شاید تصور کنید که قولنامه تنها برای خرید و فروش به کار برده می شود. ولی اینطور نیست و قولنامه صرفاً به معنای بیع در آینده می باشد. بنابراین با توجه به اینکه قولنامه دارای الزامات و آثار حقوقی مخصوص به خود می باشد هیچکس از طرفین نمی توانند بدون وجود دلیل موجه و قانع کننده به فسخ معامله بپردازند. در این مقاله با شرایط قانون جدید ملک قولنامه ای آشنا می شوید.
قولنامه به چه معناست؟
قبل از آنکه راجع به فسخ قولنامه تحقیق و بررسی کنید ابتدا بهتر است بدانید که قولنامه چیست و به چه دردی میخورد. در واقع زمانی که دو نفر قصد دارند بر سر خرید مالی با یکدیگر توافق کنند بین آن ها معامله ای صورت می گیرد. در این زمان ممکن است یکی از طرفین آمادگی لازم را برای برقراری معامله و تنظیم قرارداد نداشته باشد. با این وجود این شخص معامله را انجام می دهد ولی برای محکم کردن قرارداد در آینده شرایطی در قولنامه تنظیم می گردد و دو نفر به یکدیگر قول می دهند تا به تعهدات خود عمل کنند.
سپس آن را در سندی به نام قولنامه به صورت مکتوب در می آورند. قولنامه یک سند است که با توجه به ماده قانونی مدنی ۱۰ اعتبار خود را به دست آورده است. بر این اساس تعهداتی که در آن نوشته شدند لازم الاجرا هستند. همچنین هرگونه تخلف در انجام این تعهدات دارای جریمه می باشد که هریک از طرفین که به آن ها عمل نکند مجبور به پرداخت آن خواهد بود.
هدف از تنظیم نمودن قولنامه چیست؟
همانطور که در ابتدا به آن اشاره کردیم در انجام معامله ممکن است یکی از طرف آمادگی های لازم را نداشته باشد. بنابراین قولنامه به صورت مکتوب در می آید تا هر دو طرف مجبور به اجرای تعهداتی که در قولنامه نوشته شده است باشن. به این ترتیب آن را به شکل یک سند عادی ثبت می کند. همچنین بهتر است بدانید که نحوه تنظیم نمودن قولنامه به این صورت است که هر یک از طرفین به همراه دو نفر به عنوان شاهد باید به یک بنگاه معاملاتی دارای مجوز و معتبر بروند.
پس زمانی که تمام تعهدات و توافقات آن ها در این بنگاه در قولنامه درج شد آن ها قولنامه را امضا می کنند. همچنین بهتر است بدانید که هر یک از شاهدین نیز باید از سمت دو طرف قولنامه را امضا کنند. بنگاه معاملاتی نیز ملزوم به امضا کردن قولنامه می باشد. نکته مهمی که در این رابطه حائز اهمیت است این است که باید توجه کنید قولنامه باید در سه نسخه مکتوب شود که یکی از آن ها نزد فروشنده، یکی نزد خریدار و نسخه سوم در بنگاه محفوظ می شود.
فسخ قولنامه به چه صورت است؟
بهتر است بدانید که فسخ کردن قولنامه به راحتی از دو طرف امکان پذیر است. بنابراین زمانی که فسخ از سمت دو طرف صورت بگیرد، به آن اقاله و زمانی که از سمت یک طرف باشد باید با توجه به خیارات قانونی صورت بگیرد. پس اگر هر یک از طرفین در قرارداد به تهعدات خود عمل نکند، می توانند راجع به فسخ قولنامه اقدام کنند.
زمانی که یک قولنامه بین دو طرف منعقد می شود، با توجه به آن دو طرف مجبور به اجرا آن هستند. در نتیجه هیچ یک از طرفین مجاز به برهم زدن آن نیستند، مگر در مواقعی که قانون تعیین کرده باشد. پس با توجه به موارد مشخص شده در قانون جدید ملک قولنامه ای امکان منحل کردن آن وجود دارد. نباید فراموش کنید که فسخ تنها یکی از راه های برهم زدن قولنامه می باشد.
به صورت کلی چهار راه برای برهم زدن قولنامه وجود دارد که شامل بطلان، انفساخ، فسخ و تفاسخ یا اقاله می باشند. هر یک از آن ها دارای شرایط مربوط به خود می باشند. از نظر قانون مدنی قرارداد قولنامه محترم بوده و هیچ کس حقی ندارد تا نسبت به فسخ آن غیر از موارد پیش بینی شده در قانون اقدام کند.
از جمله مهم ترین مواردی که در فسخ حائز اهمیت هستند، می توان به انواع روش های فسخ که در زیر ذکر شده اشاره کرد. به صورت کلی فسخ در دو صورت قابل انجام است که بهتر است با آن ها آشنا شوید:
توافقات ذکر شده در قرارداد و یا خارج از آن
در این شرایط دو طرف با یکدیگر در معامله به توافق رسیده اند که هر یک از طرفین می تواند نسبت به فسخ کردن قولنامه اقدام کند. به این صورت می تواند به ابطال کردن تمامی حقوق مشخص شده بپردازد.
فسخ کردن قرارداد در قانون
برای آنکه ضرر و زیان های احتمالی رخ ندهد، در این مرحله قانون وارد عمل می شود. به این صورت حتی می تواند بدون رضایت طرف مقابل قرارداد را فسخ کند. پس اگر کالایی که خریداری کرده اید دچار نقص باشد، قانون جدید ملک قولنامه ای به خریدار اجازه فسخ را می دهد و نسبت به این امر اقدام می نماید.
نکته مهمی که در رابطه با فسخ قولنامه وجود دارد، این است که اگر عبارت اسقاط کافه خیارات در قولنامه ذکر شده باشد، حتی با دلایل و ادله محکمه پسند نیز نمی توان به هیچ وجه به فسخ قرارداد پرداخت. این عبارت به گونه ای تمامی اختیارات را در قرارداد از بین می برد. به صورت کلی می توان فسخ را این گونه بیان کرد:
طریقه پایان بخشیدن به قهری با تصمیم و اراده یک طرفه قرارداد
باید اضافه کنم که فسخ تنها راه یکطرفه ای است که باعث انحلال قرارداد به صورت یکطرفه می شود و می تواند قرار داد را بر هم زند. از آنجایی که اصل پایبندی طرفین به قرارداد است، پس فسخ کردن آن به سادگی صورت نمی گیرد. بهتر است در ادامه با شرایط فسخ به صورت کلی آشنا شوید.
شرایط فسخ قولنامه
به صورت کلی می توان شرایط لازم برای فسخ قولنامه را به صورت زیر دسته بندی کرد:
- اهلیت: فروشنده یا خریدار باید اهلیت این را داشته باشند که بتوانند برای فسخ اقدام کنند. همچنین او باید دارای شرایط لازم عقلی و سنی باشد تا صلاحیت فسخ را داشته باشد.
- قصد: این به این معناست که فروشنده یا خریدار هر دو باید برای انحلال و برهم زدن قراردادی که صورت گرفته است اراده کرده و تصمیم بگیرند.
- رضا: هر دو طرفین باید برای فسخ کردن قرارداد رضایت کامل داشته باشند و این کار نباید بدون اکراه صورت بگیرد.
- درج حق فسخ قرارداد در قولنامه: یکی از مهم ترین روش های فسخ کردن قولنامه درح حق فسخ است که در قولنامه متن آن ذکر شده است. بهتر است بدانید زمانی که این نکته در قولنامه ذکر شود، حتی هیچ یک از خیارات نیز نمی توانند باعث فسخ شوند.
در قانون جدید ملک قولنامه ای ذکر شده که بهتر است که برای فسخ کرن قولنامه با یک مشاور و وکیل در این خصوص مشورت کنید. چرا که این کار دارای شرایط ویژه و بخصوصی می باشد که تنها یک وکیل متخصص از قوانین و مقررات آن آگاهی دارد و می تواند به شما در این زمینه کمک کند.
انواع خیارات فسخ قولنامه
برای فسخ کردن قولنامه انواع خیارات که به معنای همان اختیار است وجود دارند که بهتر است با برخی از آن ها آشنا شوید:
خیار عیب
خیار عیب به این منظور است که در برخی از موارد فروشنده یا خریدار متوجه می شوند که ثمنی که پرداخت کرده اند در ازای مال یا چیزی بوده است که دارای عیب می باشد. به این صورت هر یک از طرفین در فسخ کردن معامله مختار است.
خیار تخلف از شرط
از دیگر روش های فسخ معامله می توان به این خیار اشاره کرد. در آن فروشنده یا خریدار در زمان امضا قولنامه تعهد می دهند که باید شرایط خاصی را پذیرفته و یا ویژگی های آن ها را بپذیرند.
خیار شرط
شرایطی که برای این خیار وضع شده است، به این صورت است که در قولنامه برای یکی از طرفین یا هر دو آن ها و یا حتی یک شخص سوم حق فسخ گذاشته می شود. به این ترتیب برای این نوع فسخ ارائه دلیل لازم نیست. چرا که در قولنامه چنین شرطی گذاشته شده است.
خیار رویت
ممکن است که خریدار جنسی که قصد خرید آن را داشته است، رویت نکند و تنها فروشنده به وصف آن بپردازد. پس اگر بعد از قولنامه مشخص شد که جنس خصوصیاتی که فروشنده گفته است را ندارد، خریدار می تواند به فسخ کردن قولنامه و معامله ای که صورت گرفته است بپردازد.
اثبات شرایط فسخ به چه صورت است؟
زمانی که فرد با توجه به انواع خیار فسخ معامله قصد انجام چنین کاری دارد، احتمالا با انکار و یا عدم تایید طرف مقابل روبرو شود. در این زمان برای به اثبات رساندن حق فسخ بهتر است که با یک وکیل خبره در این زمینه مشاوره کنید تا بتوانید به حق خود دست پیدا کنید.
کلام آخر
بهتر است بدانید که فسخ معامله در برخی از شرایط ممکن است ضرر و زیان هایی را نیز به همراه داشته باشد. بنابراین بهتر است که در این زمان بی گدار به آب نزنید. فسخ اثری نسبت به آنچه در گذشته بوده است ندارد و مربوط به اینده است. بنابراین بهتر است قبل از اقدام برای فسخ با شرایط آن آشنا شوید.
بیشتر بخوانید: