پرسش: چنانچه در قرارداد بیع فروشنده متعهد گردد تا تاریخ معین (مثلاً دو ماه دیگر) در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند در غیر این صورت علاوه بر استرداد ثمن مبلغ ده میلیون ریال بابت خلف وعده بپردازد:
- در صورت عدم انجام تعهد، آیا دادگاه می‌تواند فروشنده را به این پرداخت وجه‌التزام و انتقال سند رسمی را الزام کند؟ (با فرض اینکه تاریخ معین سپری شده و موارد فوق درخواست شود).
- آیا بایع می‌تواند با تمسک به خیار شرط موضوع مواد ۳۹۹ الی ۴۰۱ قانون مدنی، دفاع کند که با توجه به‌شرط مندرج در قرارداد بیع خریدار فقط حق دریافت ثمن پرداختی و وجه خلف وعده را دارد و حق درخواست انتقال سند مورد معامله را ندارد و اضافه کند عدم حضور وی در موعد معین در دفترخانه و انتقال سند در حقیقت، اعلام اراده او به فسخ معامله بوده که انجام پذیرفته در نتیجه مشتری فقط باید ثمن و وجه را دریافت دارد و لاغیر؟
اتفاق‌نظر
برای پاسخ به پرسش دو فرض دور از ذهن نیست
فرض اول:
تصور شود قصد و اراده طرفین این بوده است که بیع را در دفترخانه و به هنگام تنظیم سند منعقد کنند و آنچه در قرارداد درج شده، تنها وعده انجام بیع یا قولنامه بوده است که در این صورت، خریدار فقط می‌تواند وجه‌التزام را درخواست کند چراکه در چنین وضعی وجه‌التزام جانشین اجرای تعهد می‌شود (ماده ۲۳۰ قانون مدنی)
فرض دوم:
(که پرسش نیز ناظر به آن است) این است که احراز شود در قرارداد اشاره شده عقد بیع به‌طور صحیح محقق شده و تنها رسمیت بخشیدن به آن از طریق حضور در دفترخانه و انتقال سند موضوع شرط تحقق می‌یابد. در این صورت، باید پذیرفت که یکی از مبانی اصلی اعمال خیار که بر پایه قاعده لاضرر استوار است حمایت از فرد زیان‌دیده خواهد بود، یا به عبارتی باید اعمال خیار را ابزاری در جهت احقاق حقوق و جلوگیری از ضرر یا جبران ضرر و اجرای عدالت دانست.
گفته می‌شود خیار شرط ناظر به موردی است که اعمال آن منوط به تخلف از انجام دادن تعهد نباشد؛ زیرا در غیر این صورت به متخلف اجازه داده می‌شود علاوه بر عدم اجرای تعهد و عدم وفای به عهد، هم از امتیازی برخوردار شود و هم به حق طرف مقابل لطمه وارد سازد. اگر در قرارداد صدرالاشاره بپذیریم که در صورت عدم انتقال سند، برای خریدار حق اعمال خیار تخلف شرط وجود دارد خریدار مطابق مواد ۳۳۷ و ۳۳۸ قانون مدنی، چاره‌ای جز مراجعه به دادگاه و الزام و درخواست و اجبار فروشنده در وفای به‌شرط ندارد؛ زیرا تا زمانی که عدم امکان اجبار فروشنده به انجام شرط معلوم نگردد او حق اعمال خیار اخیر و فسخ معامله و در نتیجه دریافت ثمن را نخواهد داشت.
البته اگر فروشنده بر خریدار شرط می‌کرد که هرگاه در زمان معین، ثمن یا مثل آن را به خریدار رد کند حق فسخ داشته باشد این حق برای او محفوظ می‌ماند، حال آنکه موضوع پرسش نیز منصرف از این مورد است پس نتیجه حاصل اینکه درخواست الزام به تنظیم سند مخالفتی با قرارداد مورد پرسش ندارد. طبعاً اگر وجه‌التزام یا وجه خلف وعده برای جبران خسارت، معین و منظور شده باشد، مطالبه آن وفق ماده ۲۲۱ قانون مدنی منعی ندارد، مگر آنکه به‌منظوری غیر از این در نظر گرفته شده باشد که مطابق آن محل تردید خواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۵)
با توجه به فرض پرسش، در معامله جعل خیار شده و در صورت عدم انجام تعهد چنانچه خریدار بخواهد، دادگاه در این مورد فروشنده را منحصراً به پرداخت وجه‌التزام، محکوم خواهد کرد و با وجود چنین شرطی فروشنده را نمی‌توان ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال نمود.