سیر تا پیاز مالیات بر املاک مسکونی و تجاری

یکی از موارد و راه هایی که بودجه کشور از طریق آن تامین می شود مالیات است. در واقع مالیات قسمتی از درآمد، دارایی یا ثروت افراد است که توسط قانون تامین می شود و به منظور پرداخت بخشی از هزینه های عمومی و حفظ منافع اجتماعی و اقتصادی و سیاسی کشور طبق قانون به وسیله دولت وصول می شود.

پس به این دلیل که دولت برای ارائه خدمات عمومی و اجتماعی، نیاز به منبعی دارد تا این هزینه ها را تامین کند لذا دولت این مالیات را از افرادی که در آن جامعه زندگی می کنند به تناسب میزان ثروت و درآمد آنان دریافت می کنند.

اشخاص مشمول مالیات و اینکه چه مواردی مشمول پرداخت مالیات هستند و نام بردن از تمام آن ها فرصت دیگری را می طلبد.

در اینجا قصد داریم از مالیات بر املاک و مسکونی و تجاری و مالیات بر خانه های خالی و ملک متوفی سخن بگوییم.

مالیات بر املاک و مستغلات

 مالیات بر مستغلات یعنی املاکی که از آن در آمد کسب می شود مثل خانه ای که اجاره داده می شود.

مالیات بر مستغلات نوعی مالیات است که نسبت به درآمد ناشی از اجاره دادن ملک و زمین و هرگونه نقل و انتقال آن اعمال می شود.

در واقع اینگونه می توان گفت که مالیات مستغلات مالیاتی مستقیم است که ناشی از درآمد اشخاص در بازار مسکن می باشد.

انواع مالیات بر املاک و مستغلات:

• مالیات بر درآمد ناشی از اجاره.
• مالیات بر نقل و انتقال.
• مالیات بر ساخت و ساز.
• مالیات بر مستغلات خالی.

مالیات بر در آمد اجاره ملک

مالیات بر اجاره مالیاتی است که از شخص حقیقی یا حقوقی بابت اجاره دادن ملک گرفته می شود. حال چه خانه باشد یا زمین یا آپارتمان و چه تجاری با شد چه مسکونی.

محاسبه مالیات بر اجاره ملک

 محاسبه مالیات در قدم اول اجاره سالیانه را باید تعیین کنیم. ممکن است در اجاره ملک پول پیش گرفته شده باشد و ممکن است پول پیش گرفته نشده باشد.

اگر اجاره بدون پول پیش باشد همان اجاره بهای هر ماه را در عدد ۱۲ که یک سال می شود را ضرب می کنیم.

اما وقتی پول پیش در میان باشد از آن پول پیش ۱۸٪ درصد آن محاسبه شود و حاصل آن را با اجاره بهای سالانه جمع کنید.

در این جمع بستن هرچه به دست می آید ۲۵٪ آن از مالیات معاف است و حاصل به دست آمده را در ۷۵٪ درصد ضرب می کنیم.

نکته ای که باید به آن دقت کرد این است که نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک به این شکل می باشد که اگر در آمد سالیانه ملک در حاصل جمع گفته شده:

• تا ۳ میلیون در سال باشد 》۱۵درصد مالیات تعلق می گیرد.
• ۳ تا ۱۰ میلیون در سال》۲۰درصد مالیات تعلق می گیرد.
• ۱۰ تا۲۵ میلیون در سال》۲۵ درصد مالیات.
• ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون》۳۰درصد مالیات.
• و بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان》 ۳۵درصد مالیات تعلق می گیرد.

نکته دیگر آنکه اگر حاصل جمع ۵ میلیون تومان در سال باشد، ۳ میلیون آن را با ۱۵ درصد و ۲ میلیون آن را با ۲۰ درصد محاسبه می کنیم.

حال فرض کنیم یک ملکی ۲۰ میلیون تومان رهن گرفته شده و اجاره ماهیانه آن ۵۰۰ هزار تومان می باشد.

حال طبق آنچه گفتیم از رهن و یا پول پیش ۱۸٪ آن را حساب می کنیم که می شود:

۳٫۶۰۰٫۰۰۰ = ۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰-۱۸%

سپس باید جمع اجاره ماهیانه را هم حساب کنیم یعنی ماهی ۵۰۰ هزار ضرب در ۱۲ ماه:

۶٫۰۰۰٫۰۰۰ =۱۲ * ۵۰۰٫۰۰۰

حالا این دو عدد به دست آمده را یعنی حساب ۱۸ درصد پول پیش و حساب کل اجاره یک سال را جمع می کنیم که می شود:

۹/۶۰۰/۰۰۰ تومان

حال، در بالا گفتیم که در مالیات اجاره ۲۵ درصد معافیت دارد یعنی از ۰٫۷۵ درصد محاسبه می کنیم.

لذا کل عدد به دست آمده را که ۹.۶۰۰.۰۰۰ هزار تومان بود را در ۷۵٪ ضرب می کنیم که می شود:

۷/۲۰۰/۰۰۰

از این عدد به دست آمده است که مالیات را از آن کسر می کنیم طبق داده های بالا یعنی ۳ میلیون تومان آن با ۱۵ درصد محاسبه می شود و باقی مانده یعنی ۴.۲۰۰.۰۰۰ هزار تومان با نرخ ۲۰ درصد محاسبه می شود.

اگر ۳ میلیون را ضربدر ۰٫۱۵ درصد کنیم ۴۵۰ هزار تومان.

و اگر ۴.۲۰۰.۰۰۰ را ضربدر ۰٫۲۰ درصد کنیم ۸۴۰ هزار تومان به دست می آید. لذا جمع این دو می شود مالیات این خانه در مثال فرضی یعنی. ۱٫۲۹۰٫۰۰۰.

چه اشخاصی در مالیات بر اجاره معافند؟

 معافیت اجاره اگر فردی درآمدی غیر از دریافت اجاره بها نداشته باشد از مالیات معاف است.

اگر فرد ملک خود را برای اقامت یا فعالیت تجاری به بستگان درجه اول خود بدهد از مالیات معاف است. مثل پدر و مادر و فرزندان و همسر.

در غیر این صورت باید مالیات بدهد اگر خلاف آن ثابت شود.

نکته ی مهم دیگر آن که اگر خانه یا ملک مزبور در تهران کمتر از ۱۵۰ متر باشد و در شهرهای دیگر کمتر از ۲۰۰ متر باشد از مالیات معاف است.

اگر ملک به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابد و در آثار ملی ایران به ثبت رسیده باشد از مالیات معاف است.

ولی اگر مالکیت آن مال شخص باشد باید ۵۰ درصد از مالیات را پرداخت کند.

معافیت دیگری که پیش بینی شده است در موردی است که فرد، خود واحدی از آپارتمان را برای مثال مالک است و آن را اجاره داده است ولی خود وی هم در جایی دیگر اجاره نشین است در اینجا از مالیات نسبت به کل معاف است اما در صورت داشتن مابه التفاوت در ۲ اجاره در آن قسمت باید مالیات بدهد.

در مالیات بر درآمد اجاره ۲ صورت وجود دارد.

به این شکل که در یک صورت مالک موجر به حساب می آید و خودش مالیات می دهد و در صورت دوم مستاجر مالیات می دهد به این شکل که مستاجری که خود ملک را اجاره کرده است آن را به شخص دیگری اجاره می دهد در اینجا میزان مالیات نسبت به مابه التفاوت میزانی که اجاره داده است و میزانی که اجاره پرداخت می کند توسط مستاجر تعیین می شود.

مالیات بر نقل و انتقال

عوارضی که ناشی از خرید و فروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره برداری وصول می شود به ۲ صورت است:

۱– مالیات بر نقل و انتقال ملک:

در زمان نقل و انتقال قطعی هر ملک با هر نوع کاربری مالیات نقل و انتقال به میزان ۵ درصد ارزش معاملاتی آن ملک از مالک فروشنده دریافت می شود.

هنگام نقل و انتقال املاک با هر نوع کاربری در دفتر خانه مبلغی تحت عنوان مالیات نقل و انتقال دریافت می شود این مقدار که ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک از فروشنده آن دریافت می شود.

اینکه میزان ارزش معاملاتی چه مبلغی خواهد بود بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد.

در زمینه مالیات بر نقل و انتقال ملک به موادی از قانون مالیات های مستقیم اشاره خواهیم کرد:

ماده ۵۹: چنانچه برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود.

ماده ۶۱: حتی در صورتی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال دریافت می‌ شود.

ماده ۶۳: حتی اگر معامله املاک به شکل عقد بیع (فروش) نباشد، مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، باز هم در زمان انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال دریافت می‌ شود.

ماده ۶۴: تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌ باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌ یابد تا زمانی ‌که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.

ماده ۶۵: به موجب قوانین اصلاحات ارضی، انتقال ملک مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود. واگذاری واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضاء مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.

ماده ۶۶: در حالتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری یا مؤسسات وابسته به آن‌ها باشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به نیابت از مالک انتقال داده می‌ شود، در محاسبه مالیات نقل و انتقال مبلغ ذکر شده در سند به جای ارزش معاملاتی، ملاک عمل قرار خواهد بود.

ماده ۶۷: فسخ یا لغو معامله (به موجب قانون یا توسط متعاملین) تا شش ماه از تاریخ انتقال معامله جدید محسوب نمی‌ شود و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.

ماده ۶۸: املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.

ماده ۶۹: اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌ نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌ شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

ماده ۷۰: املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌ باشند.

ماده ۷۱: زمین هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.

ماده ۷۲: اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.

ماده ۷۴: در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.

ماده ۷۵: در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شود.

۲- مالیات انتقال حق واگذاری ملک:

مالیاتی است که به موجب نقل و انتقال حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره های حاصل از جایگاه تجاری ملک اعمال می شود که میزان آن ۲ درصد قیمت تعیین شده در هنگام انتقال است.

مالیات حق واگذاری یا سرقفلی نام دیگر این نوع مالیات است.

مالیات بر ساخت و ساز

طبق تصویب نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم می باشد مبنای جدیدی برای دریافت مالیات را رقم زده است.

طبق این مصوبه هرگونه ساخت و سازی که شکل بگیرد چه سازنده شخص حقیقی باشد چه شخص حقوقی چه خرده سازان باشد یا انبوه سازان ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می باشد.

سازندگان حقوقی یعنی همان شرکت های ساختمانی که دارای مجوز هستند از سازمان برنامه و بودجه ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحد های نوساز خود را به دولت می دهند.

شرکت های تعاونی مسکن ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و ساز و فروش املاک تازه ساز خود را به امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

اشخاص حقیقی که به ساخت و ساز می پردازند چه خرده ساز باشند و چه انبوه ساز ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمدی را که از فروش نخست خود به دست می آورند به دولت اختصاص می دهند.

طبق فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز، سود سازنده، هزینه زمین و هزینه ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود

نکته ای که در اینجا باید به آن دقت کرد این است برخلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود در حال حاضر مسکن سازان مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می کنند.

که در مالیات بر ساخت و ساز فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق فرمول جدید هستند.

یعنی هر نوع سازنده ای به جز شرکت ساختمانی و اشخاص حقوقی اگر ساختمان نوساز خود را در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کنند؛ از پرداخت مالیات معاف خواهند بود.

مالیات بر خانه های خالی

 خانه های زیادی وجود دارد که خالی هستند و مالکان آن ها این املاک را ارائه نمی دهند و این یکی از علل گرانی ملک و اجاره بها شده است و مالیات گرفتن بر این خانه ها مدت هاست به بحث روز جامعه تبدیل شده است.

در سال ۹۴ در قانون مالیات های مستقیم ماده ای در همین جهت وضع شده است که طبق آن، مالکین خانه های خالی موظف به دادن مالیات هستند.

هر واحد مسکونی یا تجاری در شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر که خالی شناخته می شوند بعد از یک سال یعنی از سال دوم مشمول مالیات خواهند بود یعنی:

• برای سال دوم برابر با نصف مالیات بر درآمد اجاره.
• برای سال سوم برابر با مالیات درآمد بر اجاره
• و برای سال چهارم و بعد از ان ۱.۵ برابر مالیات بر درآمد اجاره از فرد مالک اخذ می شود.

در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر مشمول مالیات مزبور نخواهند شد.

معافیت مالیاتی ملک

در مکانی که افراد یک خانواده زندگی می کنند یا افرادی که تحت تعهد صاحب ملک هستند، ملک تجاری به حساب نمی آید و مشمول مالیات نخواهد بود.

اما اگر ثابت شود برای آن اجاره پرداخت می شود مشمول خواهد بود.

در بالا گفتیم مالیات حاصل از درآمد املاک در وقتی اعمال می شود که مساحت زمین در تهران ۱۵۰ متر و در شهرستان ۲۰۰ متر باشد در غیر این صورت اگر کمتر باشد از مالیات معاف خواهد بود.

در بالا همان طور که اشاره کردیم اگر کسی ملکی را که مشمول مالیات است اجاره داده باشد و به جز آن منبع درآمد دیگری نداشته باشد‌.

در این مورد فرد گزارش وضعیت خود را به سازمان امور مالیاتی تقدیم می کند.

در این صورت آن ملک تا میزان مبلغی که به صورت سالیانه توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می شود از مالیات معاف است اما در مازاد آن مشمول مالیات است.

مالیات بر ملک متوفی

 طبق آنچه در قانون مالیات های مستقیم ذکر شده هر نوع کسب مال اتفاقی مشمول مالیات خواهد بود.

ارث نیز یکی از همین مصادیق خواهد بود.

اما به علت یک سری ویژگی ها آن را از درآمدهای اتفاقی جدا کرده اند و قسمت و فصلی جدا تحت عنوان مالیات بر ارث را به خود اختصاص داده است.

در محاسبه مالیات بر ارث ملک، باید گفت که این امر به نوع مال بستگی دارد و در این که مالیات را چگونه محاسبه می کنند بر اساس نرخ روز نقل و انتقال یا بر اساس ارزشی که خود سازمان امور مالیاتی تعیین می کند نوع مال است که تعیین کننده است.

در ارث هم محاسبه مالیات بر ارث بر اساس ارزش املاک است و این ارزش را سازمان امور مالیاتی تعیین می کند و بر اساس ارزشی که این سازمان تعیین می کند ۷.۵ این ارزش برای وراث طبقه اول به عنوان مالیات اخذ می شود.

برای مثال اگر فردی از پدر خود خانه ای را به ارث ببرد به ارزش تعیین شده ۱ میلیارد باید ۷.۵ آن را به عنوان مالیات بپردازد که می شود ۷۵ میلیون.

اما اگر وراث در طبقه اول نباشند طبق قانون با طبق دوم یعنی خواهر و برادر و جد و جده می رسد؛ حال میزان مالیات بر ارثی که این افراد می پردازند دو برابر طبقه اول خواهد بود یعنی ۱۵ درصد مالیات.

برای مثال اگر همان ملک یک میلیاردی به وراث طرق دوم برسد مالیات آن ۱۵۰ میلیون تومان خواهد بود.

اما در فرض بعدی اگر ملک به وراث طبقه ۳ برسد یعنی عمو،دایی، خاله و عمه در اینجا میزان مالیات بر ارث ۴ برابر خواهد بود. یعنی ۳۰ درصد مالیات.

پس در مثال بالا میزان مالیات ۳۰۰ میلیون خواهد بود.

مالیات بر ارث در زمان انتقال به وراث گرفته و اخذ می شود.

نتیجه گیری

مالیات گرفتن یکی از راه های تامین بودجه و تامین منافع عمومی است. مالیات به امور مختلفی تعلق می گیرد.

در اینجا ما در باب مالیات بر ملک سخن گفتیم که ممکن است چند وجه داشته باشد مانند مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر ارث، مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر ملک خالی که به هر کدام جداگانه پرداختیم و نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره و نکات آن را نیز در جای خود توضیح دادیم.

سوالات متداول

چه خانه هایی در موقع اجاره مشمول مالیات هستند؟

خانه هایی مشمول مالیات می باشند که در تهران ۱۵۰ متر و بیشتر و در شهرستان ۲۰۰ متر و بیشتر باشد و الا شامل مالیات نخواهد شد.

مالیات بر خانه های خالی به چه صورتی است؟

این مقرره شامل شهرهایی است که بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارد. که بعد از یکسال و از سال دوم مشمول مالیات خواهد شد. در بالا به جزئیات آن اشاره کردیم.

میزان مالیات بر ساخت و ساز خانه چقدر است؟

این میزان از محل سود سازنده ناشی می شود و به مقدار ۱۵ تا ۲۵ درصد خواهد بود.