برای ساخت و ساز یک بنا یا آپارتمان و… لازم است که قوانینی رعایت شود و افراد با مطالبی آشنا باشند. جامعه امروزی به دلیل نیاز به مسکن به ساخت و ساز روی می آورد.
انگیزه کسانی که مشغول ساخت و ساز می شوند ممکن است متفاوت باشد برخی علاقه دارند که خانه های ویلایی و مسکونی بنا کنند و برخی انواعی دیگر از املاک را.
در اینجا اما لازم است که افراد با قوانین ساخت و ساز آشنا باشند که در ادامه قصد داریم به این امر بپردازیم.
در ادامه به قوانین معاملات ملکی و قوانین استفاده از املاک مشاعی نیز اشاره خواهیم کرد.
گرفتن پروانه ساخت
آشکار است که قبل از دست زدن به هر اقدامی لازم است که ابتدا اجازه و مجوز خاص در آن مورد اخذ شود. در اینجا هم لازم است که فرد برای دریافت پروانه ساخت به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه کرده و با پرداخت عوارض مربوط به شهرداری پروانه مربوطه را اخذ کند.
در غیر این صورت هر گونه اقدامی به ساخت و ساز، غیر قانونی به حساب می اید و اگر ملک، پلاک ثبتی نداشته باشد و احداث بنا صورت بگیرد شامل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها و تبصره آن می باشد.
ساخت بنای اضافی
فرض کنیم فردی که می خواهد احداث بنا کند؛ مجوز هم اخذ کرده است اما بیش تر از مساحتی که مجوز اخذ کرده اقدام به ساختن می کند.
به عبارتی اقدام به ساخت بنا بیش از حد مورد مجوز می کند.
در این حالت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به محض اطلاع با در نظر گرفتن نوع کاربری و فضای ایجاد شده نسبت به تخریب بنا اقدام می کند و در موارد ضرورت یا عدم امکان تخریب بنا، رای به اخذ جریمه ای متناسب می دهد.
حال اگر متخلف، این جریمه را پرداخت نکند پرونده دوباره به کمیسیون بر می گردد و تقاضای صدور رای تخریب می شود.
تغییر کاربری
شهرداری مکلف است که در شهرهایی که نقشه جامع شهری دارند نوع استفاده از ساختمان را ذکر کند. اگر برخلاف این مندرجات در منطقه غیر تجاری محل کسب دائر شود باید مورد را با کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهد.
کمیسیون نیز با بررسی مورد مربوطه نسبت به تعطیل کردن مکان مزبور یا دادن مهلت ظرف یک ماه تصمیم می گیرد.
البته دائر کردن دفتر وکالت، مطب پزشکان، دفاتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفاتر مهندسی تجاری تلقی نمی شود و مشمول این قانون نمی شود.
همچنین ساختمان هایی که پروانه ساخت آن قبل از تصویب نقشه جامع شهری صادر شده باشد از شمول موضوع کمیسیون ماده ۱۰۰ تبصره ۱ قانون شهرداری خارج است و از رعایت مواد آن معاف می باشند.
ساخت و ساز در معابر عمومی
معابر شهری ملک دولت به حساب می آید و افراد نمی توانند در اطراف ملک خود تصرفی کنند که با مالکیت دولت در تعارض باشد و این مورد در هنگام ساخت و ساز شهری اتفاق می افتد که سازنده بر خلاف پروانه ساختمان و طرح های مصوب و مقررات ساخت و ساز، رعایت بر های اصلاحی را نکند و در نتیجه باعث تجاوز به محدوده مالکیت دولت شود.
در این صورت شهرداری از ادامه اینگونه عملیات ممانعت می کند و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال می کند.
مقررات پارکینگ
در برخی ساختمان ها با توجه به مشخصاتی که از آن در پروانه ذکر شده است؛ سازنده ملک، بدون توجه به این مقررات و عدم رعایت اصول شهری ساخت و ساز قوانین فنی و بهداشتی اقدام به احداث پارکینگ کرده باشد یا پارکینگی بسازد که غیر قابل استفاده باشد و اصلاح آن هم ممکن نباشد مرتکب تخلف شده است.
کمیسیون می تواند در این باره رای به تخریب یا جریمه صادر کند.
وظیفه و تخلف مهندس ناظر
مهندس ناظر مکلف است که عملیات اجرایی ساختمان را با مندرجات پروانه تطبیق دهد و بر روی آن ها نظارت کند. و در پایان کار مطابقت ساختمان با موارد مذکور را گواهی کند.
اگر مهندس ناظر، اقدام به صدور گواهی خلاف واقع کند یا موضوع این تخلف را به شهرداری اعلام نکند؛ در نهایت منجر به طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ و صدور رای به جریمه یا تخریب ساختمان خواهد شد و شهرداری هم این امر تخلف را به سازمان نظام مهندسی اعلام می کند.
قوانین ملکی در معاملات
در معاملاتی که در حوزه املاک صورت می گیرد تنظیم قرارداد و نحوه انعقاد آن بسیار مهم است زیرا بسیاری از اختلافات ناشی از قرارداد های مزبور خواهد بود.
ضرورت دارد که وقتی معامله مال غیر منقول و حتی منقول را انجام می دهیم حتما از برخی مشخصات آن ملک مطلع باشیم.
برای مثال مطلع باشیم که آیا این ملک توقیفی است یا خیر، آیا دارای شریک است یا تنها یک مالک دارد همچنین باید دانست که طرف معامله ورشکسته یا محجور و ممنوع التصرف و… در مال خود نباشد.
در معاملاتی که وکالتی است هم باید در مندرجات وکالت نامه دقت بیشتری کرد و اختیارات وکیل، قابلیت توکیل، داشتن یا نداشتن، حق عزل وکیل و موارد دیگر را به دقت بررسی کرد.
در اینجا اگر طرف قرارداد، شخص حقیقی است؛ باید صلاحیت و اختیارات وی بررسی شود همچنین مدارک شناسایی وی احراز شود. حال اگر طرف قرارداد، شخص حقوقی است باید اختیارات اعضای هیئت مدیره و امضا کنندگان، موضوع شرکت، وضعیت مالی و صلاحیت تنظیم قرارداد توسط شخص حقوقی احراز شود.
لذا در این مورد بررسی اساسنامه شرکت، موضوع شرکت، انطباق قرارداد با موضوع شرکت، شماره ثبت شرکت و شناسه ملی آن ضرورت دارد.
همچنین اطلاع از ورشکستگی یا توقف شرکت مهم خواهد بود.
اسقاط همه خیارات
مورد دیگری که می توان به آن اشاره کرد اصطلاح اسقاط کافه خیارات ضمن قرارداد است در اینجا بدین معناست که طرفین حق استناد به هیچ دلیلی برای بر هم زدن و فسخ معامله را ندارند.
البته این اسقاط همه خیارات برخی خیارات را که فرد به استناد آن می تواند فسخ کند را از بین نمی برد.
پیش بینی داوری
نکته دیگر که در قرار داد می توان آن را پیش بینی کرد این است که طرفین درج کنند در صورتی که اختلافی پیش آمد به جای رجوع به دادگاه، حل اختلاف توسط داور یا داوران انجام شود ایشان می توانند ضمن همان قرارداد نام داوران را درج کنند و البته می توانند هم این کار را نکنند.
اما بهتر است نام داوران درج شود ولی همانطور که گفتیم عدم درج آن خللی به قرارداد و شرط داوری وارد نمی کند.
الزام به تنظیم سند رسمی
اگر مورد معامله خرید و فروش ملک بوده؛ ثبت به صورت رسمی بسیار حائز اهمیت خواهد بود و حتی اگر ضمن قرارداد امر مهم مزبور شرط نشود باز هم فروشنده مکلف است که سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد.
نکته دیگر اگر ملک هنوز تفکیک نشده باشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وقتی استماع می شود که این تفکیک انجام شود.
گرفتن کد رهگیری
اگر ملک در مشاورات املاک و محل آنان معامله می شود؛ ایشان موظف هستند که برای معاملات ملکی چه فروش و رهن و اجاره از طریق سامانه مربوطه ثبت معاملات املاک و مستغلات آن را ثبت کنند و کد رهگیری دریافت کنند.
این کار مزایای بسیاری دارد از جمله این که بدین وسیله راه فروش ملک به چند نفر بسته می شود و برای رسیدگی قضایی کار را راحت تر می کند و جنبه اثباتی معامله هم بالا می رود.
نکات مهم در معامله ملک
همچنان که در بالا گفتیم لازم است که برای آن که بعدها مشکلی و گرفتاری پیش نیاید ضرورت هایی رعایت بشود.
از جمله این که مالکیت فروشنده احراز شود و این که وی اختیار فروش ملک را دارد نیز محرز شود.
پس اگر وکیل باشد لازم است وکالت نامه رسمی داشته باشد و در آن به صراحت قید شده باشد که این فرد وکیل اختیار فروش ملک را دارد.
نکته مهم اینکه در وکالت نامه اگر از دریافت مبلغ و ثمن حرفی زده نشده باشد؛ فرد باید مبلغ پول را به مالک اصلی بدهد نه وکیل و اگر اختیار اخذ ثمن درج شده باشد می تواند به وکیل تقدیم کند. یا اگر مالکین چند نفر می باشند لازم است همگی حضور داشته باشند.
اگر ملک، سند رسمی نداشته باشد؛ برای احراز مالکیت لازم است که مبایعه نامه قبلی که امضا شده و بدین وسیله منتقل شده را با مشخصات فرد مطابقت داد.
برای اطمینان خاطر نیز می توان مواردی را از طریق ثبت استعلام کرد مانند این که این ملک به شخص دیگری قبلا فروخته نشده باشد.
آزاد بودن ملک
همچنین لازم است احراز شود که ملک مزبور آزاد است و برای مثال در رهن نباشد یا وثیقه نباشد یا این که از طریق دادگاه توقیف نشده و بازداشت نشده باشد.
احراز بدهی های ملک
لازم است قبل از قطعی کردن معامله خریدار از میزان بدهی های ملک مانند بدهی به شهرداری یا مالیات های مربوطه آگاه شود و بدهی های آب و برق و گاز نیز همینطور می باشد و با پرداخت این موارد رسید را به مشتری تحویل دهد و مشتری نیز می تواند استعلام کند.
لازم است میزان ثمن به دقت تعیین شود و این که این مبلغ از چه راهی و به جه وسیله ای پرداخت می شود آیا نقدا پرداخت می شود یا به وسیله چک عادی یا چک تضمین شده و…
قوانین استفاده از مشاعات
امروزه با پیش رفتن جمعیت بسیاری از مردم به ناچار یا به اختیار به به آپارتمان نشینی روی می آورند. در آپارتمان چون عده زیادی با هم در یک مکان معین زندگی می کنند؛ لازم است برای آن که به حقوق ایشان لطمه وارد نشود با حقوق خود آشنا بشوند.
یکی از این موارد نحوه استفاده از آپارتمان است.
آپارتمان دارای چند قسمت است که در قانون تملک آپارتمان ها به آن اشاره شده است.
قسمت های اختصاصی و قسمت های مشاع یا مشترک.
قسمت های اختصاصی که بخش آشکار آن همان داخل واحد آپارتمان است که حریم افراد هم محسوب می شود.
اما قسمت های عمومی یا مشاع یا مشترک قسمت های هستند که منحصر به یک یا چند آپارتمان یا واحد نمی باشد و متعلق به همه مالکین است.
یا به عبارتی آن قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است قسمت مشترک به حساب می آید.
موارد زیر مشاع به حساب می آید:
زمین زیر بنا، تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور، راهرو ها، پنجره ها، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد، پارکینگ، لابی، باغچه، شوفاژ خانه، پشت بام و… که در قانون مذکور آمده است.
قوانین حاکم بر مشاعات
در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها مقرر شده هزینه های قسمت های مشترک و مشاع به نسبت قسمت های اختصاصی است که در مالکیت هر فرد می باشد.
حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند.
پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
البته لازم است ذکر شود که اگر نحوه استقرار حیاط یا بالکن به صورتی باشد که تنها یک یا چند واحد از آن استفاده میکنند هزینه های آن هم بر عهده همین افراد و واحد ها خواهد بود.
قوانین ملکی استفاده از مشاعات
حق استفاده از مشاعات از حقوق ثابت برای مالکین هر واحد می باشد و کسی حق ندارد آن را از وی سلب کند.
ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشترکات و مشاعات استفاده کنند به طوری که مانع استفاده دیگری نباشند. برای مثال قراردادن کفش یا لوازم دیگر در پله و یا حیاط اشتباه است.
استفاده از این مشاعات و مشترکات نباید به طوری باشد که باعث اذیت و آزار ساکنین باشد مثلا فرد نمی تواند در حیاط کاسبی کند یا کارهای خود را آنجا انجام دهد.
در قسمت مشاعات نباید زباله و … گذاشته شود. اسباب کشی با آسانسور اشتباه است و افراد می توانند به ایشان اعتراض کنند.
هیچ کس حق ندارد حق استفاده از مشاعات را به دیگری واگذار کند مگر با رضایت تمامی آنها.
همانطور که گفتیم استفاده از مشاعات نباید باعث آزار دیگران شود مانند صافکاری در پارکینگ و نگهداری حیوان خانگی که دیگران میتوانند به آن اعتراض کنند.
ساکنین نباید ماشین خود را در جایی که مانع عبور و مرور دیگران می شود پارک کنند.
قانون دیگر این که در آپارتمان نباید مهمانی های پر سر و صدا و خارج از حد متعارف به وجود آید و جشن گرفتن در پارکینگ و باقی مشاعات چون باعث سلب آسایش می شود ممنوع است مگر آنکه با رضایت مدیر ساختمان و اهالی باشد.
نتیجه گیری
در بالا به سه بحث پرداختیم ابتدا این کا چه قوانین و نکاتی درباره ساخت و ساز وجود دارد که در اینجا از اخذ پروانه و مجوز مربوطه تا نظارت مهندس ناظر و… پرداختیم.
در مرحله بعد به نکاتی درباره معامله ملک و املاک سخن گفتیم که در این معاملات باید به چه نکاتی دقت کرد و چه مواردی ضرورت دارد و در آخر با مشاعات ساختمان و آپارتمان پرداختیم که نحوه استفاده و پرداخت هزینه های مشاعات به چه صورت است.
سوالات متداول
ساکنین آپارتمان ها در استفاده از مشاعات چه حقوقی دارند؟
در اینجا قانون تملک آپارتمان ها وجود دارد که مواردی را پیش بینی کرده است. در نحوه استفاده هم باید طوری رفتار شود که استفاده در حد معمول باشد و باعث اذیت و آزار و سلب حق دیگران نشود.
مشاعات و مشترکات ساختمان چه قسمت هایی می باشد؟
زمین ساختمان، پشت بام، آسانسور، راهرو، ورودی پارکینگ، پله ها، شوفاژ خانه، حیاط، لابی و باغچه و …از مشترکات ساختمان به حساب می آید.
مشاعات ساختمان به چه معناست؟
قسمت هایی که متعلق به مالکین خاصی نیستند و همه حق استفاده از آن را دارند و عمومی به حساب می آیند که در بالا به مصادیقی از آن اشاره کردیم.
تکلیف ساخت و ساز بیش از حد مجاز در پروانه چیست؟
در این مورد، کمیسیون ماده صد شهرداری ها می تواند رای به تخریب یا جریمه ملک مزبور کند.
در معاملات ملکی چه نکاتی باید رعایت شود؟
در بالا به مواردی از قبیل احراز مالکیت فروشنده و مواردی مثل طلق بودن و… اشاره کردیم. که باید در معاملات ملکی رعایت بشود.
