یکی از مباحث پرچالش در حوزه حقوق تجارت و اجاره، تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی است. با افزایش قیمت املاک و رونق کسب و کارها، موضوع تخلیه سرقفلی برای مالکان و مستاجرین اهمیت ویژه ای پیدا کرده است. مالکان به دنبال استفاده شخصی از املاک خود هستند و مستاجرین در تلاشند تا از حقوق خود در برابر تخلیه ناگهانی محافظت کنند. در این نوشتار از وب سایت سنا، جزئیات حقوقی و شرایط تخلیه محل سرقفلی را مورد بررسی قرار میدهیم.
تخلیه سرقفلی چیست؟
تخلیه سرقفلی به معنای الزام به تخلیه محلی است که یک مستاجر، کسب و کار خود را در آنجا برقرار کرده است. سرقفلی، حقی است که مستاجر از طریق پرداخت مبلغی به صاحب ملک، کسب می کند و در آن ملک به فعالیت تجاری می پردازد. تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی یکی از موضوعات مهم و پیچیده در حوزه حقوق تجارت است.
شرایط تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی
یکی از شرایط تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی این است که مالک باید شش دانگ ملک را در اختیار داشته باشد. در غیر این صورت، نمی تواند با استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون، درخواست تخلیه به دلیل نیاز شخصی را مطرح کند. دلیل این استدلال این است که اگر مالک شش دانگ نباشد، نمی تواند به طور کامل نیاز شخصی خود را به ملک ثابت کند.
سؤال دیگر این است که آیا اشخاص حقوقی نیز می توانند درخواست تخلیه به دلیل نیاز شخصی را مطرح کنند؟ برخی معتقدند که منظور از “اشخاص” در ماده ۱۵، شامل هر دو گروه اشخاص حقیقی و حقوقی می شود. اما گروهی دیگر بر این باورند که این ماده تنها شامل اشخاص حقیقی است. نظریه قابل قبول تر این است که با توجه به محتوای ماده ۱۵ و به ویژه بند ۲، تخلیه به منظور نیاز شخصی برای امرار معاش نمی تواند شامل اشخاص حقوقی شود.
یکی دیگر از شرایط، تجربه و تخصص وکیل در این زمینه است. در موارد تخلیه به دلیل نیاز شخصی، این دعاوی قائم به شخص هستند و حتی در صورت فوت هر یک از طرفین، این دعاوی همچون دعاوی مدنی نیستند که وراث بتوانند به جای متوفی دعوی را ادامه دهند.
بیشتر بخوانید: تخلیه محل سرقفلی به جهت نوسازی
امکان طرح مجدد دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی وجود دارد؟
به گفته گروه وکلای سنا در این خصوص اتفاق نظر وجود ندارد. برخی معتقدند که پس از رسیدگی و صدور حکم، اگر دقیقاً همان دعوی مجدداً مطرح شود، به دلیل اعتبار امر مختومه قابلیت طرح مجدد ندارد. گروهی دیگر بر این باورند که چون نیاز شخصی است و ممکن است در یک زمان ثابت نشود یا بالعکس، همچنین این نیاز می تواند استمرار داشته باشد، لذا قابلیت طرح مجدد را دارد.
بهتر است بدانید که در تجمیع دو نظریه فوق باید گفت اگر پس از صدور حکم، تغییری در اوضاع و احوال معیشتی و اقتصادی طرفین در جامعه ایجاد نشود، دعوی از اعتبار امر مختومه برخوردار است و نمی توان آن را مجدداً مطرح کرد. اما اگر تغییرات قابل توجهی در این شرایط رخ دهد، امکان طرح مجدد دعوی وجود دارد.
حقوق مستاجر در هنگام تخلیه سرقفلی
تخلیه سرقفلی یکی از مسائل پیچیده در حوزه وکیل سرقفلی است که مستاجران و مالکان با آن روبرو می شوند. در این فرآیند، مستاجران حقوق مشخصی دارند که می توانند از آنها برای حفظ منافع خود استفاده کنند. در پاراگراف زیر مورد بحث بررسی قرار می دهیم:
- حق دریافت خسارت: در صورتی که دادگاه حکم تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی مالک را صادر کند، مستاجر حق دارد خسارت مالی دریافت نماید. این خسارت شامل هزینه های انتقال کسب و کار، هزینه های ناشی از دست دادن مشتریان و سایر خسارات مالی مرتبط با تخلیه ملک است.
- حق اعتراض: مستاجر همچنین حق دارد به حکم تخلیه سرقفلی اعتراض نماید. او می تواند در مهلت مقرر به دادگاه تجدیدنظر مراجعه کرده و درخواست بررسی مجدد حکم را مطرح کند. دادگاه تجدیدنظر پس از بررسی دلایل و مستندات ارائه شده توسط مستاجر، ممکن است حکم اولیه را تایید یا لغو کند.
موارد خاص و حساس در تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی
در برخی موارد، علت تخلیه سرقفلی به نیازهای خاص مالک مرتبط می شود. این موارد نیازمند بررسی دقیق و مستندات معتبر از سوی دادگاه است. در ادامه این موارد خاص را بررسی می کنیم:
- تخلیه به دلیل نیاز به بازسازی: در برخی موارد، مالک ممکن است به دلیل نیاز به بازسازی یا نوسازی ملک، درخواست تخلیه سرقفلی را مطرح کند. در این موارد، مالک باید برنامه های بازسازی و نوسازی ملک را به دادگاه ارائه دهد و اثبات کند که این کارها به نحوی است که مستاجر نمی تواند به فعالیت تجاری خود ادامه دهد. دادگاه پس از بررسی مستندات و برنامه های بازسازی، تصمیم گیری می کند.
- تخلیه به دلیل نیاز به سکونت: در صورتی که مالک به ملک برای سکونت شخصی نیاز داشته باشد، می تواند درخواست تخلیه سرقفلی را مطرح کند. در این موارد، مالک باید اثبات کند که به دلیل شرایط خاص یا نیازهای شخصی، نمی تواند از املاک دیگری برای سکونت استفاده کند و ملک مورد نظر تنها گزینه اوست. دادگاه پس از بررسی دلایل و مستندات ارائه شده، حکم نهایی را صادر می کند.
راهکار های حقوقیِ تخلیه سرقفلی
- مشاوره حقوقی: مستاجرین می توانند قبل از هر اقدامی از مشاوره حقوقی استفاده کنند. وکلا و مشاوران حقوقی می توانند با بررسی مستندات و ارائه راهکارهای قانونی، به مستاجرین کمک کنند تا در مقابل درخواست های تخلیه سرقفلی از حقوق خود دفاع کنند.
- تنظیم قراردادهای محکم: مستاجرین می توانند با تنظیم قراردادهای محکم و دارای شرایط مناسب، از حقوق خود در برابر درخواست های تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی محافظت کنند. این قراردادها باید شامل بندهایی باشد که حقوق مستاجر را در موارد تخلیه تضمین کند و شرایط خاصی برای تخلیه ملک تعیین کند.
- مراجعه به دادگاه: در صورت دریافت دادخواست تخلیه سرقفلی، مستاجرین باید به دادگاه مراجعه کرده و دفاعیات خود را مطرح کنند. آنها می توانند با ارائه مستندات و دلایل قوی، از حقوق خود در مقابل درخواست تخلیه دفاع کنند و در صورت نیاز، به حکم دادگاه اعتراض کنند.
سخن پایانی
تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی یکی از موضوعات حساس و پیچیده در حوزه حقوق مالک و مستاجر است. مالکان و مستاجرین باید با آگاهی از حقوق و وظایف خود در این زمینه، اقدام به تنظیم قراردادهای محکم و استفاده از مشاوره حقوقی کنند تا از حقوق خود محافظت کنند. در این راستا، دفتر وکالت برادران زینالی با تجربه و تخصص در حوزه حقوق تجارت، آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی به مالکان و مستاجرین محترم می باشد. برای مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر می توانید با شماره تلفن های ۰۹۹۰۲۲۷۹۵۳۸و ۸۸۴۱۰۰۵۷ ۰۲۱ تماس حاصل فرمایید.
پرسش های متداول درباره تخلیه سرقفلی
تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی چیست؟
تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی به معنای الزام مستاجر به تخلیه ملک است که مالک برای استفاده شخصی به آن نیاز دارد. این نیاز می تواند شامل سکونت، تاسیس کسب و کار جدید یا هر نوع استفاده شخصی دیگر باشد.
چه مدارکی برای اثبات نیاز شخصی مالک لازم است؟
مدارکی که مالک باید ارائه دهد شامل مدارک شغلی، اثبات محل سکونت فعلی و دلایل عدم امکان استفاده از املاک دیگر می شود. دادگاه این مدارک را بررسی کرده و تصمیم می گیرد.
حقوق مستاجر در صورت صدور حکم تخلیه چیست؟
مستاجر حق دارد خسارت مالی دریافت کند که شامل هزینه های انتقال کسب و کار و سایر خسارات مالی مرتبط با تخلیه می شود. همچنین، مستاجر می تواند به حکم تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی اعتراض کرده و درخواست بررسی مجدد کند.
آیا مالک می تواند به دلیل بازسازی ملک، درخواست تخلیه سرقفلی کند؟
بله، در صورتی که مالک به دلیل نیاز به بازسازی یا نوسازی ملک، درخواست تخلیه را مطرح کند و برنامه های بازسازی خود را به دادگاه ارائه دهد، ممکن است دادگاه حکم تخلیه صادر کند.
چگونه مستاجر می تواند از حقوق خود در برابر تخلیه محافظت کند؟
مستاجر می تواند با تنظیم قراردادهای محکم و استفاده از مشاوره حقوقی، از حقوق خود محافظت کند. در صورت دریافت دادخواست تخلیه، مستاجر باید به دادگاه مراجعه کرده و دفاعیات خود را مطرح کند.