تعریف عقد اجاره به شرط تملیک و بررسی ماهیت حقوقی آن

در صورتی که طرفین بخواهند مالکیت مالی را به طرف مقابل منتقل نمایند معمولا از عقد بیع که از عقود معین در قانون مدنی میباشد و قواعد و مقررات آن در این قانون درج گردیده است استفاده می‌نمایند و زمانی که بخواهند منافع مال را به شخص منتقل نمایند این انتقال در قالب عقد اجاره منتقل میگردد که این عقد نیز از جمله عقود معین میباشد و شرایط و ضوابط آن به موجب قانون مدنی معین گردیده است.اما ممکن است افراد، عقدی را تحت عنوان اجاره به شرط تملیک منعقد کنند که در عرف به معاملات لیزینگ معروف است. در این رابطه در قانون مدنی به صراحت موضوعی بیان نگردیده است اما تعدادی از حقوقدانان مطالبی را ارائه نموده اند همچنین در ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا که در تاریخ۸/۶/۱۳۶۲ مورد تصویب قرار گرفته است اجاره به شرط تملیک یک روش و ابزار بانکداری معرفی گردیده است و یکی از شیوه های اعطای تسهیلات دانسته شده است. در آیین نامه ی اجرایی این قانون نیز مواردی در این رابطه آمده است و در لایحه اصلاحی قانون تجارت که موادی از آن در تاریخ یکم شهریور سال ۱۳۹۸ مورد تصویب قرار گرفته است در خصوص اجاره به شرط تملیک و شرایط و ضوابط آن موادی مورد تصویب قرار گرفته است.

تا قبل از سال ۱۳۹۸ هیچ یک از قوانین و مطالب مرتبط با اجاره به شرط تملیک نتوانسته بود تا آثار و احکام این عقد را بیان نماید و آیین نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا نیز از سوی شورای پول و اعتبار برای بانک ها بود، همین امر سبب سردرگمی های فراوانی میشد. ولی با تصویب لایحه قانون تجارت در سال ۱۳۹۸ از این سردرگمی ها کاسته شد چرا که مواد زیادی به این عقد اختصاص یافته است در این نوشتار ابتدا به بررسی آنچه قبل از سال ۱۳۹۸ در خصوص این عقد وجود داشت پرداخته و در نهایت به تحلیل و بررسی مواد جدید التصویب در لایحه قانون تجارت خواهیم پرداخت.

تعریف عقد اجاره به شرط تملیک

این عقد از جمله عقود نوظهور است. عقد اجاره به شرط تملیک عقدی است که در آن شروطی درج می گردد مبنی بر اینکه پس از پایان عقد اجاره، مستاجر مالک عین مورد اجاره گردد. در این قرارداد توسط طرفین شرط می گردد که پس از پایان مدت اجاره و انجام شدن شرایط مندرج در عقد مستاجر مالک مورد اجاره گردد. بنابراین تهیه و واگذاری اموال منقول و غیرمنقول توسط موجر (مالک، بانک) از طریق انعقاد قرارداد اجاره برای مدت معین مشروط براینکه مستاجر در صورت عمل به شرایط مندرج در متن قرارداد، مالک اموال منقول یا غیر منقول مورد اجاره در پایان مدت اجاره تعریفی است که برلی این نهاد حقوقی میتوان ارائه نمود.

این عقد غالبا توسط بانکها و موسسات اعتباری مورد استفاده قرار میگیرد و ابزاری است برای اعطای تسهیلات به متقاضیان به خصوص در امر مسکن و تسهیلات.

ماهیت اجاره به شرط تملیک

شاید در خصوص ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک همانطور که در بسیاری از سایت های حقوقی نوشته شده است در نگاه اول بتوان گفت این عقد یک عقد اجاره است که در آن شرطی مبنی بر مالک شدن مستاجر در پایان عقد درج گردیده است ولی باید بگوییم که اجاره به شرط تملیک دارای نقاط اشتراک زیادی با عقودی از قبیل بیع اقساطی با شرط فاسخ، بیع معلق، عقد اجاره و رهن دارد ولی با وجود این اشتراکات تفاوت های بسیاری را نیز با این عقود دارا می باشد بنابراین نمی توان این عقد را در قالب یکی از این عقود گنجاند و باید پذیرفت که اجاره به شرط تملیک یک عقد مستقل است و اصرار بر گنجاندن این عقد در قالب سایر عقود سبب ایجاد مشکلاتی میگردد که سبب متضرر شدن هریک از طرفین شده و با خواست آنها مطابقت نمیکند.

اجاره به شرط تملیک، عقد معین است یا نامعین

عقد معین به عقدی گفته می شود که در قانون پیش‌بینی شده است و آثار و احکام آن به موجب قانون مشخص گردیده است ولی عقد نامعین، عقدی است که نام آن در قانون تصریح نگردیده است و به تبع، آثار و احکام آن نیز در قانون وجود ندارد و به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی اشخاص با توافق، چنین عقودی را به وجود می آورند. در خصوص اینکه عقد اجاره به شرط تملیک را جزوی از عقود معین بدانیم یا عقد نامعین باید گفت که در صورتی که این عقد از جانب بانک‌ها و موسسات اعتباری با اشخاص منعقد گردند این عقد یکی از عقود معین تلقی می گردد چرا که آثار و احکام و ضوابط آن به موجب قانون پیش‌بینی شده است ولی در صورتی که سایر افراد به انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک روی آورند باید این عقد را یکی از عقود نامعین دانست که مشمول اصل حاکمیت اراده و ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد ولی با تصویب لایحه جدید قانون تجارت در سال ۱۳۹۸ باید این دسته از معاملات اجاره به شرط تملیک را نیز عقد معین دانست.

انواع اجاره به شرط تملیک

عقد اجاره به شرط تملیک را با توجه به اینکه شروطی که در آن درج می شود می توان به دو نوع تقسیم نمود که این شروط عبارتند از شرط فعل و شرط نتیجه.

شرط فعل: ممکن است عقد اجاره به شرط تملیک به صورت شرط فعل در ضمن یک قرارداد درج گردد که بر اساس آن مالک مال، متعهد می شود در صورتی که مستاجر تمام شرایط عقد را انجام دهد در پایان مهلت اجاره، آن مال را به مستاجر انتقال دهد و مستاجر مالک عین مورد اجاره شود که در این مورد ۲ فرض قابل تصور است.

• فرض اول: اینکه مستاجر شرایط مندرج در عقد را انجام دهد در این فرض، مالک موظف است تا مال را به او منتقل کند و اگر او به تعهد خود عمل ننماید و از آن تخلف کند مستاجر بر اساس سایر مقررات قانون مدنی می‌تواند او را طرف دعوا قرار داده تا حق خود را از وی اخذ کند. در این رابطه در قانون مدنی آمده است که اگر مشروط آن علیه از انجام شرط فعل مقرر تخطی ورزد ۳ ضمانت اجرا برای او پیش بینی شده است باید توجه داشت که این سه ضمانت اجرا جنبه طولی و ترتیبی دارند یعنی باید ابتدا از ضمانت اجرای اولیه شروع کرد و اگر این روش ما را به نتیجه مطلوب نرساند به سراغ مرحله بعد برویم و به همین ترتیب این سه ضمانت اجرا عبارتند است:

1. اولین ضمانت اجرا الزام مشروط بر علیه به انجام تعهد است که البته نیاز به حکم دادگاه دارد در این روش دادگاه شخص محکوم علیه را ملزم به انجام تعهد می‌کند و حکم به الزام او صادر می‌کند یعنی مالک را ملزم می‌کند تا عین مستاجره را به مستاجر منتقل نماید((۲۳۷ قانون مدنی).
2. دومین ضمانت اجرا انجام شرط به خرج مشروط علیه توسط خود شخص مشروط له یا شخص ثالث که البته این نیز نیاز به حکم دادگاه دارد. اگر الزام مشروط علیه به دلیلی مانند عدم دسترسی به او ممکن نباشد یا الزام او به دلیلی مانند آن که تعهد با روحیات و سلایق مشروط له در ارتباط کامل است، ما را به نتیجه مطلوب نرساند یا آن که علیرغم الزام مشروط علیه او همچنان برای انجام تعهد حاضر نشود یا توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن ها و وصول مبلغی که برای انجام تعهدات قراردادی لازم است، تعهدات قراردادی را توسط شخص دیگری اما با مخارج محکوم علیه اجرا می‌کنیم(ماده ۲۳۸ قانون مدنی)
3. سومین ضمانت اجرا فسخ قرارداد است اگر هیچ یک از ضمانت اجراهای فوق ما را به نتیجه مطلوب نرساند به این نحو که نه بتوان مشروط علیه را الزام کرد و نه بتوان، تعهد را به خرج مشروط علیه توسط شخص ثالث به اجرا درآورد چاره‌ای جز فسخ قرارداد که شرط ضمن عقد در ضمن آن گنجانده شده است باقی نمی‌ماند. برای فسخ قرارداد، اعلام اراده مشروط له کافی است و نیاز به حکم دادگاه نیست البته در صورت طرح دعوا فسخ در دادگاه، دادگاه اقدام به فسخ قرارداد نمی‌کند بلکه اراده مشروط له است که موجب فسخ قرارداد شده است دادگاه صرفاً حصول شرایط فسخ را احراز می‌کند و در صورت حصول شرایط فسخ حکم اعلامی مبنی بر فسخ قرارداد را صادر می کند. لازم به ذکر است که دومین و سومین ضمانت اجرای شرط فعل در خصوص اجاره به شرط تملیک مصداق پیدا نمی کند چراکه بر اساس دومین ضمانت اجرا هیچ شخص دیگری نمی تواند از جانب به مالک عین مستاجره را که در تملیک مالک می باشد به مستاجر منتقل کند و صرفاً زمانی که مالک از جانب دادگاه ملزم می گردد تا عین مستاجره را منتقل کند ولی از انجام این عمل خودداری می کند دادگاه از جانب وی سند انتقال را امضا خواهد نمود همچنین ضمانت اجرای سوم یعنی فسخ قرارداد نمی تواند مصداقی برای عقد اجاره به شرط تملیک باشد زیرا زمانی که مستاجر تخلف مالک را میبیند و میخواهد که قرارداد را فسخ کند نمی تواند با فسخ قرارداد به حق خود برسد زیرا این فسخ هیچ ضرری را متوجه مالک نمی‌کند و صرفاً بیانگر این است که مستاجر است حق خود صرف نظر نموده است و دیگر مایل به مالک شدن عین مستأجره نیست.

• فرض دوم: نیز به این شکل قابل تصور است که شروط مندرج در عقد توسط مستاجر در مدت اجاره انجام نگیرد در پایان مدت اجاره مالک موظف به انتقال عین مستاجره به مستاجر نیست چرا که او متعهد گردیده بود زمانی که مستاجر به تعهدات خود عمل کند و شروط ضمن عقد را انجام دهد او ملزم باشد تا عین مستاجره را به وی منتقل کندو حالا که مستاجر به شروط ضمن عقد عمل نکرده چنین تعهدی را ندارد.

شرط نتیجه: نوع دیگری از عقد اجاره به شرط تملیک به این شکل است که در ضمن عقد شرط می‌شود تا با پرداخت آخرین قسط اجاره توسط مستاجر عین مستاجر خود به خود به مالکیت مستأجر دراید که در این فرض نیازی به انتقال عین مستاجره از جانب مالک و مستاجر نیست و این انتقال خود به خود پس از پرداخت آخرین قسط صورت می گیرد. مشخص است که انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک به صورت شرط نتیجه به نفع شخص مستاجر می‌باشد چرا که نیازمند انتقال عین مستاجره از جانب مالک نیست و با پرداخت اقساط مال به مالکیت او در می آید.

ویژگی‌های عقد اجاره به شرط تملیک

• عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود لازم می باشد. عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین بدون رضایت طرف دیگر نمی تواند آن را به صورت یک جانبه فسخ کند.
• عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود تملیکی میباشد. یعنی سبب انتقال مالکیت عین مستاجره به مستاجر می شود.
• عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود معوض است. عقد معوض، عقدی است که ۲ موضوع دارد یعنی تملیکی که به مستاجر صورت می‌گیرد در مقابل پرداخت اقساطی است که از جانب مستاجر به مالک پرداخته شده است. و این تملیک به صورت رایگان و مجانی نیست و دارای معوض می باشد.
• همان طور که در قسمت ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک بیان گردید، این عقد دارای شباهت هایی با سایر حقوق از جمله بیع اقساطی، اجاره و رهن می باشد ولی شباهت این عقد با عقد اجاره بیش از سایر عقود است بنابراین حقوق و تکالیفی که برای طرفین عقد اجاره به شرط تملیک در نظر گرفته می‌شود همان حقوق و تکالیف طرفین عقد اجاره می باشد که به موجب قانون مدنی و قوانین موجر و مستاجر بیان شده است.
• عقد اجاره به شرط تملیک چه آن را جزو یکی از عقود معین مثل بی یا اجاره بدانیم و یا یکی از عقود غیر معین بدانیم نوعی عقد است و طرفین به آن ملزم هستند و مفاد آن الزام آور است.
• در صورتیکه اوصاف عین مستأجره در این عقد مانند اوصاف این باشد که در عقد بیان گردیده است حق فسخ ایجاد می گردد همچنین طرفین می توانند با توافق برای یکی از طرفین در زمان عقد خیار شرط درج نمایند.

حقوق و تکالیف طرفین در اجاره به شرط تملیک

به همان دلیل که در قسمت قبلی بیان کردیم یعنی شباهت بیشتر عقد اجاره به شرط تملیک با عقد اجاره باید گفت که حقوق و تکالیف طرفین نیز مانند این عقد می باشد به علاوه اینکه طرفین حقوق و تعهدات اضافی را به دلیل وجود شرط تملیک دارا می باشند در این قسمت به حقوق و تکالیف طرفین توجه کنید.

• حقوق مالک: مالک عین مستاجره، یا به عبارت دیگر موجر حق دارد که اقساط اجاره را از مستاجر دریافت کند همچنین زمانی که مستاجر به شروط ضمن عقد اجاره از جمله پرداخت به موقع اقساط عمل نکند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. همچنین در صورتی که مستاجر ورشکسته شود و این مورد اجاره در زمره اموال مستاجر موجود باشد، مالک می‌تواند مال خود را از اموال او بر دارد بدون اینکه لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد گردد.

• تکالیف مالک: همانطور که مالک دارای حقوقی می باشد در این عقد وظیفه دارد که تکالیفی را انجام دهد، او باید عین مستاجره را بی عیب و نقص به شخص مستاجر تحویل دهد. همچنین باید تعمیرات و تمام مخارجی که در ملک برای بهره برداری از آن لازم می باشد انجام داده مگر اینکه بر خلاف این امر بین او و مستاجر مقرر شده باشد، مالک باید اطلاعات لازم برای بهره برداری از این مورد اجاره را نیز به مستاجر ارائه دهد، همچنین او باید از اقداماتی که سبب می گردد مستاجر نتواند از این مورد اجاره بهره برداری نمایند بپرهیزد و زمانی که اقساط مورد اجاره پرداخت گردید مالک موظف است هزینه‌های انتقال مانند هزینه های مالیات و عوارض و حقوق ثبت را در دفتر اسناد رسمی بپردازد. همچنین در صورتیکه اجاره به شرط تملیک از نوع شرط فعل می باشد مالک موظف است که در پایان مدت اجاره عین مستاجره را به مستاجر انتقال دهد.

• حفوق مستاجر: شخص مستاجر نیز در عقد اجاره به شرط تملیک دارای حقوقی می باشد. از جمله این که حق دارد که عین مستاجره را بدون عیب تحویل گیرد و از منافع عین مستاجره بهره مند گردد همچنین در صورتی که عین مستاجره دارای عیب است و نیاز به تعمیر دارد می تواند مال را برای تعمیر در اختیار شخصی بگذارد، همچنین در صورتی که در زمان اجاره مالک بخواهد عین مستاجره را به شخص دیگری انتقال دهد او حق دارد که از این تصرفات ناقله جلوگیری کند.

• تکالیف مستاجر: علاوه بر حقوق مستاجر در این عقد او دارای تکالیفی نیز می باشد باید اجاره بها را در موعد مقرر شده بپردازد و همچنین او باید به تمام شرایطی که ضمن عقد درج گردیده است عمل کند، همچنین در صورتی که برای عین مستاجره استفاده خاصی مشخص شده باشد مستاجر بایستی عین مستاجره را در همان مورد اجاره استفاده کند. یکی دیگر از وظایف مستاجر این است که نباید در مورد اجاره تعدی و تفریط کند و باید مانند امینی نسبت به آن عمل کند.

مواد جدید لایحه قانون تجارت در خصوص اجاره به شرط تملیک

در قسمت ابتدایی این نوشتار بیان کردیم که مواد جدیدی در خصوص اجاره به شرط تملیک در لایحه جدید قانون تجارت مورد تصویب نمایندگان قرار گرفته است در این قسمت قصد داریم تا این مواد را مورد بررسی قرار دهیم مواد مذکور شامل مواد ۲۲۱ تا ماده ۲۴۸ لایحه اصلاحی قانون تجارت می باشد.

در این قانون قرارداد اجاره به شرط تملیک (لیزینگ) قراردادی است که طبق آن شخصی مال متعلق به خود یا مالی را که طبق قرارداد تأمین به او واگذار شده است، به دیگری اجاره می‌دهد، به نحوی که در پایان مدت اجاره یا هر زمان که شروط مندرج در قرارداد تحقق یابد، مستأجر مورد اجاره را مالک گردد.

قرارداد تامینی که از آن نام برده شده است، قراردادی است که به موجب آن شخصی مالی را از شخص دیگری که تامین کننده نام دارد، به قصد اجاره دادن آن به شرط تملیک، خریداری کرده است. قرارداد اجاره به شرط تملیک بدون تامین کننده فرض می گردد مگر اینکه ثابت شود موجر مورد اجاره را از تامین کننده خریداری کرده است .هر قرارداد دیگری که نتیجه اجاره به شرط تملیک را داشته باشد تا به مقررات هم این لایحه محسوب می گردد حتی اگر عنوانی غیر از اجاره به شرط تملیک داشته باشد.

در این لایحه رعایت شروط و ضوابطی برای عقد اجاره به شرط تملیک پیش بینی شده است که در این قسمت آنها را ارائه میکنیم.

• برای انجام اجاره به شرط تملیک یا همان عملیات واسپاری، باید از بانک مرکزی کسب مجوز نمود.
• همچنین شرط دیگر برای انعقاد این عقد این است که در صورتیکه موجر، مال را طبق قرارداد تامین تهیه کرده باشد، موجر باید نسبت به هر مالی که در خصوص آن عقد اجاره به شرط تملیک را منعقد می‌کند باید در سند مالکیت آن، انعقاد این عقد را درج کند.
• در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید مشخصاتی وجود داشته باشد که از آن جمله میتوان به هویت موجر و مستاجر، هویت تأمین کننده در صورتی که تامین کننده وجود داشته باشد، مشخصات مال مورد اجاره، مدت اجاره و مبلغ اجاره و شیوه پرداخت آن، اشاره نمود.
• در این قرارداد باید مدت اجاره توسط طرفین در عقد درج گردد که این مدت نمی تواند از ۳۰ درصد عمر متعارف موضوع قرارداد کمتر باشد و در صورتی که مدت درج شده کمتر از این میزان باشد دادگاه به درخواست مستاجر مدت قرارداد را تا حداقل مذکور در این ماده افزایش می‌دهد و اجاره‌بها را متناسب با آن تعیین می کند.
• موجر باید یک نسخه از قرارداد تامین که بین او و تامین کننده منعقد گردیده است را به قرارداد اجاره به شرط تملیک ضمیمه کند که بر اساس آن مستاجر نیز می تواند اجرای تعهدات را از جانب تامین کننده مطالبه نماید.
• پس از اینکه موجر، قرارداد اجاره به شرط تملیک را با مستاجر منعقد نمود نمی‌تواند مفاد قرارداد خود و تامین کننده را تغییر دهد مگر اینکه مستاجر نسبت به این تغییرات رضایت داده باشد.
• هزینه نگهداری مال و همچنین هر تعمیری که برای عین مستاجره لازم میباشد در این قرارداد بر عهده مستاجر خواهد بود حتی انجام تکالیفی که طبق قوانین و مقررات مربوط به اجاره بر عهده موجر می باشد.
• در صورتی که مال مورد اجاره توسط موجر به مستاجر تحویل گردد او باید عین مستاجره را با مشخصاتی که برای آن در قرارداد اجاره به شرط تملیک بین خود و موجر مقرر گردیده است انطباق دهد و قبول خود را به موجر اطلاع دهد حتی او میتواند فرصتی را برای آزمایش کردن عین مستاجره داشته باشد تا پس از انقضای این مدت عین مستاجره را قبول یا رد کند. در صورتی که طرفین با توافق شرکت نمایند که وظیفه انطباق عین مستاجره با ویژگی‌های مورد توافق بین طرفین بر عهده شخص موجر یا شخص ثالثی باشد این شرط باطل است.
• در مدت اجاره به شرط تملیک موجر می‌تواند تمام حقوق قراردادی خود را به شخص ثالثی منتقل کند که در چنین حالتی قائم مقام موجر می‌شود و دارای تمام حقوق و تکالیف او میگردد.
• بر خلاف حقوق قراردادی موجر تعهدات او قابل واگذاری به غیر نیست مگر اینکه مستاجر به این انتقال راضی باشد ولی اگر انتقال تعهدات موجر سبب ورود هیچ نوع ضرر متعارفی به مستاجر نشود او نمی تواند با این انتقال مخالفت کند.
• بر خلاف حقوق موجر در عقد اجاره به شرط تملیک که قابلیت واگذاری به غیر را دارد در خصوص حقوق و تکالیف قراردادی مستاجر باید گفت که اینها غیر قابل انتقال به غیر هستند مگر اینکه موجر رضایت دهد و حقوق اشخاص ثالث رعایت گردد همچنین اگر انتقال حقوق و تعهدات قراردادی مستاجر به غیر سبب ورود ضرر به موجر نمی شود او نمی‌تواند از این انتقال جلوگیری کند.
• در صورتی که مال مورد اجاره به شرط تملیک برای غیر باشد و سپس این موضوع روشن گردد هر یک از موجر و تامین کننده در برابر مستاجر ضامن هستند که به اصطلاح به این ضمان، ضمان درک گفته می شود.
• نکته دیگر در خصوص نحوه استفاده مستاجر از مال مورد اجاره به شرط تملیک است که در صورتی که توسط طرفین شرایط مقرر گردیده باشد مستاجر موظف است که بر اساس همان شرایط از آن مال بهره ببرد ولی در صورتی که شرایطی مقرر نگردیده است مستاجر باید متعارف را رعایت کرده و به صورت متعارف از آن بهره برداری کند.
• در قسمت های قبلی بیان کردیم در صورتی که مستاجر قسطی از مجموع اقساط را پرداخت نکند، موجر حق خواهد داشت تا عقد را فسخ کند ولی بر اساس این لایحه به صرف نپرداختن یک قسط حق فسخ برای موجر ایجاد نمی گردد و شرط ایجاد حق فسخ برای موجر عدم پرداخت چهار قسط توسط مستاجر است و هر شرطی که سختگیرانه تر باشند در صورت درج در عقد، باطل می باشد ولی درج چنین شرطی سبب باطل شدن عقد نیست و صرفاً شرط باطل می باشد.
• طرفین می توانند با توافق به موجر این حق را بدهند تا در مدت عقد بتواند مال مورد اجاره را مورد بازرسی و بازدید قرار دهد ولی لازم به ذکر است که این بازرسی نباید با استفاده متعارف مستاجر تعارضی داشته باشد همچنین توجه نمایید که هر هزینه ای که برای بازرسی و بازدید لازم می‌باشد بر عهده خود موجر است.
• یکی از وظایف مستاجر در عقد اجاره به شرط تملیک در این لایحه مورد تصویب قرار گرفته است این است که او در صورت بروز هر اتفاقی که منجر به کاهش شدید ارزش مورد اجاره گردد باید این موضوع را ظرف مدت ۳۰ روز به موجر اطلاع دهد.
• در این لایحه تصریح شده است که در پایان مدت اجاره هر صورتی موجر مکلف است که اسناد مالکیت را به نام مستاجر یا شخصی که مستاجر معرفی می‌کند بنماید و نمی‌تواند انجام این تعهد خود را موکول به انجام برخی از تعهدات مستاجر کند.
• پس از این که مورد اجاره به شخص مستاجر تحویل می گردد هر خسارتی که به عین مستاجره وارد شود بر عهده مستاجر است ولی اگر خسارت وارد شده به دلیل قوه قاهره باشد( یعنی حوادث خارجی غیر قابل پیش بینی و غیر قابل دفع باشد) در چنین صورتی مستاجر ضامن چنین خساراتی نیست مگر اینکه در قرارداد برای مستاجر مسئولیت مطلق شرط شده باشد.
• در لایحه اصلاحی قانون تجارت، فرضی برای انفساخ عقد اجاره به شرط تملیک نیز پیش بینی گردیده است و آن در زمان نیست که مورد اجاره تلف گردد.
• به موجب این لایحه پیش بینی شرط خیار برای موج غیر از مورد عدم رعایت تکالیف مستاجر در ضمن عقد امکان پذیر نیست.
• بر اساس ماده ۲۴۷ لایحه در صورتی که هر شرکتی در قرارداد درج گردد که به موجب آن مستاجر مزایای کمتر از مزایای که این لایحه برای آن در نظر گرفته است باشد چنین شرطی باطل است و هیچ اثر حقوقی ندارد ولی باید دانست که این شروط از جمله شرطی است که باطل می باشند و سبب بطلان عقد نمی شوند.
• نکته آخر اینکه به موجب ماده ۲۴۸ لایحه اصلاحی قانون تجارت در صورتی که در مورد خاصی در این لایحه پیش بینی صورت نگرفته باشد باید به قواعد اجاره رجوع نمود.