سند وکالتی چیست و نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی

امروزه افراد نسبت به گذشته تمایلات بیشتری برای انعقاد و ایجاد تعهدات مالی با یکدیگر نشان داده اند که بخش عمده و قابل توجهی از آن به خرید و فروش املاک و مستغلات و خودرو اختصاص یافته است.

خرید و فروش خودرو و املاک جدای از بحث سود آوری و منافع مالی که بیش از هر تعهد مالی برای طرفین ممکن است به وجود آورد همواره با دردسرها و مشکلات فراوانی روبه رو بوده است که چه بسا در بسیاری از موارد طرفین برای احقاق حق خود ناگزیر به طرح دعوا و توسل به دادگستری شده اند.

در این متن به بررسی یکی از این موارد که گاها برای افراد مشکلاتی را به وجود آورده است می پردازیم.

سند وکالتی چیست

شاید تابه حال نام وکالت نامه را زیاد شنیده باشید که اشخاص برای انجام اعمال حقوقی و یا اداری به شخص یا اشخاصی جهت انجام و پیگیری امور اعطا می کنند. سند وکالتی نیز هم دقیقا بیانگر همین موضوع است منتهی با تفاوت هایی.

در وکالت نامه های کاری، وکیل موظف است تا اقداماتی را که موکل تمایلی به انجام آن را ندارد به نمایندگی از موکل انجام دهد برای مثال رجوع به شهرداری و دارایی و اخذ مفاصا حساب و یا وکالت وراث به یکی از ورثه جهت اقدام و طی تشریفات مربوطه به گواهی انحصار وراثت.

اما سند وکالتی اصولا بین خریدار و فروشنده یک ملک یا خودرو منعقد می شود تا یک طرف مقدمات و یا موانع موجود برای انتقال را پشت سر گذاشته و ملک یا خودرو را مهیا انتقال نماید.

برای مثال فروشنده یک ملک پس از توافق با خریدار در خصوص قیمت و شرایط معامله به دلیل اینکه سند ملک در رهن بانک است یا دارای بدهی مالیاتی است یا از سوی دادگاه توقیف شده است و یا… فعلا امکان انتقال قطعی و رسمی را ندارد و جهت برطرف کردن موانع به خریدار وکالت می دهد تا خود خریدار اقدام به برطرف کردن موانع و مشکلات بنماید.

حال که سند وکالتی تعریف شد باید بیان شود که همانطور در ابتدای متن ذکر شد سند وکالتی ممکن است دارای عواقبی باشد به عبارتی سند وکالتی جهت حل مشکلات و موانع موجود اعطا می شود اما گاها خود باعث بروز مشکلات می شود که در ادامه به آن می پردازیم.

سند وکالتی حل کننده مشکلات یا خالق دردسر های جدید؟

درست است که با اعطای وکالت به خریدار جهت برطرف نمودن موانع جهت انتقال روند انجام مراحل تسریع میابد اما این امر دارای یک ایراد بزرگ می باشد.

مطابق با قانون مدنی انعقاد وکالت ولو به صورت بلاعزل در صورتی که یکی از طرفین وکالت فوت کند یا دچار جنون شود و یا دچار زوال عقل گردد برای مثال دچار اختلال مشاعر و آلزایمر گردد وکالتی که در این خصوص اعطا شده است باطل می گردد. و نباید این گونه برداشت شود که بلاعزل بودن وکالت یا اعطا وکالت در ضمن قرارداد دیگر (برای مثال قرارداد فروش و صلح) موجبی برای انحلال وجود ندارد و وکالت هرگز از بین نخواهد رفت.

ایراد دیگری که می توان به سند وکالتی گرفت بحث انتقال مجدد آن از سوی فروشنده است. مطابق با قانون مدنی موکل (در اینجا منظور فروشنده است) می تواند وکیل دیگری اخذ کند یعنی می تواند همان ملک را که ابتدا به یک نفر وکالت در فروش داده مجددا به شخص دیگری وکالت در فروش دهد یا اینکه خود فروشنده با برطرف کردن مشکلات و موانع انتقال، اقدام به فروش قطعی و تنظیم سند رسمی به شخص دیگری غیر از خریدار سابق بنماید.

حال تصور کنید در صورتی که خریدار مبلغی به فروشنده در حین تنظیم وکالت نامه به فروشنده پرداخته باشد با وضع موجود و انتقال مال به دیگری با چه دردسر و مشکلات مختلفی که روبه رو نخواهد شد.

راهکار قانونی جهت جلوگیری از مشکلات احتمالی سند وکالتی

برای جلوگیری و پیشگیری از آنچه که گفته شد یک راه حل قانونی وجود دارد اگرچه که ممکن است باز هم خریدار جهت احقاق حق خود وقت و هزینه ای را متحمل شود اما به هرحال حقوق ایجاد شده برای وی محفوظ می ماند.

در این خصوص باید بیان شود که خریدار می بایست حتما با فروشنده یک مبایعه نامه ترجیحا در دفاتر اسناد رسمی منعقد نماید تا اگر فروشنده فوت کند یا دچار جنون و زوال عقل شود و به تبع آن وکالت نامه باطل شود و خللی به مبایعه نامه وارد نشود.

چراکه مبایعه نامه برخلاف وکالت نامه فوت، جنون و زوال عقل یکی از طرفین تاثیری در اعتبار آن ندارد. در این صورت اگر فروشنده فوت کند یا حالت جنون بر وی حادث شود خریدار می تواند الزام وراث را به موجب مبایعه نامه تنظیمی بخواهد و وراث نمی توانند از این موضوع خودداری نمایند.

همچنین با تنظیم مبایعه نامه مطابق با قانون انتقال واقع شده است و از لحظه انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک محسوب می شود و اگر فروشنده ملک را به شخصی دیگری واگذار نماید علاوه بر ارتکاب جرم انتقال مال غیر معامله صورت گرفته هم صحیح نباشد.

نحوه تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی و رسمی کافیست خریدار و فروشنده ضمن توافقات نهایی، با حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای سند انتقال، وکالت نامه اعطا شده جهت انتقال ملک را به سند قطعی تبدیل نمایند.

مدارک لازم برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی خریدار و فروشنده می بایست با دارا بودن مدارک زیر به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در آن حوزه که ملک یا خودرو قراردارد مراجعه نمایند.

• سند مالکیت ملک
• مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا میایعه نامه انتقال قبلی یا تقسیم‌ نامه یا گواهی انحصار وراث)
• پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
• مفاصا حساب دارایی (درصورتی که ملک تجاری باشد)
• مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
• استعلام ثبت
• شناسنامه و کارت ملی

دعاوی مرتبط با سند وکالتی

همانطور که در ابتدای متن به مشکلات سند وکالتی اشاره کردیم و گفتیم که ممکن است افراد را با دردسر های فراوانی روبه رو شود، در این قسمت قصد داریم به چگونگی طرح دعوا درصورت به وجود آمدن مشکلات ناشی از سند وکالتی بپرزدازیم.

مطابق با موارد بیان شده در صورت فوت، جنون یا زوال عقل فروشنده (اعطا کننده وکالت، موکل) وکالت نامه اعطا شده به خریدار باطل می شود یا بعضا در معاملات با سند وکالتی پس از طی تشریفات و برطرف شدن موانع برای انتقال، فروشنده به مبلغی که با خریدار در ابتدا موافقت نمودن پایبند نبوده و خواستار پرداخت انعقاد معامله به نرخ روز می باشد که با توجه به آشفتگی و عدم ثبات بازار امروزی مبلغ قابل توجهی علاوه بر توافق سابق صورت گرفته باید پرداخت کند.

که در این خصوص به جهت عدم وقوع مسائلی از این قبیل پیشنهاد شد که حتما بعد از توافق، اقدام به انعقاد مبایعه صورت گیرد. حال برفرض انعقاد مبایعه نامه و به وجود آمدن مشکلات این چنینی خریدار برای احقاق حق خود در صورت عدم توافق با فروشنده یا وراث وی باید اقدام به طرح دعوا نماید.

خریدار با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک یا هر یک از دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی دادخواستی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده یا در صورت فوت وی علیه همه ی وراث وی ثبت نماید.

لازم به ذکر است درصورت فوت فروشنده برای ثبت دادخواست گواهی انحصار وراثت فروشنده فوت شده لازم است و در صورتی که هنوز اقدامی جهت گواهی انحصار وراثت توسط وراث صورت نگرفته باشد خریدار که خواهان دعوا محسوب می شود می تواند مطابق با قانون، الزام وراث را به اخذ گواهی انحصار وراثت از دادگاه محل سکونت فروشنده فوت شده بخواهد.