در بررسی ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ که به نوعی مکمل مواد ۱۴ و ۱۵ ق. ر.م.م است ناگزیر باید به مواد قبلی هم نگاهی داشته باشیم تا بتوانیم فهم بهتری نسبت به ماده ۱۶ داشته باشیم.
قوانین مرتبط با موجر و مستاجر به علت نیاز های جامعه طی سالیان متمادی دچار تحولات گوناگون شده است.
به همین جهت است که قوانین سال ۵۶ و ۶۲ و ۷۶ به این امور پرداخته اند.
قانون سال ۵۶ بیشتر درصدد حمایت از مستاجر است آنچنان که قانون گذار پا روی قواعد عام می گذارد و موجر را پس از پایان اجاره مکلف می کند که اجاره را با مستاجر ادامه بدهد مگر آنکه خود مستاجر مایل نباشد.
اما در این راستا راه هایی وجود دارد که به واسطه آن موجر بتواند تخلیه و فسخ را خواستار شود.
در ادامه به مواردی خواهیم پرداخت که در آن موجر می تواند درخواست فسخ و تخلیه کند.
تحلیل ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
ماده ۱۶ به نوعی از ضمانت اجراهایی برای ماده ۱۴ و ۱۵ سخن می گوید. در ماده ۱۴ و ۱۵ مواردی پیش بینی شده است که طبق آن موجر حق فسخ و تخلیه به دلایل گوناگون خواهد داشت.
اما ارجاع ماده ۱۶ به ماده ۱۴ تنها به بند ۳ و ۴ آن خواهد بود که به بررسی آن خواهیم پرداخت.
موارد فسخ و تخلیه از طرف موجر طبق ماده ۱۴
در ماده ۱۴ مواردی پیش بینی شده است که موجر می تواند درخواست فسخ و تخلیه کند.
نکته ی جالبی که در صدر ماده ۱۴ جلب توجه می کند این است که قانون گذار باز هم پا روی قواعد عام می گذارد و در اینجا “فسخ” عقد را که ایقاعی رضایی است را منوط به درخواست از دادگاه و حکم دادگاه کرده لذا در اینجا برای فسخ صرف اراده کافی نیست و استثنائا این دادگاه است که باید حکم به فسخ بدهد.
این موارد از قرار ذیل اند:
- اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد اما مال را انتقال بدهد در اینجا برای موجر حق فسخ وجود دارد.
- مورد دوم هم شبیه به همان مورد اول است با این عبارت که مستاجری که عین مستاجره برای کسب و پیشه خود او اجاره داده شده ولی مستاجر آن را عملا به هر طریقی به دیگران واگذار می کند.
در اینجا باز هم برای موجر حق فسخ پدید خواهد آمد. - هر گاه مورد اجاره محل سکنی بوده و در معرض خرابی بود و قابل تعمیر نباشد.(بند ۵ ماده ۱۴).
- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد. (بند ۶ ماده ۱۴).
- اگر مستاجر محل کسبی را که برای شغل معین به او اجاره داده شده را تغییر دهد و این تغییر شغل شبیه شغل سابق نباشد. موجر حق فسخ خواهد داشت. اگر مشابه شغل سابق باشد حق فسخ ندارد. (بند ۷ ماده ۱۴).
- مستاجر در مورد اجاره تقصیر و تعدی و تفریط کند. (بند ۸ ماده ۱۴).
- نپرداختن اجاره بها طبق بند ۹ ماده ۱۴.
بند های گوناگون ماده ۱۴ را نام بردیم اما بند های ۳ و ۴ را تعمدا در خلال آن موارد ذکر نکردیم تا جداگانه به آن اشاره کنیم تا ارتباط آن با ماده ۱۶ را هم بیان کنیم.
در بند ۳ ماده ۱۴ ق.ر.م.م این گونه بیان حکم شده است که:
اگر محل اجاره مسکونی باشد و حق فسخ اجاره شرط شده باشد در صورت انتقال قطعی، به این شرط که خریداری که ملک را خریده است بخواهد شخصا در آن سکونت کند یا اینکه اولاد یا پدر و مادر یا همسرش در آن سکونت کند.
حال در اینجا خریدار وقتی ملک را خریداری کرد تا ۳ ماه می تواند از دادگاه تخلیه را بخواهد و اگر در طول این مدت تخلیه را درخواست نکرد دیگر باید منتظر بماند تا اجاره تمام شود و از کی درخواست تخلیه پذیرفته نمی شود تا پایان مدت اجاره.
نکته ای که باید مد نظر داشت این است که این حق فسخ زمانی کاربرد دارد که خریدار مالک را برا سکونت خود یا خویشان طبقه اول خود بخواهد مورد استفاده قرار دهد و گرنه دیگر این حق فسخ کاربرد نخواهد داشت.
بیشتر بخوانید: تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها
اما در ماده ۱۶ هم حکمی درباره این بند ۳ مقرر کرده با این بیان که:
اگر مالک یا خریدار تا یک سال استفاده ای را که قرار بوده انجام دهد یا ادعا می کرده که ملک را برای آن مورد می خواهد استفاده کند اما این کار را نکند به درخواست مستاجر سابق ملک باید معادل یک سال اجرت المثل یا اجاره بهای آن ملک را به مستاجر بپردازد.
مگر آن که قوه قاهره را ثابت کند.
بند ۴ ماده ۱۴ موردی دیگر را بیان کرده که طبق آن اگر مورد اجاره محل سکنی باشد و مالک پس از انقضای مدت اجاره برای سکونت خود یا خویشان طبقه اول یعنی اولاد و پدر و مادر نیاز داشته باشد می تواند فسخ و تخلیه را از دادگاه بخواهد.
در ماده ۱۶ هم برای بند ۴ همانند بند ۳ ماده ۱۴ مقرر شده است که فرد موجر باید ظرف حداقل یک سال استفاده مورد ادعا را انجام دهد در غیر این صورت به نفع مستاجری که تخلیه کرده باید مبلغی که در بالا گفتیم را که معادل یک سال اجاره آن مال بوده به مستاجر پرداخت کند.
درخواست تخلیه ملک توسط موجر
در ماده ۱۵ مواردی را پیش بینی کرده است که طرق آن موجر تنها در صورت پایان یافتن مدت اجاره می تواند تخلیه را درخواست کند.
در پاسخ به این ابهام که پس از پایان یافتن مدت دیگر اجاره تمام شده و نیازی به تخلیه نیست باید گفت که همانطور که گفتیم در اجاره های مشمول سال ۵۶ تمدید اجاره ها قهری و اجباری است.
برای موجر اما در این موارد قانون حق داده به موجر که اجاره را تمدید نکند و تخلیه را درخواست کند.
این موارد عبارت اند از:
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
حال ماده ۱۶ درباره این بندهای ماده ۱۵ چه می گوید؟
این ماده مثل موارد قبلی ضرب الاجل تعیین کرده که درباره ساختمان سازی بند ۱ فرد ۶ ماه فرصت دارد شروع به کار کند در غیر این صورت به نفع مستاجر باید مبلغ معادل یک سال اجاره بها را پرداخت کند.
اما در موارد دیگر که بحث ساخت و ساختمان سازی نیست و برای استفاده شخصی بوده یعنی بند ۲ و ۳ ماده ۱۵ این فرصت یک سال خواهد بود.
ماده ۱۴ و ۱۵ و ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱ – در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالتنامه یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲ – در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳ – در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.
در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.
۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور دربند فوق داشته باشد.
۵ – هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷ – در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸ – در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹ – در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.
هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
در موارد فوق هر گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره ۱ – در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
تبصره ۲ – در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.
تبصره ۳ – در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام وظیفه قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد.
تبصره ۴ – در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
ماده ۱۵ – علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است.
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
ماده ۱۶ – در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هر گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
تبصره – در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
نتیجه گیری
ماده ۱۶ ق.ر.م.م سال ۵۶ تکمیل کننده مواد ۱۴ و ۱۵ است و درباره آنان بیان حکم می کند که در صورتی که موجر طبق آن مواد تخلیه را درخواست کند ولی استفاده مورد نظر را نکند؛ مستاجر می تواند درخواست خسارت معادل یک سال را از وی مطالبه کند.
ماده مذکور ناظر به بند ۳ و بند ۴ ماده ۱۴ و تمام ماده ۱۵ می باشد که در بالا هر کدام از این موارد را بررسی کردیم و به موارد فسخ و تخلیه توسط موجر هم اشاره کردیم.
سوالات متداول
آیا موجر مشمول قانون ۵۶ می تواند درخواست تخلیه را به استناد استفاده شخصی بخواهد؟
بله در این باره وی می تواند تخلیه را درخواست کند، البته این درخواست برای زمان اتمام اجاره خواهد بود.
زمان تعیین شده برای موجر که به استناد ساختمان سازی تخلیه کرده چه قدر است؟
طبق ماده ۱۶ موجر تا ۶ ماه فرصت دارد که عملیات را شروع کند در غیر این صورت همانطور که در بالا گفتیم ممکن است به درخواست مستاجر به وی خسارت بدهد.
موجر در چه مواقعی می تواند درخواست تخلیه کند؟
به این موارد در بالا اشاره کردیم که بعضی از آن ها عبارت اند از: تعدی و تفریط مستاجر،انتقال به غیر توسط مستاجر، تغییر شغل مستاجر در موارد غیر مشابه و استفاده شخصی و…
