اشخاص از بدو تولد از حقوق و اختیاراتی برخوردار می باشند که به حقوق مالی و غیر مالی تقسیم می شود. اما یکی از مهم ترین و البته مستحکم ترین حقوق مالی که برای اشخاص ممکن است به وجود آید، مربوط به حق مالکیت می باشد.
اما ایجاد حق مالکیت برای اشخاص از راه ها و اقسام مختلف امکان پذیر خواهد بود.
که ما در این نوشتار قصد داریم به نحوه ی انتقال ملک به همسر به همراه مراحل قانونی و هزینه های آن بپردازیم.
انتقال ملک به همسر از طریق مبایعه نامه
یکی از شایع ترین راه های انتقال املاک از طریق فروش می باشد. البته در این باره باید دقت نمود که قولنامه با مبایعه نامه متفاوت می باشد.
در مبایعه نامه مال به صورت قطعی بین طرفین انتقال یافته است در حالی که در قولنامه موانعی برای انتقال وجود دارد.
برای مثال پول خریدار آماده نیست، ملک تخلیه نیست و … که طرفین متعهد می شوند پس از رفع موانع مال را به صورت قطعی منتقل نمایند.
نمونه مفاد مبایعه نامه انتقال ملک به همسر
ماده ۱ – طرفین قرارداد
۱-۱ فروشنده/فروشندگان ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از …………… کد ملی ………………. متولد ……… ساکن ……………… تلفن ………… .
یا با وکالت / قیمومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد …………..به موجب ……………. .
۱-۲ خریدار/خریداران…………… فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………… صادره از ……….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………… تلفن ……….. .
ماده ۲ – موضوع قرارداد و مشخصات ملک
بیع ………. دانگ یک دستگاه آپارتمان دارای پلاک ثبتی ……….. فرعی از ….. اصلی به مساحت اعیانی …..مترمربع و به صورت …… خوابه و مساحت عرصه متر به نشانی محل وقوع ملک ……. طبقه …… واحد ….. و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثنا عرصتاً و اعیاناً به انضمام برق به شماره پرونده….و آب به شماره اشتراک ….. و گاز شهری به شماره شناسایی…….و یک رشته تلفن دائر به شماره…… و انباری به مساحت …… متر مربع واقع در و تعداد ….. عدد پارکینگ به شماره های ……. و دارای پایان کار ساختمان شماره …… مورخ ….. صادره از سوی شهرداری منطقه ……. می باشد.
تاسیسات گرمایشی شوفاژ روشن، پکیج حرارتی، گاز شهری، فن کویل، بخاری نفت سوز، شومینه و وسیله سرمایی آن کولر، چیلر، فن کوئل، تهیه مطبوع، سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً به طور کامل به رؤیت خریدار رسید و از کمیت، کیفیت و وضعیت ملک کاملاً مطلع شده است.
ماده ۳ – ثمن معامله و نحوه پرداخت
کل ثمن معامله عبارت است از مبلغ به عدد …… ریال وجه رایج مملکتی تعیین که مورد تراضی و توافق طرفین قرار گرفت که به ترتیب ذیل از سوی خریدار / خریداران به فروشنده / فروشندگان پرداخت می گردد (اگر پرداخت به صورت اقساط باشد تعداد و موعد اقساط در قرارداد درج شود)
ماده ۴- تنظیم سند رسمی
۴-۱ به منظور تنظیم سند رسمی طرفین متعهدند که در تاریخ ….. در دفترخانه اسناد رسمی شماره…. یا دفترخانه ای که بانک و سازمان های تابعه …. معرفی نماید حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی معامله را انجام دهند.
۴-۲ هریک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست را فراهم نکند مکلف است مبلغ …… ریال بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصل معامله انجام شده نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی سازد.
ماده ۵ – تسلیم ملک
فروشنده/فروشندگان مکلف است در تاریخ …/…/ ۱۴ ملک را با تمام توابع و ملحقات و منضمات به خریدار/خریداران تسلیم کند. وجه الالتزام عدم تخلیه روزانه ……. ریال می باشد که در صورت عدم تسلیم به موقع، فروشنده موظف است آن را به خریدار پرداخت کند.
و سایر مواردی از جمله اسقاط کلیه اختیاراتی قانونی فسخ قرارداد و یا هر شرط و مندرجات دیگری بنا بر توافق طرفین قابل درج در قولنامه می باشد.
انتقال ملک به همسر از طریق صلح
پس از بیع، انتقال اموال در قالب قرارداد صلح از جمله رایج ترین نوع انتقال می باشد و حتی بسیاری از افراد به دلیل اینکه قرارداد صلح، بسیاری از قواعد و تشریفات قرارداد بیع را ندارد تمایل دارند که از این طریق اقدام به انتقال نمایند.
انتخاب عنوان صلح به جتی بیع به این جهت است که عقد صلح پیچیدگی ها و الزامات عقد بیع را ندارد مانند حق شفعه که فقط مختص بیع است یا خیارات مختص بیع که در عقد صلح راه ندارد.
نمونه قرارداد صلح ملک به همسر
۱– مصالح: آقای/ خانم … فرزند … به شماره شناسنامه … صادره از … متولد سال … به شماره ملی … به نشانی … تلفن … اصالتاً از طرف خود یا ولایتاً/ قیمومتاً/ وصایتاً/ وکالتاً/ به نمایندگی و امضاء مجاز/ از طرف … به موجب … و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله.
۲– متصالح: آقای/ خانم … فرزند … به شماره شناسنامه … صادره از … متولد سال … به شماره ملی … به نشانی … تلفن …اصالتاً از طرف خود یا ولایتاً/ قیمومتاً/ وصایتاً/ وکالتاً/ به نمایندگی و امضاء مجاز/ از طرف … به موجب … و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله.
٣–مورد صلح و حدود آن: کلیه حقوق متعلق به … دانگ پلاک ثبتی شماره … واقع در … با مشخص نمودن قدرالسهم از عرصه، مشاعات و مشترکات ملک مطابق با قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن که متصالح با اطلاع کامل از کمیت و کیفیت و محل وقوع مورد صلح اقدام به قبول مورد صلح نموده است.
مصالح متعهد گردید که هرگونه بدهی مورد صلح را از بابت شارژ ساختمان به ادارات آب و برق و گاز و غیره تا تاریخ تحریر این سند، شخصا اقدام به پرداخت نماید.
۴–شرایط صلح: اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن و غبن فاحش (باستثنا خیار شرط) از طرفین به عمل آمد و متصالح با اطلاع کامل از موقعیت مورد صلح قبول مصالحه نمود.
بنابراین بین طرفین شروط ذیل الذکر مقرر گردید:
۱-۴ منافع مورد صلح مادام الحیات مصالح برای وی برقرار گردید (تا زمانی که او در قید حیات است) و مصالح حق استیفاء مادام العمر خود از منافع مورد صلح را دارا خواهد بود.
محرز است که پس از فوت مصالح منافع موصوف در مالکیت متصالح مستقر می گردد.
۲-۴ مصالح از لحظه تحریر این سند الی … سال شمسی حق فسخ این مصالحه را به صورت یک جانبه و بدون نیاز به صدور هیچگونه حکمی از محاکم قضائی دارا خواهد بود.
انتقال ملک به همسر از طریق مهریه
مهریه مالی است که پیش از عقد با توافق طرفین تعیین شده که آقا مکلف به پرداخت آن پس از ایجاد عقد نکاح می باشد و به دو صورت عندالمطالبه و عندالاستطاعه می باشد.
مهریه می تواند هر مالی اعم از سکه، وجه نقد، مال منقول یا غیر منقول تعیین شود منتهی می بایست مال تعیین شده دارای ارزش اقتصادی باشد.
حال اگر مهریه تعیین شده یک ملک باشد، به محض ایجاد عقد نکاح، خانم مالک ملک شده و در صورتی که مرد ملک را به فروش برساند خانم می تواند تحت عنوان انتقال مال غیر از همسر خود طرح دعوا نموده و همچنین خواستار ابطال معامله ی صورت گرفته نیز باشد.
و همچنین اگر مرد مال متعلق به دیگری به عنوان مهریه تعیین نموده باشد، (برای مثال پدر خود) مرد مکلف است که معادل مال تعیین شده، به عنوان مهریه به خانم پرداخت نماید.
انتقال ملک به همسر از طریق ارث
تمامی موارد بیان شده، انتقال به صورت ارادی و اختیاری می باشد، درحالی که در انتقال به وسیله ی ارث، انتقال غیر ارادی صورت می گیرد.
مطابق با قانون مدنی و قواعد ارث، خانم پس از فوت همسر جدای از اینکه خانم می تواند اقدام به مطالبه ی مهریه ی خود از اموال به جای مانده از همسر خود بنماید، اگر دارای فرزندی باشد به میزان یک هشتم از اموال همسر خود به ارث می برد و در صورتی که دارای فرزندی نباشد، یک چهارم ارث خواهد برد.
مراحل قانونی انتقال ملک و هزینه های آن
اگرچه انتقال یک مال با تنظیم سند عادی بین طرفین معتبر بوده و قانونا برای خریدار یا انتقال گیرنده حقوقی ایجاد خواهد شد، ولی انتقال سند رسمی از نظر قدرت اثباتی و مزایای آن نسبت به سند عادی و قطعیت انتقال صورت گرفته؛ بسیار امری مهم و حائز اهمیت می باشد.
در خصوص هزینه ی انتقال ملک نیز باید بیان داشت که:
جهت دریافت کد رهگیری از بنگاه، ۵ درصد از ارزش ملک را خریدار و فروشنده. هزینه نوسازی، خلافی و پسماند، مالیات و هزینه های مربوط به دارای نیز می بایست پرداخت شود.
پس از پرداخت هزینه های فوق جهت تنظیم سند رسمی؛ هزینه دفترخانه (حق التحریر) به طور برابر بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد.
که تقریبا بین ۲۰۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان می باشد.
نتیجه گیری
در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد؛ در قانون مدنی راه های زیادی برای انتقال اموال پیش بینی شده است که افراد بسته به شرایط نسبت به آن اقدام می نمایند.
اما در خصوص انتقال اموال به همسر، علاوه بر انتقال از طریق بیع، صلح، هبه، ارث و… از طریق مهریه نیز بنا به درخواست خانم و استطاعت مالی اقا امکان پذیر خواهد بود.
لازم به ذکر است که انتقال اموال به موجب سند عادی از نظر قانونی صحیح می باشد، ولی به جهت حمایت قانون گذار از سند رسمی، و مطابق با قانون ثبت، که کلیه ی دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک می داند، انتقال اموال از طریق سند رسمی، همواره توصیه و ارجحیت دارد.
سوالات متداول
از چه طریقی امکان انتقال ملک به همسر وجود دارد؟
مطابق با قانون مدنی؛ از طریق انعقاد قرارداد بیع، صلح، هبه، و همچنین از طریق مهریه و حتی به صورت غیرارادی، از طریق ارث امکان انتقال مال وجود خواهد داشت.
اگر مرد در هنگام عقد ملک دیگری را به عنوان مهریه همسر خود قراردهد وضعیت مهریه چگونه خواهد بود؟
مرد موظف است قیمت و بهای مال تعیین شده را در هنگام مطالبه ی خانم به عنوان مهریه به وی پرداخت نماید.
هزینه های انتقال املاک به چه نحوی است؟
طرفین در هنگام انتقال با توافق یکدیگر می بایست در مراحل مختلف هزینه های بنگاه معاملاتی املاک، عوارض، پسماند، مالیات و … را بپردازند و سپس با توجه به نوع ملک، مبلغی را بین دویست تا دو میلیون تومان به عنوان هزینه تنظیم سند رسمی پرداخت نمایند.
