دعوای قلع و قمع در زمین های ویلایی و کشاورزی

 

دعوای قل و ق

 قلع و قمع چیست

 قلع و قمع متشکل از دو کلمه قلع که در معنای لغوی به معنی ریشه‌کن کردن و برانداختن و از ریشه برآوردن، و کندن چیزی از جایی است و قمع هم یعنی سرکوب کردن،  که معمولاً در ادبیات فارسی این دو کلمه در کنار هم و به معنای “کندن و از ریشه درآوردن“استفاده می‌شود.

به این صورت که زمینی توسط شخصی تصرف شده است و فردی که تصرف  کرده در آن زمین اقدام به کاشت درخت و یا اقدام به ساخت بنا و یا هر سازه دیگری نموده است.

شخص مالک در این موارد می تواند از دو روش برای اینکه بتواند آثاری که در ملک او ایجاد و اضافه شده است را از بین ببرد اول اینکه

اگر شخص مالک زمین باشد برای اینکه بتواند دسته متصرف را که غیر قانونی وارد ملک شده را کوتاه کند.

و آثاری که ایجاد کرده را از بین ببرد باید بهمراه سند مالکیت دعوای خلع ید و قلع و قمع مطرح کند که این روش در کتاب قلع و قمع به قلم استاد مهدی قاسمی مفصل بیان شده است .

و روش دوم اینکه شخص ،مالک زمین نیست ولی سالیان زیادیست که ملک را در تصرف خودش دارد و فرد دیگری الان به زور وارد ملک شده و اقدام به کاشت درخت و یا احداث ساختمان کرده.

در این موارد برای اثبات اینکه تصرف شما قانونی بوده است حتما باید توسط یک وکیل متخصص مشاوره نمایید که گروه وکلای سنا با وکیلان متخصص در این امور می توانند راهنمای شما باشند که در ادامه با تخصص و راه کارهای این گروه آشنا خواهید شد.

ویژگی های دعوای قلع و قمع

مالکیت یا سابقه تصرف:

اگر مالک زمین هستید باید توسط سند مالکیت دعوای خلع ید به همراه قلع و قمع مطرح کنید که این عمل باید توسط یک وکیل متخصص انجام شود که می توانید از گروه وکلای سنا وکیل متخصص را انتخاب نمایید.

عدوانی یا غیر قانونی بودن تصرف:

برای اینکه این دعوا را علیه شخصی که ملک را تصرف کرده طرح کنیم باید اثبات نماییم که این شخص به زور و غیر قانونی وارد ملک ما شده است و برای اثبات این کار حتما باید توسط یک وکیل متخصص اقدام کنیم.

چون در غیر این صورت اگر نتوانیم ورود غیر قانونی این شخص را ثابت کنیم نه تنها زمینمان بلکه حتی نمی توانیم آثاری که در ملک ایجاد شده را از بین ببریم پس ابتدا نباید در موارد تخصصی خود درمانی کنیم چون علاوه بر هزینه ماه ها زمان می برد تا مجددا این دعوا را دوباره مطرح کنیم.

اهمیت دعوای قلع و قمع در رویه قضائی 

این دعوا یکی از شایع‌ترین دعاوی مطروحه در مراجع قضائی است که عموماً در تکمیل خواسته‌های دیگری همچون خلع ید یا رفع تصرف مطرح می‌گردد البته طرح این دعوا در کنار دعاوی دیگر به معنای وابستگی این دعوا به سایر دعاوی نیست.

آیا دعوای قلع وقمع مستقلا قابل طرح است؟

 این دعوا به‌عنوان یک دعوای مستقل قابل طرح در مراجع قضائی بوده و فارغ از هر عنوان دیگر قابل رسیدگی است البته در پاره‌ای از مصادیق قلع و قمع که در کنار برخی دعاوی دیگر مثل دعوای خلع ید مطرح می‌شود نظرات مختلفی بین حقوقدانان وجود دارد.

و عده‌ای معتقد هستند.که در این‌گونه موارد قلع و قمع نتیجه ذاتی حکم خلع ید بوده و خلع ید بدون قلع و قمع به صورت کامل اجرا نمی‌شود و در نتیجه طرح دعوای خلع ید به همراه قلع و قمع مستحدثات(بناهای نو) یا ابنیه و اشجار، دعاوی متعدد مطروحه در یک دادخواست نبوده و به‌عنوان یک دعوای واحد تلقی می‌شود؛

به عبارت دیگر، حتی اگر خواهان در دعوای خلع ید به صورت مستقیم درخواست قلع و قمع مستحدثات(بنا های نو) و ابنیه و اشجار را ننموده باشد در نتیجه اجرای حکم خلع ید الزاماً قلع و قمع نیز اجرا خواهد شد؛ چرا که خلع‌ید بدون قلع و قمع آثار به جا مانده از تصرف غیرمجاز متصرف معنا و مفهوم نداشته و اذن در شیء اذن در لوازم آن نیز تلقی می‌شود.

 در واقع اگر دادگاه با صدور حکم خلع ید، به محکوم‌له اذن داده است تا متصرف را از ملک خود خارج نماید به تبع این موضوع، اذن در رفع آثار تصرفات غیرمجاز که همان احداث اعیانی یا غرس اشجار می‌باشد.

نیز داده است؛ ولی در رویه قضائی- همچنان که در آراء مختلف مندرج در این کتاب ملاحظه خواهد شد- برخلاف این نظر و استدلال حقوقدانان عمل شده و قلع و قمع را دعوای مستقلی تلقی نموده‌اند که رسیدگی به آن مستلزم درخواست خواهان می‌باشد.

دعوای قلع و قمع حقوقی است یا کیفری

قطع‌نظر از این اختلاف‌نظرها که البته در رویه قضائی نیز مؤثر بوده و موجب صدور احکام متعارضی شده است باید در نظر داشت که قلع و قمع مستحدثات، همیشه نتیجه یک دعوای حقوقی نبوده و ممکن است.در نتیجه یک شکایت کیفری به‌عنوان یک مجازات مستقل یا مجازات تبعی و تکمیلی مورد حکم قرار گیرد البته در این خصوص لازم به ذکر است که برخی از دعاوی مثل دعوای تصرف عدوانی هم از جنبه کیفری قابل تعقیب بوده و هم می‌تواند به‌ عنوان یک دعوی حقوقی و با تقدیم دادخواست به مراجع قضائی پیگیری شود.

ولی در هر حال از بابت نتیجه در خصوص قلع و قمع، فرقی بین این دو نوع دعوا وجود نخواهد داشت و صرفاً نحوه طرح دعوا و مرجع قضائی صالح برای رسیدگی به این موضوع متفاوت خواهد بود به این معنا که دعوای حقوقی با تقدیم دادخواست به مرجع حقوقی و دعوای کیفری نیز با تقدیم شکایت به دادسرا شروع می‌شود.

 قوانین مقررات قلع و قمع در قانون مدنی

ماده ۳۱۳- هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلق به دیگری بنائی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند صاحب مصالح یا درخت می‌تواند قلع یا نزع آن را بخواهد مگر اینکه به اخذ قیمت تراضی نمایند.

ماده ۵۰۳- هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هریک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.

ماده ۵۰۴- هرگاه مستأجر به‌موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس ‌بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب‌کردن یا کندن آن اجبار کندو بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ۸۱۸- مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به‌شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.

قانون مجازات اسلامی «تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده» (ماده ۶۹۰ ق.م.آ) مصوب ۲/۳/۱۳۷۵

ماده ۱۹۳- هر کس به‌وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حدفاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زارعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت شده یا در آیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی شده، کوهستان، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌های ملی، تأسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری و کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث ‌باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به‌منظور تصرف یا ذی‌حق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت نماید.

یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط‌ زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط‌ زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم‌ می‌شود.

دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.

تبصره ۱- رسیدگی به جرائم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل می‌آید و مقام قضائی با تنظیم صورت‌ مجلس دستور متوقف ماندن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.

تبصره ۲- در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادر خواهد شد، مدعی‌ می‌تواند تقاضای خلع ید و قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را بنماید.

ماده ۱۹۴ – هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس محکوم می‌شود. هرگاه مرتکبین ‌دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آن‌ها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.

ماده ۱۹۵ – هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

ماده ۱۹۶ – اگر کسی به‌موجب حکم قطعی محکوم به خلع ید از مال غیر منقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد، بعد از اجرای حکم مجدداً مورد حکم را عدواناً تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۵

ماده ۴ –ماده (۳) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌هامصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و تبصره (۲) آن به شرح ذیل اصلاح می‌گردد:

ماده ۳- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به‌صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند.

علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهند شد.

قلع و قمع در ملک مشاعی

دعوای قلع و قمع در ملک مشاعی به دلیل متعارض بودن با حق مالکیت شرکا

پذیرش خواسته قلع و قمع بنا در ملک مشاعی در تعارض با حق مالکیت مالک یا مالکین مشاع دیگر است با توجه به اینکه در ملک مشاعی مالکیت شخص شریک در تمام جز به جز مال می باشدو اگر شریک دیگری که سهمی نیز در ملک دارد برای اینکه بتواند در ملک مشاعی تصرفاتی بکند.

و بتواند در ملک خودش مثلا درختی بکارد و یا ساختمانی احداث نماید باید از شریک دیگر اجازه بگیرد و نمی تواند بدون اجازه و به اختیار خود اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت نمایدچون این اقدامات شریک مثل اقدامات یک غاصب است و هر نوع تصرفات شریک دیگر غیر مجاز می باشد و در صورت وجود چنین اقداماتی شریکی که اجازه نداده می تواند قلع و قمع و از بین بردن آثاری که در ملک ایجاد شده را از بین ببرد چون اقدامات شخص شریک باید قانونی و مجاز باشد.

نحوه ی اجرای حکم قلع و قمع بنا

با توجه به اینکه اگر دعوای قلع وقمع به همراه دعوای خلع ید و یا تصرف عدوانی خواسته شده باشد و در زمان اجرای حکم نیز از طریق اجرای احکام خواسته شده باشد قلع و قمع اجرا می شود ولی اگر اجرای قلع و قمع درخواست نشده باشد در این صورت باید دعوای قلع و قمع مطرح شود ولی مالک زمین می تواند اجرت المثل درخت یا ساختمانی که ایجاد شده را از شخص متصرف بگیرد و تا زمان اجرای حکم قلع و قمع این مبلغ را مطالبه نماید.

مرور زمان دعوای قلع وقمع

 چون به لحاظ قانون قلع و قمع یک دعوای حقوقی است و براساس قانون مجازات اسلامی شامل مرور زمان نمی باشد و در هر بازه ی زمانی قابل طرح علیه شخصی که در زمین و ملک کسی اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت نموده قابل طرح می باشد.

تبدیل حکم قلع و قمع به جریمه

دادگاه می تواند در موارد تغییر کاربری زمین و باغ بجای اینکه بخواهد اقدام به قلع و قمع نماید ۸۰ درصد قیمت زمین را به عنوان جریمه مطالبه نماید.

هزینه دادرسی دعوای قلع و قمع

قلع و قمع یک دعوای ملکی است و بخاطر این هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه و دریافت می شود.

نکته :

با توجه به این که قلع و قمع در خصوص بنا یا درخت و نحوی طرح دعوا در این خصوص چون به اینکه به لحاظ پیچیدگی موضوع و فنی بودن آن حتما باید برای اینکه به نتیجه مطلوب و موثر در دعوای خودتان برسید پیشنهاد می شود.

حتما و حتما از وکیل دادگستری استفاده کرده و یا لاقل قبل از هر گونه اقدام با وکیل متخصص ملکی مشاوره داشته باشیدکه در این خصوص گروه وکلای سنا با برترین وکلای متخصص در امور ملکی همیشه آماده ارائه خدمات می باشند چون امور حقوقی با توجه به اینکه پیچیدگی خاص خودش علاوه بر زمان و هزینه نباید خود سرانه و خود درمانی اقدام شود.

اجرای حکم قلع و قمع بنای غیر مجاز

بر اساس قانون اجرای احکام مدنی وقتی حکم قلع و قمع قطعی شد با درخواست شخص پیروز دعوا اجرای احکام دادگاه صادر کننده حکم نسبت به قلع و قمع و تخریب آثار ایجاد شده اقدام میکند.

نمونه دادخواست دعوای قلع و قمع

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگی		نام پدر	سن	شغل	محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کدپستی
خواهان
خوانده
وکیل
خواسته یا موضوع	خلع ید و قلع و قمع بنا مقوم به… ریال و اجرت‌المثل ایام تصرف مقوم به… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدور دستور موقت
دلایل و منضمات	کپی مصدق سند مالکیت، معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند: به موجب سند مالکیت شماره…، …دانگ پلاک ثبتی…/… بخش … واقع در…متعلق به اینجانب می‌باشد نظر به اینکه خوانده/خواندگان بدون اذن و اجازه اینجانب پلاک ثبتی مذکور را در تصرف غاصبانه خود گرفته و با وصف مراجعات مکرر از رفع تصرفات عدوانی خود و تحویل آن به اینجانب امتناع می‌نمایند؛ فلذا با تقدیم این دادخواست مستندات به مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی صدور حکم به خلع ید غاصبانه و قلع و قمع بنای بدون مجوز خوانده/خواندگان جزء پلاک ثبتی فوق‌الذکر و اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ … لغایت صدور حکم به میزان …ریال به انضمام کلیه خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست. عند‌الاقتضا برای اثبات ادعای خود و تعیین اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می‌نماید. ضمناً نظر به اینکه خوانده در شرف احداث بنا در پلاک مذکور می‌باشد بدواً صدور دستور موقت به منع وی از احداث بنا به استناد مواد ۳۱۰ و ۳۲۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و اجرای فوری آن نیز تقاضا می‌گردد.
محل امضاء – مهر – اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست			ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید. نام و نام خانوادگی ارجاع