قانون افراز و فروش املاک مصوب سال ۵۷ است و در ۶ ماده تصویب شده به همراه آیین نامه اجرایی آن و همچنان قانون حاکم محسوب شده و تغییری نکرده است.
در این قانون به نحوه افراز و فروش املاک می پردازد.
در این زمینه لازم است قبل از ورود به بحث اصطلاحاتی را توضیح دهیم.
ملک یا مال مشاع به مالی اطلاق می شود که بیش از یک مالک دارد و در مالکیت بیش از یک نفر است و در واقع مالی مشترک است بین چند نفر که به آن ملک مشاع می گویند.
برای مثال فردی که فوت می شود و از وی خانه ای یا مغازه ای به جا می ماند برای ورثه مالکیت این ورثه تا زمانی که افراز یا تقسیم به عمل نیامده نسبت له آن ماترک مشاع است و مالکیت مشاع هم دارای قواعد و احکام خاصی است که در جای خود بررسی کرده ایم.
مال مفروز چه نوع مالی است؟
مفروز به مال یا ملکی گفته می شود که تنها و تنها یک مالک دارد در واقع اگر همان ملک مشاع و مشترک را در نظر بگیریم و سهم هر کدام از شرکا به آنان داده شود چون در اینجا هر قسمتی متعلق به یک نفر می شود لذا این مال را مفروز می گویند.
به عبارت ساده تر مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد.
و مال مفروز مالی است که یک مالک دارد.
عمل افراز چیست؟
به عملی که باعث جدا سازی مال مشاع و دادن حصه و سهم هریک از افراد به آن ها می شود افراز می گویند.
در واقع با افراز ما مال مشترک را تقسیم کرده ایم و سهم هر کسی را به او داده ایم.
جریان افراز ملک مشاع در اداره ثبت
طبق ماده اول قانون افراز و فروش ملک مشاع اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد.
درخواست افراز به اداره ثبت داده می شود و در این زمینه اداره ثبت صالح است برای افراز مال مشاع، و در تبصره ذکر شده است که اگر ملک دارای سند معارض باشد تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.
واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
پس از این که درخواست به اداره ثبت تحویل داده شد، طبق آیین نامه اجرایی مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاع رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد (ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع).
- در مرحله بعد نماینده ثبت پرونده ملک و وضعیت ثبتی پلاک مزبود را بررسی می کند و اطمینان می ابد از اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا خیر؟
- و بررسی می کند که آیا این ملک دارای سند معارض است یا خیر؟
پس از بررسی این موارد پرونده را با اعلام نظر به مسئول واحد ثبتی تحویل می دهد.(ماده ۲ آیین نامه).
پس از اینکه تایید شد که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است و ملک سند معارض هم ندارد، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد تا اینکه با حضور شرکا و فرد متقاضی ملک را بررسی کند و نقشه افرازی را ترسیم کند و به امضای شرکا و نماینده ثبت برساند.
در ماده ۴ آیین نامه بر نقشه بردار تکلیف کرده است که:
“….پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هریک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.”
مسئول واحد ثبتی پس از تمام بررسی های لازم نظر خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست یا نحوه افراز اعلام می کند.
هر یک از شرکا که درباره تصمیم اداره ثبت اعتراضی داشته باشد این اعتراض باید به دادگاه تقدیم شود و در آنجا رسیدگی شود.
مهلت اعتراض ۱۰ روز پس از ابلاغ تصمیم اداره ثبت خواهد بود.
پس از اینکه اعتراض به دادگاه عمومی حقوقی تحویل داده شد و در دادگاه رای در این خصوص صادر شد خود رای دادگاه باز هم قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر خواهد بود.
این دعوا غیر مالی محسوب می شود.
فروش ملک مشاع طبق قانون نحوه افراز و فروش املاک مشاع
وقتی که درخواست به اداره ثبت واصل شد و تمام تشریفات انجام یافت اگر تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قبول افراز باشد که اقدام به افراز می شود پس از اینکه هزینه آن دریافت شود.
و با این افراز حدود مالکیت شرکا مشخص می شود و هر کدام ملکی مستقل خواهند داشت که اختیار هرگونه تصرف در آن را خواهد داشت.
حال فرض کنیم که تصمیم اداره ثبت مبنی بر این است که این ملک غیر قابل افراز است در این صورت همچنان که گفتیم قابل اعتراض در دادگاه است.
حال فرض کنیم که اعتراض در مهلت مقرر به عمل آمد و دادگاه هم تصمیم اداره ثبت را تایید کرد و یا اصلا اعتراضی به عمل نیامد در این صورت تصمیم اداره ثبت قطعی می شود و راه حلی که وجود دارد این است که به درخواست هر یک از مالکین مشترک به دادگاه تقاضای فروش ملک مشاع بشود تا دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر کند که انجام فروش با واحد اجرای احکام خواهد بود.
برای درخواست دستور فروش توسط دادگاه لازم است گواهی عدم امکان افراز اداره ثبت پیوست شود.
دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه پس از بررسی و بدون جلسه رسیدگی در وقت فوق العاده خواهد بود.
لذا به این خاطر که رای محسوب نمی شود قابل اعتراض تجدید نظر خواهی نیست.
پس رای دادگاه در افراز یا عدم افراز ملک مشاع قابلیت تجدید نظر دارد اما دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه غیر قابل اعتراض و قطعی خواهد بود.
مزایده ملک مشاع
فروش ملک مشاع به صورت مزایده انجام می ابد توسط اجرای احکام دادگستری، مشخصات ملک در آگهی فروش درج و ضمن انتشار آن در روزنامه محلی آن را در محل ملک نیز نصب می کنند.
آگهی فروش ملک مزبور در زمان یک ماه مانده به تاریخ فروش تا حداکثر ۱۰ روز مانده به این تاریخ منتشر خواهد شد.
پس از این که ملک به فروش رفت هزینه های مربوطه کسر خواهد شد و مطابق دستور دادگاه به نسبت سهمی که هر یک از شرکا دارند میان آنان تقسیم خواهد شد.
نتیجه گیری
نحوه افراز ملک مشاع یا فروش آن در قانونی با همین نام تشریح شده است. این قانون در قالب ۶ ماده و به همراه آیین نامه اجرایی در سال ۵۷ به تصویب رسید.
در این قانون طبق ماده اول آن افراز مال مشاع در صلاحیت اداره ثبت است البته مواردی هم وجود دارد که در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
واحد ثبتی پس از بررسی های مختلف و انجام تشریفات تصمیم خود را مبنی بر قبول یا رد افراز اعلام خواهد کرد.
در صورت قبول افراز پس از دریافت هزینه سهم هر یک از افراد تعیین خواهد شد و هر یک مالک مستقل می شوند.
اما اگر واحد ثبتی نظر بدهد که ملک غیر قابل افراز است هر یک از شرکا پس از قطعی شدن تصمیم می تواند با گواهی عدم امکان افراز به دادگاه درخواست فروش مال مشاع را تقاضا کنند.
دادگاه بدون تشکیل جلسه رسیدگی دستور فروش داده و این فروش توسط اجرای احکام در قالب مزایده انجام خواهد گرفت.
سوالات متداول
درخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه چگونه است؟
در این جا هر یک از شرکا با گواهی عدم امکان افراز به دادگاه درخواست می دهند. تصمیم و دستور دادگاه مبنی بر فروش غیر قابل اعتراض است.
در چه صورتی امکان درخواست دستور فروش از دادگاه وجود دارد؟
در صورتی که طبق نظر واحد ثبتی ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود.
آیا تصمیم اداره ثبت قابل اعتراض است؟
بله تصمیم اداره ثبت نزد دادگاه قابل اعتراض است فرصت این اعتراض ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی خواهد بود.
