پرسش: دستور تخلیه یک محل استیجاری مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ صادر شده است و به‌محض تخلیه عین مستأجره، مالک (موجر) آن محل را به شخص ثالث منتقل کرده است. حال مستأجر اقامه دعوا کرده و اثبات می‌کند که ملک استیجاری، سال‌ها قبل از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ در تصرف او بوده و مشمول قانون مذکور نیست و به این جهت نقض دستور تخلیه را درخواست کرده است در این وضعیت تکلیف دادگاه چیست، آیا با وجود واگذاری محل اجاره به شخص ثالث می‌توان وضع را به حالت اولیه اعاده کرد؟
نظر اکثریت
نظر به اینکه دستور تخلیه محل استیجاری مطابق قانون سال ۱۳۷۶ ماهیت حکم قضائی را ندارد و صرفاً یک دستور است و با عنایت به اینکه مطابق اصول آیین دادرسی مدنی، دستور صادره از طرف دادگاه، توسط همان دادگاه قابل عدول است و با توجه به اینکه ماده پنج قانون سال ۱۳۷۶ نیز حق شکایت از دستور تخلیه را به مستأجر و در نتیجه حق عدول از دستور تخلیه را به دادگاه داده است و نظر به اینکه با ذکر مبانی استدلال دستور دادگاه برخلاف احکام و برخی قرارها، مشمول قاعده فراغ دادرس نبوده و از اعتبار امر مختوم نیز برخوردار نیست؛ بنابراین، دستور تخلیه در صورت اقتضا از طرف دادگاه صادرکننده آن قابل عدول می‌باشد که در این صورت تخلیه انجام شده و انتقال عین مستأجره به شخص ثالث فاقد اعتبار بوده و مطابق ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۴۴ همان قانون عملیات اجرایی نیز به حالت قبل از تخلیه اعاده می‌شود.
نظر اقلیت
گروه اول: نظر به اینکه تصمیمات صادره از طرف دادگاه اصولاً قطعی است و نظر به اینکه عدم قطعیت دستور تخلیه نیز در هیچ مقرره‌ای قید نشده و با توجه به اینکه ماهیت دستور تخلیه نیز نه اداری بلکه قضائی و در واقع نوعی شبه حکم است و با عنایت به اینکه عین مستأجره نیز به شخص ثالث منتقل و حق شخص ثالث قرار گرفته است فلذا دستور موصوف قطعی بوده و قابل عدول نیست.
گروه دوم: هرچند ماهیت دستور تخلیه، یک دستور قضائی- اداری و قابل عدول نیز هست؛ لیکن دادگاه در صورتی از آن عدول می‌کند که مستأجر با تقدیم دادخواست به طرفیت موجر و مستأجر جدید درخواست نقض دستور تخلیه و اعاده عملیات اجرایی به سابق را درخواست کرده باشد و دادگاه نیز باید با رسیدگی ماهیتی به قضیه حکم ماهیتی مبنی بر نقض دستور تخلیه سابق و اعاده عملیات تخلیه انجام شده به حالت قبل از آن را صادر کند.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۳) مدنی
صرف‌نظر از اینکه دستور تخلیه محل استیجاری که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ صادر می‌شود، ماهیتاً حکم نیست؛ زیرا در این قضیه دادگاه وارد رسیدگی نشده و حکم صادر نمی‌کند بلکه قانون‌گذار تخلیه عین مستأجره را موکول به صدور دستور «مقام قضائی» از جمله رئیس حوزه قضائی دانسته است نه دادگاه و به نظر می‌رسد دستور تخلیه، ماهیتی قضائی- اجرایی دارد. اصولاً مطابق ماده ۱۱ قانون مرقوم اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده، از شمول حکم آن مستثناست و در فرض سؤال بنا به مستفاد از عمومات قانونی و ماده ۵ همان قانون و به دلالت مواد ۱۶ و ۱۷ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۸ و اصلاحات بعدی آن، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد، می‌تواند به دادگاه ذی‌صلاح مراجعه و بر اساس مقررات مواد اخیرالذکر، اقامه دعوا و درخواست اعاده وضع به حال سابق یا مطالبه خسارات وارده به خود را بنماید و انتقال ملک به شخص ثالث مسقط حق مستأجر نیست.
تخلیه منزل استیجاری به استناد ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر
پرسش: با عنایت به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ صدور دستور تخلیه منزل استیجاری با دادسراست یا دادگاه؟ نحوه عمل در این خصوص چگونه است؟ چنانچه با محاکم باشد محاکم حقوقی یا جزایی کدام‌یک صالح می‌باشند؟
نظر اکثریت
در صلاحیت دادگاه است.
نظر اقلیت
در صلاحیت دادسراست.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی
با توجه به اینکه در تاریخ تصویب قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۲۶/۵/۷۶) دادسرایی وجود نداشته و سال‌ها قبل از آن منحل اعلام گردیده بود و نظر به اینکه اساساً تخلیه مورد اجاره مبتنی بر عقد اجاره و روابط حقوقی بوده و با داشتن طبع حقوقی، صدور حکم یا دستور بر تخلیه مورد اجاره از وظایف محاکم حقوقی است. از آنجایی که مراد از مقام و مرجع قضائی مندرج در ماده ۳ قانون مرقوم، دادگاه‌های عمومی است و در شرایط فعلی دادگاه‌های عمومی حقوقی مطابق قانون روابط موجر و م مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ صالح به رسیدگی نسبت به موضوع است؛ بنابراین، موضوع فاقد طبع کیفری بوده و قاضی محکمه حقوق صالح به صدور دستور می‌باشد.
