برنده مزایده ملک در اجرای احکام مدنی، برای تحویل مورد مزایده دادخواست خلع ید به طرفیت محکوم‌علیه متصرّف (مستأجر) مطرح و خواسته خود را مبلغ یازده میلیون ریال تقویم کرده است، در جلسه اول دادرسی، وکیل خوانده به تقویم خواسته اعتراض کرده و اعلام داشته، ملک مزبور نود میلیون ریال ارزش واقعی دارد. آیا این اعتراض مؤثر است، نحوه رسیدگی به آن چگونه است؟
در این مورد به‌موجب بند (ج) شق ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت قیمت منطقه‌ای ملک که از اداره دارایی استعلام می‌شود ملاک عمل خواهد بود.
چون ملک مورد مزایده در اجرای احکام کارشناسی شده، همان قیمت باید ملاک فرجام‌خواهی قرار گرفته و نیازی به کارشناسی مجدد و رسیدگی به اعتراض نیست.باید بین ملاک پرداخت هزینه دادرسی و ملاک قابل تجدیدنظر و فرجام‌خواهی رأی قائل به تفکیک شد.
چه آنکه به‌موجب بند (ج) بند (۱۲) ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول از نظر صلاحیت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود تقدیم کرده و خوانده نیز اعتراضی نکرده است.
و در صورت اعتراض از ناحیه خوانده و مؤثر بودن آن باید از طریق جلب‌نظر کارشناس اقدام کرد؛ ولی از نظر هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود. پس با عنایت به مراتب مارالذکر اعتراض وکیل مؤثر و باید به حکم قسمت اخیر ماده ۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی به اعتراض وی از طریق جلب کارشناس رسیدگی کرد و ولی از لحاظ هزینه دادرسی ملاک قیمت منطقه‌ای ملک است.
چنانچه شخصی در مزایده و در جریان اجرای احکام مدنی برنده مزایده شناخته شود پس از تملیک ملک به وی، نامبرده قائم‌مقام قانونی مالک قبلی بوده و در شرایطی که ملک کلاً در تصرف مستأجر باشد، موجبی برای طرح دعوا علیه انتقال‌دهنده (مالک سابق) وجود ندارد،
بلکه با توجه به تصرفات استیجاری متصرف مالک جدید می‌تواند در صورت انقضای مدت اجاره حسب مورد بر مبنای قوانین روابط موجر و مستأجر حاکم بر موضوع دادخواست تخلیه علیه مستأجر مطرح کند که این دعوا از زمره دعاوی غیرمالی تلقی می‌شود با این ترتیب سؤال مطروحه منطبق با قانون نیست و دعوای خلع ید مالک قبلی با وجود مستأجر در ملک مسموع نیست.
بدیهی است چنانچه ملک در تصرف مالک سابق (محکوم‌علیه پرونده اجرایی) باشد دعوای خلع ید علیه او باید مطرح و ارزش و بهای خواسته از نظر نقطه صلاحیت و قابلیت تجدیدنظر یا فرجام‌خواهی، همان است که در دادخواست تعیین می‌شود و در صورت اعتراض و مؤثر بودن آن در تجدیدنظر یا فرجام‌خواهی، مطابق مقررات ماده ۶۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی موضوع قابل بررسی است.
راههای جلوگیری از خلع ید ملک مزایده ای
در صورتی که بعد از برگزاری مزایده اثبات شود که شرایط موجود برای مزایده حاکم نبوده است مثلا مزایده در تاریخ و موعد مشخص برگزار نشده است و یا اینکه مانع از ورود مالک به محل مزایده شده اند می تواند برای جلوگیری از خلع ید ابطال مزایده را درخواست نمود.
طرح دعوای خلع ید، پس از انجام مزایده
پرسش: پس از جریان مزایده مال غیرمنقول و صدور سند به نام برنده مزایده، آیا اجرای احکام از محکوم‌علیه یا متصرف مال، خلع ید می‌نماید و آن را تحویل برنده مزایده می‌دهد یا مستلزم طرح دعوای خلع ید است؟
با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی که مقرر داشته است: «عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید» و ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است: «مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرّف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان‌طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد»
و مطابق مواد ۱۳۴ و ۱۳۷ همین قانون، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده، ملک موضوع مزایده باید به برنده تحویل و تسلیم گردد و این امر مستلزم طرح دعوای خلع ید نیست. بدیهی است چنانچه شخص ثالث مدّعی حقی باشد، طبق مقررات (از جمله مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ این قانون) می‌تواند شکایت کند.
مفاد اجراییه، فقط راجع به فروش مال غیرمنقول است و دایره اجرا نمی‌تواند خارج از آن اقدام کند. ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز راجع به مال منقول است و شامل مال غیرمنقول نمی‌شود؛ بنابراین، برنده مزایده باید علیه متصرّف، دعوای خلع ید مطرح کند.
انجام مزایده که به‌وسیله اجرای احکام صورت می‌گیرد، صرفاً در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده می‌باشد. با این توضیح که پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض، دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکوم‌له صادر می‌شود؛ لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک، نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.