اگر در شهر قدم بزنید خواهید دید که دیگر از خانه‌های بزرگ و ویلایی قدیمی خبری نیست و تمام خانه‌های شهرها تبدیل به آپارتمان ها و مجتمع هایی بزرگ شده است. از این رو این ساختمان‌ها به مدیریت قوی نیازمند هستند و در صورتی که به خوبی مدیریت نشوند و قوانینی در این راستا وضع نگردد، بی شک ساختمان دچار هرج و مرج و آشفتگی و بی نظمی می‌گردد.
باید دانست که ساختمان مانند جامعه‌ای کوچک است که بروز چالش‌ها، اختلافات، مشاجره و بی نظمی در آن اجتناب ناپذیر است و برای جلوگیری از این قبیل مشکلات باید ۲ چیز را در نظر داشت: وجود قانونی مدون و مشخص و وجود شخصی که مدیریت اجرایی قانون را به دست بگیرد.
از همین جهت است که در این مطلب به شغل جدیدی که امروز بسیار اهمیت یافته است و مدیریت ساختمان نام دارد بپردازیم و وظایف و اختیارات او را بررسی نماییم و بیان کنیم که اگر شخص مدیر به وظایفش عمل نکرد چه کنیم. همچنین برای روشن‌تر شدن موضوع مواردی چون مجمع عمومی، و… نیز آورده شده است.
مجمع عمومی در ساختمان چیست؟
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها مجمع عمومی در حقیقت بالاترین نهاد تصمیم گیرنده در ساختمان است. در مجمع عمومی تمامی واحدهایی که مالک هستند حق رأی داشته و مستاجرین از حق رأی برخوردار نیستند.
وظیفه مجمع عمومی چیست؟
از مهمترین وظایف مجمع عمومی می‌توان به انتخاب مدیر ساختمان و یا هییت مدیره و بررسی عملکردان ها، تصمیم درباره امور ساختمان، مصوب کردن گزارش درامد و هزینه‌های سالانه ساختمان، تصمیم گرفتن درباره پس اندازهای ساختمان جهت حفظ، نگهداری و تعمیرات ساختمان و… می‌باشد.
مدیر ساختمان کیست؟
وفق قانون تملک ساختمان، مدیر ساختمان شخصی است که از سوی هیات مدیره انتخاب می‌شود و مسئول حفظ و اداره ساختمان و همچنین اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشد.
مدیر ساختمان در جلسات سالانهٔ مجمع عمومی به مدت یک سال با رأی مالکین انتخاب می‌گردد و ممکن است که یکی از اشخاص خارج ساختمان و یا اعضای ساختمان باشد.
البته مجمع میتواند که به جای انتخاب چند مدیر، هیات مدیره انتخاب نماید که وظایف و اختیاراتش با مدیر هیچ گونه تفاوتی نداشته لکن تعداد اعضایش الزاماً فرد است چرا که هنگام رأی گیری مشکلی ایجاد نگردد.
مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟
- انجام امور ساختمان مانند حفظ تاسیسات ساختمان. این وظیفه در اصل اصلی‌ترین وظیفه مدیر ساختمان است
- اجرای تصمیمات مجمع عمومی. مدیر اجرایی ساختمان باید که به تصمیمات مجمع جامهٔ عمل بپوشاند.
- مدیر ساختمان نمی‌تواند که اختباراتش را به افراد غیر مجاز دهد. به جهت اینکه مدیر و یا هیات مدیره به عنوان امین یک ساختمان هستند، نمی‌توانند افراد دیگری را جایگزین خودشان کنند چرا که توانایی های شخصی او مد نظر بوده و شخصاً باید که انجام امور بپردازد. البته در صورتی که بیش از ۳ روز در ساختمان نباشد، این اجازه را داد که اختیاراتش را برای مدت کوتاه و محدودی به یکی از ساکنین ساختمان بدهد.
- مدیر ساختمان باید شارژ ماهانه هر واحد را محاسبه نماید. او باید از هر واحد ماهانه شارژ را دریافت نماید و هیات مدیره و یا مدیر این محاسبات بر اساس متراژ هر واحد، تعداد افراد و … تعیین کرده و دریافت نماید.
- مدیر باید که به اعتراض ساکنین ساختمان رسیدگی نماید. مدیر ساختمان باید که به اعتراضات ساکنین رسیدگی کند و به عنوان مثال واحدی اعتراض می‌کند که من در ساختمان نیستم ولی شارژ کامل می‌پردازم و این منصفانه نیست زیرا که من از آب و برق و گاز استفاده‌ای نمی‌کنم اما به اندازهٔ شخصی که استفاده می‌کند باید شارژ را پرداخت نمایم. در این حالت مدیر ساختمان است که باید به شکایت و اعتراض او رسیدگی نماید.
- بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی. آتش سوزی از ناگوارترین اتفاقاتی است که ممکن است برای هر ساختمانی رخ دهد و از این رو، بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی ضروری تلقی می‌شود.
مدیر و یا هیات مدیره بر اساس زیربنای هر واحد، بیمه آتش سوزی را محاسبه نموده و نهایتاً کل ساختمان را بیمه نماید. باید دقت داشت که اگر اتفاق و حادثه‌ای رخ دهد و ساختمان نباشد، مسئولیت این امر و جبران خسارات بر عهده مدیر و یا هیات مدیره می‌باشد. - بررسی وکالت نامه. وکالت نامه ای از سوی مالکان ارائه شده است پیش از شروع جلسه مجمع عمومی مدیر و یا هیات مدیره باید وکالت را رویت نموده و صحت آن را تأیید نماید
- یگانی صورت جلسات عمومی ساختمان. تمامی تصمیمات جلسات مجمع عمومی ساختمان باید که صورت جلسه شود و نگهداری و بایگانی این صورت جلسات بر عهده مدیر و یا هییت مدیره است
- اطلاع رسانی اتفاقات و تصمیمات صورت جلسات به افرادی که در جلسات غایب بوده‌اند. یک هفته پیش از تشکیل مجمع عمومی، باید که برای مالکان دعوت نامه ارسال شود و گاها ممکن است که مالکی نتواند در جلسه حضور به عمل آورد اما باید که از تصمیمات مجمع آگاه شود. مدیر باید که حداکثر تا ۱۰ روز پس از جلسه مجمع به افراد غایب، اطلاع رسانی نماید.
- دادن رسید تسویه حساب هزینه‌های ساختمان. هنگام تنظیم سندهای انتقال، رهن، اجاره، هبه و … گواهی تسویه حساب هزینه‌های ساختمان را دفاتر اسناد رسمی چک نمایند که این گواهی‌ها باید که به امضای مدیر یا هییت مدیره برسد.
- ارسال اظهارنامه به بدهکاران ساختمان. اگر مالکی شارژ ماهانه‌اش را پرداخت ننماید مدیر وظیفه دارد که به مالک اظهارنامه بدهد و این امر را به او اطلاع دهد.
- عدم ارائه خدمت به مالکینی که بدهکار هستند. پس از اینکه اظهارنامه به مالک داده شد، بازهم مالک شارژ را پرداخت نکند، مدیر و یا هیات مدیره به تشخیص خود میتواند که ارائه خدمات را به آن واحد قطع کند.
- تقاضای اجراییه برای وصول مطالبات. در صورتی که مدیر به مالک بدهکار اظهارنامه دهد و او بازهم از پرداخت شارژ امتناع ورزد، مدیر ساختمان میتواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه نماید. بدین ترتیب دفتر اسناد رسمی اجراییه‌ای صادر می‌نماید و معادل بدهی‌اش، از اموالش ضبط می‌کند.
- طرح دعوی برای وصول مطالبات. مدیر ساختمان علاوه بر اینکه میتواند از طریق اجراییه اقدام کند، میتواند نزد دادگاه مراجعه نماید و درخواست مطالبات ساختمان را بنماید.
- از وزارت مسکن تقاضای کارشناس نماید. گاه تعدادی از اعضا معتقدند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است و احتمال ضرر جانی و مالی وجود دارد و برخی معتقد نیستند، از این رو گاها به وجود کارشناس احتیاج پیدا می‌شود تا به قضاوت بپردازد.
- پس از اینکه مجمع عمومی تصویب نمود، به بازسازی و نوسازی ساختمان بپردازد. در صورتی که مچمع با اکثریت آرا تصویب نماید، بازسازی باید توسط مدیر یا مدیران اجرایی انجام شود.
- برای واحدهایی که مخل نوسازی هستند درخواست تخلیه کند. بازسازی توسط مجمع تصویب می‌شود و اگر مالکی با این فرایند مشکل داشته باشد و در بازسازی همکاری نکند، مدیر و سایر مالکان باید برایان شخص مسکن مناسبی تهیه نمایند و از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را می‌گیرند و به بازسازی می‌پردازند.
اگر مدیر ساختمان به وظایفش عمل نکند چه کنم؟
مدیر ساختمان باید به تمامی وظایف خود عمل نماید و در صورت عدم انجام هر یک، و یا حتی سوءاستفاده می‌توانید برای او اظهارنامه‌ای ارسال کنید و موارد و تخلفات مورد نظر را به او متذکر شوید.
اظهارنامه روشی برای دریافت حق و تذکر به طرف مقابل می باشد. اما اگر مدیر با ارسال اظهارنامه همچنان رعایت نکند و امورش را اصلاح نکرد، می‌توانید به مراجع قضایی مراجعه و طرح دعوی علیه او بکنید.
برای این امر، ابتدا باید که به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در محدوده محل ساختمان رفته و دادخواستی با عنوان الزام به ایفای تعهدات ثبت کرده و از دادگاه حقوقی مربوطه تقاضای رسیدگی به این موضوع را بکنید.
برای ثبت دادخواست به چه مدارکی نیاز دارم؟
علاوه بر دادخواست، می‌بایست مدارکی به عنوان پیوست ضمیمه شود که شامل موارد زیر است:
- گواهی اثبات مدیریت فرد خوانده بر ساختمان
- سند مالکیت شخص خواهان
- لایحه دفاعیه