ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد

«‌نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

در صورتی که اضافه ‌مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد.

عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ۱۰ سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.

نکته: اگر در بعضی از موارد نتوانند ارزش اضافه مساحت را تعیین کنند، یعنی امکان تعیین کردن ارزش اضافه مساحت وجود نداشته باشد، در این صورت در اولین معامله ای که انجام می شود به وسیله ارزیاب ثبت معین می گردد.

اضافه مساحت در ماده ۱۴۹ ثبت

همانطور که در ماده ۱۴۹ آمده است، موضوعی که مورد بحث قرار می گیرد آن مقدار از مساحت زمین می باشد که اضافه مساحت دارد و باید آن را محاسبه کرد و اندازه آن را ارزش گذاری کرد و به سند اضافه کرد.

مفاد این ماده توجه و فوکوس خود را روی مقدار اضافه مساحت گذاشته است و همچنین در مورد کم کردن مقدار مساحت زمین صحبتی به میان نیامده است.

همچنین می‌توان از این ماده این حکم را استخراج کرد که شامل مساحت املاک می گردند و حکم ماده شامل قلمرو املاک می باشد و اموال دیگر را به خصوص اموال منقول را تحت پوشش خود قرار نمی دهد.

این ماده در مورد انتقال دادن و معامله کردن در مورد املاک قابل اجرا می باشد و مقدار مورد معامله، در نزد دو طرف مورد معامله، به منظور یکی از اوصاف آن نمی باشند و همچنین در عقد مقرر نشده است.

چه املاکی موضوع بحث ماده ۱۴۹ هستند

ماده ۱۴۹ برای آن دسته از معاملاتی می باشد که موضوع آن املاکی هستند که دارای مساحت مشخص و معینی می باشند، خواه این مقدار ارزش اضافه مساحت در سند مشخص و معین باشد خواه مشخص نباشد و نیاز باشد که یک کارشناس در این زمینه دخالت کند.

به عنوان مثال: در مورد مقدار مساحتی که مشخص است می توان گفت مانند زمینی که ۳۰۰ متر است و متری صد تومان می باشد و همچنین در مورد مساحت زمینی که مقدار ارزش آن مشخص نمی باشد می توان گفت که مجموع آن ۳۰۰ تومان می باشد و دیگر مشخص نیست که برای هر مترمربع چه مقدار ثمن باید پرداخت گردد.

همچنین باید این نکته را در نظر داشت که مبحث اضافه مساحت در مورد زمینه هایی صادق است که دارای سند مالکیت می‌باشند همچنین سند مالکیت آنها باید صادر شده باشد.

علت اضافه مساحت

اضافه مساحتی که در ماده ۱۴۹ آمده است نتیجه عملیات اداره ثبت می باشد که به خاطر بی توجهی و سهل انگاری، نداشتن دقت کافی و لازم و اشتباه در اندازه مساحت صورت می‌گیرد و یا در اثر نداشتن وسایل و ابزار مهندسی کامل و دقیق این اتفاق می‌افتد همچنین می تواند به علت عوامل طبیعی و خارجی باشد.

مراجع صالح در قانون ثبت

در ارتباط با ماده ۱۴۹ که چه کسی می‌تواند به این امور رسیدگی کند صحبتی به میان نیامده است اما می توان گفت با توجه به ماده ۶ و ۲۵ قانون ثبت و همچنین بند ۲ در ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری و یا با توجه به بخشنامه هایی که برای قانون ثبت و موارد مربوط به آن آمده است می توان موارد زیر را نام برد:

هیئت نظارت:

یکی از هیئت های مهم می باشد که در اداره ثبت نظارت دارد بر اساس ماده ۶ قانون ثبت نظارت کردن به کلیه اختلاف ها و همچنین اشتباهاتی که در کارهای ثبت اسناد و املاک رخ می دهد به عهده هیئت نظارت می باشد.

هیئت نظارت در مقر ادارات کل ثبت استان ها و مراکز استان ها و به همراه دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان و به انتخاب رئیس قوه قضاییه و همچنین به همراه مدیر کل ثبت استان و یا قائم مقام تشکیل می شود.

روسای واحدهای ثبتی:

مرجع دومی که می تواند رسیدگی کند روسای واحدهای ثبتی می باشد.

رد و بدل شدن گزارش ها و انجام دادن کار ارباب رجوع و همچنین نامه نگاری و مکاتبات گوناگونی که برای روشن تر شدن مشکلات و حل آنها انجام می گیرد، می‌تواند وقت مأمورین محلی و یا هیئت نظارت را بگیرد بنابراین تصمیم گیری در این زمینه به عهده روسای واحدهای ثبتی می باشد.

شورای عالی ثبت:

یکی دیگر از مرجع های مهمی که در سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور تشکیل می شود، شورای عالی ثبت می باشد که بر اساس ماده ۲۵ مرجع تجدیدنظر به رای هیئت نظارت خواهد بود.

دیوان عدالت اداری:

حکم ها و آرایی قطعی که از تمامی مراجع اداری صادر می گردد، در دیوان عدالت اداری بررسی می شود.

روش عملی اداره ثبت درباره اضافه مساحت

اضافه مساحت در خصوص املاک، مسئله ای می باشد که بسیاری از پرونده های ثبتی را به خود اختصاص داده است و همچنین نظرات و بخشنامه های متعددی در این زمینه ایجاد شده است.

اقدام کردن در این زمینه به این شکل می باشد که کسی که ذی نفع است قیمت آن مقدار از اضافه مساحت را خود شخص محاسبه نمی کند، بلکه مقدار بهای اضافی زمین بعد از طی کردن مراحل اقداماتی که لازم است صورت می‌گیرد.

به دلیل اینکه بعضی از املاک بسیار بزرگ می باشد و به علت نبودن وسایل لازم برای نقشه برداری و مجهز نبودن به وسایل لازم برای انجام این کار، سندهای مالکیت از نظر مساحت و اندازه، با آن اندازهایی که خود ملک دارد مطابق نیست و نیاز است که اصلاح گردد.

در این خصوص کارشناسان مربوطه اقدامات لازم را به عمل می آورند با توجه به ماده ۱۴۹ اقدامات را برای به انجام رساندن تقاضای ذی نفع در اصلاح مساحت پلاک انجام می دهند.

همچنین باید با نکات و شرایط لازم در خصوص ماده ۱۴۹ باید آشنایی داشته باشد تا بتواند اضافه مساحت را بررسی کرده و آن را به صورت دقیق و کامل گزارش دهد زیرا انجام این کار ساده و آسان نمی باشد.

همچنین لازم است که وضعیت قبلی ملک و وضعیت جدید آن و پلاک های مجاور آن را مورد بررسی قرار دهد. گزارش نماینده و نقشه بردار نباید نقطه ابهامی در جهت تصمیم گیری باقی گذارد و باید صریحاً آن را اعلام کند.

همچنین اداره کل ثبت استان وظیفه دارد با بررسی دقیق و کامل محل، رسیدگی های لازم را انجام دهد.

نتیجه گیری

• موضوع ماده ۱۴۹ فقط در مورد املاک می باشد.
• اضافه مساحت به وجود آمده اشتباه اداره ثبت می باشد.
• ماده ۱۴۹ یک حکم خاص می باشد.
• حکم ماده ۱۴۹ را نمی توان به بقیه املاکی که به ثبت نرسیده اند بسط داد.
• بر اساس ماده ۱۴۹ برای فروشنده در این زمینه حق وجود ندارد و فقط برای خریدار می‌باشد.
• انتقال اضافه مساحت با سند رسمی قابل قبول می باشد و در سند عادی غیر قابل قبول است.

سوالات متداول

آخرین مرجعی که می تواند به امور ثبت در زمینه اضافه مساحت رسیدگی کند چه مرجعی است؟

دیوان عدالت اداری.

آیا می توان بر اساس ماده ۱۴۹ کسری زمین را هم محاسبه کرد؟

خیر ماده ۱۴۹ فقط برای محاسبه اضافه مساحت زمین می باشد.

ماده ۱۴۹ شامل چه نوع اموالی می‌باشد؟

ماده ۱۴۹ شامل تمامی اموال نمی شود بلکه فقط شامل املاک می باشد.