نحوه تبدیل کاربری ملک مسکونی به تجاری

از جمله اختلافات شهرداری‌ ها با مردم، نحوه استفاده مردم از ساختمان‌های مسکونی شان و ایجاد تغییر کاربری در ساختمان و یا واحد مسکونی است.

در حقیقت کاربری ساختمان از جمله مواردی است که در خرید و فروش و حتی اجاره بسیار حائز اهمیت است و با توجه به قیمت بالای ساختمان‌ها و مقتضیات زمان ممکن است که افراد مجبور شوند تا ملکی که صاحب آن هستند را تغییر کاربری داده و از آن به نحو دیگری استفاده کنند.

باید دانست که هر ساختمانی که در شهر می‌بینیم، شناسنامه‌ای دارد و این شناسنامه را پروانه ساخت ساختمان می‌نامند که در آن اطلاعاتی چون مشخصات فنی چون متراژ هر واحد، متراژ کل ساختمان، تعداد طبقات و نوع کاربری ساختمان در آن درج شده است.

در این مطلب برانیم تا به مباحث مهمی چون: تعریف کاربری ساختمان، چگونگی، مدارک مورد نیاز، هزینه‌های تخمینی برای تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به تجاری و…. بپردازیم.

کاربری ساختمان به چه معناست؟

کاربری ساختمان نحوه استفاده از یک ساختمان است. بر اساس طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی بهره برداری و فعالیت ساختمان‌ها بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری که بیان می‌دارد مالکان پیش از هرگونه عملیاتی باید که پروانه مربوطه را کسب نمایند ذکر شده است.

بدین معنا که در پروانه‌ای که صادر می‌شود، نوع کاربری ساختمان ذکر می‌گردد و در صورتی که افراد از موارد مندرج در پروانه تخطی نمایند، شهرداری احراز تخلف کرده و با تعیین مهلت مناسب، که نباید از ۲ ماه بیشتر باشد، نسبت به تعطیلی محل کسب و تجارت تصمیم گیری خواهد کرد.

اگر کسی عالما مجدداً از آن محل استفاده نماید به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و همچنین جزای نقدی ۵ هزار و ۱ ریال الی ۱۰ هزار ریال محکوم خواهد شد و البته محل کسب مجدداً تعطیل می‌گردد.

چگونه یک ملک مسکونی را به تجاری تغییر کاربری دهیم؟

ابتدا باید در نظر داشت که اصل بر عدم تغییر کاربری است. لکن به طور کلی کاربری‌های اصلی برای املاک عبارت است از: مسکونی، تجاری، اداری، پهنه سبز و ملک ‌هایی که دارای چندین کاربرد می‌باشند.

بیشترین تغییر کاربری که داده می‌شود، تغییر ملکی مسکونی به ملکی تجاری است زیرا بی شک ملک تجاری دارای ارزش اقتصادی بالاتری است و افراد همواره در پی کسب سود بیشتر می‌باشند.

تبدیل کاربری مسکونی به تجاری از ۲ طریق انجام می‌شود:

• از طریق تخریب و نوسازی
• تغییر کاربری با دریافت مجوزهای لازم

حال برای این کار باید مراحل زیر را طی نمایید:

مرحله اول:

اگر مالک عوارض ساختمان را نپرداخته است ابتدا باید به شهرداری مراجعه کند و اگر پرداخته است به یکی از دفاتر خدمات نوسازی ناحیه که ملک در آنجا قرار دارد مراجعه کرده و فرمی که در آن کاربری قدیم و جدید ثبت می‌شود را تکمیل بنماید. فرایندهای بعدی تماماً به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.

مرحله دوم:

یک بازرس برای بررسی ملک فرستاده می‌شود و بازرس موظف است که اطلاعات ساختمان را با اطلاعات پر شده منطبق نماید.

برای نمونه: بازرس باید که کوچه‌ای که ملک در آن واقع شده است را در نظر بگیرد و اگر تخلفی شده باشد مالک باید ابتدا آن هارا برطرف نماید.

مرحله سوم:

دفتر خدمات نوسازی دستور به نقشه‌ای جدید می‌دهد که این نقشه متناسب است با کاربری مدنظر. در نقشهٔ موردنظر اطلاعاتی همچون تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیری و … درج می‌شود و در این میان اگر مالک نسبت به هر بخش اعتراضی داشته باشد، می‌تواند پیش از مرحلهٔ چهارم آن را مطرح و پیگیری نماید.

مرحله چهارم:

ملک بر حسب نقشه صادره از طرف سازمان نوسازی، به طراحی نقشه اصلی اقدام می‌نماید.

مرحله پنجم:

پس از اینکه نقشه اصلی تهیه شد، مالک اصلی باید به دفتر خدمات نوسازی برود و پروانه ساخت دریافت نماید.

مرحله ششم:

مرحلهٔ آخر مرحلهٔ تخریب و نوسازی است.

پس از صادر گشتن مجوز تغییر کاربری، ملک تخریب می‌شود و بر اساس نقشهٔ مدنظر نوسازی می‌گردد.

برای تغییر کاربری به چه مدارکی نیاز دارم؟

1. مدارک شناسایی مالک و یا نمایندهٔ قانونی او به همراه وکالت نامهٔ اعطایی
2. اصل سند ملک
3. مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و …
4. برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
5. نقشهٔ ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
6. مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی

هزینهٔ تغییر کاربری چقدر است؟

حقیقت آن است که مبلغ دقیقی نمی‌توان معین نمود و اخذ مجوز تغییر کاربری حتی در هر کوچه، منطقه، خیابان و یا حتی ساختمان‌های مجاور با یکدیگر متفاوت است.

بیشتر مطالعه کنید: اخذ گواهی پایان کار ساختمان

بطور کلی هزینه‌ها عبارتند از: هزینه‌های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت می‌باشد. همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی، متراژ ملک و … در هزینه‌ها تأثیر بسزایی خواهند داشت.

نمونه‌ رای صدور پروانه ساختمانی برای اراضی فاقد کاربری مسکونی

در تاریخ: ۱۳۹۲/۰۳/۲۰ به شماره: ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۳۰۰۰۸۱۱ د

هرگونه نقل و انتقال اراضی فاقد کاربری مسکونی، مشـروط به تسلیم اقرارنامه کتبی ضمن سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی توسط منتقلٌ‌ الیه، دایر بر اطلاع از کاربری غیر مسکونی زمین و عدم امکان ساختن مسکن در آن خواهد بود.

رأی بدوی

آقای (س.م.) با وکالت آقای (ج.ز.) الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی مسکونی برابر تراکم املاک همجوار پلاک ثبتی … واقع در بخش … را خواسته است. نظر به اینکه شهرداری طی لایحه شماره … اعلام داشته: اولاًـ برابر ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی، هرگونه نقل و انتقال اراضی با کاربری غیر مسکونی با علم منتقلٌ الیه به عدم امکان ساخت مسکن میسر می‌باشد و از آنجا که ملک در سال ۸۶ به شاکی منتقل گردیده و آیین نامه مذکور مصوب ۸۳ می‌باشد و توجهاً به رأی وحدت رویه شماره ۴۹۴۶۹ ـ ۵/۵/۹۱ وزارت کشور، ملک خواهان مشمول آیین‌نامه مذکور می‌باشد و خواهان با علم به اینکه مجوز ساخت مسکن داده نمی‌شود، ملک را خریداری کرده [است]؛ ثانیاً ـ شهرداری جهت مساعدت با شاکی، نسبـت به اخذ تعهد موضوع قانون وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها اقدام نموده که شاکی نپذیرفته است؛ ثالثاً ـ علاوه بر موضوع اخیر، شهرداری خواسته نامبرده طی شماره‌های … و … را به مسکن و شهرسازی اعلام که مورد موافقت واقع نشده است و مادام که کمیسیون ماده ۵ شورای عالی [معماری] و شهرسازی با تغییر کاربری موافقت ننماید، شهرداری که مجری مصوبات کمیسیون مذکور می‌باشد، نمی‌تواند خلاف مصوبات کمیسیون اقدام نماید؛ رابعاً ـ ادعای شاکی مبنی بر ساخت املاک هم‌جوار علی فرض صحت و احراز همجواری دلیل بر صدور مجوز از شهرداری نیست و در صورت صدور مجوز، نه شاکی به آن اشاره‌ای کرده و نه دلیل آن ارائه شده است، علی هذا و در وضع فعلی قرار رد شکایت صادر می‌گردد. قرار صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۳۰ دیوان عدالت اداری ـ مستشار شعبه
محمدی ـ شریف