و برخلاف دستور تخلیه امری زمان بر محسوب می شود در حالی که دستور تخلیه ذاتا فوری به حساب می آید.

بیشتر بخوانید: مراحل و چگونگی گرفتن حکم تخلیه مستاجر برای منزل و مغازه 

اگر دادگاه در مقام تایید وقوع اجاره حکم به عدم تایید این عقد بدهد.

اگر دادگاه در رسیدگی به دعوای اثبات وقوع یا تایید اجاره این عقد را احراز نکند و اینگونه حکم بدهد که عقدی مابین طرفین واقع نشده است پس تکلیف کسی که در خانه مالک ساکن شده و از منافع آن استفاده می کند چه می شود؟

در اینجا به نظر می رسد بتوان این گونه پاسخ داد که اگر عقدی بین طرفین احراز نشود فرد مالک می توان دعوای خلع ید اقامه کند که منشا آن غصب است و از قضا می تواند اجرت المثل زمان سکونت وی را هم بگیرد.

نکته ی جالب اینجاست که در دعوای خلع ید قانون گذار بسیار سخت تر برخورد کرده است و اگر دادگاه حکم به خلع ید بدهد و متصرف یا همان مستاجر داستان ابتدایی ما خانه را خالی نکند ضامن هر اتفاقی است که برای مال خواهد افتاد چه حتی اگر وی مقصر نباشد.

بیشتر بخوانید: طرح دعوای خلع ید با استناد بر اسناد عادی

نتیجه گیری

در عقد اجاره اگر شرایطی مانند قرارداد اجاره عادی، امضای دو شاهد در آن، تنظیم قرارداد در دو نسخه و امضای طرفین به اضافه تعیین مدت باشد فرد می تواند مال مسکونی را دستور تخلیه بگیرد تا توسط شورای حل اختلاف این دستور صادر شود.

اما اگر یکی از این شرایط نباشد مانند موردی که موضوع مقاله ما است یعنی نداشتن اجاره نامه کتبی در اینجا ابتدا باید در داد خواست اثبات و تایید اجاره داده شود و سپس برای تخلیه طرح دعوا شود که اینجا دیگر دستور تخلیه نداریم و حکم تخلیه داریم.

و همچنین گفتیم که اگر دادگاه وقوع اجاره را تایید نکرد مالک در اینجا می تواند دعوای خلع ید اقامه کند.

سوالات متداول

در عقد اجاره ای بدون قرارداد برای تخلیه چه باید کرد؟

در اینجا ابتدا باید یک مقدمه دعوا اثبات بشود و سپس دعوای اصلی یعنی ابتدا باید خود وقوع اجاره را ثابت کنیم سپس دعوای تخلیه اقامه کنیم.

اگر در قرارداد اجاره حتی شفاهی تعیین مدت نشده باشد تکلیف عقد چیست؟

باید گفت که اجاره عقدی موقت است و اگر در آن مدت تعیین نشود اصلا اجاره ای منعقد نشده و عقد باطل است.

دستور تخلیه و حکم تخلیه در صلاحیت چه مرجعی است؟

دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

دعوای خلع ید در صلاحیت چه مرجعی است؟

دعوای خلع ید غیر منقول است و در صلاحیت دادگاه خواهد بود.