قانون ثبت اسناد و املاک یکی از قوانین مهم کشور است که از قدمت بالایی برخوردار است که البته در سالیان گذشته مورد اصلاحاتی واقع شده است.
اغلب مردم از کاربرد ها، حقوق و تکالیفی که به موجب قانون ثبت برای مالکین املاک و اسناد ایجاد می شود بی اطلاع هستند و تنها تصور آنها از قانون ثبت، اقدام به جهت وصول وجه چک و صدور اجراییه علیه صادرکننده آن می باشد.
در این متن قصد داریم به تفسیر و تشریح ماده ۴۵ قانون ثبت اسناد و املاک بپردازیم.
ماده ۴۵ قانون ثبت
اگر به واسطه عدم اقدام در مورد مواد ۱۷ – ۱۸ و ۱۹ ملکی به ثبت رسیده و بعد معلوم شود عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حجر طرف دعوا با مستدعی ثبت بوده و اخطار مذکور در ماده فوق هم با اینکه مستدعی ثبت به فوت یا جنون یا حجر عالم بوده به عمل نیامده است.
قائم‌مقام قانونی متوفی و یا مجنون و یا محجور می‌تواند در ظرف پنج سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارات در محکمه حقوق به وسیله عرض حال جدید بر علیه مستعدی ثبت اقامه دعوی نماید.
مبدأ پنج سال مذکور فوق در مورد وراث کبیر و وراثی که ولی خاص (پدر یا جد پدری یا وصی منصوب مسلم الوصایه) دارند از تاریخ فوت و در غیر این موارد از تاریخ تعیین قیم یا مدیر تصفیه محسوب می‌شود.
در مورد این ماده چنانچه مستدعی ثبت محکوم گردد و ملک را قبلاً به دیگری انتقال داده و در موقع اجرای حکم مفلس باشد و ثابت شود برای فرار از ادای حق طرف خود را مفلس کرده به حبس تادیبی از یک سال تا دو سال محکوم خواهد شد.
تعقیب جزایی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت تعقیب موقوف می‌شود.
تقاضای ثبت و آثار وارد بر آن
برای اینکه یک ملک به ثبت برسد و در اداره ی ثبت اسناد و املاک دارای سابقه ی ثبتی باشد و ملک او به رسمیت شناخته شود و مزایای ثبت بر آن مترتب باشد می بایست یکسری تشریفاتی را طی کرد که به آن عملیات مقدماتی ثبت می گویند.
به بیان دیگر عملیات مقدماتی ثبت مجموعه اقداماتی است که توسط اداره ثبت و متقاضی مالکیت ملک می بایست صورت پذیرد تا ملک به نام شخص متقاضی در اداره ثبت، به ثبت برسد.
عملیات مقدماتی ثبت دارای مراحل مختلف است که مختصرا به آن می پردازیم:
- اولین اقدام درج آگهی ثبت عمومی است.
مطابق با ماده ۹ قانون ثبت این آگهی در یک نوبت در روزنامه های کثیرالانتشار درج می شود.
هدف از این آگهی درج مشخصات ملک و اطلاع آن به اداره اوقاف جهت استعلام از وضعیت ملک، تعیین پلاک ثبتی برای ملک (با پلاک آبی رنگی که توسط شهرداری نصب شده است متفاوت است) می باشد.
- دومین اقدام درج آگهی ثبت مقدماتی است.
مطابق با ماده ۱۰ قانون ثبت، این آگهی سه بار در روزنامه کثیرالانتشار چاپ می شود و هدف آن تعیین حدود ملکی است که قرار است ثبت شود.
- سومین اقدام درج آگهی نوبتی است.
موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت؛ که در دو نوبت منتشر می شود و هدف اصلی از این آگهی اطلاع از هویت کسی که تقاضای ثبت ملک را کرده و اطلاع از پلاک ثبتی صادر شده برای آن ملک است تا چنانچه کسی نسبت به ثبت ملک یا پلاک ثبتی اعتراضی دارد از این موضوع آگاه شود.
- چهارمین اقدام درج آگهی تحدید حدود است.
موضوع ماده ۱۴ قانون ثبت است. این آگهی در نوبت منتشر می شود و هدف آن تعیین حدود اختصاصی ملک است. یعنی با ملک مشاع تلفیق نشود.
پس از اقدامات فوق در صورتی که اعتراضی به موارد گفته شده توسط اشخاص به وجود آمده باشد رسیدگی می شود در غیر این صورت اقدام به صدور پیش نویس سند مالکیت می شود.
اختلافات و اعتراضات نسبت به ثبت ملک
همانطور که گفتیم ممکن است نسبت به ثبت ملک اختلافات و اعتراضاتی مطرح شود که قانون ثبت نسبت به یکایک آنها تعین تکلیف کرده است
نخستین مورد موضوع ماده ۱۷ قانون ثبت است. این ماده بیان می دارد که:
هرگاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضاکننده و دیگری قبل از انتشار اولین اعلان نوبتی دعاوی اقامه شده و در جریان باشد کسی که طرف دعوا با تقاضاکننده است باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز تصدیق محکمه را مشعر به جریان دعوا به اداره ثبت تسلیم نماید والا حق او ساقط خواهد شد.
یعنی شخص موظف است ظرف ۹۰ روز شکایت خود را در دادگاه مطرح و تقاضای توقف ثبت را از دادگاه تقاضا کرده و درصورت موافقت دادگاه با این امر حکم صادره را به اداره ثبت منطقه تسلیم نماید.
اما صرف اعتراض کافی نیست بلکه باید برای اثبات ادعای خود دلیل ارائه کند و به نوعی دعوا و اعتراض مطرح شده را ادامه دهد وگرنه طبق ماده ۱۸ قانون ثبت عمل خواهد شد.
ماده ۱۸، اگر معترض پس از تقدیم عرض حال (اعتراض) در مدت شصت روز دعوای خود را تعقیب نکرد (مسکوت گذاشت) محکمه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت، قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید از این قرار می‌توان استیناف داد (اعتراض کرد).
رأی استیناف قابل تمیز نیست. (قابل اعتراض نیست)
حال سوالی که در این خصوص مطرح می شود این است که اگر معترض به ثبت پس از اعتراض فوت نماید تکلیف اعتراض به عمل آمده چه خواهد بود؟
ماده ۱۸ مکرر قانون ثبت تکلیف این موضوع را روشن کرده است.
در صورت فوت معترض به ثبت اعم از اینکه تاریخ فوت قبل یا بعد از اجرای این قانون باشد، هرگاه معترض علیه نتواند تمام یا بعض از وراث را معرفی نماید به تقاضای او به شرح زیر اقدام می‌شود:
در مورد اول، دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ می‌کند که در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قیم و تعقیب دعوا اقدام شود و به علاوه موضوع و جریان دعوا را سه دفعه متوالی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه‌های محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی می‌نماید.
چنان چه ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی، دعوا تعقیب نشود قرار سقوط دعوا صادر گردد.(دعوا خاتمه میابد).
ابلاغ قرار مزبور یک نوبت در یکی از روزنامه‌های محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی خواهد شد و اگر ظرف مدت مقرر از قرار صادر، پژوهش خواهی نشود (اعتراض نشود) قرار مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.
بیشتر بخوانید: ابلاغیه چیست و ابلاغ قضایی چگونه صورت می گیرد؟
در مورد دوم، به وراث شناخته‌شده اخطار می‌شود در صورتی که در مقام تعقیب دعوا باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه به تقدیم درخواست تعقیب مبادرت کند.
در مورد وراث شناخته‌نشده و همچنین وراث شناخته‌شده که با صدور و ابلاغ اخطاریه دعوا را مسکوت گذاشته باشد به طریق مذکور در بند یک عمل خواهد شد.
حال اگر اعتراض در موعد معینی ثبت شود و پس از رسیدگی مورد قبول دادگاه قرار نگیرد معترض مطابق با ماده ۱۹ قانون ثبت می تواند نسبت به آن اعتراض نماید.
ماده۱۹؛ در صورتی که در جلسه مقرر برای محاکمه، معترض یا وکیل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعی ثبت، عرض حال او ابطال گردد، تجدید عرض حال فقط در ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرتبه ممکن خواهد بود، در این مورد عرض حال مستقیماً به دفتر محکمه صلاحیت‌دار داده خواهد شد.
- حال اگر سهوا، عدم اطلاع از ثبت ملک و هر عامل دیگری نسبت به ملک ثبت شده اعتراضی داشته باشیم چگونه می بایست برای احقاق حق خود اقدام نماییم؟
- آیا اساسا این چنین حقی برای ما پیش بینی شده است؟
در ماده ۴۵ قانون ثبت به این موضوع اشاره شده است.
اعتراض ویژه ی به املاک ثبت شده
مطابق با ماده ۴۵ قانون ثبت اسناد و املاک که بحث اصلی این متن نیز بشمار می آید؛
اگر به واسطه عدم اقدام در مورد مواد ۱۷، ۱۸ و ۱۹ ملکی به ثبت رسیده و بعد معلوم شود عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حجر طرف دعوا با مستدعی ثبت بوده و اخطار مذکور در ماده فوق هم با اینکه مستدعی ثبت به فوت یا جنون یا حجر، عالم بوده به عمل نیامده است، قائم‌مقام قانونی متوفی و یا مجنون و یا محجور می‌تواند در ظرف پنج سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارات در محکمه حقوق به وسیله عرض حال جدید بر علیه مستدعی ثبت اقامه دعوا نماید.
مبدأ پنج سال مذکور فوق در مورد وراث کبیر و وراثی که ولی خاص (پدر یا جد پدری یا وصی) دارند از تاریخ فوت و در غیر این موارد از تاریخ تعیین قیم یا مدیر تصفیه محسوب می‌شود.
در مورد این ماده چنان چه مستدعی ثبت محکوم گردد و ملک را قبلاً به دیگری انتقال داده و در موقع اجرای حکم مفلس (ندار باشد) باشد و ثابت شود برای فرار از ادای حق طرف خود را مفلس (منظور همان فرار از دین است) کرده، به حبس تأدیبی از یک سال تا دو سال محکوم خواهد شد.
تعقیب جزایی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت، تعقیب موقوف می‌شود.
نتیجه گیری مبحث
دریابان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد، برای ثبت یک ملک می بایست مثل هر عمل حقوقی، یک سری مراحل و تشریفاتی را انجام داد و ممکن است در طول انجام این تشریفات اشخاص با موانعی روبرو شوند.
برای مثال نسبت به اقدامات انجام شده اعتراضی به عمل آید که در این صورت ظرف مدت مشخص شده می بایست به دادگاه مراجعه کرد و تقاضا دستور جهت توقف ادامه ثبت ملک را خواستار شد.
اما همانطور که بیان شده مطابق با ماده ۴۵ قانون ثبت تحت یک سری شرایط پس از انقضای آن مهلت اعتراض، به اعتراض به عمل آمده رسیدگی خواهد شد.
سوالات رایج
آیا ثبت املاک اجباری است؟
بله و مالک مکلف به ثبت کلیه اموال غیرمنقول خود می باشد ولی ثبت اسناد اختیاری است.
اگر ملکی به ثبت نرسد چه اثری بر آن دارد؟
از نظر قانون ثبت این ملک مجهول المالک است و نمی توان نسبت به این ملک معامله انجام داد.
