بررسی مفهوم و معنای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

اعلام فسخ اجاره‌نامه , دعوای تنظیم سند رسمی

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

از آن‌جا که سرقفلی اولین بار در عرف پدیدار شد و در واقع مفهوم سرقفلی به نوعی زاده عرف است و حتی وجود سرقفلی در عرف علت اصلی پیش‌‌بینی آن در قانون بوده، بررسی سرقفلی به عنوان یک پدیده حقوقی عرفی در فرهنگ لغت که به مفهوم لغوی الفاظ می‌پردازد اجتناب‌ناپذیر است. در همین راستا در گفتار اول به بررسی مفهوم لغوی سرقفلی در فرهنگ لغات می‌پردازیم و در گفتار دوم سرقفلی را از دیدگاه حقوقدانان بررسی خواهیم کرد و در گفتار سوم مفهوم عرفی سرقفلی و در نهایت در گفتار چهارم انواع سرقفلی عرفی را به بحث خواهیم نشست تا ضمن روشن شدن مفهوم لغوی و اصطلاحی آن رابطه بین سرقفلی و حق کسب و پیشه به واقع روشن شود.

وکیل پایه یک دادگستریتعریف لغوی سرقفلی

در فرهنگ لغات در مقابل لفظ سرقفلی، مفاهیم تقریباً مشابهی به چشم می‌خورد و در برخی موارد که تفاوتی در تعاریف وجود دارد ناشی از مشتبه شدن مفهوم سرقفلی و حق و کسب و پیشه و تجارت است به طوری که در فرهنگ معین در مقابل لفظ سرقفلی می‌خوانیم: «حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع‌آوری مشتری و غیره» چنین تعریفی چنان‌که در مبحث بعدی روشن خواهد شد بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت سازگار است.

مفهوم و معنای سرقفلی

معنی سرقفلی در لغت نامه دهخدا

مرحوم دهخدا در ذیل لفظ سرقفلی چنین آورده است: «سرقفلی [سَ قُ] [آ مرکب] چیزی که از کرایه‌دار سرای کرایه حویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست (آنندراج) حق آب و گل حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروانسرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد از خود تواند فروخت (یادداشت مؤلف) حاصل مال‌الاجاره این بازار در هر حال مبلغ هزار درهم است بیرون از تکلفات عمال و توقعات عمال و مرسولات حراس و وظایف سقا و سرقفلی سرایدار (ترجمه محاسن اصفهانی)»

در فرهنگ نظام نیز در ذیل سرقفلی چنین می‌خوانیم: «پولی که علاوه بر کرایه دکان یا خانه یا امثال آن‌ها کرایه‌کننده در اول به مالک یا به کرایه‌کننده اول می‌دهد.»

در فرهنگ نفیسی مرحوم ناظم‌الاطباء مفهوم سرقفلی را چنین بیان می‌کند: «وجهی که از کرایه‌دار خانه و دکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن مزد، کشیدن قفل است و داخل در کرایه نیست.»

در نهایت فرهنگ عمید، سرقفلی را پولی می‌داند که شخصی به شخصی می‌دهد تا خانه یا دکان را که در اجاره دارد به وی واگذار نماید. آنچه از تعاریف ذکر شده بر می‌آید این است که اولاً: مفهوم سرقفلی در لغت هم در خصوص محل مسکونی و هم در خصوص محل تجارت کاربرد داشته است؛ ثانیاً: از نظر لغوی سرقفلی مبلغی است که به مالک یا مستأجر از طرف مستأجر بعدی پرداخت می‌شود و بالاخره گاهی هم سرقفلی را به حق آب و گل و حقی که به جهت جمع‌آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده تعریف نموده‌اند. آنچه مسلم است ارائه مفهوم اخیر از سرقفلی همان‌طور که بعداً خواهد آمد با معنای حق کسب و پیشه و تجارت موافق‌تر است. بنابراین، فرهنگ‌نویسانی که سرقفلی را مبلغی می‌دانند که مستأجر به مالک و مستأجر ثانی به مستأجر اول می‌پردازد به مفهوم اصطلاحی آن نزدیک‌ترند اگرچه بحث در مبنای پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول این تعریف را هم مواجهه با ایراد خواهد نمود؛ زیرا اگر مبنای پرداخت را جمع‌آوری مشتری و رونق کسب بدانیم مفهوم حق کسب و پیشه نمایان خواهد شد.

مفهرم سرقفلی

 مفهوم اصطلاحی سرقفلی

اگرچه سرقفلی اولین بار در عرف به وجود آمد و قانونگذار به علت رواج عرفی آن مجبور شد آن را در قوانین و مقررات کشور پیش‌بینی کند؛ اما برداشت مقنن از سرقفلی همیشه موافق مطلق مفهوم عرفی آن نبوده است. به طوری که با وجود تغییراتی که در قوانین مربوط به سرقفلی به وجود آمده است مردم هنوز به روال قدیمی به خرید و فروش سرقفلی می‌پردازند و تنها در مواقع مشکل و اختلاف است که آرزو می‌کنند به جای اتکا بر عرف به صورت قانونی عمل می‌کردند.

در این قسمت از بحث سعی خواهیم کرد با ارائه تعاریف حقوقدانان مفهوم قانونی و اصطلاحی سرقفلی را روشن کنیم تا معلوم شود قانونگذار تا چه اندازه در پیش‌بینی سرقفلی از عرف پیروی نموده است و مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانونگذار چیست که در واقع ملاک در روابط حقوقی، معنای قانونی است و کسانی در این میان موفق هستند که در روابط حقوقی خود به جای لحاظ عرف در مسائل سرقفلی به موازین قانونی آن عمل نموده‌اند.

با بررسی چند تعریف اصطلاحی از سرقفلی به تشریح مبانی آن می‌پردازیم تا ضمن روشن شدن معنای سرقفلی، مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و روابط حاکم بر این دو را هم در ادامه بحث، بررسی کنیم.

وکیل پایه یک دادگسترینظر دکتر ناصر کاتوزیان

دکتر ناصر کاتوزیان سرقفلی را به این نحو تعریف می‌کند: «امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می‌شود.»

 سرقفلی در ترمینولوژی

نظر دکتر لنگرودی در خصوص معنای سرقفلی

دکتر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق برای سرقفلی دو مفهوم می‌آورد و می‌نویسد: «سرقفلی دو معنی دارد:

  1. عوض وجهی است که مستأجر محل کسب از منتقل‌الیه آن محل می‌گیرد، بابت سابقه کار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع، این جزء دارایی نامرئی است و درآمد نیست و مالیات به آن تعلق نمی‌گیرد؛
  2. وجهی است که مالک محل کسب تازه‌ساز در اولین عقد اجاره، علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر می‌گیرد. این پول درآمد است و مشمول مالیات بر درآمد است.»

در تعریف اول، نویسنده ترمینولوژی سرقفلی را امتیازی می‌داند که در نتیجه جلب مشتری حاصل شده است در حالی که چنین مفهومی مبین حق کسب و پیشه تجارت است و این حق با حق سرقفلی متفاوت می‌باشد؛ به طوری که تعریف دوم تا حدودی این دو معنا را از هم جدا نموده، ولی در نهایت نویسنده برای سرقفلی مفهوم عامی قائل شده است که حق کسب و پیشه و تجارت را هم در برمی‌گیرد و حال آن‌که سرقفلی از چنین معنای عامی برخوردار نیست.

همان‌طور که در مفهوم لغوی سرقفلی گذشت حقوقدانان نیز در برخورد با لفظ سرقفلی تعاریف متفاوتی ارائه داده‌اند. چنان‌که عده‌ای بر این عقیده هستند که سرقفلی علاوه بر معنای واقعی خود مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت را هم تحت شمول قرار می‌دهد و گروهی حق کسب و پیشه را همان سرقفلی دانسته و مفهومی غیر از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی قائل نشده‌اند.

النهایه گروهی از حقوقدانان نیز با درک واقعیت‌های بیرونی به تعریف سرقفلی پرداخته‌اند و مفهوم واقعی آن را بیان نموده‌اند. همان‌طور که در گفتار قبل نیز بحث شد سرقفلی چیزی غیر از جمع‌آوری مشتری و حق تقدم در اجاره است کما اینکه حقوقدانانی که از چنین عقیده‌ای پیروی نموده‌اند سرقفلی را به گونه‌ای دیگر تعریف کرده‌اند که چند مورد را بررسی می‌کنیم.

حقوقدانان

نظر حقوقدانان درمعنای سرقفلی

یکی از این حقوقدانان سرقفلی را چنین تعریف می‌کند: «وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.» اگرچه این تعریف مفهوم واقعی و کامل سرقفلی را بیان نمی‌کند؛ ولی روشن است که قصد نویسنده، ارائه تعریف جامع و مانع از سرقفلی نبوده بلکه وی در مقام بیان مفهومی جدا از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی بوده است به همین دلیل هم در تعریف، اشاره‌ای به مبنا و ماهیت سرقفلی نشده و مضاف بر آن تعریف شامل سرقفلی که مستأجر ثانی به مستأجر اول می‌پردازد نیز نمی‌شود.

در جمع‌بندی نظرات حقوقدانان و صاحب نظران به طور کلی دو عقیده در خصوص  تفاوت و چگونگی رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد:عده‌ای از حقوقدانان معتقدند که سرقفلی و حق کسب و پیشه معنای واحدی دارند و هیچ تفاوتی بین آن دو وجود نداردو حال آنکه اغلب حقوقدانان و فقها اعتقاد بر تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه دارند.

راجع به نظر فقها همین برهان بس که ایشان، سرقفلی را شرعی می‌‌دانند و معتقد به غیرشرعی بودن حق کسب و پیشه هستند؛ اما حقوقدانانی که قائل به تفاوت این دو هستند تفاوت‌هایی در این خصوص ذکر کرده‌اند که اهم آن‌ها را مورد اشاره قرار می‌‌دهیم:

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در ۵ نکته جمع شده

۱- سرقفلی از اول اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد. به طوری که مشهور است بعد از اتمام ساخت و ساز مکان‌های تجاری سرقفلی ملک را با انواع جملات مشابه مثل «سرقفلی این ملک به فروش می‌‌رسد» در معرض فروش قرار می‌‌گیرد در حالی که حق کسب و پیشه بدواً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستأجر حاصل می‌‌شود.

۲ـ اسقاط حق کسب و پیشه در اول اجاره با توجه به اینکه هنوز به وجود نیامده به لحاظ عدم امکان اسقاط مالم یجب ممکن نیست در حالی که توافق طرفین اجاره مبنی بر اسقاط سرقفلی مواجهه با هیچ ایرادی نیست.

۳ـ مبنای سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ در اول اجاره است در حالی که مبنای حق کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع‌آوری مشتری و رونق کسب دارد.

۴- حتی اگر مکان تجاری بدون دریافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستأجر بعد از اتمام مدت اجاره، دارای حق کسب و پیشه و تجارت شود و بر عکس قضیه هم صادق است؛ یعنی فردی مکانی را با پرداخت سرقفلی اجاره کند و به عنوان گاراژ از آن استفاده کند در این حالت حق کسب پیشه و تجارت برای مستأجر متصور نیست.

۵- میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری‌های محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد در حالی که میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.

النهایه گفتنی است که می‌‌توان با تعمق و تأمل، مشترکاتی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه پیدا کرد‌؛ ولی در تفاوت مفهومی معنای این دو تأسیس تردیدی وجود ندارد.

مشترکات بین سرقفلی و حق کسب و پیشه

خصوصاً تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و پیش‌بینی سرقفلی به جای حق کسب و پیشه و ممنوعیت پرداخت هرگونه وجهی خارج از مقررات قانون موصوف براساس تبصره ماده ۱۰ همان قانون، مهر تأییدی است بر عقیده اخیرالذکر که هرگونه شک و تردیدی را در این باب مرتفع می‌‌سازد؛ اما مسلم است که قانونگذار با قبول نظر گروهی که به وحدت مفهومی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت معتقدند با فاصله گرفتن از واقعیت جاری جامعه، خود را با نظر فقها مطابقت داده است چه همان‌طور که گفته شد فقها پرداخت حق کسب و پیشه را غیر شرعی می‌‌دانند و تا مدت‌ها بعد از انقلاب در خصوص پرداخت آن اختلاف نظر وجود داشت که در مباحث آینده مفصلاً به بحث در این خصوص خواهیم پرداخت.

آنچه تا به حال در مورد تعریف سرقفلی بیان شد در خصوص مفهوم آن قبل از سال ۱۳۷۶ بود. لیکن قانونگذار در ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶ در ماده ۶ و تبصره‌های آن و در مواد ۷ و ۸ همان قانون چند مفهوم مختلف از سرقفلی به دست داد که چنین برخوردی ارائه تعریف واحد از سرقفلی را نه تنها دشوار، بلکه غیرممکن ساخته است.

با این همه برخی از حقوقدانان سعی نموده‌اند تعریف واحدی از آن ارائه دهند که یکی از حقوقدانان در تعریف سرقفلی به طوری که مفاهیم جدید ارائه شده در قانون را هم تحت شمول قرار دهد، آورده است: «وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز علاوه بر اجور از مستأجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به مؤجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم دریافت می‌کند و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله مؤجر است در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می‌گیرد.» برخی از حقوقدانان این تعریف را مورد انتقاد قرار داده‌اند و استدلال نموده‌اند که چنین تعریفی از سرقفلی شامل سرقفلی موصوف در ماده ۶  ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶ و تبصره یک آن و مواد ۷ و ۸ قانون مذکور بوده و در خصوص سرقفلی بیان شده در تبصره ۲ ماده ۶ که در واقع بارزترین مصداق عرفی نقل و انتقال سرقفلی می‌باشد صحیح نیست. چه سرقفلی ذکر شده در ماده ۶  قانون مذکور و تبصره یک آن اجور موجل بوده و متفاوت از سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ است.

اختلاف حقوقدانان

ایراد دیگری که بر تعریف فوق وارد است این‌که سرقفلی را به «وجه» تعریف می‌کند، در حالی که چنین تعبیری از سرقفلی با تبصره ۲ ماده ۶ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶هم‌خوانی ندارد؛ زیرا نظر به تصریح ماده، سرقفلی موضوع آن قابل معامله بوده و ارزش آن با گذشت زمان متغیر است در حالی که چنین خصوصیتی بر وجه متصور نیست.

در نهایت منتقد، خود دو تعریف برای سرقفلی ارائه می‌دهد و در تعریف سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذکور مقرر می‌دارد: «سرقفلی عبارتست از ارزش و مقبولیت تجاری قابل تقویمی که بعضی از محل‌های کسب علاوه بر منافع با توجه به موقعیت خود فی‌نفسه آن را دارا هستند و به وسیله مالک قانونی آن به تبع منافع مورد اجاره قابلیت معامله را دارد» و در تعریف دوم که ماده ۶ و تبصره ۱ آن را همراه با مواد ۷ و ۸ همان قانون تحت شمول قرار می‌دهد چنین می‌نویسد: «مبلغی که به موجب قرارداد اجاره، مالک از مستأجر یا مستأجر از مؤجر یا مستأجر دیگر بابت اجور موجل و ارزش افزوده منافع محل کسب دریافت می‌کند یا مبلغی که مستأجر محل کسب بابت اسقاط حقوقی که از شرط ضمن عقد اجاره حاصل نموده از مؤجر یا مستأجر دیگر اخذ می‌کند.»

همان‌طور که گفته شد با توجه به قانون جدید که مفاهیم متفاوتی از سرقفلی ارائه داده است، ارائه تعریف واحد از سرقفلی کاری دشوار است، کما این‌که نویسنده اخیر نیز تعریف واحدی از سرقفلی ارائه نکرده است و به ناچار آن را در دو قسمت تعریف نموده و با وجود انتقاد ایشان بر تعریف قبلی، بار دیگر در تعریف سرقفلی‌ های مقرر در ماده ۶ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶و تبصره ۱ آن و مواد ۷ و ۸ قانون مذکور از سرقفلی به «وجه» تعبیر کرده است که البته با توجه به مفهوم ارائه شده از سرقفلی در قانون جدید چنین عملی اجتناب‌ناپذیر است.

پرسش: اولاً: آیا حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی موضوع قانون سال ۱۳۷۶ یکی است؟
ثانیاً: اگر یکی نیست آیا در قانون سال ۱۳۷۶ چیزی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت داریم؟

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ فقط از سرقفلی صحبت شده است با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که از حق کسب و پیشه و تجارت صحبت شده است.

نظر اکثریت:

تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی وجود ندارد و با توجه به عدم تفاوت، پاسخ به سؤال دوم منتفی است.

نظر اقلیت:

بین این دو حق تفاوت است ولی در قانون سال ۱۳۷۶ حرفی از حق کسب و پیشه به میان نیامده است.

قیمت گذاری سرقفلی

نظر کمیسیون

از نظر لغت و معنی حق کسب و پیشه با سرقفلی اختلاف دارد و اصولاً حق کسب و پیشه در اثر اقدامات و عملیات مستأجر و در ارتباط با مشتری و رفتار حسنه و فروش اجناس بی‌عیب و یا تخصص مستأجر در کاری در عین مستأجره انجام می‌دهد و به مرور زمان ایجاد می‌شود ولی سرقفلی ارتباطی با حق کسب و پیشه ندارد.

عموماً هنگام اجاره عین مستأجره مالک مبلغی از مستأجر اخذ می‌کند که سرقفلی نامیده می‌شود.لیکن در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قوانین بعدی فقط یک حق برای مستأجر در نظر گرفته شده که نوعاً سرقفلی است.جا دارد در این مورد در قوانین مالک و مستأجر بازنگری شده و گذشته از سرقفلی پرداختی مستأجر، وقت تخلیه حق کسب و پیشه هم به مستأجر تعلق گیرد.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید