فسخ حق مالی قابل اسقاطی است که صرفاً در مورد عقود لازم موضوعیت دارد و در صورت فوت صاحب حق به وراث او منتقل می‌شود، مگر در مواردی که قید مباشرت در اعمال خیار فسخ شده باشد یا برای فردی غیر از متعاملین حق فسخ قرار داده شود.
موارد فسخ اجاره در قانون مدنی
در قانون مدنی موارد معینی جهت فسخ اجاره معین شده است.از این موارد میتوان به خیارات اشاره کرد که در ادامه بصورت کامل توضیح میدهیم.
خیارات در فسخ عقد در قانون مدنی
در عقد اجاره مانند سایر عقود خیارات جاری میباشد. به جز خیارات مختص عقد بیع، سایر خیارات قابل اعمال در عقد اجاره نیز است. اما در ادامه مواردی از خیارات را که در قانون به صورت خاصی به آن‌ها اشاره شده مورد بررسی قرار میدهیم.
الف) خیار عیب در فسخ اجاره:
مواد ۴۷۸ الی ۴۸۰ قانون مدنی درباره خیار عیب در عقد اجاره آمده است. سه فرض در این مورد در نظر گرفته شده است:
یکی فرض وجود عیب حین العقد، دوم فرض حدوث عیب بعد از عقد و قبل از قبض و فرض سوم حدوث عیب بعد از عقد و قبض.
در تمام این فروض قانون‌گذار حق فسخ اجاره را به مستأجر می‌دهد بدون آنکه حق تبعیض در مال‌الاجاره را داشته باشد چه آنکه به موجب قاعده مسلم فقهی «لاضرر» نباید کسی بدون سبب،متحمل زیانی از ناحیه‌ای دیگر شود. قانون مدنی در فروض مزبور حق فسخ برای مستأجر برقرار کرده است؛ لیکن هرگاه با این حال مستأجر نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه وی شود؛ خود اقدام به زیان خویش کرده و به لحاظ حفظ حقوق موجر، دیگر مستأجر نمی‌تواند مال الاجاره را تبعیض کند بلکه باید تمام مال‌الاجاره را به موجر تسلیم کند.
همچنین مقنن در قانون مدنی در مواد ۴۸۱ و ۴۸۳ احکام اجاره را با فرض عدم قابلیت انتفاع از عین مستأجره و یا تحقق حوادث غیرمترقبه بیان کرده و در مورد اول عقد اجاره را باطل و در مورد دوم عقد را منفسخ دانسته است.
توضیح کامل فسخ اجاره در ایران
───┤ توسط استاد زینالی ├───
قانون مدنی در ماده ۴۸۰ آورده است: «عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر موجب، در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است».
بر اساس این ماده در هر حال مستأجر حق فسخ اجاره را دارد.شاید به نظر برسد که این موضوع با قاعده کلی خیار عیب متناقض می‌نماید؛ اما باید گفت از آنجایی که عقد اجاره عقدی مستمر بوده و گویی یک عقد به تعداد مدت زمان عقد اجاره به چند عقد تقسیم می‌شود و بر این اساس باعث می‌شود با ملاک کلی خیار عیب تناقضی حاصل نشود.
فارغ از شرایط خیار عیب که در تمام عقود یکسان میباشد در مورد خیار عیب در عقد اجاره، قانون مدنی یک شرط خاص آورده است. ماده ۴۷۹ قانون مدنی آورده: «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد»؛ بنابراین بر اساس این ماده، عیب موجب ایجاد خیار در عقد اجاره شرطی مختص به خود دارد که آن هم نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع میباشد. علت این مسئله نیز آن است که در اجاره موضوع اصلی عقد، عین مستأجره نمی‌باشد؛ بلکه منافع آن است.
فارغ از این موضوع، یکی دیگر از شرایط اختصاصی خیار عیب در عقد اجاره آن است که عیب در صورتی سبب ایجاد حق فسخ و به هم خوردن قرارداد می‌شود که موجر آن را برطرف نکند. این شرط نیز مختص خیار عیب در عقد اجاره است. از آنجاییکه مبنای این حکم، رفع ضرر از مستأجر بوده، وقتی موجر از عین مستأجره رفع عیب کند،
ضرری که منشأ ایجاد خیار است از بین رفته و به تبع آن خیار هم ساقط می‌شود؛ بنابراین، چنانچه عین مستأجره، معیوب باشد ولی مؤجر بتواند در اسرع وقت و بی‌آنکه ضرری متوجه مستأجر شود، رفع عیب کند؛ موجه‌تر آن است که بگوییم مستأجر حق فسخ نخواهد داست؛ زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستأجر است که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود.
بر این اساس در عقد اجاره خیار عیب در هر حالت موجب ایجاد حق فسخ برای مستأجر نخواهد بود؛ مگر در حالتی که عیب موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شده و همچنین در صورتی که موجر جهت از بین بردن موجب فسخ، به موجب خیار عیب حاضر نشود.
ب) خیار شرط و تخلف از شرط:
ماده ۴۹۶ قانون مدنی میگوید: «… و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد». مثلاً هرگاه مستأجر بر موجر شرط کند که تعمیراتی را در مورد اجاره انجام دهد و موجر از انجام آن امتناع کند، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو نگه دارد.
تقلیل نسبی مال‌الاجاره را نمی‌تواند مطالبه کند. همچنان که هرگاه موجر بر مستأجر شرط کند که مورد اجاره را به دیگری واگذار ننماید با تخلف مستأجر، موجر میتواند اجاره را فسخ کند.در عقد اجاره نیز طرفین می‌توانند برای هر دو طرفین یا یکی از آن‌ها و یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند. در واقع عقد اجاره نیز ویژگی خاصی ندارد که نتوان در آن شرط خیار قرار داد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی نیز این اجازه را داده است. هرچند این ماده در مورد وجود شرط فسخ در صورت انتقال به غیر است اما میتوان گفت امکان برقرار کردن شرط خیار برای طرفین وجود دارد و از این لحاظ بین عقود دیگر که امکان برقراری خیار فسخ دارند و عقد اجاره تفاوتی نمی‌باشد.
در مورد شرط خیار در بند سوم ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ آمده است: «در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق یابد». این مورد در موارد فسخ در قانون روابط موجر و مستأجر مورد بررسی واقع خواهد شد.
ج) خیار تبعض صفقه:
خیار تبعض صفقه در فرضی مطرح می‌شود که یا قسمتی از مورد اجاره ملک غیر درآید یا اینکه بخشی از عین مستأجره تلف شود. در این صورت مستأجر میتواند یا به نسبت بخشی که تلف شده است اجاره را تقلیل دهد و عقد اجاره را فسخ نکند یا اینکه عقد اجاره را با استفاده از خیار تبعض صفقه فسخ نماید.
قانون‌گذار در ماده ۴۸۳ ق.م میگوید: «…و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید». فسخ موجود در این ماده فسخ از جهت اعمال خیار تبعض صفقه میباشد که عقد به دو قسمت باطل و صحیح تقسیم شده با این تفاوت که در این مورد قانون‌گذار این اجازه را به مستأجر داده است که قرارداد را فسخ نکند و صرفاً تقلیل مال‌الاجاره را تقاضا نماید.
بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
درست است که در این حالت قسمتی از عین مستأجره تلف شده است اما این تلف نسبت به کل عین مستأجره عیب محسوب می‌شود؛ چرا که ممکن است کل عین مستأجره مطلوب مستأجر باشد. به همین دلیل برای مستأجر حق فسخ ایجاد می‌شود؛ لذا در صورتی که مستأجر حق فسخ خود را اعمال کند اجرتالمسمی نسبت به مدت پس از فسخ، به مستأجر مسترد می‌گردد و در صورتی که نپرداخته باشد، ساقط می‌شود.
د) سایر خیارات:
در عقد اجاره نیز مانند سایر قراردادها می توان خیاراتی که مختص عقد خاصی نمی‌باشد را اعمال کرد. در واقع اگر موجب اعمال خیاری در این عقد موجود باشد و مانع آن مفقود، می توان با استناد به خیار قانونی، اعمال فسخ کرد و مانع از ورود ضرر شد. درست است که قانون این خیارات را به صورت خاص و مجزا در قانون و در عقد اجاره، بررسی نکرده است؛ اما می توان گفت عقد اجاره ویژگی خاصی ندارد که آن را در اعمال خیارات
مستثنی کند؛ بنابراین در صورت جمع شرایط خیار تعذر تسلیم از سوی موجر برای مستأجر امکان فسخ قرارداد به استناد این خیار وجود دارد. همچنین اگر هر یک از طرفین مغبون شده باشند با استناد به خیار غبن و جمع شرایط آن می توان عقد را فسخ نمود.
با این تفاسیر خیارات به جز خیارات مختص عقد بیع قابل اجرا و اعمال در عقد اجاره نیز می‌باشند؛ هرچند اگر در قانون هر یک از این خیارات در عقد اجاره به صورت خاص و مجزا در مواد خاصی بررسی نشده باشد، امکان اعمال آن خیار و فسخ قرارداد وجود دارد.
فسخ اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر
- وجود حق فسخ اجاره برای طرفین قرارداد
- وجود عیب در مورد اجاره که باعث عدم استفاده از مورد اجاره شود
- مالک مورد اجاره را به مستاجر تحویل ندهد
- از شرطی که در قرارداد درج شده تخلف شود
صدور حکم فسخ اجاره بدون اثبات تعذر اجبار موجه به تسلیم عین مستأجره امکانپذیر نیست.صرف امتناع موجر از تسلیم عین مستأجره بدون اثبات تعذر اجبار موجر، از موجبات تحقق فسخ اجاره محسوب نمی‌شود.
تجدیدنظرخواهی خانم فاطمه… به طرفیت آقای عبدالهاشم… نسبت به دادنامه شماره ۵۶ در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۸۷ شعبه ۱۲۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران میباشد.
به موجب دادنامه موصوف دعوی تجدیدنظر به خواسته صدور حکم بر فسخ اجاره‌نامه شماره ۷۱۵۰۳- ۸/۶/۸۶ به لحاظ عدم تحویل مورد اجاره به مستأجر (عدم استیفای منفعت) و الزام تجدیدنظر خوانده به استرداد ودیعه به مبلغ سیصد و پنجاه میلیون ریال به طور خلاصه با این استدلال که طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی موجر باید عین مستأجره را به مستأجر تسلیم نماید و خواهان میتواند از طریق قانونی الزام خوانده را به تحویل عین مستأجره بخواهد و در قرارداد اجاره عدم تحویل عین مستأجره از موارد فسخ تلقی نگردیده غیر ثابت تشخیص گردیده حکم بر بطلان دعوی صادر شده است. اینک با بررسی محتویات و به استنادات پرونده:
اولاً: در این مرحله ایراد و اعتراض مؤثری که موجبات نقض و بی‌اعتباری دادنامه معترض‌عنه را فراهم نماید از ناحیه تجدیدنظرخواه معمول نگردیده است؛
ثانیاً: صرف امتناع موجر از تسلیم عین مستأجره بدون اثبات تعذر اجبار موجر از موجبات تحقق فسخ اجاره محسوب نمی‌شود و در مانحن فیه دلیلی مثبت عدم امکان الزام موجر به تحویل مورد اجاره ابراز نشده است؛
ثالثاً: رأی دادگاه بدوی با توجه به مبانی و به استنادات و استدلال منعکس در آن موافق موازین و مقررات قانونی و با رعایت اصول و قواعد دادرسی صادر شده است. بنا به مراتب مذکور به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض دادنامه تجدیدنظر خواسته عیناً تأیید و استوار می‌گردد. این رأی قطعی است.
ایجاد مزاحمت در مال مورد اجاره
در عقد اجاره نیز ممکن است اشخاص ثالث در مال مورد اجاره مزاحمت ایجاد کنند. مزاحمت در دو حالت امکان دارد یکی حالتی که مال مورد اجاره هنوز تسلیم مستأجر نشده و حالت دوم زمانی است که مال مورد اجاره تسلیم مستأجر شده است:
مزاحمت قبل از تسلیم عین مستأجره:
به این نحو که شخص ثالث مدعی شود که او مالک عین یا منافع است و موجر و مستأجر حق او را غصب کرده‌اند. شخص ثالث برای اثبات ادعای خود باید دعوای تخلیه را هم علیه موجر و هم مستأجر طرح کند و هرگاه فقط یکی از موجر یا علیه مستأجر طرف دعوا قرار گیرند دادگاه علی‌القاعده باید قرار عدم استماع دعوا را صادر کند (ماده ۴۸۹ قانون مدنی).
اگر شخص ثالث بدون اثبات حقش در دادگاه و به طور قهری و زوری مانع یا مزاحم تصرف مستأجر شود امکان فسخ اجاره از سوی مستأجر وجود دارد. غیر از فسخ قانون‌گذار این اجازه را به مستأجر داده است که با مراجعه به مزاحم خسارت و اجرتالمثل مال مورد اجاره را دریافت کند.
مزاحمت بعد از تسلیم عین مستأجره:
این فرض نیز با حالت قبل، از نظر اثبات حق شخص ثالث در دادگاه تفاوتی نمی‌نماید و باید به طرفیت موجر و مستأجر در دادگاه ایراد دعوی کند.
تفاوت این حالت با فرض فوق در این است که بعد از قبض مال مورد اجاره، در صورت مزاحمت قهری و عملی شخص ثالث، او تنها امکان مراجعه به مزاحم را داشته و نمی‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
لازم به ذکر است که مورد اجاره باید در طول مدت اجاره قابلیت انتفاع منظور در عقد اجاره را داشته باشد. به این ترتیب در صورت عیب در عین مستأجره یا از بین رفتن شرایط خارجی ناظر بر عین مستأجره، مستأجر حق فسخ دارد. در واقع اگر مزاحمت در مورد اجاره به طوری باشد .که بتوان تلقی عیب نمود، امکان فسخ اجاره برای مستأجر وجود دارد.
نحوه تخلیه ملکی که بدون اذن موجر به احد از وراث مستأجر انتقال داده شده
پرسش: مستأجر، ملک مورد اجاره را بدون اذن مالک اولیه به احد از ورثه واگذار، (به صورت اجاره یا انتقال) می‌کند در این صورت آیا موجر حق فسخ اجاره را وفق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ به بعد را دارد؟
اتفاق‌نظر
نظر به اینکه انتقال زمانی موجب فسخ اجاره می‌گردد که این انتقال به موجب بند (۱) ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و بند (الف) ماده ۸ قانون مذکور مصوب ۱۳۶۲ با سلب حق انتقال به غیر صورت گرفت باشد؛ اما چون در مورد سؤال مستأجر، ملک مورد اجاره را به احد از وراث واگذار کرده است این نحو انتقال به غیر محسوب نمی‌شود؛ فلذا موجر حق فسخ اجاره را نخواهد داشت.
اجاره دادن ملک بدون اجازه مالک
ارث به موت حقیقی یا موت فرضی مورث تحقق پیدا می‌کند و مادام که شخصی زنده باشد اطلاق عنوان ورثه به فرزندان یا بستگان وی صحیح و منطبق با موازین قانونی نیست. در فرض مسئله، چنانچه مستأجر ملک مورد اجاره را بدون اذن موجر و با وجود سلب حق انتقال به غیر به احد فرزندان خود که تحت کفالت یا ولایت وی نباشد واگذار کند.
موجر حسب مورد به استناد بند (۱) ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ (در مورد اماکن کسب و پیشه و یا تجارت) میتواند دادخواست تخلیه را اقامه کند.
اجاره مال محجور توسط ولی
ولی قهری نمایندۀ محجور بوده و قانون‌گذار این اجازه را به او داده است که با رعایت غبطۀ مولی‌علیه اموال او را اداره نماید. ولی قهری برخلاف قیم در این تصرفات نیاز به کسب اجازه دادستان ندارد ولی باید مصلحت مولی‌علیه را رعایت نماید.
درمورد قرارداد اجاره می توان اذعان نمود که ولی قهری اگر با رعایت مصلحت مولی‌علیه مال او را به عقد اجاره درآورد بعد از رشد مولی‌علیه، عقد اجاره به قوت خود باقی خواهد بود. البته در این راستا دو نظر وجود دارد:
در موردی که ولی یا قیم، مال محجور را به اجاره می‌دهد گفته شده است عقد اجاره تا زمانی که صغیر کبیر نشده یا محجور رشد خود را به دست نیاورده است درست و برای پس از آن غیر نافذ و موکول به اجازه اوست.
در واقع این نظر بر این استوار است که در صورتی که مولی‌علیه به سن رشد برسد میتواند قرارداد اجارۀ ولی خود را فسخ کند یا آن را پذیرفته و تنفیذ نماید.
اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه
پرسش:چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود مستأجر هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت آیا در صورت فسخ اجاره موجر می‌تواندحق کسب و پیشه مستأجر را به استناد آن نپردازد؟
اداره حقوقی در جلسه مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ چنین اظهارنظر کرده است:با توجه به مادتین ۸ و ۹ قانون روابط موجر و مستأجر صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه عین مستأجره نیست و چون در ماده ۹ قانون مزبور حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) برای مستأجر شناخته شده، بنابراین چنانچه در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره حق سرقفلی نخواهد داشت این شرط مخالف مدلول ماده ۲۴ قانون مزبور میباشد و بلااثر است.
