تشریح ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک

تشریح ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

مردم در معاملات اموال منقول یا غیرمنقول خویش ممکن است با اصطلاحاتی مثل معاملات رهنی، شرطی یا معامله با حق استرداد رو به رو بشوند و نداند این اصطلاحات چه کاربردی دارد که من دارم این قرارداد را با این اصطلاحات را امضاء می کنم چه مسئولیتی برایم ایجاد می کند، یعنی حتی کسانی که به دفعات با این قسم معاملات رو به رو شده اند، هیچ به دنبال این نبوده اند که متوجه شوند.

وکیل پایه یک دادگستریاصلاً ویژگی این معاملات شرطی یا رهنی یا با حق استرداد چیه؟

فقط امضاء می کنند و چون برایشان اتفاقی نمیفتد، میگویند خوب این هم یک معامله است مانند بقیه معاملات اموال منقول یا غیرمنقول، اما حقیقت این نیست بلکه این معاملات شرایط و ویژگی های خاص خود را دارند که اگر قصد قیاس آن را داشته باشیم، به مانند معامله در بورس می ماند و بایست علم و قواعد آن را یاد گرفت تا از زیان و مشکلات متعاقب پیشگیری کند.

از این قسم معاملات در قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی آمده است.

اما تمرکز اصلی ما بر روی ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی سال ۱۳۸۶ است تا با تشریح بند بند این ماده بتوانیم شناختی نسبی از این قسم معاملات و ویژگی های که برای طرفین آن دارد، پیدا کنیم.

در همین خصوص ابتدا به بیان اصطلاحاتی که در ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک آمده، می پردازیم. سپس حقوق و الزاماتی های که برای طرفین این معاملات پیش بینی شده را بررسی نموده تا خواننده بتواند به زبان ساده با آنها آشنا شود.

تعریف اصطلاحات مندرج در ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک

پیش از تعریف اصطلاحاتی که در ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک آمده، به بیان خود ماده می پردازیم تا بصورت صریح آن اصطلاحات مورد نیاز را شناسایی و تعریف کنیم.

تشریح ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک

“در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ راجع به اموال منقول و غیرمنقول (معاملات با حق استرداد)، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند.

چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به رهن مسترد می نماید. … “؛

 الف – معاملات رهنی:

همانطور که از نامش پیداست، مورد معامله (از قبیل مال منقول یا غیرمنقول) در رهن یک طرف باقی می ماند تا طرف دیگر تعهدات پذیرفته شده را انجام دهد؛

بهتر با مثالی آن را تشریح کنیم؛

فرض کنید شخصی فروشنده ملکی است و خریدار به اندازه مبلغ ملک، موجودی ندارد و به خاطر اینکه خریدار قصد این را دارد با سند ملک برای خود وام بگیرد تا به فروشنده بدهد، به ناچار باید سند نیز به نام خریدار باشد.

در اینصورت طرفین معامله توافق مکتوب می کنند که بخشی از مبلغ ملک پرداخت شود و از بابت بخش باقی مانده، سند ملک به نام خریدار انتقال پیدا می کند و به محض انتقال سند، سند به موجب سند رسمی در رهن فروشنده قرار می گیرد تا زمانی که خریدار باقی مبلغ را پرداخت کند.

مثالی دیگر بانک و موسسات مالی به متقاضی وام می دهند و از متقاضی وام، درخواست سند وثیقه می کنند، که به موجب سند رسمی در رهن بانک شود تا زمانی که اقساط وام پرداخت شود و سند از رهن بانک آزاد شود.

معاملات رهنی

 ب – معاملات شرطی:

به معاملاتی که یکی از طرفین قرارداد شرط کنند اگر بعد از انعقاد بیع بتواند در مدت معینی بخشی یا تمام مبلغ معامله را پس دهد، قرارداد بیع را فسخ کند؛

برای مثال فروشنده بخاطر شرایط بد مالی که در آن قرار دارد، بر مشتری شرط می کند که اگر در مدت زمان مشخصی مثلاً یک ماه، از تاریخ انعقاد قرارداد فروش، تمام ثمن یا مبلغ معامله را که دریافت کرده، به مشتری پس دهد، می تواند قرارداد را فسخ کند و مبیع را دریافت کند.

این نوع معامله در ماده ۴۵۸ قانون مدنی آمده است.

پ – معامله با حق استرداد:

به معاملاتی که طرفین قرارداد شرط کنند که در صورت تحقق شرط، معامله به حالت اولیه خود برگردد یعنی حق استرداد برای فروشنده یا خریدار پیش بینی شود؛

در واقع معاملات با حق استرداد شباهت زیادی با بیع شرط دارد اما در معامله با حق استرداد صرفاً نسبت به برگرداندن ثمن معامله شرط نمی شود بلکه طرفین معامله می تواند هر شرط مشروع، قانونی و معقولی را در قرارداد آورده که در صورت تحقق آن در مدت زمان پیش بینی شده، طرفی که حق استرداد برایش لحاظ گردیده، بتواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند معامله، درخواست استرداد وضعیت به حالت سابق را کند تا در این صورت اظهارنامه ای برای طرف دیگر قرارداد ارسال می شود تا مطابق با توافق عمل کنند.

البته اگر کسی که حق استرداد برایش پیش بینی شده، بر خلاف توافق عمل کند، معامله قطعی شده تلقی می شود و طرفی که حق استرداد دارد، دیگر نمی تواند از آن استفاده کند.

تشریح ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک

حقوق مندرج در ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک

حقی که برای ذینفع این ماده (یعنی مرتهن) پیش بینی شده، درخواست صدور اجرائیه وصول طلب است، بدین صورت که در یک معامله رهنی اگر در ظرف مهلت تعیین شده، شخص بدهکار (راهن) دین خود را پرداخت نکرد، طلبکار (مرتهن) با توجه به سند رسمی قرارداد رهن، به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه و درخواست صدور اجرائیه وصول طلب کند؛

البته لازم به ذکر است که دفاتر اسناد رسمی صرفاً اجرائیه وصول طلب را صادر می کنند و اقدامات دیگر از قبیل توقیف مورد معامله یا مال مرهونه که در رهن طلبکار است در صلاحیت دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد رهن نیست اما بایست مقدماتی برای رسیدن به دستور توقیف مال و مزایده آن انجام شود.

وکیل پایه یک دادگستریپس از صدور اجرائیه وصول طلب به درخواست ذینفع و طلبکار، ۱۰ روز به بدهکار فرصت داده می شود، تا مبلغ مندرج در اجرائیه را پرداخت کند. این مهلت ۱۰ روزه از تاریخ ابلاغ اجرائیه آغاز می شود و اگر در این مهلت ۱۰ روزه، بدهکار اقدامی برای پرداخت دین یا بدهی خود نکند، طلبکار می تواند مراحل بعدی را برای رسیدن به طلبش انجام دهد.

پس از انقضای مدت ۱۰ روز اجرائیه وصول طلب، طلبکار باید به اداره ثبت شهرستان خود مراجعه، و درخواست ارزیابی مال مرهونه یا مال مورد معامله (در معاملات شرطی و با حق استرداد) را نماید تا کارشناس مربوطه سریعاً نسبت به ارزیابی و ارزش گذاری ریالی مال که می تواند مال منقول باشد یا غیرمنقول، اقدام کند.

پس از تعیین ارزش مال، اداره ثبت دو ماه زمان دارد تا برای انجام و برگزاری عملیات مزایده اقدام کند. که در واقع این مهلت دو ماهه به صورت ضمنی به نفع بدهکار پیش بینی شده است تا از مزایده و فروش مال مرهونه یا مورد معامله، پیشگیری شود که اگر این چنین نشد، مال به مزایده گذاشته می شود، از بابت فروش آن مبلغ طلب طلبکار برداشته می شود و اگر مازادی بر مبلغ باقی ماند، پس از کسر هزینه های اجرائیه و عملیات مزایده به بدهکار پس داده می شود.

در واقع اعتبار اجرای این ماده به تنظیم سند رسمی بر می گردد؛ یعنی اگر قرارداد رهن یا معامله شرطی یا با حق استرداد به صورت عادی تنظیم شود، دیگر مشمول این ماده نخواهد بود و بایست از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف موضوع را پیگیری نمود.

پس در واقع ذینفع ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک بدون مراجعه به مراجع قضایی می تواند صرفاً با طی نمودن روند پیش گفته، به خواست خود برسد.

البته با عنایت به تبصره یک ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک، اگر قرارداد مشارکتی در میان باشد که یک طرف آن از بابت تضمین حسن انجام تعهدات قراردادی، سند مالی اعم از منقول یا غیرمنقول را در رهن طرف دیگر قرار داده باشد، ذی نفع می تواند از این ماده بهره مند شود.

پس مستحضر باشید صرفاً عنوان یک قرارداد نمی تواند دلیل بر این شود که سند رسمی تنظیمی مشمول ماده ۳۴ است یا نه، بلکه موضوع آن سند معیار و ملاک بهره مندی از امتیاز پیش بینی شده در ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک خواهد بود.

حقوق مندرج در ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک

نتیجه گیری

در نتیجه با این توضیحات شخص ذی نفع ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک، از قبیل مرتهن معاملات رهنی، فروشنده معاملات شرطی و طرفین قرارداد معامله با حق استرداد و حتی شخص ذی نفع قراردادهای مشارکت می توانند از حقوق مندرج در این ماده و همچنین آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا بهره مند شوند و بدون رسیدگی قضایی طلب و یا خواست خود را که نشأت گرفته از قرارداد تنظیمی است، از طریق اداره ثبت مطالبه کنند اما بایست قدم به قدم الزامات پیش بینی شده در ماده مورد نظر را رعایت کنند.

سؤالات رایج

ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک آیا معاملات با حق استرداد را شامل می شود؟

بله با توجه به نص قانون که به ماده ۳۳ اشاره کرده است، مشمول این معاملات می شود.

اولین گام برای مطالبه طلب مطابق ماده ۳۴ قانون ثبت چیست؟

مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند یا قرارداد می باشد.

اگر بدهکار پیش از اینکه مال در فرایند مزایده قرار گیرد، بدهی خود را پرداخت کند، مزایده لغو می شود؟

تقریباً انجام عملیات مزایده از زمان ارزش گذاری مال دو ماه زمان می برد، و بدهکار بدهی را پرداخت کند، مزایده برگزار نمی شود.

مقالات دیگر

20 آوریل 2024

با ما در ارتباط باشید