یکی از دغدغه های اصلی اکثر خریداران املاک قبل از معامله جدای از خرید به قیمت مناسب، اوصاف و ویژگی های ملک، اطلاع و یقین به این موضوع که ملک مورد نظر آنها از کسی خریداری شود، که مالک آن باشد.
امروزه متاسفانه یکی از جرائمی که به علت عدم آگاهی و حساسیت خریداران در هنگام خرید محقق می شود جرم فروش مال غیر است.
در این متن قصد داریم به جرم فروش مال غیر، نحوه تنظیم و نمونه شکوائیه در خصوص آن بپردازیم.
جرم فروش مال غیر
جرم فروش مال غیر در حقوق کیفری ایران دارای سابقه دیرینه ای می باشد چراکه مبنای قانون گذاری و جرم انگاری در این باره به سال ۱۳۰۸ بر می گردد. این قانون علی رغم گذشت سالیان زیاد همچنان معتبر بوده و محاکم بر همین اساس اقدام به صدور رای می نمایند.
فروش مال غیر عبارتست از:
کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب می شود و به مجازات کلاهبرداری محکوم می شود.
بیشتر بخوانید: طرح دعوای انتقال مال غیر در دادگاه جزائی و دعوای اثبات مالکیت در دادگاه های حقوقی
در خصوص فروش مال غیر می بایست به نکاتی اشاره شود:
منظور از عبارت منفعتاً بیانگر این موضوع است که نه تنها فروش مال غیر جرم است بلکه اجاره دادن ملک دیگری بدون اجازه مالک آن مشمول این قانون بوده و جرم محسوب می شود. اگر خریدار نیز در هنگام معامله آگاه و متوجه بوده باشد که مال متعلق به شخص دیگری است و فروشنده مالک آن نبوده است او هم مرتکب جرم شده و به مجازات کلاهبرداری محسوب خواهد شد.
اگر مالک اصلی از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از اطلاع یافتن از انتقال مال خود به غیر اظهاریه برای ابلاغ به خریدار مال جهت مطلع کردن وی از وضعیت ملک و مالکیت خود به اداره ثبت اسناد یا دادگاه یا یکی از دوایر دیگر دولتی تسلیم ننماید، معاون مجرم محسوب خواهد شد.
مجازات در نظر گرفته شده به میزان یک تا هفت سال خواهد بود.
جرم فروش مال غیر و شباهت آن به جرم معامله معارض
- هدف اصلی و همچنین نتیجه نهائی هردو جرم فروش مال غیر و معامله معارض در نهایت یکی است.
- اما این طریقه ارتکاب جرم است که از منظر قانون گذار مهم بوده و در خصوص آن جرم انگاری صورت گرفته است.
- حال برای آشنایی با جرم معامله معارض و تفاوت آن با جرم فروش مال غیر به حالت های مختلف انتقال و جرم ارتکابی می پردازیم.
حالت اول: اگر مالک آپارتمان ابتدا با سند عادی به یک نفر ملک را واگذار کند سپس باز هم با سند عادی ملک فروخته شده را به شخص دیگری واگذار کند مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است.
حالت دوم: اگر مالک آپارتمان ابتدا با سند رسمی ملک را واگذار نماید سپس مجددا با سند عادی آپارتمان را واگذار نماید عمل مجرمانه محقق شده باز هم انتقال مال غیر است.
حالت سوم: اگر مالک آپارتمان ابتدا با سند رسمی آپارتمان را منتقل کند سپس مجددا بازهم با سند رسمی آپارتمان را به شخص دیگری واگذار نماید جرم محقق شده معامله معارض خواهد بود.
حالت چهارم: فرض چهارم با توجه به تغییرات و اصلاحات به عمل آمده کمی متفاوت با سایر فروض می باشد.
به عبارتی، اگر یک شخص یک مال غیر منقول (آپارتمان، زمین…) را با سند عادی به یک نفر واگذار نماید سپس همان مال را با سند رسمی به شخص دیگری واگذار نماید جرم محقق شده انتقال مال غیر است. ولی اگر مالی که انتقال پیدا می کند منقول باشد (ماشین، میوه های یک درخت…) جرم محقق شده معامله معارض می باشد.
مجازات جرم انتقال مال غیر طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، سه تا ده سال حبس می باشد.
نحوه اقدام و تنظیم شکوائیه جرم انتقال مال غیر
اصولا پس از وقوع یک جرم اولین اقدامی که مال باخته یا قربانی انجام می دهد اطلاع دادن موضوع به پلیس است.
در اکثر جرائم پلیس اقدام به تحقیق و اقدامات اولیه در کشف جرم و شناسایی متهمین می نماید. اما در خصوص جرائم فروش مال غیر و معامله معارض اساسا پلیس نمی تواند اقدامات موثر و مفیدی انجام دهد و بهتر است بدون فوت وقت سریعا موضوع را دادسرای محل وقوع ملک مطرح و اقدام به ثبت شکوائیه نمود.
ثبت شکوائیه امری به مراتب راحت تر از ثبت دادخواست در دعاوی حقوقی است و کافی است مشخصات کامل خود (شاکی) و متهم با ذکر شرح موضوع و پیوست نمودن مدارک (برای مثال سند ملک) و پرداخت هزینه دادرسی (۱۰۰.۰۰۰ هزار ریال) اقدام به ثبت شکوائیه نمود.
اما به جهت تسهیل در ارائه خدمات قضایی و سهولت در ثبت هرگونه طرح دعوا و شکوائیه، دفاتری تحت عنوان “دفاتر خدمات قضایی ” تشکیل در هر شهر و شهرستانی تشکیل شده اند تا افراد بتوانند بدون مراجعه به دادسرا و دادگاه اقدام به ثبت هرگونه شکوائیه، درخواست، دادخواست و… بنمایند.
نمونه شکوائیه فروش(انتقال) ملک غیر
شاکی: مشخصات فردی که ملک او بدون اجازه فروخته شده است
متشاکی: مشخصات فروشنده ملک غیر
عنوان مجرمانه: انتقال مال غیر ( فروش مال غیر)
دلایل شکایت: مبایعه نامه عادی مورخ …، استماع شهادت شهود و درخواست استعلام وضعیت ثبتی
شرح شکایت: سرپرست محترم دادسرای ناحیه …..شهر…..
با سلام احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب…..در مورخ……و بر اساس مبایعه نامه عادی مورخ …..یک واحد آپارتمان/ یک قطعه زمین/یک باب منزل مسکونی / یک باب سوله/ یک باب مغازه از متشاکی خریداری و مبلغ ….ریال را طبق مندرجات روی و ظهر مبایعه نامه به ایشان پرداخته ام.
به فاصله کمی از تحویل گرفتن ملک، شخص ثالثی به نام آقای/ خانم … با مراجعه به محل و اظهار تعجب از تصرفات بنده و پس از اینکه مبایعه نامه مستند دعوی را به رویت و می رساندم و البته با ارائه سند مالکیت رسمی ملک مورد دعوی که دارای پلاک ثبتی ….. فرعی از……اصلی…..بخش….ثبتی تهران می باشد، مدعی مالکیت ملک گردیده اند.
مشارالیه همچنین هر گونه انتقال ملک به متشاکی را منکر و اساساً معامله انجام شده را بین بنده و متشکی عنه را قبول ندارند.
متاسفانه بر اساس اسنادی که در اختیار مالک اصلی است متشاکی هیچ مالکیتی بر ملک مورد معامله نداشته و ندارد.
با عنایت به این مراتب و نظر به اینکه متأسفانه اکنون کاشف به عمل آمده که متشاکی مبادرت به کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر شده است و از طرفی متواری گردیده است؛
النهایه مستنداً به قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ ناظر بر ماده یک قانون شدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، رسیدگی، تعقیب و مجازات متشاکی را خواستارم.
استدعا دارم جهت جلوگیری از تضییع حقوق بنده و در ازای مبلغ……ریال ( ثمن معامله ) که به ایشان پرداخته ام یک دستگاه، خودرو سواری….به شماره انتقالی…..که به نام ایشان می باشد، با صدور و قرار تأمین خواسته توفیق گردد.
نمونه شکوائیه انتقال خودرو غیر (فروش مال غیر)
شاکی : مشخصات مالک خودرو
متشاکیان : مشخصات ۱- فروشنده خودروی غیر و ۲- انتقای گیرنده (البته در صورت اطلاع از نداشتن مالکیت فروشنده)
عنوان مجرمانه : انتقال مال غیر ( فروش مال غیر ) فروش خودرو
دلایل شکایت : تصاویر کارت ملی فروشنده ، اسناد مالکیت خودرو و کارت ماشین
شرح شکایت……سرپرست محترم دادسرای ناحیه…..شهر….
با سلام و تحت احتراماً اینجانب……….به عنوان شاکی به عرض می رساند، متأسفانه متشاکی محترم یعنی آقای/ خانم…….بدون مجوز قانونی و بدون تحصیل اذن بنده، با معرفی خود به عنوان مالک خودروی سواری……. به شماره انتظامی…….که اسناد مالکیت آن را تقدیم می دارم خودرو بنده را به مبلغ ……..ریال به متشاکی ردیف دوم فروخته است و با توجه به اینکه فروش مال غیر بدون رضای مالک نه تنها ممنوع بلکه به استناد قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر واجد وصف مجرمانه می باشد و از طرفی خریدار نیز بدون آنکه هیچ سند یا مدرکی در مورد خودرو از ناحیه فروشنده ( متشاکی ردیف اول ) ارائه شده باشد، مبادرت به خرید با قیمت نازل نموده است النهایه به استناد قانون مذکور اولاً به استناد مواد ۱۰۸ و ۱۰۷ قانون آیین دادرسی کیفری، توقیف خودرو و سپس رسیدگی به موضوع و تعقیب و مجازات متشاکیان را استدعا دارم.
نتیجه گیری
در پایان و با توجه به موارد گفته شده جرم انتقال مال غیر از هم با فروش و هم با انتقال منافع آن (اجاره دادن) به دیگری بدون اطلاع مالک محقق می شود.
جرم انتقال مال غیر شباهت زیادی به جرم معامله معارض دارد زیرا نتیجه و هدف مرتکب از انجام آن یکی است و تنها از طریقه انتقال آن این دو جرم از یکدیگر تفکیک می شوند.
سوالات متداول
فرق معامله معارض و فروش مال غیر چیست؟
در صورتی که انتقال اولیه با سند رسمی باشد و انتقال دوم نیز باز با سند رسمی و یا اگر مال منقول باشد انتقال اولیه با سند عادی و بعدی با رسمی باشد، معامله معارض است و در بقیه حالات جرم انتقال مال غیر است.
مجازات انتقال مال غیر چیست؟
فروشنده مال غیر در حکم کلاهبردار است و به مجازات کلاهبرداری حبس از ۱ سال تا ۷ سال محکوم خواهد شد.
خریدار آگاه به انتقال مال غیر مجرم است؟
انتقال گیرنده ای که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهند باشد به مجازات کلاهبرداری محکوم میشود.
