سرقفلی را به زبان ساده می توان اینگونه تعریف کرد که حق سرقفلی حقی است که مستاجر به واسطه این که ملک تجاری مورد نظر را به شهرت و اسم و رسم رسانده نسبت به بقیه نق تقدم دارد یا به نوعی حقی است یا امتیازی است که مستاجر در محل تجاری دارد که به واسطه آن می تواند از منافع آن با اجاره بهای کمتری نسبت به دیگران استفاده کند.
سر قفلی یا مالکیت
سرقفلی یا مالکیت : با این بیان فعلی می توان تفاوت و تفکیک حق سرقفلی را با مالکیت متوجه شد.
از این جهت که مالکیت حقی تمام و کمال است و مالک حق همه گونه تصرف در مال خود را دارد البته به جز استثنائاتی و مشخص است که مالکیت با این حق بسیار متفاوت است زیرا سرقفلی فقط مربوط به بحث اجاره آن هم اجاره اماکن تجاری و در اماکن مسکونی حق سر قفلی نداریم.
تفاوت سرقفلی و مالکیت در قالب سوال
مغازه ای با حق سرقفلی و کسب وپیشه مشاعی ، مدت ۳۰ ماه است که احد از مالکین آن را در تصرف گرفته و اجازه ورود به دیگر مالکین حق سرقفلی وکسب و پیشه نمی دهد . لذا
چه دعوی یا دعاوی می توان علیه متصرف مطرح کرد؟
بدوا به رییس اصناف مراجعه کرده و تقاضای ابطال پروانه کسب وی را بنمایید زیرا احدی از مالکین سرقفلی بدون اذن سایرین حق استفاده ندارد و بعد از ابطال جواز کسب حالا محل نیز تعطیل خواهد شد و میتوانید شخصا به تعزیرات اعلام کنید که این محل فاقد جواز کسب بوده و حق دایر بودن ندارد لکن ضمن این امور تقاضای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به میزان قدر السهم هر یک از مالکین مشاع را از محاکم حقوقی بنمایید نکته حایز اهمیت اینکه خلع ید میسر نیست زیرا مالک سرقفلی فاقد عینیت است و سرقفلی حق مالی عینی نیست لکن خلع ید فرع بر مالکیت عین است
بی تردید حق سرقفلی یا مالکیت بر منافع اموال جزء حقوق مالی محسوب شده و مشمول عنوان غصب هستند.
اداره حقوق قوه قضاییه در نظریه شماره ۹۸۸/۷ مورخ ۰۳/۰۳/۱۳۷۷ بیان داشته است:
« با توجه به مواد ۴۸۸،۴۸۹،۳۰۸ و ۲۹ قانون مدنی، مستاجر که مالک منافع مورد اجاره است اگر ثالثی مورد اجاره را از ید او خارج و عدواناً تصرف نماید، می تواند علیه او طرح دعوای خلع ید غاصبانه مطرح نماید و موضوع ارتباطی به قبض و اقباض مورد اجاره ندارد، همین که وجود رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع ملک احراز گردد، دادگاه می تواند (به دعوای مطروحه ) رسیدگی کند».
رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور هیچ دلالتی بر قابل استماع بودن دعوای خلع ید مطروحه از سوی مالک عین مال ندارد به ویژه این که:
اولاً: قانونگذار در ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت کلیه معاملات راجع به منافع املاک را هم ضروری دانسته است.
ثانیاً: ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سالهای ۱۳۵۶،۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ همگی انتقال منافع املاک با تنظیم سند رسمی را به رسمیت شناخته اند.
مثال برای سرقفلی
فردی را تصور کنید که یک مغازه را از مالک آن اجاره می کند و در آن به خرید و فروش و تجارت می پردازد.
برای مثال فرش فروشی راه می اندازد یا اینکه لوازم آرایشی را عرضه می کند یا هر کاری دیگر مثل لوازم خانگی و … حال پس از مدتی این مستاجر به واسطه شهرتی که کسب کرده است مشتریان زیادی را جذب کرده است به طوری که نام و مکان این مغازه بر سر زبان ها افتاده حال فرض کنید.
که مالک پس از پایان یافتن اجاره دیگر نمی خواهد با وی اجاره را ادامه دهد این ور حالی است که مستاجر به واسطه زحماتی که کشیده و حسن عمل خویش توانسته این مغازه را به شهرت برساند.
و مشتریان زیادی را جذب مغازه کند و مالک با این وصف این اعتبار را رایگان به میراث می برد پس اینجا است که قانون گذار می خواهد از مستاجر حمایت کند.
بیشتر بخوانید: مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟
تعریف مالکیت
مالکیت در واقع حق یک شخص نسبت به یک شی است خواه این شی منقول مثل ماشین و…خواه غیر منقول مثل زمین و خانه باشد.
شرع و قانون مالک واقعی را کسی می داند که به صورت شرعی و قانونی مالی را صاحب شده است و اگر به عنوان مثال به صورت غیر قانونی در مالی تصرف کند آن را غصب می نامد و آن فرد را غاصب محسوب کرده و ضمان مطلق مال می داند.
مالکیت ممکن است نسبت به عین مادی مال باشد ممکن است نسبت به منافع مال باشد مثل عقد اجاره.
یکی از اوصاف حق مالکیت که می توان آن را وجه تمایز از حق سر قفلی قلمداد کرد مطلق بودن مالکیت است همانگونه که در بالا اشاره شد بدین معناست که مالک حق دارد هر نکع تصرفی در مال خود انجام دهد.
تفاوت سرقفلی و مالکیت
سرقفلی ناشی از اجاره هست و مربوط به منفعت محل اجاره است در حالی که مالکیت مربوط به عین مال می باشد نه منفعت و منفعت بهمراه عین مال برای شخص می باشد.
در مورد مالکیت مالک می تواند هرگونه دخل و تصرف نسبت به مال می تواند باشد ولی سرقفلی فقط ناشی از اجاره است و مستاجر فقط از محل اجاره استفاده می کند و موقع تخلیه این مبلغ قابل دریافت است.
بیشتر بخوانید: انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک
در این زمینه ماده ی ۳۰ قانون مدنی مقرر می کند که:
«هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.»
از دیگر ویژگی های مالکیت انحصاری بودن مالکیت است بدین معنا که کسی دیگر نمی تواند در آن تصرف کند مگر آن که به اراده مالک اصلی باشد.
تفاوت سر قفلی با حق کسب و پیشه
سرقفلی و حق و کسب و پیشه :بین این دو اصطلاح بسیار گفتگو شده است برخی این دو را یکی می دانند اما به نظر می رسد از لحاظ مواد حقوقی بین این دو تفاوت باشد حق کسب و پیشه را می توان اینگونه تعریف کرد.
حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که مستاجری که تاجر و کاسب است نسبت به یک محل پیدا می کند که از تلاشی که مستاجر برای شهرت مکان تجاری یا جذب مشتری که به عمل آورده ناشی می شود.
در باب تفاوت های این دو می توان گفت که حق سر قفلی ممکن است در ابتدای اجاره گرفته شود اما حق کسب و پیشه این گونه نیست و مربوط به پایان اجاره است.
فقها حق کسب و پیشه را شرعی نمی دانند اما حق سر قفلی را مشروع می دانند.
از دیگر تفاوت های آن می توان به این مورد اشاره کرد که حق سرقفلی و مبلغ آن توسط توافق طرفین تعیین می شود در حالی که حق کسب و پیشه توسط کارشناس دادگاه تعیین می شود.
لازم به ذکر است که حق سر قفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ رسمیت داشت اما در دوره ی بعد قانون گذاری روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ از حق سر قفلی سخن میگوید.
سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر
سرقفلی در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر از حق سر قفلی سخن میگوید:
ماده ۶ – هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
نتیجه گیری
حق سرقفلی مربوط به عقد اجاره و امتیازی است برای مستاجر تاجر در اماکن تجاری در واقع در سر قفلی صاحب این حق مالک کسب و کار موقت مغازه است و نباید با مالکیت که نهاد و تاسیسی دیگر است اشتباه گرفته شود زیرا مالکیت حقی به مراتب قوی تر و همه جانبه تر از حق سر قفلی است.
سوالات متداول
حق سر قفلی به چه معناست؟
در واقع سرقفلی حق تقدم و امتیاز مستاجری ست که با اعمال خود باعث رونق و کسب کار مکان تجاری و شهرت آن شده است.
منشا حق سر قفلی و حق کسب و پیشه
منشا سر قفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ناشی از توافق طرفین است اما حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال ۵۶ ناشی از حکم قانون گذار بود و بدون اراده طرفین به وجود می آمد.
