خرید و فروش ملک با وکالت نامه

خرید و فروش ملک با وکالت نامه

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

ممکن است به دلایل گوناگون فروشنده خانه و زمین را به صورت رسمی هنگام خرید و فروش سند را به نام خریدار نزند و به جای آن  وکالت به خریدار بدهد.

یکی از این دلایل ممکن است صرف زمان زیاد و هزینه زیاد باشد در نقل و انتقال رسمی این املاک و یا نداشتن سند رسمی یا گم شدن آن و موارد دیگر خود از دیگر دلایل این امر به حساب می آید‌.

البته بدیهی است که اگر فرد خرید ملک را با سند رسمی بدون دردسر انجام دهد بهتر است تا اینکه به صورت وکالتی آن را بخرد.

اما وکالت، طبق قانون به عقدی گفته می شود که فردی یعنی موکل، برای انجام امری به وکیل نیابت می دهد.

برای معامله وکالتی باید آن وکالت نامه به صورت رسمی باشد چرا که رویه قضایی و اداری این گونه است.

منظور از وکالت نامه چیست‌؟

منظور از وکالت نامه چیست‌؟همچنان که گفتیم منظور عقد وکالتی است که بین طرفین منعقد می شود.

این عقد باید به صورت کتبی انجام شود و یک نسخه از آن نزد وکیل و نسخه دیگری هم نزد موکل باشد.

از جمله اختیاراتی که فرد وکیل داراست اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت داده شده از سوی موکل خود را داشته باشد.

همچنین این که موکل به وکیل اختیار هر گونه نقل و انتقال چه در قالب خرید و چه در قالب فروش به هر میزان و هر مبلغی را خواهد داشت حتی اگر آن شخص خودش باشد که اصطلاحا به آن وکالت ملک گفته می شود.

به طور خلاصه در معامله وکالتی این گونه است که فرد فروشنده به جای انتقال سند قطعی به دلیل فراهم نبودن شرایط به فروشنده وکالت بلاعزل می دهد.

که در فروش و تمام تصرفات دیگر حتی به خودش تا در صورت فراهم بودن شرایط خریداری که وکالت دارد آن را به خودش بفروشد.

و سند تنظیم کند در واقع نیت باطنی طرفین بیع است نه چیز دیگر اما در قالب وکالت در آمده است .

همچنین باید در وکالتنامه مشخص شده باشد که آیا موکل اختیار دریافت ثمن معامله را به وکیل داده یا خیر تا بعدا موکل مجددا درخواست مطالبه ثمن نکند.

منظور از وکالت نامه چیست‌؟

نکات لازم در معامله وکالتی

نکته ای که باید به آن دقت کرد این است که در معامله وکالتی چون قالب آن وکالت است با فوت و یا حجر هر یک از طرفین عقد خود به خود از بین خواهد رفت و منحل می شود و آن وکالت نامه در اثری نخواهد داشت.

لذا بهتر است هر چه سریع تر این وکالت به سند قطعی تبدیل شود تا ریسک آن کمتر شود.

نکته ای دیگر که در معامله وکالتی یا خرید زمین با وکالت نامه لازم است انجام دهید این است که به صرف وکالت نامه راضی نشوید زیرا ریسک خاص خودش را دارد و بهتر است همزمان با اینکه وکالت نامه تنظیم می کنید یک مبایعه نامه نیز نوشته شود.

تا بدین وسیله معامله مستحکم تر بشود.

لازم است که دقت شود ممکن است خود فروشنده نیز وکالتی این ملک را خریده باشد حال اگر قرار است که وکالت نامه تفویض شود یا اینکه واگذار شود.

باید اطمینان حاصل کرد که خدشه ای به  وکالت نامه اصلی و اولی وارد نیست زیرا اگر آن وکالت نامه باطل باشد وکالت نامه بعدی نیز بی اعتبار خواهد بود.

و این که فرد وکیل در آن وکالت نامه باید دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.

مورد دیگری که لازم است به آن اشاره شود این است که در عقد وکالت، فرد موکل می تواند نسبت به آنچه که وکالت داده خود آن موضوع را انجام دهد لذا ضروری است.

حتی اگر وکالت نامه بلاعزل است حق انجام موضوع مورد وکالت را از موکل سلب کنید‌. همچنین باید دقت شود وکیلی که اختیاراتی که بهش داده شده باید در چارچوب این اختیارات اقدام میکند و یا خارج از حدود اختیارات کار میکند.

به این صورت که موکل حق هیچ گونه دخل و تصرفی و دخالتی در موضوع مورد وکالت را که مثلا ملک است نخواهد داشت.

نکات لازم در معامله وکالتی

خطرات معامله وکالتی ملک

همچنان که در بالا اشاره کردیم. معامله با وکالت نامه خطرات خود را دارد و بهتر است هرچه زودتر به تنظیم سند قطعی اقدام شود.

یکی از این موارد که اشاره ای مختصر به آن داشتیم این است که اگر شما وکالت نامه ای از کسی بگیرید حتی اگر بلاعزل باشد به این معنا نیست که هرگز خدشه ای به آن وارد نمی شود بله به این معنا است که شخص موکل حق فسخ قرارداد وکالت را ندارد.

  • اما آیا برای انحلال وکالت راه دیگری نیست؟

بله طبق قانون اگر فوت یا حجر برای هریک از طرفین رخ دهد عقد وکالت از بین می رود و این از بین رفتن هم شامل وکالت ساده می شود هم وکالت بلاعزل هم چنین در صورتی که موکل خودش موضوع وکالت را انجام دهد نیز این وکالت از بین میرود.

اجازه بدهید در قالب مثال این را توضیح بدهیم:

 فرض کنیم شما از شخص فروشنده ملک وی را به صورت سند وکالتی خریداری کرده اید حال اگر فروشنده فوت شود به این علت که وکالت نامه باطل می شود و ملک مزبور به وراث وی می رسد.

شما صاحب آن ملک نخواهید بود و آن به وراث خواهد رسید برای این که خطر این امر را کاهش دهید لازم است که در زمان تصمیم به خرید و فروش، مبایعه نامه هم نوشته بشود.

در این صورت حتی اگر فروشنده فوت شود خیال خریدار از ملک مزبور راحت خواهد بود.

خطر دیگری که لازم است آن را تشریح کنیم این است که در فرضی که فرد وکالت دارد حتی اگر بلاعزل باشد ممکن است.

و این امکان برای فروشنده فراهم است که ملک را به صورت همین وکالتی به چند تن دیگر بفروشد و گمان فرد در این که وکالت وی بلاعزل است.

و مالک حق دخالت ندارد پوچ است لذا لازم است همچنان که گفتیم مبایعه نامه نیز تنظیم شود چرا که صرف تنظیم وکالت نامه باعث نمی شود فرد صاحب ملک شود.

نکته دیگر این است که فرد در وکالت نامه لازم است حق دخالت فروشنده از هر گونه تصرف حقوقی را منع کند.

نوشتن مبایعه نامه با وکالت

مبایعه ای نامه ای که توسط وکیل تنظیم می شود باید حاوی یک سری شرایط و اختیاراتی باشد که در متن قرارداد وکالت به آن توجه شده باشد و طرف مقابل وکیل حتما باید وکالتنامه را به دقت مطالعه نموده.

تا از اختیارات اعطایی موکل به وکیل مطلع شود تا بداند وکیل اختیاراتش قانونیست یا خیر چون اگر وکیل اختیاراتی را را در ظاهر نشان دهد که ممکن است در وکالتنامه موجود نباشد برای اینکار حتما یک وکیل همراه خودتان داشته باشید.

انواع وکالت فروش ملک

وکالت بر اساس قانون می تواند وکالت تام و مطلق باشد و یا وکالت خاص باشد فقط نسبت به یک موضوع و این موضوع اگر در وکالتنامه درج شود باید کاملا حوزه اختیارات وکیل مشخص شود.

تفاوت قولنامه با وکالت نامه

قولنامه یک نوع تعهدی است که به موجب آن طرفین قرارداد متعهد می شوند در آینده نسبت به تنظیم یک قرارداد اقدام نمایند ولی وکالتنامه قراردادی است.

بین وکیل و موکل بسته شده تا وکیل از جانب موکل اقدامات حقوقی موکل را انجام دهد که آثار وکالت به موکل می رسد درحالی که در قولنامه یک تعهدی است که آثار دوجانبه دارد و هر دو طرف را متعهد می سازد.

وکالت فروش ملک چیست

وکالت فروش از طریق فروشنده به وکیل داده می شود تا وکیل از جانب موکل اقدام به فروش موضوع وکالت نماید ولی باید در وکالتنامه درج شود که آیا وکیل که اقدام به فروش می نماید.

اختیار این را دارد که ثمن معامله را نیز مطالبه نماید و یا اینکه این اختیار را دارد که موضوع وکالت به خریدار تسلیم نماید تمامی این اختیارات را باید خریدار در متن وکالتنامه مطالعه نماید.

خطرات معامله وکالتی ملک

نتیجه گیری

همانطور که گفتیم در معامله ملک با وکالت نامه فرد فروشنده به این دلیل که شرایط انتقال سند رسمی فراهم نیست فعلا به خریدار وکالت تام و بلاعزل می دهد.

در مورد مال موضوع وکالت تا هر زمان هر تصرفی را که خواست انجام دهد بفروشد یا اجاره بدهد حتی فروختن به خودش.

 سوالات متداول

معامله با وکالت نامه به چه صورت است؟

فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل و تام می دهد که هر تصرفی را در مورد معامله مثل ملک انجام دهد.

آیا وکالت نامه با فوت یکی از طرفین باطل می شود؟

بله، وکالت عقدی جایز است و با فوت و حجر یکی از طرفین از بین خواهد رفت. البته دادگاه می تواند وکالت نامه را با قصد واقعی طرفین انطباق دهد و با احراز بیع احکام آن را جاری کند.

محکم کاری در خرید ملک با وکالت نامه چگونه است؟

لازم است هم زمان با تنظیم وکالت نامه  بیع نامه نیز تنظیم شود و در وکالت نامه هر حق دخالت فروشنده سلب شود.

تفاوت قولنامه با وکالت نامه

قولنامه در اصطلاح حقوقی یک نوع توافقی است که طرفین یک معامله ابتدای کار با هم توافق می کنند تا در آینده نسبت انجام معامله اقدام نمایند و این توافق هیچ نوع مالکیتی را منتقل نمی کند.

ولی در وکالتنامه وکیل از طریق وکالتنامه مورد معامله را انجام می دهد و آثار قرارداد به موکل می رسد که بر خلاف قولنامه در وکالتنامه با اجام مورد مورد مالکیت به موکل منتقل می شود

هزینه انواع وکالتنامه سال ۱۴۰۱

وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی از دو طریق فروش و انتقال و یا سایر وکالتنامه مثل وکالت کاری دسته بندی می شودکه هزینه وکالت فروش و انتقال ۱۵۰ هزار تومان می باشد و هزینه سایر وکالت نامه نیز ۱۰۰هزار تومان می باشد.

مقالات دیگر

20 آوریل 2024

با ما در ارتباط باشید