هر ملکی ممکن است دارای مالک یا مالکینی باشد. اگر ملکی دارای چند مالک باشد اداره و استفاده از آن ملک تابع توافق مالکین آن ملک است و هر مالک در جز جز مال با مالک دیگر شریک است که اصطلاحا به آن ملک مشاعی می گویند.
حال بعضا در بسیاری از موارد دو شریک در یک ملک، وجود دارند که اغلب، هر کدام مالک نیمی از ملک می باشند و ملک دارای دو سند سه دانگ می باشد.
مشاع بودن یک ملک ممکن است باعث به وجود آمدن اختلافات زیادی برای مالکین یک ملک به وجود بیاورد که در این صورت راه های مختلفی برای حل این اختلافات از طریق خاتمه دادن به حالت مشاعی وجود دارد به طور مثال اقدام به افراز ملک صورت گیرد یا یکی از مالکین سهم خود را به مالک دیگر واگذار کند، فروش ملک مشاع و…که دراین متن مختصرا به این موضوع می پردازیم.
افراز چیست؟
پیش از ورود به بحث می بایست با معنا و مفهوم افراز آشنا شد. افراز به معنای جداکردن می باشد و در واقع سبب می شود مالکیت مشاعی از بین برود. افراز ممکن است به صورت توافقی بین هر شریک در ملک محقق شود و هم ممکن است غیر توافقی و توسط دادگاه یا اداره ثبت محل وقوع ملک اجبار به افراز صورت گیرد.
اما در مواردی نمی توان اقدام به افراز نمود، مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد یا شرکا در ضمن یک قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند، یا در صورتی که تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد، تقسیم ممنوع است.
همچنین در مورد ملک مورد نظر، نباید سند مالکیت معارض وجود داشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده است، اقدام به افراز نخواهد شد. و در این موارد چاره ای جز فروش مال مشاع نیست و دادگاه، حکم به فروش مال صادر خواهد کرد.
افراز همانطور که اشاره شد هم از طریق اداره ثبت و هم از طریق دادگاه قابل انجام است.
نحوه تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ
پس از بیان مطالب فوق که همگی مقدمه ی بحث اصلی محسوب می شود به نحوه و طریقه تبدیل یک سند سه دانگ به شش دانگ می پردازیم.
اولین نکته ی ضروری و اساسی که می بایست حتما قبل از اقدام به هر کاری در این خصوص به آن توجه شود این است که ملک باید قابلیت افراز را داشته باشد. برای مثال متراژ آن به اندازه ای باشد که به توان به صورت استاندارد آن را به واحدها و یا طبقات مختلف تقسیم بندی کرد.
برای اطمینان از این موضوع می بایست به شهرداری محل وقوع مال مراجعه کرده و تقاضای افراز و تبدیل به سند شش دانگ مطرح شود. شهرداری با بررسی ملک و شرایط حاکم بر آن در صورت امکان افراز موافقت خود را با این خواسته اعلام می نماید. پس از طی این این مرحله شخص با ارائه مدارک ملک و با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست تقسیم ملک مشاع و تبدیل سند مشاعی (سه دانگ) به شش دانگ را مطرح می کند.
اداره ثبت نیز پس از بررسی موضوع و در صورت نیاز ارجاع موضوع به کارشناسی، در خصوص متراژ ملک و نوع تقسیم بندی واحدها تقسیم نامه ای مشخص و آن را به مالک ابلاغ می نماید.
همچنین هر مالک نیز می توانند واحدهای خود را از اداره ثبت درخواست کنند تا این اداره سندهای شش دانگ هر کدام از آنها را به صورت مجزا صادر نماید. این پروسه ممکن است چند ماهی به طول انجامد و بعد از طی شدن مراحل اداری و نامه نگاری های لازم و مراحل قانونی سند های شش دانگ برای هر مالک به دست ایشان خواهد رسید.
اعتراض به تقسیم بندی و صدور سند
ممکن است پس از تقسیم ملک و خارج از از حالت مشاع و صدور سند جداگانه یکی از شرکا به نحوه تقسیم و یا افراز صورت گرفته معترض باشد.
در این خصوص لازم است که به همراه سند مالکیت و نامه تقسیم نامه با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک یا دفاتر خدمات قضایی آن حوزه با ارائه دادخواست نسبت به تقسیم و افراز صورت گرفته اعتراض خود را مطرح نماید.
دادگاه پس از ثبت دادخواست اعتراض نسبت به نظریه ی اداره ثبت وقت رسیدگی را تعیین می نماید.
دادگاه در حین رسیدگی وضعیت ثبتی ملک را استعلام کرده و نیز تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی را نیز از اداره ثبت استعلام می کند. پس از وصول پاسخ استعلام ها، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می نماید .
کارشناس رسمی با هماهنگی با نقشه بردار و کارشناس ثبت، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک مورد نظر تخصص خود را اعلام می دارد.
طرفین ظرف مهلت مقرر حق اعتراض به نظر کارشناس را دارند. چنانچه در مهلت مقرر اعتراضی به دادگاه واصل نشود، دادگاه بر اساس همان نظریه اقدام به صدور رای مقتضی نموده و اگر دادگاه با تصمیم واحد ثبتی مخالف باشد، حکم به فسخ آن تصمیم نموده و همچنین در صورت موافقت با تصمیم مذکور، آن را تایید می نماید.
نمونه دادخواست افراز
موضوع خواسته افراز ملک
- تصویر مصدق سند مالکیت
- تصویر مصدق گواهی واحد ثبتی مبنی بر عدم پاسخ شهرداری در مهلت مقرر
- تصویر مصدق دلیل حجر یا مفقودالاثر بودن شریک
دلایل و منضمات
- سند مالکیت شماره…………… پلاک ثبتی………………. فرعی از ……………. اصلی بخش…………
- نامه شماره…………… مورخ…./…../…..اداره ثبت اسناد و املاک………….
- شماره مورخ
اطلاعات دلایل و منضمات:
- هزینه تقدیم دادخواست
- هزینه دعوای غیر مالی
- هزینه اوراق دادخواست
- هزینه تصدیق
- هزینه دادرسی پیوست ها
تحقیقات و اقدامات مورد تقاضا
- درخواست استعلام
- شماره پرونده استنادی
- معاینه محلی
- جلب نظر کارشناس
- سایر دلایل و مستندات
ریاست محترم دادگاه عمومی………….
با سلام احتراماً به استحضار میرساند:
با توجه به مستندات ابرازی پلاک ثبتی ….فرعی از …. اصلی بخش …واقع در ….. بین اینجانب و خوانده مشترک بوده و جهت افراز آن به اداره ثبت مراجعه لیکن شهرداری در مهلت قانونی در مورد درخواست مطرح شده اعلام نظر ننموده و ادامه وضعیت موجود موجب بروز مشکلاتی برای شرکاء گردیده است لذا رسیدگی و صدور حکم بر افراز ملک مذکور مورد استدعاست .
با تشکر و تجدید احترام
