شرایط فسخ اجاره مغازه توسط موجر و مستاجر

در مورد فسخ اجاره قواعد اماکن مسکونی و اماکن تجاری و کسب و پیشه مثل مغازه تفاوت آنچنانی وجود ندارد.

قرارداد اجاره به اصطلاح لازم است یعنی طرفین نمی توانند به راحتی آن را به هم بزنند مگر به موجب قانون پس با استفاده از مواردی که قانون پیش بینی کرده می توان قرارداد را فسخ کرد.

موارد اختیار فسخ که می توان به آن اشاره کرد

شرط خیار: در قرارداد اجاره شرط می شود تا مدت معینی مثل ۲ ماه هر یک از طرفین بتواند عقد را به هم بزند.

خیار تعذر تسلیم: در صورتی است که موجر نتواند مال مورد اجاره را به مستاجر تسلیم کند.

خیار عیب: اگر در مال اجاره ای عیب و نقصی باشد در اینجا مستاجر می تواند فسخ کند.

خیار تخلف از شرط: در جایی مصداق دارد که طرفین ضمن قرارداد اجاره شروطی را ذکر کرده اند و قول و قرارهایی با هم داشته اند اما بعد یکی از طرفین از وفای به عهد خود سر باز می زند مثلا مستاجر بر موجر شرط می کند ظرف ۲ ماه حیات خانه را تعمیر کند حال موجر انجام نمی دهد و مستاجر حق فسخ پیدا می کند‌.

خیار غبن: در جایی پیش می آید که برای مثال موجر با قیمت و اجاره بها و پول پیش خارج از عرف مال را اجاره داده است یا برعکس مستاجر با قیمت خارج از عرف و بسیار پایین مال را اجاره کرده است که اینجا حق فسخ قرارداد وجود دارد.

خیار تدلیس: تدلیس یعنی گول و فریب دادن برای مثال موجر با فریب و حیله مال اجاره را بسیار عالی و دارای اوصافی نشان می دهد که بعد معلوم می شود این گونه نبوده است.

توجه داشته باشید که خیار به معنی اختیار به هم زدن عقد است.

این نکته قابل ذکر است که خیارات مختص به موارد ذکر شده در بالا نیستند اما خیارات پرکاربرد اجاره همین ها هستند.

بیشتر بخوانید: بهترین وکیل فسخ قرارداد کیست و ویژگی های او

موارد فسخ اجاره مغازه توسط مستاجر

یکی از موارد حق فسخ که برای مستاجر پیس می آید این است که مال مورد اجاره با اوصافی که از آن شده است مغایر باشد یعنی وصف و اوصاف ذکر شده را نداشته باشد فرض کنید که موجر وصف مال را اینگونه گفته است که مغازه یا خانه مورد اجاره ۱۲۰ متر است ولی بعد خلاف این امر معلوم شود در اینجا مستاجر حق فسخ دارد.

یکی دیگر از شرایطی که اگر پیش بیاید مستاجر حق فسخ دارد این است که قسمتی از مال مورد اجاره خراب شود و قابل استفاده نباشد در اینجا فرد حق فسخ قرارداد را دارد.

فرض کنید در اثر حادثه ای، حمام خانه خراب می شود ولی باقی خانه قابل استفاده است در اینجا باز هم مستاجر حق فسخ دارد.

یا برای مثال در اجاره یک رستوران که دارای چند بخش است یکی از این بخش ها ریزش کند در اینجا باز هم حق فسخ وجود دارد.

اگر مستاجر در میانه مدت زمان اجاره فوت شود و ورثه همگی راضی به فسخ باشند می توانند اجاره را به هم بزنند.

بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک و نمونه دادخواست

موارد فسخ اجاره توسط موجر

از موارد فسخ توسط موجر این است که مستاجر اجاره بها را طبق توافق طرفین پرداخت نکند؛ در اینجا تحت شرایطی حق فسخ خواهد داشت.

در جایی دیگر که موجر، حق فسخ دارد این است که مال مورد اجاره نیازمند تعمیراتی باشد و موجر از باب این قضیه ضرر ببیند ولی مستاجر از انجام تعمیرات توسط موجر امتناع کند.

در حالتی دیگر ممکن است مستاجر قول و قرار خود را انجام ندهد که اینجا موجر حق فسخ دارد.

برای مثال از ابتدا گفته شده در قرارداد که در این مغازه فقط لوازم التحریر به فروش برسد حال اگر فرد آن را به امری دیگر اختصاص دهد موجر حق فسخ دارد یا اینکه شرط شود مستاجر دست به معماری داخل مغازه نزند اما وی نمای مغازه یا داخل آن را تغییر دهد اینجا باز هم موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

در بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر هم آمده است که:

در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.

در بند ۷ همین قانون و همین ماده هم موردی را پیش بینی کرده است برای فسخ مکان کسب و پیشه مثل مغازه که بیان می دارد:

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

بیشتر بخوانید: فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستأجر دوم

قوانین مربوطه فسخ قرارداد اجاره مغازه

قانون ر.م.م.سال ۵۶ در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه مثل مغازه است در مواد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موارد حق فسخ توسط مستاجر را در ماده ۱۲ و موارد حق فسخ موجر را در ماده ۱۴ نام برده است.

موارد حق فسخ مستاجر ماده ۱۲

ماده ۱۲ – در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

1. در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).
2. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
4. در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
5. هر ‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

موارد حق فسخ موجر ماده ۱۴

ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

1. در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
2. در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
3. در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
4. در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
5. هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6.  در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8. در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9. در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
   ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
   ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
   ‌در موارد فوق هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره ۱ – در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستأجر را نماید.

حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

بیشتر بخوانید: انواع عقد اجاره و موارد فسخ عقد اجاره

نحوه فسخ قرارداد اجاره

قرارداد را با وجود شرایط لازم می توان فسخ کرد و برای اعمال فسخ نیازی به مراجعه به دادگاه نیست مگر آن که فرد مقابل مال اجاره ای را تخلیه نکند که در اینجا باید از دادگاه تقاضای تایید فسخ و تخلیه را بخواهیم.

بهتر است فسخ را به صورت اظهار نامه به اطلاع  فرد مخاطب برسانید که جنبه رسمی تری دارد.

اظهار نامه را می توان از طریق حضور در دفاتر خدمات قضایی تنظیم کرد به عنوان نمونه می توان به نمونه زیر را نشان داد

مخاطب محترم آقای / خانم….

با سلام

مطابق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، موارد ذیل به صورت رسمی و قانونی به شما ابلاغ می‌شود:

همانطور که مستحضرید مطابق با اجاره نامه شماره …. مورخ …. اینجانب یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …. به مساحت …. بخش …. شهرستان …. به نشانی ….. و به مبلغ …. را از شما اجاره نموده ام. اما متاسفانه این واحد طبق قرارداد اجاره شرایط و اوصاف ذکر شده را ندارد و همچنین در یکی از قسمت های این واحد عیب هایی وجود دارد که باعث سختی بنده در استفاده از آن می شود لذا با استفاده از حقی که قانون گذار به بنده در صورت حصول این شرایط اعطا کرده است از این لحظه قرارداد را فسخ نموده و از شما خواستارم تا ظرف ۱۰ روز به تعهدات خود مبنی بر استرداد وجوه عمل نمایید.

با تشکر و تجدید احترام

نام و نام خانوادگی

امضاء

نتیجه گیری

فسخ اجاره در اماکن تجاری مثل مغازه و اماکن مسکونی فرق چندانی ندارند به جز اینکه در اماکن تجاری بحث سر قفلی و حق کسب و پیشه پیش می آید. در قرارداد اجاره طرفین یعنی موجر و مستاجر می توانند با استفاده از خیارات (اختیارات فسخ اجاره) قانونی انجام شود که در بالا ذکر گردید.

 سوالات متداول

در اجاره مغازه ای بعضی از ویژگی های گفته شده در قرارداد در مغازه وجود ندارد تکلیف چیست؟

در اینجا می توان با استفاده از خیار فسخ رویت و تخلف از وصف عقد اجاره را فسخ کنید.

اگر مغازه را برای شغل معینی اجاره دهم اما مستاجر شغل دیگری در آن به پا کند تکلیف چیست؟

در اینجا اگر این شغل مشابه شغل قبلی باشد حق فسخی وجود نخواهد داشت اما اگر شغل جدید هیچ شباهتی با شغل قبلی نداشته باشد فرد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

آیا برای فسخ قرارداد نیاز به مراجعه به دادگاه دارم؟

خیر فسخ قرارداد نیازی به دادگاه ندارد اما اگر فرد تعهدات خود را پس از فسخ انجام نداد باید تایید فسخ را از دادگاه بخواهیم.