قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه
هیئت عمومی اصراری دیوان عالی کشور دو بار در پاسخ به این پرسش که آیا «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه» قابلیت استماع دارد یا خیر؟ بالعکس تفسیرهای ناقص و غیرحقوقی از رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ پاسخ مثبت به پرسش فوق داده‌اند که در آراء اصراری به شرح ذیل آمده است:
«نظر به اینکه به شرح دادخواست ابتدایی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرایط و مفاد مبایعه‌نامه مورخ ۲۸/۱۲/۷۳ و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوا قرارداده است و نظر به اینکه به شرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است.
و نظر به اینکه از جمله دیون مربوط به مورد معامله، دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک ملی اصفهان به عنوان وام اخذ گردیده، بنا به مراتب با لحاظ کیفیت طرح دعوا و تعهدات خوانده (تجدیدنظرخواه) دادنامه شماره ۲۴۱۲-۱۱/۱۱/۷۵ شعبه ششم دادگاه عمومی شهرستان اصفهان که در عین حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال می‌باشد با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق می‌کند و به اکثریت آراء تأیید و ابرام می‌شود.»
«نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوا با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می‌باشد و با توجه به اینکه به موجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و مالکیت در اختیار وی قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره‌مند گردد .
و تلویحاً به منظور استهلاک بدهی بانک اجازه فروش آپارتمان‌ها نیز به راهن داده شده است؛ بنابراین، اعتراضات تجدیدنظرخواهان غیرمؤثر تلقی و دادنامه شماره ۳۰۶ الی ۳۳۱-۱۵/۹/۱۳۷۶ شعبه دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته به نظر اکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می‌شود.»
نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی مال مرهونه
- حالت اول: با توجه به اینکه فک رهن از لوازم و مقدمات اجرای حکم تنظیم سند رسمی می‌باشد اگر محکوم‌علیه اقدام به فک رهن ننماید برای عملی کردن حکم اصداری باید یکی از اقدامات ذیل باید صورت پذیرد.
- محکوم‌له خود اقدام به پرداخت بدهی کرده و سند فک شده سند رسمی تنظیم می‌گردد و سپس مبلغ پرداختی را از محکوم‌علیه می‌گیرد.
- شخص ثالثی تحت نظر مأمور اجرای احکام با هزینه محکوم‌علیه اقدام به فک رهن و تنظیم سند رسمی می‌کند.
- در صورت میسر نبودن دو روش بالا به اذن تبصره ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و برابر ماده ۷۲۰ ق.آ.د.م. قدیم ابتدا مرجع صادرکننده حکم به محکوم‌علیه اخطار می‌کند در صورت امتناع مشارالیه، روزانه برای ایشان جریمه لحاظ و از طریق حکم اجرا می‌گردد.
- حالت دوم: اگر محکوم‌له امکان اجرای حکم را از طریق، طرق فوق (حالت اول) نداشته باشد می‌تواند با استناد به ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی بدون اجرای عمل فک رهن و تنظیم سند رسمی اجاره هزینه‌های لازم را با جلب نظر کارشناس از طریق اجرا از محکوم‌علیه بخواهد در صورت امتناع در راستای اجرای حکم سایر اموال محکوم‌علیه را توقیف و با فروش آن ضمن پرداخت دین راهن به مرتهن، از مال مرهونه فک رهن و سپس سند رسمی تنظیم نماید.
خواسته دعوا فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند رسمی باشد:
حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می دهند و با تنظیم قولنامه ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمان مندرج در قولنامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.
التبه در نحوه تنظیم خواسته این دعوا سه نظریه بدین شرح وجود دارد.
اکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند چون فک رهن خود نوعی دعواست و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛ لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به‌عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛ لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصا‌حساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی‌کننده استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛ لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی‌باشد.