عقد اجاره از عقود معین و با نام در قانون موضوعه به حساب می آید؛ به این مفهوم که احکام و شرایط آن در قانون بیان شده و از آن نام برده شده است.
طبق قانون مدنی، عقد اجاره، عقدی لازم است به این ترتیب کسی نمی تواند آن را به هم بزند یا فسخ کند؛ مگر آنکه قانون اجازه داده باشد و طرفین باید به مفاد عقد پایبند باشند و از اجرای تعهدات شانه خالی نکنند.
با این حال قانون گذار برای رعایت حال آن ها مواردی را پیش بینی کرده که طرفین می توانند اجاره را به هم بزنند.
این موارد مانند نقض و عیب مال اجاره ای، پیش بینی فسخ قرارداد و عدم تحویل مال مورد اجاره می باشد.
فسخ اجاره پیش از تحویل
با توجه به وضعیت جامعه در طول سالیان متمادی می توان گفت که عقد اجاره یکی از پر کاربرد ترین و شایع ترین عقود بین مردم بعد از خرید و فروش می باشد و به دلیل همین شایع بودن در زمان های مختلف، دچار تحولات مختلف شده است.
با این حال، موارد مختلفی ممکن است بین موجر و مستاجر رخ بدهد که بر هر کدام حسب مورد حق فسخ می دهد آنچه در محدوده ی عنوان قابل بررسی است فسخ اجاره قبل از تحویل گرفتن مال است.
زیرا گاهی اگرچه اجاره بسته شده و عقد منعقد شده است اما مشکلاتی پیش می آید که مستاجر ناچار به فسخ خواهد بود.
این موارد مثل وجود عیب در مال مورد اجاره و عدم تحویل مال مورد اجاره می باشد.
وجود عیب در مال مورد اجاره
این مورد یکی از موارد فسخ در قانون مدنی در عقد اجاره است که به مستاجر حق داده است زیر بار آنچه که مورد اراده وی نبوده نرود و به علت عیب موجود در عین مستاجره، عقد مزبور را فسخ کند.
در ماده ۴۷۸ آمده است که:
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
همانطور که در ماده مشاهده کردیم؛ قانون گذار مقرر کرده است که اگر مستاجر به خاطر عیب، اجاره را فسخ نکرد حق گرفتن را ندارد.
در مورد دیگر اگر موجر عیب مزبور را رفع کند مستاجر دیگر حق فسخی نخواهد داشت.
- اما منظور از عیب چیست؟
منظور این است که در مال مورد اجاره عیبی باشد که با خواسته مستاجر هماهنگ نبوده و به اصطلاح وی با وجود این عیب رغبتی به اجاره نخواهد داشت یا اینکه ویژگی هایی دارد که با آنچه در قرارداد آمده مطابقت ندارد.
برای مثال اگر خانه ای را فرد، اجاره کند و بعد متوجه شود که قسمتی از برای مثال دستشویی یا حمام آن خانه دارای اشکال ساختمانی است؛ می تواند به استناد این امر، اجاره را فسخ کند.
البته نباید این گمان برود که به هر علت ولو جزئی حق فسخ وجود دارد خیر، طبق ماده ۴۷۹ عیبی موجب خیار فسخ و حق فسخ است که استفاده از آن قسمت را با سختی و دشواری همراه سازد.
برای مثال چکه کردن آب شیر عیب محسوب نمی شود؛ اما اگر حمام لوله کشی نشده باشد عیب محسوب می شود.
وجود و پیش بینی حق فسخ
در تمام قرارداد ها می توان شرطی تحت عنوان شرط خیار درج کرد که طبق آن شخصی که به نفع وی شرط درج شده می تواند از آن استفاده کند و عقد مزبور را فسخ کند.
برای مثال ضمن عقد اجاره شرط خیار به مدت ۲ ماه برای مستاجر شده است، حال مستاجر می تواند تا دو ماه این عقد را فسخ کند حتی اگر هنوز مال اجاره ای را تحویل نگرفته باشد.
زمان وجود عیب برای اجاره مهم نیست و هر زمانی این عیب به وجود آید این حق فسخ هم به وجود می آید.
عدم تحویل مال مورد اجاره
از دیگر مواردی که مستاجر قبل از تحویل می تواند فسخ کند به استناد همین عدم تحویل و یا عدم تسلیم مال مورد اجاره است.
در ماده ۴۷۶ آمده است که:
موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می شود و در صورت عذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.
لذا در صورتی که اگر اجاره دهنده مالی را که اجاره داده است از تسلیم آن خودداری کند؛ می توان ابتدا وی را از طریق دادگاه الزام کرد که مال را تسلیم کند در صورتی که از طریق دادگاه هم ممکن نشد آن زمان حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
ممکن است که در ضمن اجاره بر موجر شرط فعلی توافق و مقرر شود.
برای مثال تا یک هفته موجر باید دیوار های خانه را رنگ بزند و حیاط خانه اجاره ای را هم تغییراتی دهد و در صورت عدم انجام مستاجر حق فسخ خواهد داشت.
در این مورد هم اگر حتی مال مورد اجاره هنوز تحویل مستاجر داده نشده باشد؛ می توان به استناد تخلف از شرط فعل اجاره را فسخ کرد.
شرایط فسخ اجاره قبل از تحویل و هزینه ها
فسخ اجاره قبل از تحویل شرایط خاصی برای اعمال ندارد اما برای آنکه بعدا در صورت طرح دعوا این فسخ قابل اثبات باشد بهتر است با استفاده از اظهار نامه به اطلاع موجر برسد به دلیل مزبور و به استاد فلان امر اجاره را فسخ کرده ام.
در صورت فسخ تمام ودیعه و پول پیش به مستاجر به طور کامل برمی گردد.
لذا نکته ای که باید در نظر داشت فسخ اجاره باید با دلیل قانونی باشد و گرنه اعتباری نخواهد داشت.
برای مثال به استناد وجود عیب یا نقض در اجاره باشد و…
در این صورت اگر در اثر این فسخ، خساراتی به مستاجر وارد شده باشد؛ می تواند از موجر مطالبه کند به شرط آن که خسارت مزبور با فسخ اجاره مرتبط باشد.
پس گرفتن خسارت امری همیشگی نیست و استثنایی است و باید ثابت شود. مگر آنکه وجه التزامی پیش بینی شده باشد.
نتیجه گیری
اجاره از عقود لازم به حساب می آید و قابل فسخ نمی باشد؛ مگر به علل قانونی. یکی از این علل وجود عیب و نقص در مال مورد اجاره است که در هر زمان ولو قبل از تحویل و بعد از عقد اجاره می توان این فسخ را اعمال کرد.
از دیگر مواردی که برای فسخ تحت عنوان این نوشته قرار می گیرد عدم تسلیم مال مورد اجاره به مستاجر می باشد که مستاجر می تواند در صورت عدم امکان الزام موجر به تحویل قرارداد مزبور را فسخ کند.
وجود شرط حق فسخ یا شرط خیار و وجود شرط فعل به نفع مستاجر نیز از دیگر عوامل فسخ قبل از تحویل خواهد بود.
نکته قابل ذکر این است که حق فسخ اجاره قبل از تحویل ممکن است هم برای موجر باشد و هم مستاجر و اگر در اینجا به مستاجر بیشتر اشاره کردیم از باب غلبه بوده است.
سوالات متداول
در چه مواردی قبل از تحویل مال اجاره ای می توان آن را فسخ کرد؟
اگر موجر از تحویل آن خودداری کند بعد از الزام وی، اگر در مال مورد اجاره عیبی باشد و موجر قبل از فسخ رفع عیب نکند و این که شرط خیار یا شرط فعلی شده باشد به نفع مستاجر.
در چه صورتی عیب در مال مورد اجاره حق فسخ می دهد؟
عیبی به مستاجر حق فسخ می دهد که این عیب طوری باشد که استفاده از مال را با سختی مواجه سازد و گرنه عیب های جزئی این امکان را ندارد. اما آنچه مهم است خواست طرفین است و می توان گفت هر مورد با مورد دیگر متفاوت است.
فسخ توسط مستاجر در صورت عدم تحویل چگونه می باشد؟
اگر موجر طبق توافق انجام شده از تحویل مال خودداری کرد؛ مستاجر ابتدا از دادگاه می خواهد وی را الزام به تحویل کند؛ حال اگر دوباره از تحویل خودداری کرد در اینجا حق فسخ خواهد داشت.