توضیح کامل جرم انتقال مال غیر و معامله معارض

انتقال مال غیر,معامله معارض

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

 

معامله معارض عمل شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید شبیه کلاهبرداری است به موجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک موجب حبس سه تا ده سال میشود

نکات خاص معامله معارض در ماده ۱۱۷ ق.ث

در مورد این ماده نکته مبهمی وجود دارد و می دانیم که به موجب بند اول ماده۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک»، در برخی از نقاط، ثبت رسمی اسناد مربوط به معاملات اموال غیرمنقول اجباری است.

حال اگر کسی در این قبیل نقاط، با اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیل عادی انجام دهد، و سپس، به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول مورد همان مال واقع سازد، آیا می توان عمل او را از مصادیق ماده ۱۱۷ دانست دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه خود، ضمن اشاره به اینکه شرط تحقق بزه موضوع ماده ۱۱۷، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال، طبق ماده ۴۸ «قانون ثبت اسناد و املاک»، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی را نخواهد داشت به این سؤال پاسخ منفی داده است.

البته نباید تصور کرد که از رأی وحدت رویه لازم الاتباع مزبور می توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد، زیرا عبارات رأی منحصر ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد، نه بطلان معامله. شعبه دوم دیوان عالی کشور نیز در یکی از آرای خود در مورد ماده ۱۱۷ «قانون ثبت اسناد و املاک اشعار می دارد  چون ماده ۱۱۷ قانون ثبت شامل مواردی است که متهم قبلا ملکی را به موجب سند رسمی معامله کرده و بعد همان را به موجب سند رسمی دیگری به دیگری انتقال دهد، بنابراین اگر متهم با علم به این که ملک مال غیر بوده آن را به موجب سند رسمی با دیگری معامله کند، این اعمل مشمول آن ماده نمی باشد و با ماده ۸ قانون انتقال مال غیر، مصوب ۱۳۰۸، منطبق است

لازم به ذکر است که طبق یکی از آرای دیوان عالی کشور، در معاملات متعارض باید کاملا تعارض محقق شود. راضی و عالم بودن مشتریان به هر دو معامله موجب تبرئه است.»طبق رأی دیگری، «در معاملات متعارض هرگاه فسخ معامله اول محرز باشد، بزه صادق نیست.» همین طور، «اگر کسی در حق متعارض در ملک را به موجب دو سند به اشخاص بدهد، مشمول قانون انتقال مال غیر نخواهد بود و بر طبق قانون مخصوص خود باید کیفر داده شود

دعوای ابطال معامله,معامله معارض

مواد قانون مرتبط با معامله معارض

  • اولاً: مواد ۱۰۰ تا ۱۱۷ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ در خصوص جرائم در خصوص ثبت املاک است و نه نقل و انتقال اموال؛
  •  ثانیاً: ماده ۱۱۷ قانون ثبت رکن قانونی معامله معارض می‌باشد نه رکن قانونی جرم فروش مال غیر؛
  •  ثالثاً: رأی وحدت رویه شماره ۵۹۴ بر اعتبار قانون انتقال مال غیر تصریح دارد و اجتهاد در مقابل نص ممنوع است؛
  •  رابعاً: در رویه قضائی در خصوص اعتبار قانون انتقال مال غیر، مصوب ۱۳۰۸ هیچ تردیدی ندارد؛
  •  خامساً: هرگاه شک داشته باشیم قانونی نسخ شده یا نه مطابق اصل استصحاب و اصل عدم و قاعده «الجمع مهما امکن اولی من الطرح» باید گفت که قانون دارای اعتبار قانونی است و لذا ماده ۱ قانون انتقال مال غیر رکن قانونی جرم انتقال مال غیر می‌باشد.

بدین ترتیب باید گفت «رکن قانونی» جرم انتقال مال غیر به صورت عام «قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸» می‌باشد، مگر در مواردی که وسیله ارتکاب جرم مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی باشد.

در این صورت باید به مقررات خاص و ویژه قانون ثبت اسناد و املاک در این خصوص از جمله مواد ۱۰۰ الی ۱۱۷ مراجعه کرد چرا که قلمرو قانون انتقال مال غیر (عام) توسط بعضی از مواد قانونی ثبت (خاص) تخصیص خورده و محدود شده است و تا زمانی که مستند قانونی برای مجازات مرتکب با شرایط قانون خاص وجود داشته باشد مراجعه به قانون عام خلاف اصول حقوقی است البته در مواردی که قانون خاص حکمی نداشته یا مبهم باشد مجرای اجرای قانون عام فراهم خواهد شد.

متن مستندات قانونی جرم انتقال مال غیر یا معامله معارض

ماده ۱ قانون انتقال مال غیر:«کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم می‌شود. ‌و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده باشد.

‌اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به انتقال‌گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت ‌اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوائر دیگر دولتی تسلیم ننماید، معاون جرم محسوب خواهد شد. هریک از دوائر و دفاتر فوق مکلف‌اند در ‌مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.»

ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک:

 «هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول و یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد ‌نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهد معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

رفتار مجرمانه جرم انتقال مال غیر و معامله معارض

بر اساس قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ و مقررات ثبتی رفتار مجرمانه جرم انتقال مال غیر و معامله معارض، «انتقال» یا «ایجاد تعهد» است که هر دو به صورت فعل مثبت مادی نمود پیدا می‌کنند. فرصتی است به تشریح آن‌ها بپردازیم.

 انتقال: در این خصوص باید گفت:

  • اولاً: انتقال یک فعل مثبت مادی است؛ بنابراین صرف اعلام و اظهار موجب تحقق این عنصر نبوده بلکه باید عملاً انتقال اتفاق بیافتد البته انجام لوازم عرفی نقل و انتقال وافی به مقصود بوده و لازم نیست موضوع جرم عملاً نیز انتقال یابد. به فرض مثال برای نقل و انتقال خودرو لازم نیست خودرو تحویل منتقل‌الیه گردد همین که قولنامه یا سند به نام ایشان تنظیم گردد جرم تحقق یافته است.
  • ثانیاً: انتقال، عنوان کلی و عام می‌باشد و  فرقی ندارد که در چه قالب حقوقی قرار بگیرد خواه انتقال در قالب صلح باشد خواه بیع، خواه هبه.
  • ثالثاً: منظور از انتقال، حاصل شدن تملیک و تملک نیست. به عبارتی انتقال در معنای عرفی خود استعمال می‌شود نه معنای واقعی حقوقی که اثر حقوقی داشته باشد؛ بنابراین شرایط صحت یا لزوم و تشریفات لازم برای نقل و انتقال مال در قالب‌های حقوقی انتخاب شده، مانند شرط قبض در عقد هبه یا رهن، مؤثر در مقام نبوده و جرم را منتفی نمی‌سازد.

ایجاد تعهد: هرچند قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ رفتار مجرمانه «تعهد به ناحق» قید نشده است و صرفاً به «انتقال» اشاره شده، لیکن ماده ۱۱۷ قانون ثبت در جرم انگاری «معامله معارض» دایره شمول جرم را به «ایجاد تعهد» نیز گسترش داده است؛ بنابراین باید گفت دایره شمول رفتار مجرمانه «جرم معامله معارض» از «جرم انتقال مال غیر» بیشتر است.

تعهد ممکن است مالی یا غیرمالی باشد به هر حال در صورتی به عنوان رفتار مجرمانۀ جرم «معامله معارض» محسوب می‌شود که

  • اولاً: برخلاف حق باشد؛
  • ثانیاً: برخلاف مندرجات سند باشند؛
  •  ثالثاً: به ضرر منتقل‌الیه اولیه باشد.

بند دوم: شرایط و اوضاع و احوال لازم برای تحقق جرم: به جهت متفاوت بودن شرایط تحقق جرم انتقال مال غیر با معامله معارض مستقلاً به بررسی هر کدام می‌پردازیم.

الف)مرتکب جرم: به تصریح ماده ۱ قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ و همچنین ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ مرتکب این نوع جرایم  (انتقال مال غیر- معامله معارض) اشخاص حقیقی می‌باشند نه حقوقی برای همین مقنن از کلمه «هر کس…» استفاده نموده است البته اگر شخص حقیقی از طریق تشکیل شرکت یا مؤسسه، مرتکب این جرم شود مطابق مقررات جزائی، مجازات برای اشخاص حقیقی و حقوقی اعمال خواهد شد.

ب)موضوع جرم: به تصریح هر دو قانون (ثبت اسناد و املاک- انتقال مال غیر) موضوع جرم اعم از انتقال مال غیر یا معامله معارض، مال می‌باشد و منظور از مال چیزی است که به علت منافع واقعی یا اعتباری آن مورد رغبت واقع شده و در مقابل نقدینه یا چیز دیگری می‌پردازند.به عبارتی مال چیزی است که ارزش داد و ستد داشته و دارای نفع عقلائی باشد.

 آنچه باید در مورد موضوع جرائم «انتقال مال غیر و معامله معارض» بدانیم.

اولاً: مال اعم از منقول و غیرمنقول می‌باشد و همچنین عین یا منفعت بودن آن نیز مؤثر در مقام نیست و حتی حق مالی مانند حق سرقفلی یا حق استفاده از برند یا حق تألیف نیز مشمول تعریف موضوع جرم انتقال مال غیر و معامله معارض می‌باشند.

ثانیاً: فروش اموالی مانند مواد مخدر، مشروبات الکلی و به طور کلی اشیایی که به حکم قانون معامله آن‌ها منع شده است، مشمول قوانین خاص می‌باشد و از شمول بزه فروش مال غیر خروج موضوعی دارد.

قوانین-جرم-انتقال-مال-غیر ,معامله معارض

جرم انتقال مال غیر مشاع

ج)تعلق مال به دیگری:

شرط لازم دیگر برای تحقق جرم انتقال مال غیر یا معامله معارض این است که در لحظه «انتقال» یا «ایجاد تعهد»، مال متعلق به دیگری باشد بنابراین انتقال عین مستأجره یا عین مرهونه ولو این‌که دیگری در آن حقی داشته باشد، انتقال به غیر محسوب نمی‌شود. مگر شرایط مواد ۱۱۴ و ۱۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک را داشته باشد که در این صورت مجازات خاص خود را خواهد داشت.

البته اگر مالک، عین مستأجره را برای مدت معین به ثالثی اجاره داده، لیکن برای همین مدت دوباره به دیگری اجاره دهد یا مالک، مال خود را به ثالث با سند عادی بفروشد، لیکن بعد از فروش سند را در رهن بگذارد یا مالک، سند رهنی ملک خود را با داشتن وام معینی بفروشند لیکن بعد از فروش اقدام به افزایش وام کند، تمامی این اقدامات عنوان مجرمانه «انتقال مال غیر یا معامله معارض» را خواهند داشت.

آیا برای تحقق جرم انتقال مال غیر یا معامله معارض علاوه بر تعلق مال غیر شرط «شناسایی مالک و معین بودن هویت وی» نیز لازم است یا خیر؟

در این خصوص رویه قضائی راه یکسانی نپیموده است؛ مثلاً در رأی شماره ۲۱۹/۱۰۳۷۰- ۳/۲/۱۳۱۷ چنین آمده است که۲ «فروش مال غیر» وقتی بزه محسوب می‌شود که فروشنده صاحب مال را شخصاً می‌شناسد؛

بنابراین اگر مال دزدی به دست کسی افتد و با علم به مسروقه بودن آن، بدون اینکه صاحب مال را بشناسد آن را به فروش برساند، این عمل بزه محسوب نمی‌شود؛ زیرا کلمه «غیر» مذکور در ماده ۱ ظاهر در شخص معینی دارد» این نظر قابل انتقاد به نظر می‌رسد؛

زیرا همین که مال متعلق به غیر باشد، برای تحقق جرم کافی است و مشخص بودن هویت مالک آن، وصفی اضافی است که وجود آن در جرم مذکور نیاز به دلیل دارد و چنین دلیلی وجود ندارد و اصل بر عدم شرط بودن آن است و اگر چنین شرطی برای تحقق جرم لازم باشد بسیاری از مرتکبین بدون دلیل از تعقیب و مجازات معاف می‌شوند.

اگر شریکی اقدام به انتقال مال مشاعی نماید

اگر شریکی اقدام به انتقال مال مشاعی نماید آیا می‌توان وی را تحت عنوان مجرمانه فروش مال غیر مورد پیگرد قانونی قرارداد یا خیر؟

از نظر قانون مدنی، مال مشاع متعلق به همه شرکاء است و هریک از آن‌ها در جزء جزء مال مشاع سهیم هستند در نتیجه تصرف هریک از آن‌ها در مال مشاع بدون اجازه شرکاء دیگر قانونی است و به موجب نظریه شماره ۳۴۴۴/۷ مورخ ۱۹/۱۲/۱۳۵۸ اداره حقوقی قوه قضائیه:«هرچند انتقال ملک مشاع به نحو مفروز از لحاظ حقوقی بدون موافقت سایر شرکاء نافذ نیست ولی اگر مورد انتقال معادل سهم انتقال‌دهنده باشد از جهت اینکه سوءنیت نداشته، جنبه کیفری ندارد در غیر این صورت انتقال مال غیر تلقی می‌شود» همچنین به موجب نظریه شماره ۲۶۵۲/۷ مورخ ۱۰/۷/۱۳۷۰:

«اگر شریک مال مشاع فقط سهم خود را مشاعاً بفروشد و قصد انتقال سهم سایر شرکاء را نداشته باشد این عمل جرم نیست؛ مثلاً کسی که مالک یک دانگ مشاع از منزلی است اگر همان یک دانگ را بفروشد، این عمل عنوان جزایی ندارد ولی اگر به صورت مفروز یا معین یا اضافه بر سهم خود انتقال دهد یا قصد انتقال سهم شریک را داشته باشد عمل او انتقال مال غیر محسوب می‌گردد.

وجه تمایز معامله معارض و فروش مال غیر

پرسش: وجه تمایز معامله معارض با فروش مال غیر چیست؟

اتفاق‌نظر

در فروش مال غیر موضوع قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، مصوب سال ۱۳۰۸، شخص، مال دیگری را انتقال می‌دهد ولی در معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت، کسی نسبت به مال خودش معاملات متعدد انجام می‌دهد، اگر معاملات انجام شده معتبر باشد معامله بعدی او معامله معارض تلقی می‌شود. به عبارت دیگر می‌توان گفت که در فروش مال غیر، شخص اصلاً سابقه مالکیت ندارد و هم‌چنین رأی وحدت رویه شماره ۴۳- ۱۰/۸/۱۳۵۱ دیوان‌عالی کشور چنین اشعار داشته است:

«نظر به این‌که شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به‌موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلاً معامله‌ای نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) به‌وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان ملک (عین یا منفعت) واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت، با ماده کیفری دیگر قابل انطباق باشد.»

نظر کمیسیون نشست قضائی (۲)

  1.  اولاً: معامله معارض، مسبوق به مالکیت انتقال‌ دهنده است، حال آن‌که در بزه انتقال مال غیر، ممکن است انتقال‌دهنده هیچ‌گاه مالکیتی نسبت به مال مورد انتقال نداشته باشد.
  2. ثانیاً: با توجه به ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رأی وحدت رویه شماره ۴۳- ۱۰/۸/۱۳۵۱ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور مبنی بر اینکه در مورد اموال غیرمنقول به لحاظ اجباری بودن ثبت آن‌ها، سند عادی قابل معارضه یا سند رسمی نیست، معامله معارض در موارد ذیل قابل تصور است:
    1. وقتی که هر دو سند (معامله اول و معامله دوم) رسمی باشد، اعم از این‌که راجع به مال منقول باشد یا غیر منقول.
    2. در مورد اموال منقول وقتی که سند معامله اول، عادی و سند معامله دوم، رسمی باشد. بنابراین، موارد آتی از شمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت (معامله معارض) خارج است و موضوع ممکن است تحت عنوان انتقال مال غیر قابل تعقیب باشد؛
      1. الف) در مورد مال منقول، هرگاه دو معامله (اول و دوم) با سند عادی باشد.
      2. ب) در مورد مال منقول هرگاه معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد.
      3. ج) در مورد مال غیرمنقول، هرگاه یکی از اسناد (اعم از معامله اول یا دوم) یا هر دو عادی باشد.

مقالات دیگر

20 آوریل 2024

با ما در ارتباط باشید