باید دانست که سندهای ملکی متعددی وجود دارند و احتمالاً نامشان به گوش شما نیز خورده است اما شاید شما هم مانند بسیاری از افراد جامعه، ماهیت حقوقی این اسناد را ندانید. اما پیش از خرید و فروش هر ملکی بهتر است که با انواع سندهای ملکی موجود و همچنین اعتبار قانونی آن‌ها آشنا شوید.
از این رو در این مطلب برانیم تا به بیان مطالب مهمی چون سند رسمی و عادی، و چند نمونه از مهمترین اسناد ملکی مانند سند مشاع، سند وقفی، المثنی و… را بیان نماییم.
سند رسمی چیست؟
وفق ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی سند هر نوشته‌ای است که در طرح دعوا و یا دفاع بتوان از آن استفاده نمود. اسناد رسمی نیز به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و یا در دفاتر اسناد رسمی نزد دیگر ماموران رسمی طبق قانون تنظیم شده باشد را سند رسمی می گویند.
سند عادی چیست؟
بر اساس ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، اگر سندی رسمی نباشد، عادی است.
سند قولنامه‌ای نیز همان سند عادی است و عبارت است از سندی که بطور رسمی در اداره ثبت اسناد تنظیم نشده است. قولنامه در حقیقت یک نوشته‌ای است که فروشنده و خریدار ملک با یکدیگر نزد مشاور املاک و مدیریت املاک تنظیم می‌نمایند.
البته با اینکه قولنامه یک سند عادی محسوب می‌شود با این حال باید که محکمه پسند باشد و نزد املاک نوشته و امضا شود تا بعداً مشکل و اختلافی ایجاد نگردد.
اگر قصد خرید ملکی را به طور قولنامه‌ای دارید پیش از معامله حتماً وضعیت ملک را پیگیری کنید. بهترین راه برای مطمئن شدن استعلام از شهرداری است چرا که از این راه شما میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و.. را می‌توانید به دست آورید و از این رو احتمال خسارت دیدن شما بسیار کاسته می‌شود.
در جامعه بیشتر نام سند عادی و رسمی به گوش ما می‌خورد اما این ۲ مورد پایان انواع اسناد نیست و انواع دیگری را شامل می‌شود. 
۱-سند ملکی وقفی
سند وقفی، سندی است که صاحبان ملک آن را وقف کرده است. در خصوص اینگونه زمین‌ها، اداره اوقاف ملک را به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌نماید و از افراد اجاره زمین را می‌گیرد و نهایت به نام افراد عادی زده می‌شود.
باید توجه نمود که وفق قانون خرید و فروش نمودن اموال وقفی بدون اجازه از اداره اوقاف ممنوع و خلاف است، البته اگر فردی با اجازهٔ اوقاف ساختمانی را در زمین اوقافی بخرد، صرفاً برای ساختمانش می‌تواند سند دریافت کند.
۲-سند ملکی المثنی
اگر اسناد به دلیل دزدیده شدن، آتش سوزی، سیل و … سند رسمی مفقود شود، مالک می‌تواند مدارک را در دست داشته باشد و تقاضای سند المثنی بنماید.
۳-سند ورثه‌ای
سند ورثه‌ای سندی است که پس از فوت مالک به وراث مالک می‌رسد و وراث متوفی با ارائه مدارک لازمه به اداره ثبت می‌توانند که به میزان سهم الارثشان سند مالکیت دریافت می‌نمایند.
بیشتر بخوانید: وکیل ملکی کیست
برای صادر شدن سند ورثه‌ای به چه مدارک لازم داریم؟
- الف) تقاضای صدور سند مالکیت
- ب) گواهی حصر وراثت
- ج) فرم مالیاتی ۱۹
- د) اصل سند مالکیت مورث
۴-سند ملکی مشاع
سند مشاع سندی است که یک ملک برای چندین نفر باشد و به عبارت دیگر دو یا چند نفر در یک ملک، شریک باشند. در سند مشاعی باید در نظر داشت که افراد در جز جز ملک با هم شریک هستند و بدین ترتیب نیست که بخش پذیرایی برای یک نفر، اتاق برای دیگری باشد. فلذا در تمامی امور رضایت تمامی شرکا واجب تلقی می‌شود.
۵-سند ملکی شش دانگ
سند شش دانگ سندی است که بطور کامل برای یک شخص است و تمامی جهات شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین را به ملکیت خودش درآورده است.
۶-سند ملکی تک برگ
سندهای قدیم مانند سندهای امروزی نبوده و مانند دفترچه بودند و از چندین برگ تشکیل می‌شدند.
مزیت سند تک برگ نسبت به سند دفترچه‌ای عبارت است از:
- اصالت
- خوانا و شفاف‌تر بودن و با دقت نظر بالاتری نگاشته شدن
- آسان تر بودن نگهداری
۷-سند ملکی معارض
سند معارض، سندی است که برای یک ملک دو سند رسمی با تاریخ و نام‌های متفاوت صادر گشته باشد.
باید دقت داشت که برای سند معارض، دادگاه بررسی‌های لازم را انجام می‌دهد و سندی که معارض دیگری است باطل می‌گردد.
۸-سند ملکی شورایی
سند شورایی سندی است که شورای محلی یک منطقه آن را مهر نموده است.
سند ملکی شورایی، سندی است عادی و در نتیجه اعتبار سند رسمی را نخواهد داشت. حال برای اینکه سند ملکی شورایی به سند رسمی تبدیل گردد باید به اداره ثبت مراجعه نمود و تقاضای سند رسمی برای ملک نمود.
۹- سند ملکی تفکیکی
سند ملکی تفکیکی سندی است که پیش تر افرادی در آن شریک بوده‌اند و حال آن سند به تفکیک درامده است و هریک صاحب سند بخش مربوطه خود شده‌اند.
۱۰- سند ملکی وکالتی
سند وکالتی سندی است که به دیگری وکالت در فروش داده می‌شود. تنظیم این سند ممکن است دلایل متعددی داشته باشد، به عنوان مثال ممکن است فردی بیمار باشد، خارج از کشور باشد و یا حتی ملک فوت نموده باشد و همه وراث به یکی وکالت دهد، در این صورت به دیگری به صورت رسمی و در محضر وکالت داده می‌شود تا اعتبار لازم را داشته باشد و بتوان به آن قانونا استناد کرد.
۱۱- سند ملکی بنچاق
درگذشته سیستم انتقال اموال و املاک به شکل امروزی نبود و خریدار و فروشنده صرفاً نوشته‌ای را تنظیم می‌نمودند و این نوشته را نزد افراد سرشناس، ریش سفید، امام جمعه و یا بزرگان محله می‌بردند و آن ها این نوشته را تأیید می‌نمودند. این گونه سند که در گذشته رواج داشته است را بنچاق می‌نامند.
اسنادی که در این مطلب عنوان شد مهم ترین و رایج ترین اسناد ملکی میباشند.
