الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل ملک، زمانی اقامه می شود که به وسیله یک عقد و قرارداد توسط مالک، ملک ایشان به خریدار فروخته شده است و پس از مدتی که باید ملک تحویل داده شود؛ مالک یا فروشنده به هر دلیلی آن را به خریدار تسلیم نمی کند.

حال این علت عدم تسلیم ممکن است که مختلف باشد مثل اینکه فروشنده به علت بالا رفتن قیمت آن ملک می خواهد نقض عهد کند و موارد دیگر.

لذا دعوای الزام به تحویل یا تسلیم ملک وقتی مطرح می شود که فروشنده ملکی را که فروخته است به خریدار تسلیم نکند.

زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک

در قرارداد ها حال چه ملک باشد و … اصل بر این است که تحویل مبیع یا جنس و آنچه فروخته شده باید فوری باشد مگر آنکه طرفین بر خلاف آن توافق کرده باشند.

برای مثال اگر الف ملک خود را به ب بفروشد و درباره زمان تسلیم حرفی نزنند در نزدیک ترین زمان ممکن باید ملک را تسلیم کند و اگر از لحاظ عرفی، تاخیری در تسلیم پیش آید و معلوم شود فرد قصد تسلیم ندارد آن وقت می تواند در دادگاه دعوای الزام به تسلیم و تحویل ملک اقامه کند.

حال اگر طرفین ضمن قرارداد ملک، زمانی را برای تسلیم ذکر کرده باشند.

برای مثال شرط و توافق شده که فروشنده پس از یک ماه تحویل دهد فعلا خریدار تا زمانی که یک ماه سپری نشده است حق اقامه دعوا برای الزام به تسلیم ملک ندارد و پس از یک ماه مزبور می تواند اقامه دعوا کند.

الزام به تحویل ملک قول نامه ای

فرض کنیم که ملک تنها با قول نامه خرید و فروش شده حال می خواهیم بررسی کنیم که آیا به استناد این سند عادی قول نامه، می توان اقامه دعوای الزام به تسلیم ملک را مطرح کرد؟

• در رویه اختلاف است که آیا طرح چنین دعوایی بدون داشتن سند رسمی، امکان‌پذیر است یا خیر؟

عده ای معتقدند که به استناد قانون ثبت چون تنها با سند رسمی است که مالک به رسمیت شناخته می شود لذا با قول نامه و سند عادی طرح چنین دعوایی امکان‌پذیر نیست مگر آن که ابتدا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه شود و سپس دعوای الزام به تحویل ملک اقامه شود.

اما عده ای دیگر معتقدند که می توان حتی با سند عادی نیز چنین دعوایی را اقامه کرد و طبق مواد قانون مدنی می توان به قول نامه و یا مبایعه نامه وجاهت قانون بخشید و دعوای مزبور را در دادگاه پذیرفت.

نکته ی مهم آن که طبق نظر شورای نگهبان، دادگاه ها نمی توانند اسناد عادی را که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد را به استناد مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نادیده بگیرند و به ترتیب اثر ندهند.

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک

اگر فروشنده ملک فروخته شده را به خریدار طبق توافق انجام شده تحویل ندهد؛ اولا این حق برای خریدار وجود دارد که وی را از طریق دادگاه الزام کند و همچنین امکان مطالبه خسارت نیز وجود دارد.

همچنین اگر الزام یاد شده ممکن نبود این حق برای مشتری وجود دارد که معامله را فسخ کند.

اگر مسلم شود در هنگامی که قرارداد بسته شده ملک اصلا وجود نداشته یا که نابود و تخریب شده باشد؛ معامله انجام شده باطل است و مشتری که پول را به فروشنده داده است می تواند پس بگیرد و اگر هنوز پرداخت نکرده است نیازی به پرداخت ندارد.

الزام به تحویل ملک مشاع

این دعوا زمانی طرح می شود که برای مثال شخص الف از ب ملک مشاع یعنی ملکی که چند مالک را دارد می خرد ولی فروشنده از تحویل ملک امتناع می کند.

برای مثال ۳ دانگ از ۶ دانگ را می خرد حال فروشنده از تحویل ملک خودداری می کند. بین دادگاه ها اختلاف است عده ای تا زمانی که افراز و تقسیم انجام نشده طرح دعوا را نمی پذیرند و عده ای طرح چنین دعوایی را به طرفیت فروشنده قابل استماع می‌دانند.

در این زمینه به استعلام و نظریه مشورتی اشاره خواهیم کرد.

نظریه مشورتی شماره ۹۵۲/۹۸/۷ مورخ ۱۰/۷/۱۳۹۸

اﺳﺘﻌﻼم:

ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺷﺨﺺ «اﻟﻒ» ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻣﺒﺎﯾﻌﻪ ﻧﺎﻣﻪ ﻋﺎدی ۱/۵ داﻧﮓ از ﺷﺶ داﻧﮓ ﯾﮏ واﺣﺪ آﭘﺎرﺗﻤﺎن ﯾﺎ ﯾﮏ ﻗﻄﻌﻪ زﻣﯿﻦ ﮐﻪ دارای ﭘﻼک ﺛﺒﺘﯽ اﺳﺖ را ﺑﻪ ﺷﺨﺺ «ب» ﺑﻔﺮوﺷﺪ و ﺷﺨﺺ «ب» دﻋﻮای اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ ﺑﻪ ﻣﯿﺰان ﺧﺮﯾﺪاری ﺧﻮد و ﺗﺤﻮﯾﻞ ﻣﺒﯿﻊ را ﻃﺮح ﮐﻨﺪ، آﯾﺎ ﺧﻮاﺳﺘﻪ ﺗﺤﻮﯾﻞ ﻣﺒﯿﻊ ﺑﻪ ﻧﺤﻮ ﻣﺬﮐﻮر ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ اﺟﺎﺑﺖ دارد؟ ﺑﺎ ﻟﺤﺎظ ﺗﺒﺼﺮه ۳ ﻣﺎده ۳۶۲ ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ، ﻧﺤﻮه ﺻﺤﯿﺢ ﻃﺮح دﻋﻮی و اﺣﻘﺎق ﺣﻖ از ﺳﻮی ﺷﺨﺺ «ب»ﭼﯿﺴﺖ؟

نظریه مشورتی در خصوص الزام به تحویل مبیع مشاع

ﻧﻈﺮﯾﻪ ﻣﺸﻮرﺗﯽ اﯾﻦ اداره ﮐﻞ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ اﻋﻼم ﻣﯽ ﮔﺮدد:

اﻟﻒ) ﺗﺴﻠﯿﻢ ﻣﺎل ﻣﺸﺎﻋﯽ ﻓﺮوﺧﺘﻪ ﺷﺪه ﺑﻪ ﺧﺮﯾﺪار ﻓﻘﻂ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻣﺸﺎﻋﯽ و در ﺣﺪ ﺳﻬﻢ ﻣﺸﺎﻋﯽ ﻓﺮوﺷﻨﺪه ﻓﺎﻗﺪ اﺷﮑﺎل اﺳﺖ و ﺗﺴﻠﯿﻢ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﻪ ﮔﻮﻧﻪای ﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﺧﺮﯾﺪار ﺑﺘﻮاﻧﺪ ﻣﺘﻤﺘﻊ از ﮐﻠﯿﻪ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﻓﺮوﺷﻨﺪه داﺷﺘﻪ اﺳﺖ؛ ﭼﻨﺎنﭼﻪ ﺑﯿﻦ ﺧﺮﯾﺪار و دﯾﮕﺮ ﺷﺮﮐﺎی ﻣﺸﺎﻋﯽ در ﻣﻮرد ﻧﺤﻮه ﺗﺼﺮﻓﺎت ﺧﺮﯾﺪار در ﻣﺎل ﻣﺸﺎﻋﯽ اﺧﺘﻼف ﺣﺎﺻﻞ ﺷﻮد، ﺑﺮ اﺳﺎس ﻣﺎده ۴۳ قانون اﺟﺮای اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ ۱۳۵۶ ﻋﻤﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ.

الزام به تسلیم ملک معوض

این مبحث فرق چندانی با مبحث اولیه ای که بررسی کردیم ندارد؛ چه طرفین در قالب خرید و فروش، ملک را معامله کنند یعنی در مقابل ملک، پول داده شود چه اینکه ملک را در مقابل چیزی دیگر مثل ملک با ماشین و… باشد.

اگر فردی که باید ملک را طبق تعهد خود تسلیم طرف مقابل کند این کار را انجام ندهد؛ طرف مقابل می تواند الزام وی را از دادگاه بخواهد.

هر آنچه در بالا در باب الزام به تحویل گفتیم در اینجا نیز صادق می باشد‌.

الزام به تحویل ملک پیش خرید شده

ممکن است شخص ملکی را پیش خرید کرده باشد و در موعدی که قرار بوده ملک آماده شود تحویل داده نشده است.

در اینجا هم می توان الزام وی را به تحویل ملک از دادگاه تقاضا کرد و هم خسارت هایی که ضمن قرار داد پیش بینی شده مطالبه کرد و اگر خسارتی هم پیش بینی نشده آنچه را که قانون پیش بینی کرده مطالبه کند.

دادگاه برای الزام به تحویل ملک

دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. و در آنجا باید طرح دعوا کرد از قبل دادخواست مربوطه را باید در دفاتر خدمات قضایی تنظیم کرد و سپس از طریق این دفتر به دادگاه ارسال می شود تا دادگاه به تعیین وقت و رسیدگی بپردازد.

نتیجه گیری

الزام به تحویل ملک به این معناست که فردی با دیگری معامله صحیحی منعقد کرده است و طی آن فرد فروشنده از تسلیم ملکی که مورد معامله واقع شده امتناع می کند این امتناع ممکن است به هر دلیلی باشد.

در اینجا حتی اگر ملک قول نامه ای خرید شده باشد؛ می توان در دادگاه الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست کرد.

دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به این امر را دارد دادگاهی ست که در محل آن ملک می باشد.

سوالات متداول

الزام به تحویل ملک قول نامه ای چگونه است؟

ملکی که به صورت قول نامه ای خریداری شده باشد در این که آیا دعوای الزام به تحویل آن قابل استماع است یا خیر بین دادگاه ها اختلاف است که تفصیل آن در بالا آورده شد.

چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تسلیم ملک را دارد؟

 در زمینه صلاحیت این دعوا باید گفت که دادگاهی که در محل آن ملک وجود دارد صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

الزام به تسلیم ملک معوض به چه معناست؟

این بحث در جایی است که فرد، ملکی را به جای خرید و فروش به وسیله معاوضه خریداری کند.