یکی از ارکان مهم و ضروری در خرید خانه، سند زدن آن خانه می باشد. در کشور ما انتقال سند و معامله ملک اصول مخصوص به خود را دارد و در چند مرحله انجام میگردد که در ادامه به بررسی این مراحل می پردازیم.
در آغاز اصطلاحات مربوط به انتقال سند را تعریف میکنیم:
فروشنده: شخصی که قصد فروش ملک یا خانه را دارد.
خریدار: شخصی که قصد خرید ملک را دارد.
قولنامه: نوشته ای که به صورت یک سند عادی تنظیم میشود و نشانه توافق بین دو یا چند نفر به منظور اجرای قرارداد به همراه ضمانت انجام تعهد می باشد. در قولنامه باید مشخصات خریدار و فروشنده و ملک مورد معامله ( نشانی، متراژ، سال ساخت و پلاک ثبتی ) از روی سند مالکیت و همچنین مبلغی که با عنوان بیعانه از طرف خریدار به فروشنده پرداخت میشود باید به طور دقیق و کامل ذکر شوند. در هر مرحله اگر از چک استفاده میشود تاریخ، بانک عامل، شماره چک و رقم باید کاملا در قولنامه مکتوب و تایید شود.
عقد اجاره: قرارداد اجاره
مبایعه نامه: تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در این است که در مبایعه نامه به واسطه قبول شروط آن خرید و فروش انجام میگردد و عقد بیع اتفاق می افتد و دیگر امکان فسخ آن وجود ندارد. امکان دارد پس از توافق فروشنده و خریدار دفترخانه باز نباشد. به همین منظور آنها برای خود مبایعه نامه ای تنظیم میکنند. باید توجه داشته باشید که قولنامه برخلاف مبایعه نامه بار حقوقی و شرایط فقهی لازم را ندارد و توسط مجامع حقوقی پذیرفته نمیشود. یعنی در صورتی که اختلافی بین دو طرف پیش آمد و به مراجع قانونی مراجعه کردند قولنامه در این موارد محکمه پسند نیست. اما در مبایعه نامه محتویات آن در دادگاه قابل پیگیری می باشد.
در صورتی که دو نفر شاهد مرد زیر قولنامه را امضا کنند تبدیل به مبایعه نامه میشود. مواردی که در مبایعه نامه ذکر میشوند به شرح زیر است:
- مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود) و تلفن همراه و ثابت.
- مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود) و تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله
- ثبت قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت(ریال یا معادل تومان)
- زمان و نحوه پرداخت معامله،زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و… همچنین باید ذکر شود که خریدار چه مبلغی را در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده میدهد.
[quote]باید توجه داشته باشید که در صورتی که این موارد ذکر نشوند مبایعه نامه هیچ ارزشی ندارد.[/quote]
مواردی که بهتر است در مبایعه نامه ذکر شود
علاوه بر این ۵ مورد موارد دیگری هم وجود دارند که اگر در مبایعه نامه ذکر شوند بهتر است. مثل:
- در صورت پشیمانی خریدار یا فروشنده باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که پس از پشیمانی چه اتفاقی می‌افتد. همچنین باید در مبایعه نامه زمان ذکر شود که مثلا پس از ۲۴ ساعت حق پشیمانی دارند.همچنین باید مبلغی را به عنوان خسارت تعیین کنند و در مبایعه نامه ذکر شود.
- وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
- منصوبات و ملزومات یعنی وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل و شفاف همه را ذکر می‌کنید.مثلا اگر خانه را با شوفاژ، کولر آبی، موتورخانه،کابینت،موکت و خط تلفن و… خریده اید همه این ها را باید ذکر کنید.در صورتی که این ها را ذکر نکنید ممکن است در زمانی که خانه را تحویل گرفتید فروشنده همه ملزومات را برده باشد. آن وقت نمی توانید ثابت کنید که اینها وجود داشتند.
- ثمن معامله: یعنی مال و یا مبلغی که در مقابل تحویل خانه به فروشنده داده می شود. این مبلغ می تواند در یک یا چند مرحله مشخص شده در مبایعه نامه به فروشنده پرداخت شود.
- مبیع: همان موضوع مورد معامله یعن خانه است باشد. درج مشخصات کامل آن اجباری و لازم است. مثلا مشخصات جغرافیایی، ثبتی و مساحت دقیق آن شامل طول، عرض و مقدار هر ضلع زمینی که خانه روی آن بنا شده است.
مراحل سند زدن
- در مرحله اول برای سند زدن ملک باید بین خریدار و فروشنده بر سر مسائلی مانند تاریخ تحویل خانه، قیمت خانه و… توافق ایجاد شود. بعد از توافق فروشنده و خریدار بر سر خرید خانه وارد معامله میشوند. پس از توافق بین خریدار و فروشنده قراردادی کتبی به نام قولنامه نوشته میشود. قولنامه به این معنی است که فروشنده و خریدار حرف هایی که بین خود زده اند را قبول کردند و آن را مکتوب می کنند.سپس به امضای دو طرف میرسد. همچنین در قولنامه باید رقم دقیق مورد معامله خوانا و دقیق به صورت حروف و عدد قید شود.
- پس از این مراحل انتقال سند ملک انجام میگردد.
- پس از تنظیم مبایعه نامه و پس از به ثبت رسیدن مشخصات خریدار و فروشنده در سیستم سراسری نرم افزاری جامع که توسط صاحب بنگاه معتبر انجام میشود، یک کد رهگیری صادر خواهد شد. صادر شدن کد رهگیری، مانع از فروش ملک به صورت همزمان به چندین نفر می شود.همراه داشتن کد رهگیری زمان انتقال سند خانه ضروری است.
- در این مرحله فروشنده باید به همراه شناسنامه و اصل سند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و دیگر اقدامات لازم را جهت تنظیم سند انجام دهد. در این مرحله نیازی به حضور خریدار نیست. مدارکی در این مرحله لازم است به شرح زیر است:
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر بنچاق
- اصل و تصویر پایان‌کار
- صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان در صورت هماهنگی
- اصل و تصویر حصر وراثت( در صورت ورثه ای بودن سند)
- اصل و تصویر گواهی عدم خلافی شهرداری و یا نامه بازدید شهرداری
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث( در صورت ورثه ای بودن سند)
- املاک اداری و تجاری علاوه بر این مدارک به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل هم نیاز دارند.
هزینه انتقال سند به عهده کیست؟
هزینه های دارایی و هزینه های استعلام و… بر عهده‌ی فروشنده می‌باشد و فقط هزینه سند در دفترخانه اسناد رسمی بر عهده طرفین (خریدار و فروشنده) می‌باشد.
فروشنده موظف است قبل از تحویل ملک تمامی بدهی‌های آن را پرداخت نماید و پس از دریافت مفاصا حساب به منظور سند زدن ملک اقدام نماید.
- در مرحله آخر انتقال سند یا همان سن زدن خانه انجام می گردد. طبق تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا میکنند. فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است به دفترخانه بدهد.
مدارک جهت تنظیم قرارداد انتقال سند
- سند مالکیت(سند،بنچاق معاملات قبلی)
- استعلام های ثبتی و مفاصا حسابهای شهرداری و دارایی
- گواهی حصر وراثت فروشنده(در صورت وارث مالک بودن)
- کارت پایان خدمت یا معافیت از خدمت سربازی (اگر یکی از طرفین مشمول خدمت نظام وظیفه است.)
- گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ (آب، برق، هزینه های مربوط به ساکنان در آپارتمان) صادره توسط هیات مدیره مجتمع های مسکونی یا آپارتمان های تحت قانون تملک آپارتمان ها
