شرایط فروش مال غیر با وکالتنامه

شرایط فروش مال غیر با وکالتنامه

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

انتقال دادن یک مال یا فروش یک مال تنها توسط مالک یا شخصی از طرف وی اجازه و نمایندگی دارد ممکن است و اگر کسی بدون نمایندگی داشتن از جانب مالک، مال وی را بفروشد یا معامله ای روی آن انجام دهد این معامله انجام شده فضولی است و تابع احکام خود در قانون مدنی در صورت وجود شرایطی انتقال دادن مال غیر جرم محسوب می شود و فرد قابل مجازات است.

لذا افراد معمولا در معامله ای که از جانب مالک انجام می دهند از ایشان وکالت نامه دارند که در هنگام معامله مال باید مصلحت مالک را رعایت کنند لذا گاهی با وکالت نامه از طرف مالک معامله می کنند و گاهی هم افراد ملکی را می خرند که اصطلاحا آن را وکالتی خریده اند با وکالت بلاعزل این کار را برای فرار از تشریفات و هزینه های تنظیم سند انجام می دهند.

یعنی گاهی بنا به دلایلی فرد بدون آنکه مالی را مستقیما به فرد منتقل کند و نام وی را رسما به عنوان مالک ثبت کند به خریدار وکالت می دهد تا تمام کار های ملک یا مال را با همان وکالتنامه انجام بدهد حتی انتقال مال به نام خود خریدار را این امر ممکن است مشکلاتی را برای خریدار به وجود آورد.

وکیل پایه یک دادگستریفروش وکالت نامه ای و مشکلات آن

همانطور که اشاره کردیم گاهی فرد به علل مختلفی نمی تواند مال را به نام خریدار بزند.

مثلا ملکی که در رهن بانک است یا اینکه سند رسمی ندارد یا اینکه تشریفات و هزینه های انتقال زیاد است و حتی ممکن است یکی از طرفین برای انجام معامله عجله دارد در این موارد فرد ملک را وکالت نامه ای می فروشد به این معنا که به خریدار وکالت بلاعزل می دهد که هر موقع بخواهد مال را به خود یا دیگری انتقال بدهد.

البته برخی از افراد با خوش خیالی تمام به این قضیه نگاه می کنند در حالیکه صرف داشتن وکالت نامه بلاعزل امتیاز زیادی محسوب نمی شود زیرا ممکن است خریدار را در معرض خطر قرار دهد لذا لازم است که فرد اگر قادر به تنظیم سند رسمی نیست اقلا مبایعه نامه ای را بین خود داشته باشند تا شکننده بودن وکالت نامه خالی به ضرر خریدار تمام نشود.

 

در رهن بودن ملک یکی از علل فروش وکالت نامه ای

همان‌طور که گفتیم در فروش وکالت نامه‌ای فروشنده وکالتی بلاعزل به خریدار می دهد تا خریدار هر زمان خواست مال را به خود یا به دیگری انتقال بدهد این موضوع بیشتر در مواقعی اتفاق می افتد که مال فروشنده در رهن بانک است یا مشکلی برای انتقال وجود دارد که خریدار پس از فک رهن ملک از بانک بتواند آن را انتقال دهد.

این اتفاق زمانی است که فروشنده از قبل از بانک وام گرفته است و در حال حاضر ملک را رهن وام خود قرار داده است لذا مال را نمی‌تواند انتقال دهد تا وقتی که فک رهن بشود پس با این اوصاف مال را به صورت وکالت‌نامه ‌ای با اجازه بانک به خریدار می‌دهد تا وقتی که تمام اقساط بانک را پرداخت کرد خریدار بتواند مال را با وکالت ‌نامه‌ای که دارد به خود منتقل کند یا به دیگری منتقل کند.

فروش وکالت نامه ای

وکالت چیست؟

وکالتوکالت در قانون مدنی عقدی است که در آن فردی به وکیل یا نماینده خود اختیار و نیابت می دهد که از جانب وی امور حقوقی را انجام دهد که مصداق بارز ین امر وکالت به وکیل دادگستری برای پیگیری دعوای شما در دادگاه اما وکالت منحصر به همین مورد نیست‌‌.

در وکالت در خرید فروش ملک هم فرد مالک به خریدار وکالت می دهد که هر تصرفی را که می خواهد در ملک انجام دهد. برای مثال آن را به نام خود ثبت کند و … البته این وکالت نامه باید به صورت سند رسمی در اداره ثبت اسناد ثبت سود تا معتبر باشد.

نکاتی درباره خرید وکالتی ملک

  • اولین مورد که به آن هم اشاره کردیم این است اولا وکالت نامه را به صورت رسمی تنظیم کنید زیرا وکالت نامه عادی اعتباری در محاکم و …ندارد و فرد را با مشکل موجه می سازد.
  • حتما سعی کنید به جز وکالتنامه محضری مبایعه نامه را هم تنظیم کنید تا قانونا ملک به شما منتقل کند.
  • در وکالت نامه باید دقت کنید که وکالت نامه دارای مدت معینی نباشد چون که اگر دارای مدت معین باشد با انقضای آن مدت آن وکالت نامه از بین می رود و به اصطلاح منفسخ می شود.
    اگر معامله از طریق تفویض یا واگذاری وکالت است به این معنا که فردی ابتدا آن را به صورت وکالت خریده، سپس همان مال را به صورت وکالتی می فروشد در اینجا وکالت نامه خود را خریدار جدید تفویض می کند در این حالت وکالت نامه قدیم چون اساس معامله است را باید با دقت مطالعه کرد تا مطمئن شوید که آن فرد سابق دارای اختیارات کامل بوده است و وکالت بلاعزل بوده است.
  • بر خلاف تصور عده ای از مردم داشتن صرف وکالت نامه خالی بدون مبایعه نامه کافی نیست اما در همین وکالت نامه هم چون قانونا هنوز مالک می تواند آن را به شخص دیگری هم بفروشد بهتر و مطمئن تر این است که حق انتقال به غیر را از مالک در وکالت نامه سلب کنیم.
  • و اینکه دوباره تاکید شود وکالت نامه صرف بدون داشتن مبایعه نامه بسیار دارای ریسک است زیرا وکالت عقدی جایز است حتی اگر بلاعزل باشد و اگر اتفاق خاصی بیفتد مثل فوت شدن یا محجور شدن یکی از طرفین، باطل می شود ک به تبع آن آن معامله هم خدشه دار می شود و اگر مثلا مالی را که خریدار به صورت وکالتی خریده است فروشنده پس از مدتی فوت شود اگر مبایعه نامه ای در کار نباشد مال به ورثه فروشنده منتقل می شود.

وکالت چیست

امکان فروش دوباره توسط فروشنده

وکالت بلاعزل باعث نمی شود که فروشنده از تصرف در آن مال محروم شود در واقع فروشنده در وکالت بلاعزل فقط حق عزل و یا حق فسخ وکالت را از خود سلب کرده است و همچنان می تواند که مال مورد معامله را به دیگری انتقال دهد لذا لازم است حتما که در وکالت نامه حق انتقال را از فروشنده سلب کرد. و حق هرگونه تصرف دیگر را نیز از وی سلب کرد.

وکیل پایه یک دادگستریپس وکالت بلاعزل بر خلاف تصور عده ای به تنهایی کافی نیست و موارد دیگری باید در وکالت نامه درج شود یا اینکه اصلا مبایعه نامه تنظیم کنند. 

موارد باطل شدن وکالت نامه

شناختن موارد باطل شدن وکالت نامه از این جهت مهم است که اگر وکالت نامه باطل بشود در فرض نبود مبایعه نامه هیچ چیزی دست خریدار را نمی گیرد و هزینه هایی که کرده است به نظر به هدر رفته است.

این موارد را در بالا هم اشاره کردیم ولی در حال حاضر به صورت موردی به آن اشاره خواهیم کرد:

  1. فوت شدن یکی از طرفین، باید دانست وکالت حتی بلاعزل باشد باز هم عقد جایز است و با فوت یکی از طرفین از بین می رود و حتی شرط بقای وکالت پس از فوت هم امکان پذیر نیست مگر آن که به عنوان وصی و وصایت باشد.
  2. جنون یا محجور شدن یکی از طرفین.
  3. انجام موضوع وکالت توسط خود مالک یا موکل.
  4. مدت داشتن وکالت نامه و پایان یافتن این مدت.

در بالا برای بیشتر این موارد راه حل معرفی کردیم.

وکالت نامه

نتیجه گیری

در خرید و فروش وکالتی داستان از این قرار است که بدون تنظیم سند رسمی ملک، حال به هر دلیلی فروشنده به خریدار وکالت می دهد که در مورد این مال اختیار کامل دارد در واقع قصد طرفین از این وکالت بیع بوده است اما به علت مواردی خاص به صورت وکالت بلاعزل معامله می کنند.

در بالا گفته شد که صرف داشتن یک وکالتنامه حتی بلاعزل ممکن است بسیار خطرناک باشد و باید در کنار آن مبایعه نامه هم تنظیم شود و اینکه این وکالت نامه باید در محضر و به صورت سند رسمی باشد.

سوالات متداول

آیا در خرید ملکی داشتن وکالت نامه بلاعزل کافی است؟

در پاسخ باید گفت خیر این امر، امر مطمئنی نیست و لازم است در کنار آن مبایعه نامه هم تنظیم سود مبنی بر نقل و انتقال ملک.

آیا با وجود وکالت بلاعزل مالک همچنان حق دخالت در ملک را دارد؟

بله قانونا همچنان حق تصرف دارد مگر آنکه یا این حق از وی سلب شود یا مبایعه نامه مبنی بر انتقال مال بین طرفین امضا شود.

راه های باطل شدن وکالت نامه چیست؟

یکی از موارد بطلان وکالت نامه فوت یک محجور شدن یکی از طرفین است. و مورد دیگر انجام موضوع وکالت توسط خود موکل است.

 

10 پاسخ

  1. سلام خسته نباشید من زمینی با وکالت نامه رسمی در سال ۹۱ خریدم بعد از چند سال متوجه شدم سند بنام شخصی صادر شده شکایت کردم بعلت مشکلاتی که داشتم رفتم شهرستان ابلاغیه اومد که نتونستم حضور پیدا کنم پرونده مختومه شد الان ۲ سال از شکایتم گذشته رای منع تعقیب اعلام شد الان با این شرایط امکان شکایت مجدد وجود داره ممنون میشم راهنمای کنید

    1. سلام اگر منع تعقیب به دلیل فقدان دلیل باشه و دلیل جدیدی کشف بشه امکانش هست

      1. آخرین ابلاغیه هم این بود
        در خصوص شکایت شما علیه ……… دایر بر فروش مال غیر قرار منع تعقیت صادر شده است در صورت اعتراض
        ضرف مدت ده روز پس از ابلاغ به این شعبه مراجعه نمایید
        که من نتونستم برم الانم پرونده مختومه شده

        1. این قرار قطعی و غیر قابل اعتراضه مگر اینکه دلیل جدیدی کشف بشه

          1. دلیل جدید من درست متوجه نشدم
            مثلا وقتی شکایت کردم آدرس نداشتم از فروشنده
            الان آدرشو پیدا کنم این میتونه دلیل جدید باشه یا نه
            یکم بیشتر توضیح میدید ممنون میشم

          2. مثلا چک یا سفته یا مدرک جدیدی پیدا بشه. خیر اینمورد دلیل جدید نیست

          3. سلام ببخشید این ابلاغیه برای من اومده متوجه نشدم یعنی کلا پرونده بسته شده
            قرار منع تعقیب
            با توجه به محتویات پرونده و پس از انجام تحقیقات دلیلی برای ارتکاب بزه ادعای حاصل نگردیده است لذا بجهت فقدان ادله اثباتی نسبت به وقوع بزه و حاکمیت اصل برائت به استناد اصل ۳۷ قانون اساسی و ماده ۲۶۵ قانون آیین دادرسی کیفری قرار منع تعقیب صادر و اعلام میدارد قرار صادره پس از تایید ظرف ده روز پس از ابلاغ قابل اعتراض از سوی شاکی و رسیدگی در دادگاه کیفری میباشد دفتر مقرر است در اجرای ماده ۲۶۵ قانون اخیر الذکر پرونده امر با کسر از موجودی و ثبت در آمار به طرفین ابلاغ شود
            من ده روز که وقت اعتراض داشتم نرفتم پرونده هم مختومه شده

          4. قرار منع تعقیب یعنی اینکه باز پرس یا موضوع را جرم ندونسته یا ادله برای مجرم بودن و ارسال پرونده به دادگاخ کافی نبوده بله بسته میشه

  2. مهلت حضور ۳ روز. نوع علت حضور: اخذ
    توضیح و پیگیری شکایت مطروحه و اعلام نشانی ایادی مقابل خود
    با توجه به علت حضور مندرج در این ابلاغیه به شما ابلاغ میگردد ظرف مهلت مقرر اقدام
    در غیر اینصورت مطابق مقررات اتخاذ تصمیم خواهد شد
    این ابلاغیه برای من اومده

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید