یکی از دعاوی رایج امروزی در محاکم دادگستری، دعاوی مربوط حقوق مالکیت اشخاص می باشد.
اما موضوعی که در خصوص این دعاوی بسیار شایع می باشد دعاوی مربوط به تصرف عدوانی، ممانعت، مزاحمت از حق و البته دعوای خلع ید می باشد که متاسفانه عموم مردم با تفاوت ها و ویژگی های هریک از این دعاوی آشنایی لازم را ندارند.
در این نوشتار قصد داریم به دعوای خلع ید و اثبات مالکیت در قوانین حاکم و تفاوت آنها با موارد و دعاوی مشابه اشاره ای داشته باشیم.
دعوای خلع ید و اثبات مالکیت چیست؟
کلمه ی خلع به معنای عزل کردن، اخراج کردن می باشد و کلمه ی ید در لغت به معنای دست، قدرت و سلطه می باشد. اما کلمه ی خلع ید در اصطلاح به معنای سلب مالکیت می باشد.
اما به بیان ساده و در تعریف دعوای خلع ید باید بیان داشت که:
اگر مالک یک ملکی که توسط شخص یا اشخاصی مورد تصرف غیرقانونی واقع شده است بخواهد از طریق ارائه سند مالکیت خود با طرح دعوا در محاکم دادگستری ادعای خود مبنی مالکیت بر ملک و اخراج متصرفین را مطرح نماید، می بایست دعوای خلع ید را علیه متصرفان غیر قانونی ملک انجام دهد.
دعوای خلع ید چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد
دعوای خلع ید و تصرف عدوانی بسیار به یکدیگر نزدیک و مشابه به هم بوده که همانطور که اشاره شد متاسفانه بسیاری از افراد این دو دعاوی را با یکدیگر به اشتباه گرفته و بعضا تفاوتی بین آنها قائل نمی شوند.
در این باره باید بیان داشت که مطابق با ۱۵۹ قانون آئین دادرسی مدنی و در بیان دعوای تصرف مقرر نموده است که؛ دعوای تصرف عدوانی عبارتست از:
ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.
مطابق با قانون در دعوای تصرف عدوانی و به جهت اثبات ادعای متصرف و باز پس گیری قانونی ملک خود می بایست سه عنصر وجود داشته باشد:
- تصرف مستمر.
- متصرف سابق در ملک خویش اثبات این موضوع در دادگاه رسیدگی کننده.
- تصرف غاصبانه و بدون رضایت متجاوز و غیر منقول بودن مال مورد تنازع و اختلاف.
اما موضوعی که دعوای خلع ید و تصرف عدوانی را از یکدیگر متمایز و تفکیک می سازد، موضوع دعوا نیست بلکه نحوه و طریقه ی اثبات دعوا می باشد.
در دعوای تصرف عدوانی، متصرف سابق برای این که متجاوز و متصرف غیر قانونی را از طریق طرح دعوا از ملک خود اخراج نماید، می بایست به تصرفات مستمر خود در ملک استناد می نماید.
به عبارت دیگر باید ثابت کند که از ملک استفاده می کرده است.
بنابراین، در صورتی که متصرف قانونی یک ملک، ملکی را رها کرده برای مثال دو سال از ملک استفاده نکرده است در این صورت نمی توان تصرفات و اقدامات متصرف قانونی در ملک را تصرف مستمر دانست و به آن استناد نمود.
اما در دعوای خلع ید موضوع کاملا متفاوت می باشد، چراکه مالک ملک برای اثبات ادعای خود و اقدام به اخراج متجاوز از ملک، نمی تواند در دادگاه با استناد به تصرفات خود در ملک، خواستار اخراج مزاحم از ملک باشد، بلکه می بایست با ارائه سند مالکیت خود و استناد به آن خواستار اخراج متجاوز از ملک خود باشد.
مساله ی دیگر در خصوص تفاوت این دو دعوا و نحوه ی رسیدگی آن، مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی، دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق به صورت خارج از نوبت رسیدگی شده و حکم صادره نیز بلافاصله حتی در صورت تجدید نظر خواهی از آن اجرا می شود.
درحالی که در دعاوی خلع ید همانند دعاوی عادی توسط مراجع قضایی رسیدگی خواهد شد.
آیا در خصوص املاک مشاعی نیز می توان اقدام به طرح دعوای خلع ید نمود؟
در هیچ یک از قوانین هیچ گونه منعی در خصوص طرح دعوای خلع ید در املاک مشاعی وجود نداشته و چه بسا بسیاری از اختلافات رایج مربوط به دعاوی خلع ید در ارتباط با املاک مشاعی می باشند.
مضافا بر اینکه اداره حقوقی قوه قضاییه در قالب یک نظریه ی مشورتی و قانون اجرای احکام مدنی نیز به این مساله پرداخته اند؛
نظریه ی مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ عبارتست از:
چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید.
در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا می‌باشد.
مطابق با ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی:
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد؛ از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
طریقه و نحوه ی طرح دعوای خلع ید
اگر مالک یک ملک قصد اقدام قانونی علیه متصرف و مزاحمت ملک خود را داشته می بایست با توجه به اینکه موضوع دعوای خلع ید مربوط به اموال غیر منقول می باشد، با به همراه داشتن کلیه مدارک و اسناد اثبات کننده ی مالکیت خود به دادگاه محلی که مال غیر منقول در آنجا واقع شده است مراجعه و پس از پرداخت هزینه دادرسی، اقدام به ثبت دادخواست خلع ید علیه متصرف ملک خود نماید.
در خصوص هزینه دادرسی دعوای خلع ید باید بیان داشت که:
در این باره اختلاف نظر های زیادی وجود دارد و قانون گذار نیز سابقا بر این نظر بود که دعوای خلع ید یک نوع دعوای غیر مالی است و هزینه دادرسی آن هم نیز می بایست بر اساس دعاوی غیرمالی محسوب می شود.
اما امروزه مطابق رویه ی موجود در محاکم دادگستری و نظر اغلب حقوقدانان، دعوای خلع ید یک دعوای مالی محسوب می شود.
و هزینه دادرسی آن نیز با توجه به این که این دعوا مربوط به اموال غیر منقول می باشد بر اساس قیمت منطقه ای ملک و طبق کتابچه ارزش منطقه‌ای که هر سال توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی برای ادارات تابعه امور اقتصادی و دارایی ارسال می‌شود و ملاک قرار خواهد گرفت.
نمونه دادخواست دعوای خلع ید
ریاست محترم مجتمع قضایی…. دادگاه عمومی شهرستان…..(محل ملک)
با سلام و عرض ادب
احتراما پیرو خواسته خلع ید از یک زمین کشاورزی به موجب سند رسمی ….. و شماره پلاک ثبتی ….. واقع در …مقوم به …….(قیمت ملک) که در تاریخ ….. از سوی آقا / خانم….. (خوانده دعوا و مشخصات متصرف) قهرا و عدوانا بدون مجوز قانونی و مشروع نسبت به ملک اینجانب صورت گرفته است به موجب مواد ۳۰و ۳۱ از قانون مدنی و غاصبانه بودن اقدامات خوانده، خواستار اخراج وی از ملک به انضمام پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، و هزینه دادرسی مورد استدعا می باشد.
نتیجه گیری
در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد؛ در صورتی که شخصی یا اشخاصی ملک متعلق به دیگری را به صورت غیر قانونی تصرف نمایند.
مالک ملک می تواند مطابق با قانون می تواند با اثبات تصرفات خود در ملک دعوای تصرف عدوانی یا با ارائه سند مالکیت دعوای خلع ید را علیه متجاوزین ملک مطرح نموده و خواستار اخراج آنها از ملک خود توسط دادگاه رسیدگی کننده به موضوع باشد.
لازم به ذکر است که تفاوتی بین ملک و مفروز یا مشاع وجود نخواهد داشت و قانون به جهت جلوگیری از تضییع حقوق افراد در هردو حالت با در نظر گرفتن شرایط قانونی، اقدام به صدور حکم خواهد نمود.
سوالات متداول
منظور از دعوای خلع ید چیست؟
طرح دعوای مالک علیه متصرفین غیر قانونی ملک خود با استناد به سند مالکیت خود و وخواستار اخراج آنها بودن را دعوای خلع ید می گویند.
دعوای خلع ید چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد؟
در دعوای تصرف عدوانی، صرف اثبات این موضوع که مالک قبلا از ملک استفاده می نموده است برای صدور حکم کفایت می کند در حالی که در دعوای خلع ید، صدور حکم منوط به احراز مالکیت خواهان می باشد. همچنین دعوای تصرف عدوانی به صورت خارج از نوبت مورد رسیدگی واقع می شود.
هزینه دادرسی در دعوای خلع ید چگونه تعیین خواهد شد؟
دعوای خلع ید یک دعوای مالی محسوب می شود و از آنجایی که مربوط به امور اموال غیر منقول می باشد می بایست هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای ملک، طبق بخشنامه وزارت امور اقتصاد و دارایی تعیین و پرداخت شود.
