یک ملک دارای تقسیم بندی های مختلفی است. گاهی یک ملک به صورت مفروزی است گاهی مشاعی. گاهی ملک منقول است گاهی غیرمنقول.
اما گاهی یک ملک به صورت وقف قرار دارد که نحوه ایجاد، اداره و انتقال آن با سایر املاک متفاوت است در این متن به بررسی آثار و وضعیت حقوقی املاک وقفی می پردازیم.
ملک اوقافی چیست
مطابق با قانون مدنی ملک وقفی ملکی است که عین آن مال، محبوس می شود یعنی دیگر قابل نقل و انتقال نمی باشد و مالک جدید آن فقط می تواند از منافع آن استفاده نماید.
منظور از منافع هر چیزی که از عین مال به دست می آید، برای مثال منافعی که از یک ملک مسکونی حاصل می شود سکونت در آن است یا منافعی که از یک باغ حاصل می شود میوه های حاصله از آن باغ است.
حال که با مفهوم وقف آشنا شدیم باید بیان شود که خود وقف هم دارای تقسیم بندی می باشد. به عبارتی دیگر ما دو نوع وقف داریم وقف عام و وقف خاص.
اگر مالک یک ملک، ملک را جهت استفاده فقرا، استفاده مردم، مساجد، مدارس و … قرار دهد به آن وقف عام می گویند. ولی اگر مالک یک ملک، ملک را جهت استفاده از منافع آن، وقف بر افرادی معینی نماید برای مثال فرزندان خودش یا وقف بر کودکان بی سرپرست یک موسسه خیریه صورت گیرد وقف خاص می گویند.
چگونه از وقفی بودن ملک اطلاع حاصل کنیم؟
یکی از دغدغه های هر خریدار ملک جدای از بحث مرغوبیت، قیمت مناسب، قرار نگرفتن در طرح های شهرداری و … وقفی نبودن آن است.
لازم به ذکر است اگر خریداری بدون اطلاع از وقف بودن یک ملک آن را خریداری نماید معامله واقع شده از نظر حقوقی صحیح نمی باشد و خریدار چاره ای جز مراجعه به فروشنده برای گرفتن مبلغ پرداختی ندارد که این امر در بسیاری از موارد با ممانعت فروشنده روبه رو شده یا در مواردی فروشنده متواری شده یا دسترسی و رجوع به او ممکن نیست که این امر خریدار را با مشکلات فراوانی روبه رو می کند.
حال در این قسمت به نحوه اطلاع از وقفی بودن یک ملک می پردازیم.
یکی از روش های ابتدایی تشخیص ملک وقفی از غیر وقفی توجه به سند و مندرجات سند ملک می باشد.
- اصولا ملکی را که مالک آن ملک وقف نموده است بر روی سند آن ملک عبارت یا عباراتی که نشان دهنده و بیانگر وقفی بودن ملک باشد را درج می کند یا توسط اداره اوقاف این امر ذکر می شود.
- مورد دیگری که ممکن است از سند و مندرجات آن پی به وقفی بودن آن ملک برد، وجود عبارت شش دانگ اعیان در سند است چرا که در سند املاکی که وقفی نیست عبارت شش دانگ عرصه و اعیان ذکر می شود.
درخصوص مفهوم عرصه و اعیان باید اظهار داشت که؛ محل یا زمینی که یک ساختمان بر روی آن احداث می شود را عرصه گویند. و ساختمان و هر بنایی که بر روی زمین (عرصه) احداث شود را اعیان گویند. عرصه و اعیان مطابق با قوانین و مقررات می تواند کاربری های مختلفی را دارا باشد. - مورد دیگری که برای تشخیص وقفی بودن یک ملک مورد استفاده قرار می گیرد که البته قطعی تر از دو مورد قبلی است استعلام از مراجع مرتبط است.
مطابق با قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، درسال ۶۳ این قانون جهت وقف و امور مرتبط با آن وضع گردید که به مسائل مرتبط با آن بپردازد.
اداره اوقاف در هر شهر و متناسب با امور موقوفه تشکیل می شود که به مسائل مرتبط با آن بپردازد که یکی از این مسائل همین مورد استعلام از موقوفه بودن املاک است.
اشخاص برای آگاهی از وضعیت موقوفه بودن ملک خود با به همراه داشتن سند ملک و مشخصات ملک از جمله پلاک ثبتی با مراجعه به اداره اوقاف شهر یا محل وقوع ملک اقدام به استعلام از وقفی بودن آن ملک بنمایند.
آیا انتقال املاک وقفی امکان پذیر است؟
همانطور که اشاره شد در صورت فروش ملک وقفی این انتقال از نظر قانونی صحیح نمی باشد اما این امر دارای استثنائاتی می باشد که در این قسمت به آن می پردازیم.
مطابق با قانون ماده ۸۸:
ﺑﯿﻊ (خرید و فروش) وﻗﻒ در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺧﺮاب ﺷﻮد ﯾﺎ ﺧﻮف (احتمال) آن ﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ ﺧﺮاﺑﯽ شود، ﺑﻪ ﻃﻮری ﮐﻪ اﻧﺘﻔﺎع (استفاده) از آن ﻣﻤﮑﻦ ﻧﺒﺎﺷﺪ، در ﺻﻮرﺗﯽ ﺟﺎﯾﺰ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻋﻤﺮان (استفاده از ملک) آن ﻣﺘﻌﺬر (سخت باشد یا غیرممکن) ﺑﺎﺷﺪ ﯾﺎ ﮐﺴﯽ ﺑﺮای ﻋﻤﺮان آن ﺣﺎﺿﺮ ﻧﺸﻮد.
در این موارد فروش مال وقفی صحیح است و با منع قانون روبه رو نخواهیم بود اما موضوع مهمی که در اینجا لازم است به آن بپردازیم بحث انتقال اعیان یک ملک است که بعضا افراد آن را با فروش و انتقال قطعی اشتباه می گیرند.
پس از وقوع وقف اداره اوقاف مالک عرصه (زمین) آن می شود مگر آنکه عرصه و اعیان هردو باهم وقف شوند.
پس از وقف در صورت اجازه اداره اوقاف مالک اعیان می تواند این سهم را به دیگری انتقال دهد ولی شخصی که اعیان به او منتقل شده است می بایست مبلغی را به عنوان اجاره عرصه به اداره اوقاف پرداخت نماید
به عبارتی خریدار فقط مالک اعیان است و حقی در عرصه نخواهد داشت.
نتیجه گیری مبحث وقف
وقف در قانون مدنی عبارت است از حبس عین و تسبیل منافع که فقط با قبض دادن مال است که تحقق پیدا خواهد کرد. وقف شامل دو دسته وقف عام و وقف خاص می باشد وقف عام افرادی که به آنها وقف شده قابل شمارش نیستند مانند وقف بر در راه ماندگان ولی در وقف خاص محصورند مانند وقف بر فرزندان.
فروش مال موقوفه فقط در صورتی صحیح است که مشرف به خرابی باشد که امکان بازسازی آن ممکن نباشد برای تبدیل مال موقوفه نیز نیاز به مجوز از اداره اوقاف وجود دارد.
سوالات مرتبط مبحث وقف
- آیا فروش مال وقفی امکان پذیر است؟
خیر مگر اینکه در معرض تلف شدن قرار داشته باشد. یا اینکه اختلاف بین موقوف علیهم به حدی باشد که باعث قتل شود.
- مالی که دست مستاجر است را می شود وقف کرد؟
با توجه به اینکه منافع آن موقتی در اختیار دیگری می باشد شخص مالک ملک میتواند آن را وقف نماید.
- می توان شرط کرد که همه ی اموال بعد مرگ وقف شود؟
خیر فقط تا میزان یک سوم این شرط قابلیت اجرا خواهد داشت.
