جرم خیانت در امانت مطابق با قوانین حاکم بر کلیه ی مراجع قضایی و غیر قضایی، هر شخصی که هرگونه ادعایی اعم از امور حقوقی (مواردی از قبیل، مطالبه چک، طلاق،الزامات قراردادی و…) و امور کیفری ( مواردی از جمله؛ سرقت، کلاهبرداری، خیانت در امانت و…) علیه شخصی یا اشخاصی داشته باشد.
با ارائه دلایل و البته طی تشریفات قانونی می تواند علیه طرف مورد ادعای خود مطرح سازد و محاکم مکلف به رسیدگی می باشند.
اما بعضی از دعاوی فقط در صورتی می توان علیه طرف دیگر طرح و ادعا نمود که شخص در قید حیات باشد، به عبارتی اگر خوانده دعوا (شخصی که علیه او ادعایی داریم) فوت نماید دیگر دعوا قابل رسیدگی نخواهد بود.
به دعاوی از جمله:
- طلاق.
- حضانت.
می توان اشاره کرد که با فوت خوانده دعوا، دیگر نمی توان علیه او دعوایی مطرح نمود.
اما در این نوشتار قصد داریم به یکی از دعاویی که برای خواهان دعوا در سرهای زیادی را به وجود آورده است و فوت طرف مقابل ادعا نیز مانع رسیدگی نخواهد بود بپردازیم.
دعوای الزام به تنظیم سند
افراد پس از توافق در مورد معامله به جهت نهایی نمودن معامله به سراغ انعقاد قرارداد یا به اصطلاح عامیانه، مبایعه نامه و قولنامه رفته که اصولا بین طرفین نوشته شده و با حضور شاهد، ولو بدون حضور در بنگاه های ماشین یا املاک منعقد می نمایند.
مندرجات قراردادها و قولنامه ها کاملا بر اساس توافقات و شروط بین طرفین درج و مورد توافق طرفین واقع می شود.
بیشتر بخوانید: مهمترین مدارک و مراحل دریافت قولنامه
اصولا در مفاد قراردادها طرفین مواردی از قبیل:
- تعیین موعد و یا اقساط پرداخت برای خریدار و تعیین خسارت و فسخ درصورت عدم انجام تعهد
- درج تعیین موعد برای فروشنده جهت تسلیم آپارتمان و تعیین خسارت درصورت دیر کرد در تسلیم
- تعیین موعد برای خریدار به جهت حضور در دفاتر اسناد رسمی به جهت انتقال قطعی و رسمی به فروشنده
گنجانده می شود تا در صورت بروز هرگونه نقض تعهد و خلف وعده بتوانند علیه طرف مقابل خود اقدامات قانونی بنمایند.
یکی از دعاوی که بین خریداران و فروشندگان املاک و ماشین و… شایع است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد.
متاسفانه بسیار شاهد هستیم که پس از وقوع و انعقاد قرارداد، یک طرف یا بعضا طرفین نسبت به مفاد قرارداد بی اعتنا بوده و بعضا خواهان فسخ آن هستند.
در این صورت و در خصوص دعوای الزام به تنظیم می بایست بیان داشت که فروشنده با توجه به اینکه درصد قابل توجهی از مبلغ مورد توافق را از خریدار اخذ نموده است ولی در تاریخ تعیین شده در دفتر اسناد رسمی (محضر) حاضر نشده و اقدامی جهت انتقال قطعی مورد معامله انجام نمی دهد.
در این صورت خریدار این حق و اختیار را دارد که علیه فروشنده طرح دعوا نموده و بعضا تحت شرایطی حتی خسارت نیز دریافت نماید.
بیشتر بخوانید: تنظیم سند رسمی خودرو
شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده
برای طرح هر دعوا و امکان اثبات ادعای خود و احقاق حق می بایست از یک سری شرایط و ویژگی ها برخوردار بود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز از این قاعده مستثنی نیست و دارای شرایطی است. اولین و اصلی ترین شرط لازم؛ وجود یک قرارداد قانونی صحیح بین طرفین می باشد.
چنانچه شرایط قانونی یک قرارداد که به آن اشاره شد یا اینکه قرارداد به موجب اختیارات قانونی یکی از طرفین پیش از طرح دعوا فسخ شده باشد امکان طرح این دعوا وجود نخواهد داشت.
مورد دیگر که باز هم به انعقاد و ایجاد قرارداد برمی گردد ، تعیین تاریخ دقیق، به جهت حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی می باشد
اخذ گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه توسط خریدار لازم به ذکر است این مورد یکی از دلایل و قرائن چهت اثبات عدم انجام تعهد فروشنده می باشد.
اطمینان از وجود پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری برای ملک ؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
بیشتر بخوانید: گواهی عدم خلافی ساختمان چیست؟
طرح دعوا الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
همانطور که در ابتدای متن اشاره شد، بسیاری از دعاوی حتی در صورت فوت خوانده دعوا (کسی که نسبت به او دعوایی مطرح نموده ایم) قابل طرح بوده و می بایست علیه وراث آنها طرح شود که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز در این زمره قرارداد.
و در واقع این وراث هستند که تکلیف به انجام تعهد یعنی تنظیم سند رسمی را دارا می باشند اما ممکن است وراث به قرارداد و تعهد صورت گرفته پایبند نبوده که ناچارا می بایست طی تشریفات قانونی علیه همگی آنها طرح دعوا نمود.
چگونگی طرح دعوا الزام به تنظیم سند درصورت فوت فروشنده
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درصورت فوت فروشنده، علاوه بر شرایط گفته شده، وجود یک شرط دیگر یعنی گواهی انحصار وراثت نیز لازم و ضروری محسوب می شود.
اصولا پس از فوت متوفی وراث وی متوفی ، وراث وی اقدامی برای اخذ گواهی انحصار وراثت انجام نمی دهند یا اینکه اخذ آن و طی مراحل قانونی لازم را به زمان نسبتا طولانی موکول می کنند که این امر قطعا به ضرر خریدار خواهد بود.
در این صورت خواهان دعوای الزام به تنظیم سند یا همان خریدار سابق، می بایست دعوایی علیه وراث فروشنده فوت شده مطرح نماید و الزام آنها به انحصار وراثت بخواهد.
مرجع صالح برای طرح این دعوا و به طور کلی امور مربوط به گواهی انحصار وراثت، شورای حل اختلاف محل زندگی و سکونت متوفی می باشد.
پس از اخذ این گواهی، خریدار می بایست به همراه کلیه مدارک و مستندات، با حضور در دادگاه حقوقی محلی که ملک در آن حوزه قرارداد یا اگر مال منقول است در دادگاه محل سکونت و زندگی خوانده (در اصطلاح حقوقی اقامتگاه گفته می شود) و پرداخت هزینه اقدام به ثبت دادخواست نماید.
ذکر این نکته ضروری است که خریدار می تواند با حضور در دفاتر خدمات قضایی نیز با پرداخت هزینه دادرسی و دیگر موارد لازم (برای مثال اخذ کد ثنا به جهت ابلاغ و اطلاع رسانی از رسیدگی به پرونده) اقدام به ثبت شکوائیه نماید.
نتیجه گیری
در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی محسوب می شود که شخصیت خوانده دعوا ملاک و معیار نبوده و درصورت فوت وی نیز می توان علیه وراث مطرح و خواهان رسیدگی شد.
برای طرح این دعوا علاوه بر وجود قرارداد صحیح و قانونی،گواهی عدم حضور خریدار در دفتر اسناد رسمی و… گواهی انحصار وراثت به جهت تعیین و شناخته شدن وراث متوفی که قرار است علیه آنها دعوا صورت پذیرد الزامی است.
سوالات رایج
دعوی الزام به تنظیم در صورت فوت فروشنده نیز قابل طرح است؟
بله منتهی در ستون خوانده باید وراث متوفی گنجانده شوند و الزام آنها را به انحصار وراثت بخواهد.
اگر پس از حکم دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی علیه خوانده در صورت در قید حیات بودن یا علیه وراث در صورت فوت ، و عدم اجرای دستور دادگاه خواهان دعوا (خریدار) چه اقدامی می تواند انجام دهد؟
در این صورت به درخواست خواهان و به دستور دادگاه،نماینده دادگاه جهت امضای انتقال سند در دفترخانه حاضر و انتقال صورت می گیرد.
به جهت عدم انتقال مال متعلق به خریدار به دیگری و در مصون قراردادن آن چه اقدامی می توان انجام داد؟
در این صورت خریدار می تواند پیش از ثبت دادخواست، ابتدا درخواست تامین خواسته جهت عدم نقل و انتقال مال را از دادگاه تقاضا نماید.
