آیا فروش و انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک امکان پذیر است؟

در بسیاری از مناطق، املاک تجاری وجود دارند که به واسطه کسب وکارهای مشهور خود شناخته شده اند. این املاک ممکن است توسط افرادی اجاره شده باشند که مالک اصلی آن نیستند. شهرت و وجود مشتری های متعدد برای این مغازه های اجاری، به ارزش مادی آنها افزوده و برای مالک فعلی (مستاجر) حقوقی را تعیین می کند که در اصطلاح قانونی به آن سرقفلی گفته می شود. در این مقاله از وب سایت سنا قصد داریم به بررسی موضوع فروش و انتقال سرقفلی بپردازیم.

منظور از سرقفلی چیست؟

سرقفلی یک حق قانونی برای مستاجران املاک تجاری است که گاهی با حق کسب و پیشه یکی دانسته می ‌شود. این حق به ‌منظور حمایت از مستاجران تجاری که با تلاش خود باعث آبادی و رونق ملک شده ‌اند، توسط قانونگذار تعیین شده است.

تعریف حق سرقفلی

بسیاری از صاحبان املاک تجاری به دلیل نداشتن مهارت کافی در مدیریت مغازه یا داشتن شغل دولتی، نمی توانند در ملک خود فعالیت کنند. در این شرایط، بیشتر مالکان تصمیم به رهن یا اجاره دادن ملک تجاری خود می گیرند.

با گذشت چند سال از حضور مستاجر، ملک تجاری شهرت پیدا می کند. به عنوان مثال، اگر مغازه ای برای فروش لباس اجاره داده شود و کالاهای باکیفیت عرضه کند، مشتریان ثابتی پیدا می کند که این امر بر ارزش ملک می افزاید. قانونگذار به دلیل امکان افزایش قیمت ملک تجاری به واسطه کسب و کار مستاجر، حقی به نام سرقفلی برای او در نظر گرفته است.

اگر مالک و مستاجر بر سر وجود حق سرقفلی توافق کنند، باید هنگام تنظیم اجاره نامه، این حق برای مستاجر ثبت و طرفین به آن متعهد شوند. همانند سایر قراردادها، نقض هر شرط از اجاره نامه، پیگرد قانونی دارد.

تعریف حق کسب و کار

پس از اجاره دادن ملک تجاری، اگر مغازه به دلیل ارائه کالا یا خدمات با کیفیت مشهور شود، ارزش ملک افزایش می یابد و به تبع آن، حق کسب و کار برای مستاجر در نظر گرفته می شود. این حق به طور خودکار ایجاد شده و قراردادی به مالک واگذار نمی شود.

میزان حق کسب و کار نسبت به فعالیت و سودآوری مغازه محاسبه می شود. هرچقدر افزایش قیمت ملک تجاری ضمن اشتغال مستاجر بیشتر باشد، مبلغ حق کسب و کار نیز بیشتر خواهد بود.

تفاوت حق کسب و کار و حق سرقفلی

تفاوت های اصلی بین حق کسب و کار و حق سرقفلی در فروش و انتقال سرقفلی عبارتند از:

روش محاسبه مبلغ حقوق

• • حق سرقفلی: حقی قراردادی است که در اجاره نامه تعیین می شود. این مبلغ ثابت است و باید توسط مالک پرداخت شود، چه مغازه سود داشته باشد و چه نداشته باشد.
  • حق کسب و کار: نسبت به شهرت ملک، تعداد مشتری ها و سودآوری مغازه محاسبه می شود و با افزایش سود، مبلغ آن نیز افزایش می یابد.

تاریخ به وجود آمدن حق

• • حق سرقفلی: همزمان با تنظیم اجاره نامه تعیین می شود و تاریخ واگذاری این حق با تاریخ عقد قرارداد یکی است.
  • حق کسب و کار: به طور خودکار با شروع کسب و کار موفق مستاجر تعیین می شود و ارزش آن به مرور زمان افزایش می یابد.

امکان انتقال حق به غیر

• • حق سرقفلی: وابسته به ملک تجاری است و می تواند با قراردادهای جدید منتقل شود.
  • حق کسب و کار: مستقیماً متعلق به مستاجر است و امکان واگذاری آن به غیر وجود ندارد.

مستندات قانونی در فروش و انتقال سرقفلی

فروش و انتقال سرقفلی بر اساس قوانین مشخصی صورت می ‌گیرد که رعایت آنها الزامی است. در این بخش، مستندات قانونی مرتبط با این فرآیند را بررسی می ‌کنیم.

قانون روابط موجر و مستاجر 1356

ماده ۱۹: مستاجر محل کسب می تواند منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، اگر اجاره نامه حق فروش و انتقال سرقفلی را بدهد. اگر حق انتقال وجود نداشته باشد یا مالک راضی نباشد، مالک باید حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد. در غیر این صورت، مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه کند. دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره و تنظیم سند انتقال می دهد. مستاجر جدید نسبت به تمامی شرایط اجاره قائم مقام مستاجر قبلی است. اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم، انتقال انجام نشود، حکم ملغی می شود.

• تبصره ۱: اگر مستاجر بدون رعایت مقررات، اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را دارد و مستاجر حق دریافت نصف حق کسب را خواهد داشت.
• تبصره ۲: حق کسب و پیشه فقط با سند رسمی قابل انتقال به مستاجر جدید است.

قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده ۶: مالک می تواند هنگام اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر بگیرد. مستاجر نیز می تواند در طول مدت اجاره، سرقفلی را از موجر یا مستاجر دیگر دریافت کند، مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد.

• تبصره ۱: اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر آن را به دیگری واگذار کند، مستاجر جدید پس از پایان اجاره حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
• تبصره ۲: اگر مالک به طریق صحیح سرقفلی را به مستاجر منتقل کرده باشد، مستاجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

با دو ماده 7 و 8 از قانون ابتدا باید آشنا شویم:

ماده ۷: اگر شرط شود که مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه را ندارد و هر ساله به همان مبلغ اجاره دهد، مستاجر می تواند برای اسقاط حقوق خود سرقفلی بگیرد.

ماده ۸: اگر شرط شود که مالک به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله به اجاره متعارف به مستاجر واگذار کند، مستاجر می تواند برای اسقاط حق یا تخلیه، سرقفلی بگیرد.

پس از آگاهی از ماده های قبلی، ماده 9 و 10 نیز بسیار حائز اهمیت است:

ماده ۹: اگر مدت اجاره تمام شود یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد یا تمامی حقوق را استفاده کرده باشد، مستاجر هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد.

ماده ۱۰: در موارد مجاز برای دریافت سرقفلی، اگر توافقی بین طرفین حاصل نشود، دادگاه میزان آن را تعیین می کند.

• تبصره: مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات مذکور ممنوع است.

شرایط اقدام برای فروش و انتقال سرقفلی

مستاجر در چهار صورت می تواند برای خرید، فروش و انتقال سرقفلی اقدام کند:

1. توافق با موجر: مستاجر می تواند با موافقت و توافق موجر، سرقفلی را به دیگری منتقل کند. این توافق باید به صورت کتبی و رسمی ثبت شود تا از بروز اختلافات آینده جلوگیری شود.
2. شرط انتقال در مدت اجاره: اگر در قرارداد اجاره، شرطی مبنی بر امکان انتقال و فروش سرقفلی در مدت اجاره ذکر شده باشد، مستاجر می تواند بر اساس این شرط، اقدام به انتقال سرقفلی کند.
3. دریافت حکم انتقال از محاکم قضایی: در صورتی که مستاجر از محاکم قضایی حکم انتقال سرقفلی را دریافت کرده باشد، می تواند بر اساس این حکم، سرقفلی را به دیگری منتقل کند.
4. جلب رضایت مالک: بهترین و مرسوم ترین راه، جلب رضایت مالک برای انتقال سرقفلی است. در این حالت، مستاجر می تواند با توافق و رضایت مالک، سرقفلی را به دیگری منتقل کند.

اگر در خصوص فروش و انتقال سرقفلی با مالک توافق نکرده اید و مالک نیز راضی به انتقال اختیاری آن نیست، می توانید سؤال خود را همراه با جزئیات کامل در قالب مشاوره حقوقی آنلاین با ما مطرح کنید. گروه وکلای سنا پس از بررسی سؤال، شما را راهنمایی خواهند کرد.

فروش و انتقال سرقفلی با سند رسمی

در حال حاضر، برای هر یک از حالات انتقال سرقفلی، یک سند جداگانه تنظیم می شود. در انتقال اختیاری، دارنده حق سرقفلی می تواند با سند عادی یا سند رسمی این حق را منتقل کند. انتقال سرقفلی با سند رسمی، مزایای بیشتری دارد و مانند خرید و فروش سایر اموال غیرمنقول، با سند رسمی مطمئن تر است.

انتقال سرقفلی با سند رسمی، شرایط خاصی دارد و فقط تحت این شرایط است که مستاجر می تواند این حق را با سند رسمی به دیگری منتقل کند. برای اطلاع از این شرایط، توصیه می شود مشاوره حقوقی تلفنی با موسسه حقوقی وکلای تلفنی دریافت کنید. در این مشاوره، وکلای ما شرایط شما را بررسی و راهنمایی های لازم را ارائه خواهند داد.

مزایای فروش و انتقال سرقفلی با سند رسمی

انتقال سرقفلی با سند رسمی، از مزایای بسیاری برخوردار است. این مزایا شامل موارد زیر می‌شوند:

1. حفظ حقوق قانونی: انتقال سرقفلی با سند رسمی، حقوق قانونی طرفین را حفظ کرده و از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند.
2. اطمینان بیشتر: انتقال سرقفلی با سند رسمی، به دلیل ثبت رسمی و قانونی، از اطمینان بیشتری برخوردار است و خطرات احتمالی را کاهش می‌دهد.
3. قابلیت استناد در محاکم قضایی: سند رسمی انتقال سرقفلی، در صورت بروز اختلافات، قابلیت استناد در محاکم قضایی را دارد و می‌تواند به عنوان مدرک معتبر مورد استفاده قرار گیرد.
4. سهولت در انتقال‌های بعدی: انتقال سرقفلی با سند رسمی، فرآیند انتقال‌های بعدی را نیز ساده‌تر و سریع‌تر می‌کند.

سخن پایانی

فروش و انتقال سرقفلی، به دلیل ارزش و حقوق قانونی مرتبط با آن، نیازمند دقت و توجه بسیاری است. گروه وکلای برداران زینالی با تکیه بر دانش و تجربه حقوقی، آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی در این زمینه هستند. اگر در خصوص انتقال سرقفلی یا هر مسئله حقوقی دیگری سوالی دارید، با ما در تماس باشید تا بهترین راهنمایی ها را دریافت کنید.

توجه داشته باشید که انتقال سرقفلی به دلیل پیچیدگی های قانونی و حقوقی، نیازمند دانش و تجربه وکلای مجرب است. گروه وکلای برداران زینالی با بهره‌گیری از وکلای متخصص و مجرب در زمینه حقوقی، آماده است تا در تمامی مراحل انتقال سرقفلی، شما را همراهی کرده و بهترین راهکارها را ارائه دهد. با اعتماد به ما، از حقوق خود مطمئن باشید و انتقال سرقفلی را با اطمینان خاطر انجام دهید.