خلع ید

خلع ید چیست؟

خلع ید، دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول (اموالی که قابلیت جا به جایی ندارند مثل مغازه، خانه، زمین) علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و متصرف را از ملک بیرون کند، و ملک را به او تحویل دهد.

طرح دعوای خلع ید

نحوه طرح دعوی خلع ید به این نحو است که مالک مال غیر منقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع ملک رفته و با تنظیم دادخواست و طرح آن به طرفیت متصرف که در این موقعیت غاصب محسوب می شود، حقش را مطالبه می کند. شرط اصلی و اساسی برای آن طرح، داشتن مالکیت است، و این موضوع به این نحو ثابت می شود که مالک با در دست داشتن سند مالکیت، که مالکیت وی را ثابت می کند در دادگاه طرح دعوی کند. در روند این دعوی با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی مجرب می‌توانید با خیال آسوده به انتظار صدور رای مد نظرتان بمانید.

اقدامات دادگاه برای دعوای خلع ید

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید به این نحو است که در ابتدا مالکیت خواهان را از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت احراز می کند و پس از اثبات مالکیت در ماهیت دعوی وارد می شود، سپس تصرف متصرف را بررسی می کند تا اگر غیر قانونی باشد میزان تصرف را از طریق جلب نظر کارشناس متوجه شود تا به همان مقدار حکم دهد. پس از اثبات مالکیت خوانده نیز اگر نتواند برای مشروعیت تصرفش دلیلی بیاورد مثلا بگوید اجاره بوده و یا ملک را خریداری کرده، در این صورت تصرف وی غاصبانه است.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

دعوای خلع ید یک دعوای غیر مالی است، بر خلاف دعوای تخلیه ید که از جمله دعاوی غیر منقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه عمل می شود و دعوای تخلیه هزینه کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد.

مرجع رسیدگی کننده این دو دعوی متفاوت است، دعوای خلع ید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود در حالی که دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک طرح می شود.

خلع ید پیمانکار چیست؟

در قرارداد پیمانکاری، طرفین با قرارداد و توافقی که منعقد می کنند هر یک تعهدی را بر عهده می گیرند که انجام دهند. حال اگر یکی از طرفین از انجام تعهد سرباز بزند؛ طرف دیگر به اصطلاح حق حبس خواهد داشت یعنی می تواند تا زمانی که آن طرف به تعهد خود ادامه ندهد از انجام وظیفه و تعهد خود سر باز بزند.

در این راستا طرفین می توانند برای داشتن سلاح و ضمانت اجرا برای نقض تعهدات، حق فسخ در صورت تخلف را شرط کنند و این مورد را پیش بینی کنند. که خلع ید پیمانکار در طول همان فسخی است که اعمال می شود.

خلع ید مستاجر

بر اساس قانون ، امکان طرح دعوای خلع ید علیه مستاجروجود ندارد بلکه دعوای خلع ید را می توان علیه افرادی که اصلا قراردادی با مالک نداشته اند مطرح کرد. لذا به جای خلع ید، باید تخلیه ید مستاجررا از دادگاه تقاضا نمود.

در واقع مهمترین تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید در این است که دعوای تخلیه ید مبتنی بر رابطه قراردادی است اما دعوای خلع ید مستاجر مبتنی بر رابطه قراردادی نیست.

خلع ید از ماترک

مالی که به ارث می رسد مشترک بین تمام وراث است و هیچ یک از آنان فعلا حق تصرف در آن را بدون اجازه دیگران نخواهند داشت. حال اگر یکی از این افراد تصرف مادی کند در مال مثلا خانه را از آن خود بداند یا اینکه مغازه ای که به ارث رسیده را مال خود بداند بدون هیچ دلیلی در اینجا می توان علیه وی دعوای رفع خلع ید اقامه کرد.

خلع ید از زمین کشاورزی

مالک برای اقدام حقوقی علیه متصرف، می بایست با توجه به این که موضوع دعوای خلع ید در ارتباط با اموال غیر منقول است، به همراه کلیه مدارک و اسناد موجود، به دادگاه محلی که مال غیر منقول در آنجا وجود دارد مراجعه و پس از پرداخت هزینه دادرسی، اقدام به ثبت دادخواست خلع ید علیه متصرف زمین خود بنماید.

خلع ید از ملک مشاعی

در مال مشاعی نیز هر کدام از شرکایی که مانع تصرف شریک دیگری شود شریک فوق می تواند دعوای خلع ید را به موجب سند مالکیت خودش اقامه نماید ولی در این صورت چون مالکیت هر دو طرف شریک محرز و مشخص می باشد لذا از کل مال خلع ید میشود و هیچ شریکی نمی تواند تا رفع خلع ید در ملک تصرفی داشته باشد.

بیشتر بخوانید: فروش ملک مشاع

جلوگیری از خلع ید ملک مزایده ای

در صورتی که بعد از برگزاری مزایده اثبات شود که شرایط موجود برای مزایده حاکم نبوده است، مثلا مزایده در تاریخ و موعد مشخص برگزار نشده است و یا این که مانع از ورود مالک به محل مزایده شده اند می تواند برای جلوگیری از خلع ید ابطال مزایده را درخواست نمود.

دعوای شخص ثالث نسبت به خلع ید

 به این صورت که اگر شخص ثالثی که خود را به عنوان مالک ملکی معرفی نماید که نسبت به آن مال دعوای خلع ید در جریان رسیدگی است با اینکه شخص ثالث داخل در دعوا نیست ولی چون با اجرای حکم ممکن است به حق این شخص ثالث خللی وارد شود لذا شخص ثالث برای جلوگیری از ضرر وارده به دعوای مطرح شده اعتراض می کند که این اعتراض هم از طریق طرح دعوای اعتراض ثالث و یا از طریق اعتراض ثالث از طریق اجرای احکام اقدام نماید.

اجرای حکم  بدون حضور متصرف

در صورتی که متصرف ملک در محل اجرای حکم حضور نداشته باشد در این صورت به دستور مامور اجرای احکام بدون حضور متصرف حکم اجرا می شود ولی اجرای حکم به طرفین ابلاغ خواهد شد.

هزینه دعوای خلع ید

دعوای خلع ید یک دعوای غیر منقول می باشد و میزان و مقدار هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت و ارش منطقه ای ملک می باشد.

نمونه رای دادگاه

در زیر به یک نمونه از آراء صادره در موضوع خلع ید می‌پردازیم:

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ف. ل. 2. آقای ف. ل. 3. خانم ف. ل. 4. خانم ص. ل. 5. آقای ص. ب. با وکالت آقای م. الف. ع. و خانم الف. ب. به طرفیت آقای غ. ل. به خواسته خلع ید از شش‌دانگ ملک پلاک ثبتی 48/12381 و الزام خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ 1365/4/10 لغایت صدور حکم مقوم به 51/000/000 ریال به استناد تصویر بیع نامه مورخ 1342/11/20 و دادنامه‌های 853، 852، 851 -3013 و دادنامه 759 و دادنامه‌های شماره 1587 و 1586 وکلای خواندگان شرح داده‌اند یک قطعه زمین واقع در بخش 11 تهران را به نشانی خوانده خریداری نموده است که خوانده ضمن جعل امضای پدرشان در اجرای ص 2 کلاسه 890457 ماده 147 موفق به اخذ سند مالکیت گردیده است که با شکایت موکلین و به موجب احکام صادره خوانده به جعل و استفاده از … محکوم گردیده است. حال ملک مشاعاً متعلق به ورثه مرحوم ن. ل. است که خوانده آن را تصرف دارد درخواست رسیدگی دارم. این دادگاه به اعتقاد اینکه صرف ابطال سند مالکیت بدون تحصیل سند مالکیت مطابق ماده 22 قانون مذکور مجوزی برای خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل نمی‌باشد مبادرت به اصدار دادنامه 819-1389/10/22 نموده است، چرا که ماده 22 قانون ثبت مرجع قضایی کسی را مالک مال غیرمنقول در تهران تلقی می‌کند که ملک مطابق قانون به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده باشد. و تحصیل رأی دادگاه بر ابطال سند رسمی بدون انتقال سند رسمی به نام ذینفع در دفتر املاک مطابق ماده 22 قانون مذکور، ذینفع را مستغنی از تحصیل سند مالکیت رسمی نمی‌کند چرا که ماده 22 قانون مذکور یک قاعده عام و کلی را فرض کرده است ولیکن چون دادگاه محترم شعبه 16 تجدیدنظر استان تهران به‌ صرف محکومیت خوانده، خواهان را مستغنی از تحصیل سند دیگر جهت طرح دعوی نموده است و اگرچه وکیل خوانده مدعی است تحصیل سند از ناحیه موکل بر اساس وکالت‌نامه‌ای بوده است که مالک اولیه به سید م. ز. تفویض نموده است ولیکن سند از ناحیه خوانده به هر طریق از ناحیه محاکم جزائی به‌ویژه شعبه 19 تجدیدنظر ابطال گردیده است و خوانده دلایلی که حکایت از مالکیت در رقبه موضوع دعوی مطابق ماده 22 قانون ثبت یا احکام دادگاه باشد به دادگاه ارایه نکرده است و اینکه دادگاه به وی مکلف به تبعیت از رأی دادگاه تجدیدنظر می‌باشد و از توجه به نظریه کارشناس که مصون از تعرض اصحاب دعوی مانده است لذا دعوی خواهان محمول بر صحت تشخیص مستنداً به مواد 308 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن محکومیت خوانده به خلع ید از پلاک مذکور خوانده را به ص 3 کلاسه 890457 پرداخت 317/412/500/1 ریال بابت اجرت‌المثل تا تاریخ 1391/06/14 در حق خواهان‌ها به انضمام خسارت دادرسی محکوم می‌کند خواهان‌ها مکلف از مبلغ 23/600/000 ریال مابقی هزینه دادرسی به محض … دادنامه ابطال نمایند. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ی. ص. به وکالت از وراث آقای غ. ل. به طرفیت آقایان و بانوان به اسامی 1- ف. 2- ف. 3- ف. 4- ص. همگی با نام خانوادگی ل. 5- ص. ب. نسبت به دادنامه شماره 626 مورخه 1391/6/15 صادره از شعبه 124 دادگاه عمومی حقوقی تهران دائر بر محکومیت تجدیدنظرخواه به خلع ید از شش‌دانگ پلاک ثبتی 12381/48 و الزام خوانده به پرداخت مبلغ 412/317/1/500 ریال بابت اجرت‌المثل از تاریخ 1391/6/14 در حق خواهان‌ها به انضمام هزینه دادرسی به شرح متن دادنامه نظر به جمیع اوراق و محتویات پرونده و مستندات ابرازی طرفین در جلسه دادرسی در مرحله بدوی و تجدیدنظر و با عنایت به آراء قطعی صادره از محاکم کیفری و دیوان عالی کشور منضم به پرونده و با توجه به ابطال سند مالکیت صادره توسط اداره ثبت به علت جعل امضاء مورث و اعاده مالکیت مرحوم مورث اصحاب دعوی و عدم جواز تصرفات تجدیدنظرخواه در ششدانگ پلاک موصوف، دادگاه اعتراض معترض را غیر وارد دانسته و دادنامه صادره را موافق قوانین و مقررات جاری و صحیح می‌داند. فلذا به استناد ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض معترض، دادنامه اصدار یافته را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

سخن پایانی

در برخی موارد ممکن است افرادی به عنوان غاصب بدون اجازه شما دست به تصرف اموال شما زنند که در این صورت می توانید از طریق حکم تخلیه ید و ارائه تمامی مدارک لازم، شرایط محکومیت فرد غاصب را برقرار کنید. یکی از مهم ترین و متداول ترین موارد در خلع ید، دعوا بر سر ملک مشاع است. در این صورت، حکم تخلیه ید با در دست داشتن تمامی مدارک و اثبات ادله لازم ممکن خواهد بود.