مقایسه قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶

این قانون ناظر بر املاک تجاری، یا املاک محل کسب و پیشه است؛  املاک تجاری، یا محل کسب و پیشه یعنی: مغازه ها، انبارها، پارکینگ ها، گاراژ ها، بنگاه ها، سردخانه ها، زیر پله ها، آرایشگاه های آپارتمان های اداری دفتر شرکت ها، باشگاه ها، مدارس غیرانتفاعی،میدان های میوه و تره بار و غیره از نظر این قانون وجود رابطه استیجاری الزاما نیازمند سند رسمی یا عادی نیست و رابطه استیجاری طرفین می تواند مبتنی بر عمل آنها باشد و نه صرفا قرار داد:

این یعنی حمایت از مستاجر؛ در صورتی که محل تجاری یا کسب پیشه به کسی واگذار شود،

اما سندی که بین طرفین تنظیم شده، مثلا حاکی از حق انتفاع، وکالت، عاملیت و مواردی از این قبیل باشد، تمام این عناوین بلا اثرند، یعنی محمول بر اجاره تلقی می شود. در ادامه به بررسی بیشتر تفاوت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶ میپردازیم.

فرار از الزامات این قانون ممکن نیست: قانون گذار برای حمایت از مستاجر این امر را خواسته است تا به این صورت حقوق مستأجر رعایت شود. اجاره هایی قبل با عناوینی غیر از اجاره وجود داشته است برای سوء استفاده از مستاجر:

اما قانون گذار برای حمایت از مستاجر، با این قانون آنها را نیز اجاره قلمداد کرده است.

حق کسب و پیشه

از نظر این قانون به صرف اجاره مغازه برای مستاجر، به مقتضای نحوه عمل خود در آن محل و در طول زمان،حق کسب و پیشه پیدا می شود، حتی اگر مستاجر هیچ مبلغی به موجر پرداخت نکرده باشد؛منظور از حق کسب و پیشه:

یک حق مالی و قابل تقویم به پول است که در اثر موقعیت محلی مغازه، نحوه عمل مستأجر، نوع فعالیت وی، ظواهر و آراستگی عمل، استمرار عمل مستأجر و مرغوبیت عمومی محل از حیث جذب مشتریان دائمی یا گذری برای مستأجر حاصل می شود.

 مدت اجاره

از نظر این قانون قرارداد اجاره به مدت یک سال منعقد می شود، اما بعد از انقضای مدت به حکم قانون، عقد خود به خود تمدید می شود و اجاره بها، اجرت المثل معادل اجرت المسمی خواهد بود؛

تخلیه مستأجر در این قانون به صرف انقضای مدت امکان ندارد، بلکه فقط در موارد خاص و معین امکان پذیر است.

تعدیل مال الاجاره

دادخواست افزایش مال الاجاره، به اصطلاح قضایی تعدیل مال الاجاره نامیده می شود؛

تعدیل مال الاجاره صرفا هر سه سال یک بار امکان پذیر است؛ یعنی در روز تقدیم دادخواست، باید دقیقا سه سال گذشته باشد، در غیر این صورت، دادخواست رد میشود؛

تعدیل مال الاجاره، صرفا بر مبنای مال الاجاره قبلی (یک نسبت تعادلی) اضافه می شود؛ گاهی این افزایش مال اجاره، آن قدر ناچیز است که بعد از سه سال هم نمی توان آن را افزایش داد؛

زیرا حق الزحمه کارشناس و هیات کارشناسی را هم کفاف نمی دهد.

موارد فسخ اجاره یا تقاضای تخلیه از طرف موجر

انتقال به غیره

بر خلاف قانون مدنی، در این قانون، اصولا مستاجر حق انتقال منافع به غیر را ندارد؛ حال اگر مستاجر منافع را انتقال بدهد، موجر حق دارد تخلیه وی را از دادگاه بخواهد؛

پس یا باید رضای مالک را به دست آورد و یا به حکم دادگاه تخلیه کند؛ اگر تخلیه بر این مبنا [انتقال منافع به غیر صورت بگیرد، نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.

تغییر شغل:

در قرارداد اجاره، محل برای شغل خاصی اجاره داده شده است: یعنی نوع شغل در اجاره نامه ذکر می شود؛ حال اگر مستاجر نوع شغل را تغییر دهد، موجر حق دارد تخلیه وی را از دادگاه بخواهد؛(در این مورد اگر وکیل موجر باشیم:

ابتدا باید از طریق شورا تامین دلیل کنیم؛ زیرا به محض این که مستاجر متوجه شکایت بشود، مطمئنا اوضاع را به حال سابق اعاده و بساط شغل اول را پهن می کند، که اگر چنین کند و از قبل تامین دلیل نشده باشد هزینه دادخواست هدر می رود. – تامین دلیل یعنی حفظ وضعیت فیزیکی موجود.

دقت شود: قضات در بیشتر موارد سخت گیری می کنند و کوچکترین تغییر را تعدی و تفریط می دانند.مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل نخست باشد؛ اگر تخلیه بر این مبنا (تغییر شغل) صورت بگیرد، حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

 تعدی و تفریط

هر گونه تغییر توسط مستأجر در فیزیک و محل کسب و کار که به اساس محل [مغازه] لطمه بزند، مصداق تعدی و تفریط است و از اسباب تخلیه به شمار می رود؛ و موجر حق دارد تخلیه وی را از دادگاه بخواهد؛

مانند این که: مستاجر جلوی مغازه بالکن بزند، یا بالکنی که قبلا وجود داشته را از بردارد – داخل مغازه سقف بزند، یا سرویس بهداشتی دایر کند – وسط مغازه تیغه بکشید – و از این قبیل؛ پارتیشن را نباید تغییر و تعدی و تفریط دانست؛

زیرا خیلی زود باز می شود و به اساس محل لطمه نمی زند؛ زیبا سازی بخصوص طلافروشان را نباید تعدی و تفریط دانست؛ اگر تخلیه بر این مبنا (تعدی و تفریط) صورت بگیرد، حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

خودداری از اجاره بها:

اگر مستاجر در ظرف مدت قانونی از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ اخطاریه دفترخانه یا اظهارنامه ظرف ده روز اقساط معوقه را نپردازد، موجر حق تخلیه او را دارد؛

اگر تخلیه بر این مبنا (خودداری از اجاره بها) صورت بگیرد، حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

موجر به منظور احداث ساختمان جدید، می تواند حق دارد تخلیه مستاجر را از دادگاه بخواهد؛ تخلیه به این منظور به صرف ادعا امکان پذیر نیست؛ یعنی موجر باید علاوه بر پروانه ساختمانی، گواهی شهرداری را نیز ارائه کند؛

هر گاه تخلیه به این منظور صورت بگیرد، حق کسب و پیشه به صورت کامل به مستاجر تعلق می گیرد.

تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر

هرگاه موجر محل مورد نظر را برای خود نیاز داشته باشد، می تواند (حق دارد) تخلیه مستأجر را از دادگاه بخواهد؛ احتیاج شخصی موجر برای کسب و پیشه و تجارت است و نه امر دیگری؛

احتیاج شخصی موجر، شامل احتیاج شخصی بستگان او (حتی فرزند او) نمی شود؛ البته در اینجا مستأجر می تواند در مقابل موجر دلیل مخالف ارائه کند: یعنی ادعای موجر را با دلایل قوی ردا کند؛

هرگاه تخلیه به این منظور صورت بگیرد، حق کسب و پیشه به صورت کامل به مستاجر تعلق می گیرد.

تخلیه به منظور سکونت:

هر گاه محل موردنظر، مناسب برای سکونت باشد و موجر به این محل برای سکونت خود یا همسر یا پدر و مادر و یا اولاد خود نیازمند باشد می تواند حق دارد تخلیه مستاجر را از دادگاه بخواهد؛ این مصداق فقط در مورد آپارتمان ها و خانه ها صدق می کند.

و شامل زیر پله، مغازه، گاراژ، پارکینگ،سردخانه، انبار و از این قبیل نمی شود؛ در اینجا هم مستاجر می تواند در مقابل موجر دلیل مخالف ارائه کند که در صورت اثبات دلیل وی، حکم تخلیه صادر نمی شود؛

هرگاه تخلیه به این منظور صورت بگیرد، حق کسب و پیشه به صورت کامل به مستاجر تعلق می گیرد.

دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر از طرف مستاجر

این امر در مواردی به کار میرود که:

خود مستاجر نمی تواند این کار را ادامه دهد؛ مستاجر نمی خواهد به دیگری انتقال دهد؛ زیرا در صورت انتقال حق فسخ به نفع موجر ایجاد می شود؛ مستاجر نمی تواند تغییر شغل بدهد؛

زیرا در صورت تغییر شغل برای موجر حق فسخ ایجاد می شود؛ موجر حق کسب و پیشه را به مستاجر نمی پردازد. به عبارتی راه های مثبتی که مستاجر بتواند بدون ضرر تخلیه کند، به روی وی بسته شده است.

مسئله:

هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یا در صورتی که اجاره نامه ای وجود نداشته باشد و مالک در هر حال راضی به انتقال به غیر نبوده باشد، مستأجر می تواند ضمن توافق با مالک وضمن دریافت حق کسب و پیشه خود، محل را تخلیه کند؛

حال هرگاه موجر آمادگی برای این کار نداشته باشد، چه راه حلی برای مستاجر وجود دارد؟

– این امر ارائه دلیل مخالف توسط مستاجر به سختی صورت می گیرد و گاه غیر ممکن است.

راه حل:

در این صورت مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم کند؛

در این صورت دادگاه حکم تجویز انتقال منافع به غیر را صادر خواهد کرد و مستأجر جدید از هر حیث (همان شغل با همان چهار چوب) قائم مقام مستاجر سابق تلقی می شود؛

باید توجه داشت که مستاجر فقط شش ماه فرصت دارد که محل را به مستاجر جدید منتقل کند؛ در غیر این صورت حکم دادگاه ملغى الاثر خواهد بود؛ یعنی اگر در مدت شش ماه نتوانست منافع را به غیر منتقل کند، دوباره باید دادخواست تجویز بگیرد.

نکات پایانی  قانون

این قانون در شهرهای بزرگ و شهرهایی که وزارت دادگستری اعلام کرده است اجرا می شود؛ این قانون بر کلیه قراردادهای اجاره املاک تجاری و محل کسب و پیشه که از قدیم تا تاریخ۳۱/ ۰۶ /۱۳۷۶ منعقد شده باشند حاکم است؛

از تاریخ تاریخ۳۱/ ۰۶ /۱۳۷۶  به بعد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خواهند بود.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون ناظر بر همه اماکن است، اعم از مسکونی، تجاری، خوابگاه ها، ساختمانهای دولتی و … تفاوتی نمی کند که قرارداد اجاره عادی و یا رسمی باشد؛ اگر قرارداد عادی باشد، دو نفر شاهد باید آن را گواهی کنند.؟

نوآوری های این قانون

نوآوری ۱ :

در انقضای مدت اجاره لازم نیست موجر طرح دعوا کند و دادخواست تخلیه بدهد؛ بلکه درخواست تخلیه کافی است؛ مقام قضایی، پس از رسیدگی، حکم صادر نمی کند، بلکه دستور صادر می کند:

مانند سایر دستورات اداری؛ البته اگر اجاره نامه عادی باشد و دو نفر شاهد آن را گواهی نکرده باشند، موجر باید دادخواست بدهد؛

نوآوری ۲:

در این قانون، حق کسب پیشه تجارت به رسمیت شناخته نشده است؛البته در آن به جای حق کسب و پیشه، از حقی به عنوان «سرقفلی، نام برده شده است.

نوآوری۳:

در این قانون، قواعد اجاره به قانون عام مدنی بازگشته است؛

یعنی: پس از انقضای مدت اجاره، در هر حال مستأجر باید تخلیه کند؛ حتی اگر حق سرقفلی داشته باشد؛ه البته اگر مستاجر حق سرقفلی داشته باشد، سرقفلی خود را در هنگام تخلیه به قیمت روز دریافت می کند؛

اگر مستاجر مبالغی تحت عنوان قرض الحسنه، ودیعه، تضمین، اسناد تعهد آور و یا مواردی از این قبیل به موجر سپرده باشد، هنگام تخلیه باید، این اموال به وی بازگرداننده شود و یا به دایره اجرا سپرده شود؛

حال چنانچه موجر مدعی حقوقی از قبیل هزینه های پرداخت نشده گاز، برق، تلفن یا آب و … باشد؛ باید در مرجع قضایی صلاحیت دار طرح دعوا کند، سپس گواهی لازم را به مرجع قضایی (دایره اجرا) ارائه دهد؛

در این صورت دایره اجرا معادل آن مبالغ را از پول پیش پرداخت مستاجر کم و مابقی را به وی پرداخت می کند؛ اگر مستاجر هم مدعی حقوقی باشد، ادعای وی مانع تخلیه نیست، و مستاجر می تواند در دادگاه درباره حقوق ادعایی خود طرح دعوا نماید.

سرقفلی:

در پرتو این قانون ممکن است مستاجر هنگام انعقاد عقد اجاره در کنار مال الاجاره مبلغی هم تحت عنوان سرقفلی به موجر داده باشد و ممکن است چنین مبلغی را نداده باشد؛

حال اگر مبلغی تحت عنوان سرقفلی از ناحیه مستاجر به موجر پرداخت نشده باشد، مستاجر در پایان مدت اجاره محل را تخلیه می کند و نمی تواند ادعایی داشته باشد؛

اما هرگاه مبلغی تحت عنوان سرقفلی در هنگام عقد اجاره به موجر پرداخت شده باشد، هر چند تخلیه صورت می گیرد اما مستاجر آن سرقفلی را به قیمت روز ار موجر دریافت می کند.

تفاوت سرقفلی با پول پیش:

پول پیش را می توان تحت عنوان سرقفلی و یا عنوان قرض الحسنه به موجر پرداخت کرد؛ اگر عنوان مبلغ پرداختی قرض الحسنه باشد: مستأجر همان مبلغ پرداختی را پس می گیرد؛ اما اگر تحت عنوان سرقفلی باشد: موقع تخلیه سرقفلی باید به نرخ روز به مستأجر برگردانده شود.

تفاوت قانون ۷۶ با قانون ۵۶

در قانون ۱۳۵۶ حتی اگر مستاجر پولی هم پرداخت نکرده باشد، حق کسب و پیشه به او تعلق می گرفت؛ اما در قانون ۱۳۷۶ فقط در صورتی سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد که قبلا وجه آن را پرداخته باشد؛

اگر مالکی مغازه ای منافع کسبی و تجاری مغازه را به کسی صلح کرده باشد، متصالح صاحب حق سرقفلی است و او در این مورد دو قرارداد با مالک دارد؛

قرارداد صلح منافع و قرارداد اجاره (که در مورد اعیانی های مغازه است)؛ چنین مستاجری هم در فرض تخلیه، حق سرقفلی را به نرخ روز دریافت می کند؛ این یعنی حمایت از مالک.

یعنی تخلیه صورت نمی گیرد.در قانون ۵۶ تخلیه نشدن مستأجر به صرف انقضای مدت اجاره و نیز ایجاد حق کسب و پیشه برای ویبه صرف انعقاد عقد و اجاره جنبه آمره داشته است؛

یعنی موجر نمی توانسته است این دو حق مستأجر را نادیده بگیرد. و لیکن در قانون ۷۶ این دو امر صرفا در قالب شرط ضمن عقد ممکن است.؟ یعنی قانون ۷۶، قانون آمره ۵۶ را در این دو مورد اختیاری و تکمیلی دانسته و طرفین در قالب شرط می توانند باهم توافق کنند.

نکته: ملکی که طبق قرارداد ۵۶ یا ۷۶ اجاره شده باشد، اگر فروخته شود، طبق قاعده، خریدار قائم مقام خاص موجر می شود و باید حقوق مستأجر را رعایت کند.

 شمول سرقفلی در قانون ۷۶

پولی که موجر هنگام عقد اجاره از مستأجر تحت عنوان سرقفلی دریافت می دارد؛  اگر مالک حقوق کسبی و تجاری مغازه را به مستاجر صلح کرده باشد، مستأجر صاحب حق سرقفلی است؛

اگر مستاجر بر موجر شرط کرده باشد که موجر متعهد باشد محل تجاری را هر ساله به همین مستأجر متصرف اجاره دهد و او را تخلیه نکند در اینجا، پولی که مستأجر از باب اسقاط حق خود از موجر می گیرد که در ازای دریافت این پول محل را تخلیه کند سرقفلی نامیده می شود؛

چون مستأجر بر طبق قانون مدنی حق انتقال به غیر در مدت اجاره را دارد، هر گاه این حق از مستأجر سلب نشده باشد، وی می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر دریافت نماید؛

از آنجایی که قانون ماهوی عطف به ماسبق نمی شود، قانون مصوب سال ۷۶ به هیچ کدام از قراردادهای اجاره ای که قبل از ۰۱/۰۷ / ۱۳۷۶ منعقد شده اند تسری پیدا نمی کند؛

بنابراین: کلیه قراردادهای اجاره ای که قبل از تاریخ مذکور در شهرهای بزرگ یا شهرهایی که وزارت دادگستری اعلام کرده است، منعقد شده اند، مشمول قانون مصوب سال ۱۳۵۶ خواهند بود.

جدول مقایسه قوانین موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶

قانون ۵۶		قانون ۷۶
۱	این قانون آمره و مربوط به نظم عمومی می باشد و به اراده طرفین اهمیت چندانی نمی دهد.	در این قانون به اراده طرفین توجه کرده و به آن احترام گذاشته است
۲	این قانون تنها در شهرهایی که لیست آنها آگهی شده باشد اجرا می گردد	، این قانون بدون استثناء در تمام شهرها اجرا می گردد.
۳	این قانون مطلقا به وجود قرارداد اعم از عادی و رسمی توجه نکرده و قانون گذار صرفا به رابطه استیجاری توجه کرده است	در این قانون، به نوع قرارداد نیز توجه شده است
۴	این قانون وابستگی چندانی به قانون مدنی نداشته و احکام خاص خود را بیان نموده است	در این قانون، به قانون مدنی توجه شده است
۵	این قانون به اصل حاکمیت اراده ها توجه چندانی نداشته است	این قانون به اصل حاکمیت ارادهها توجه چندانی نداشته است
۶	در حال حاضر این قانون تنها نسبت به محل های کسب پیشه کاربرد دارد.	در این قانون علاوه بر محل های کسب پیشه به محله های مسکونی نیز توجه نموده است
۷	در مواردی که در این قانون درخواست تخلیه می شود و دادگاه حکم به تخلیه می دهد حکم می تواند قابل تجدیدنظر باشد	این قانون دادگاه با احراز شرایط لازم حکم به تخلیه می دهد و این حکم قطعی و لازم الاجرا می باشد
	در این قانون از حق سرقفلی حرفی به میان نیامده است	. فصل دوم این قانون کلا در مورد حق سرقفلی می باشد
۸	در این قانون انقضا مدت اجاره ازموارد درخواست تخلیه نمی باشد	در این قانون انقضای مدت اجاره از موارد درخواست تخلیه می باشد.
۹	طبق این قانون در صورت اتمام مدت اجاره و عدم تخلیه آن مستاجر بایستی اجرت المثل اضافه مدت را بر مبنای اجرت المسمی تعیینی بدهد.	با انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه، اجرت المثل مدت اضافی بایستی بر مبنای نظر کارشناس پرداخت گردد