حق مالک در انتقال سرقفلی در واقع مبلغی است که موجر برای رضایت به انتقال به ثالث از مستاجر دریافت میکند. مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را خواهد داشت برخلاف قانون سال ۱۳۵۶ که انتقال حق کسب و پیشه منوط به اجازه موجر خواهد بود. حق مالک در انتقال سرقفلی به این صورت است که اگر مستاجر، حق انتقال نداشته باشد مثل این که از وی حق انتقال سلب شده باشد بخواهد انتقال بدهد در این راستا موجر از وی مبلغی را برای رضایت میگیرد و به این انتقال رضایت میدهد. در واقع این مبلغی که مالک میگیرد برای رضایت دادن به انتقال است به این حق برای گرفتن مبلغ حق مالکانه گفته می شود که البته در قانون راجع به آن سخنی به میان نیامده است اما در عرف وجود دارد و از این جهت نمی توان گفت امری غیر قانونی می باشد.
سرقفلی مغازه‌ای را میخواهیم انتقال دهیم که دارای دو مالک است از سه دانگ رضایت گرفته‌ایم و سه دانگ دیگر هشت سهم مساوی است که از شش سهم رضایت گرفته‌ایم و دو سهم در دسترس نیستند.آیا در صورت انتقال اگر آن دو نفر پیدا شوند میتوانند نسبت به تخلیه طبق ماده ۱۹اقدام کنند ضمنا رضایت کسانی که گرفته شده با پرداخت ۱۵درصد معامله بوده است؟
✍️پاسخ وکیل
بله میتوانند تنفیذ نکنند اگر دو نفر حاضرنمیشوند الزام انها را رضایت برای انتقال منافع از دادگاه بخواهید
سرقفلی مغازه اى سال ۵٩ واگذار شده و از شروط عدم انتقال به غیر و اینکه مغازه به همان شکل در زمان اتمام تحویل شود و اینکه سالهاى بعد اجرت المثل به میزان تصرف پرداخت بشه .مبلغ اجاره هم خیلی ناچیز بوده.چند سال پیش صاحب سرقفلی فوت شده و جواز کسب هم به نامش بوده ورثه به صورت شفاهى مغازه نانوایی رو به شخص دیگرى دادند و هنوز جواز کسب متوفى روى دیوار هست و ورثه صاحب سرقفلی اجاره ماهانه حدود چهل هزار تومن به حساب دولتى میریزن چون مالک رضایت ندارد و کلا قصد پس گرفتن مغازه را دارد
چطور میشه مغازه رو پس گرفت؟✍️پاسخ وکیل
چون عدم انتقال به غیر شرط شده با اثبات واگذاری به غیر بدون مجوز مالک با پرداخت نصف سرقفلی به قیمت روز طبق نظر کارشناس حکم به تخلیه صادر میشه
نحوه محاسبه درصد حق مالک در انتقال سرقفلی
با توجه به این که این حق در قانون به آن اشاره نشده است برای محاسبه درصد حق مالک در انتقال سرقفلی باید به عرف مراجعه کنیم. لذا می توان این گونه گفت که توافق مالک و مستاجر در این زمینه هر چه باشد کارساز خواهد بود. نکته دیگر این که درصد حق مالک در انتقال سرقفلی با توجه به انتقال دائمی و یا موقت ممکن است میزان این درصد متفاوت خواهد بود.
آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد؟
مالک و یا موجر می تواند با فسخ و تخلیه در موارد قانونی قانون ۷۶ نسبت به تخلیه اجاره اقدام کند و سرقفلی را پس بگیرد. مواردی مثل انقضای اجاره و فسخ اجاره از این قبیل خواهد بود.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هم مواردی مقرر شده است که مالک می تواند حق کسب و پیشه را پس بگیرد مواردی مثل احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه از این جمله است.
باید دقت داشته باشیم که قرارداد اجاره مشمول چه قانونی است سال ۷۶ یا سال ۵۶؟ زیرا هر کدام قواعد خاص خود را دارد. توصیه می شود در این باره با وکلا متخصص سرقفلی سنا مشورت کنید و از راهکارهای لازم در این خصوص مطلع شوید.
اجاره سرقفلی چگونه محاسبه میشود؟
در اینجا دو مورد وجود دارد که به تمایز آن اشاره کردیم در مورد حق سرقفلی بیشتر جنبه توافقی دارد و افراد میتوانند هر مبلغی را تعیین کنند و افراد متخصص در این امر مثل وکلا ی متخصص در این حوزه بهتر عرف آن را می شناسند اما راجع به حق کسب و پیشه به موارد و معیار هایی مانند:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است
- طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در مرغوبیت محل مزبور موثر افتاده است
- وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا و… اشاره شده است.
انتقال سرقفلی به غیر
سرقفلی به معنایی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ وجود دارد متفاوت از حق کسب و پیشه قانون ر.م.م سال ۵۶ ست که برخی آن را یکسان پنداشته اند. در قانون ۵۶ مستاجر حق انتقال حق کسب و پیشه را ندارد مگر آنکه موجر در این مورد اجازه بدهد.
اما در سرقفلی اجاره مشمول سال ۷۶ مستاجر اختیار انتقال سرقفلی به غیر را دارد مگر آنکه موجر و یا مالک این حق را از وی سلب کرده باشد و این اختیار از وی سلب شده باشد در غیر این مورد وی حق انتقال به غیر را خواهد داشت. یعنی مستاجر می تواند سرقفلی مغازه را به شخص ثالث انتقال دهد و از وی حق سرقفلی دریافت کند. حق مالک در انتقال سرقفلی برای مواردی است که انتقال بدون اجازه مالک باشد.
نمونه رضایت مالک در انتقال سرقفلی
- ماده ۱ . طرفین قرارداد
۱-۱ انتقال دهنده …. فرزند… به شماره شناسنامه …. صادره از …. کدملی …. متولد…. ساکن…. تلفن…. با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت …. فرزند…. به شماره شناسنامه …. متولد….به موجب ….
۱-۲- انتقال گیرنده …. فرزند…. به شماره شناسنامه …. صادره از…. کد ملی…. متولد…. ساکن…. تلفن ….با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت…. فرزند….به شماره شناسنامه…. متولد….به موجب….
- ماده ۲. موضوع و مورد معامله
موضوع این قرارداد انتقال کلیه حقوق مالی اعم از قطعی و احتمالی انتقالدهنده نسبت به حق کسب و پیشه، تجار ت و سرقفلی بوده که مورد معامله عبارت است از ….. دانگ/ یک باب ….. دارای پلاک ثبتی شماره ….. فرعی از …. اصلی ….. قطعه…..واقع در بخش ….. به مساحت ….. متر مربع دارای حق اشتراک آب/ برق/ گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/ شوفاژ روشن/ غیر روشن/ کولر/ پارکینگ/ انباری به متراژ…..متر مربع/ تلفن دایر به شماره ….. غیر دایر و دارای پایانساختمان شماره ….. مورخه … /… / ۱۳ صادره از سوی شهرداری منطقه …. میباشد که انتقالگیرنده مورد سرقفلی را رویت نموده و از کموکیف آن از هر جهت اطلاع و آگاهی پیدا کرد.
- ماده ۳. قیمت مورد معامله
۱-۳- قیمت مورد معامله به طور مقطوع مبلغ …… ریال معادل …… تومان تعیین گردید.
۲-۳- همزمان با این توافق مبلغ ….. ریال معادل ….. تومان نقداً/ طی چک شماره ….. بانک ….. شعبه ….. به فروشنده پرداخت گردید، باقیمانده مبلغ ….. ریال در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد.
- ماده ۴. شرایط مربوط به تنظیم سند
۱-۴- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند انتقال رسمی در تاریخ … / …/ ۱۳ در دفتر اسناد رسمی شماره …..حاضر شوند و انتقال دهنده متعهد گردید سند را به نام انتقال گیرنده و یا هر کسی که انتقالگیرنده معرفی نماید انتقال دهد، در ضمن اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف انتقالدهنده به نام انتقالگیرنده بعدی، موکول به احراز انتقال از طریق ارایه قرارداد میباشد. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال رسمی، گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده میباشد.
۲-۴- عدم ارایه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف انتقالدهنده و عدم پرداخت ثمن توسط انتقالگیرنده، در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور میباشد.
- ماده ۵. شرایط تسلیم مورد معامله
۱-۵- انتقالدهنده موظف است مورد معامله را در تاریخ … /… / ۱۳ با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم انتقالگیرنده کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهرهبرداری کامل از مودر معامله را برطرف کند.
۲-۵- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد، قرارداد باطل است و انتقالدهنده موظف است مبلغ دریافتی را به انتقالگیرنده مسترد نماید.
۳-۵- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن، مستحق للغیر، عملیات اجرایی دادگستری و اجرای اسناد رسمی و غصبی بودن، قانوناً قابل انتقال به انتقالگیرنده نباشد، انتقالدهنده موظف ا ست علاوه بر استرداد ثمن معامله، معادل مبلغ ….. ریال به عنوان خسارت به انتقالگیرنده بپردازد.
- ماده ۶. آثار قرارداد
۱-۶- در صورتی که حق انتقال سرقفلی به غیر، از شخص انتقالگیرنده سلب گردد، مشارالیه حق انتقال سرقفلی را به غیر به هیچ عنوان نخواهد داشت.
۲-۶- انتقالدهنده اقرار نمود که مورد قرارداد مشمول مصادره اموال، سرپرستی، توقیف و وثیقه غیر نمیباشد و مانع آن نیز قبلاً به دیگری واگذار نگردیده است. هرگاه کذب اقرار انتقالدهنده محرز گردد و ازا ین جهت به انتقالگیرنده خسارتی وارد گردد، متخلف مکلف به جبران خسارت وارده میباشد.
۳-۶- انتقالدهنده در صورت استنکاف از تحویل مورد قرارداد در موعد مقرر، مکلف است از بابت هر روز تاخیر، مبلغ ….. ریال به انتقالگیرنده پرداخت نماید. تادیه خسارت مذکور مانع از انجام تعهد اصلی انتقالدهنده نمیباشد.
۴-۶- انتقالگیرنده مکلف است تمامی قیمت مورد معامله را تا تاریخ … / … / ۱۳ به انتقال دهنده تادیه نماید. در غیر اینصورت انتقالدهنده حق فسخ قرارداد را داشته و نیز میتواندم مبلغ ….. ریال وجه التزام از انتقالگیرنده دریافت نماید.
۵-۶- پرداخت کلیه عوارض شهرداری و مالیات مشاغل و حق بیمه کارگران و کارکنان مانده از قبل و تا زمان تحویل به عهده انتقالدهنده، انتقالگیرنده میباشد.
۶-۶- مالیات نقلوانتقال سرقفلی و اخذ پاسخ استعلامات ثبتی، به منظور تنظیم سند انتقال سرقفلی، بر عهده انتقال دهنده/ انتقالگیرنده خواهد بود.
۷-۶- اصل کلیه اسناد و مدارک نزد انتقالدهنده/ انتقالگیرنده باقی میماند تا نسبت به کارهای اداری آن اقدام نماید و در حال حاضر فعالیت کسبی در مغازه/ آپارتمان موصوف به صورت ….. میباشد.
- ماده ۷. این قرارداد در بردارنده قطعی و شرعی و تعهد طرفین به ایفای تعهدات داده شده میباشد و با توجه به مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۱۹ قانون مدنی بین طرفین منعقد گردید.
- ماده ۸. حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان ….. بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ ……… ریال به موجب قبض شماره ….. و …..پرداخت شد.
- ماده ۹. این قرارداد در تاریخ … / … / ۱۳ در دفتر مشاور املاک شماره ….. به نشانی ….. در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضا و مبادله گردید. مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است.
- ماده ۱۰. موارد حقوقی مفاد این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید میشود.
نام و نام خانوادگی کارشناس حقوقی ……….
فروشنده ………. خریدار………. شهود……….
نام و نام خانوادگی………. نام و نام خانوادگی ………. نام و نام خانوادگی……….
با احراز هویت متعاملین و مدارک و اسناد مورد معامله، تمام مراتب مندرج در این مبایعه نامه به تایید و گواهی اینجانب میرسد.
مهر و امضای مشاور املاک
مشاوره حقوقی راجع به حق مالک در انتقال سرقفلی
موسسه حقوقی گروه وکلای سنا با این رسالت که هر وکیلی میبایست در حوزه تخصص خاصی فعالیت و تمرکز خود را متمرکز کند. در حوزه های متفاوت حقوقی از وکلای درجه یک کشور دعوت به همکاری کرده است تا بدین وسیله مردم بتوانند به بهترین شکل حق دسترسی به وکیل را داشته باشند.
وکلای متخصص حوزه سرقفلی در گروه وکلای سنا با تالیفات فراوان در حوزه سرقفلی از افراد متخصص کشور در این حوزه به حساب می آیند که شما میتوانید برای انجام مشاوره و وکالت در پرونده شما به طرق مختلف از موسسه مزبور درخواست مشاوره و تعیین وقت نمایید.
نتیجه گیری
در بالا راجع به حق مالک در انتقال سرقفلی مطالبی را بیان کردیم که محور آن برای زمانی ست که مستاجر سرقفلی اجازه انتقال به غیر را ندارد اما میتواند اگر مالک راضی بشود مبلغی را برای اخذ رضایت به وی بدهد.
در قانون به حق مالک در انتقال سرقفلی اشاره ای نشده است اما در عرف از آن بحث می شود. که میزان آن بسته به توافق بین مالک و مشتری می باشد.
سوالات متداول
قانون حق مالک در انتقال سرقفلی کدام است؟
در قانون به چنین امری اشاره نشده است اما در عرف چنین چیزی وجود دارد.
محاسبه میزان حق مالک در انتقال سرقفلی چگونه است؟
این امر بسته به توافق بین طرفین دارد که در بالا به آن اشاره کردیم.
آیا می توان سرقفلی را منتقل به غیر نمود؟
بله طبق قانون ر.م.م. سال ۷۶ این امر ممکن است.
