اثر عدم رعایت شرایط مندرج در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

پرسش: هرگاه ملک تجاری و محل کسب و پیشه بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به اجاره داده شود، لیکن اجاره‌نامه به امضای شهود نرسیده باشد و یا شرایط شکلی که در ماده ۲ قانون مذکور آمده است رعایت نشده باشد دراین‌صورت، رابطه استیجاری تابع چه قانونی است؟ آیا با انقضای مدت می‌توان مورد اجاره را تخلیه کرد؟ و آیا حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق می‌گیرد؟

نظر اکثریت

با توجه به ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ که مقرر داشته است «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه…؛ که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.» که حاکی از لازم‌الاجرا بودن قراردادهای اجاره‌ای است که برابر قانون اخیرالتصویب منعقد شده باشد و الا قانونی مدنی و شرایط فی‌مابین حاکم خواهد بود و با توجه به ماده ۲ همین قانون، قراردادهای عادی را مقید نموده به گواهی دو نفر مورد اعتماد طرفین که حاکی از گواهی کتبی است و با توجه به این‌که دستور مقام قضائی، مبنی بر تخلیه به شرح ماده ۳ این قانون بدون بررسی منوط به این است که مقررات این قانون رعایت شده باشد، درصورتی‌که اجاره نامه فی‌مابین عادی باشد و به امضای دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین نرسیده باشد، دستور تخلیه بدون رسیدگی مجاز نبوده و در این مورد قانون مدنی و یا شرایط فی‌مابین حاکم خواهد بود که برابر مقررات می‌بایستی با تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات حکم تخلیه صادر گردد. در خصوص حق کسب و پیشه نیز با عنایت به این‌که در این قانون حق کسب و پیشه پیش‌بینی نگردیده است، تنها چیزی که پیش‌بینی شده، سرقفلی با مقررات خاص می‌باشد و قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، نیز با قانون اخیرالتصویب نسخ شده است و با عنایت به تبصره ذیل ماده ۱۰ که مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات جاری را ممنوع شمرده است، حق کسب و پیشه نیز تعلق نخواهد گرفت.

نظر اقلیت

هرچند اجاره‌نامه عادی به امضای دو نفر شاهد نرسیده باشد چنانچه موجر با در دست داشتن اجاره‌نامه عادی همراه دو شاهد مراجعه نماید و یا از طریق دیگری قاضی محکمه انقضای مدت اجاره را احراز نماید، می‌تواند دستور تخلیه را بدون رسیدگی قضائی صادر نماید زیرا قانون برای تسهیل امر تخلیه، پس از انقضای مدت است که از نظر شرعی و قانون مدنی، ادامه تصرفات مجاز نخواهد بود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵)

 هرچند در ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر و بند (۵) آن درصورتی‌که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون تنظیم نشده باشد را از مواردی که از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ خارج است معرفی و اعلام داشته، با توجه به اطلاق و عموم ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و نظایر آن تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود و به عبارت دیگر، تشریفات شکلی تنظیم سند که در جهت احراز صحت صدور تنظیم عقد اجاره طریقیت دارد، موجب خروج رابطه استیجاری طرفین از شمول قانون نخواهد بود. با توجه به رأی وحدت شماره ۶۱۸- ۱۸/۶/۱۳۷۶ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور، باید توجه داشت که شمول این قانون ناظر به عقود و اجاره‌ای است که بعد از تصویب این قانون (قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶) ابتدائاً منعقد می‌شوند و شامل اماکنی که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق‌الذکر را داشته‌اند، نمی‌شود. لذا صرف‌نظر از آن قسمت از نظر اکثریت که طی آن اشعار گردیده که: «قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با قانون اخیرالتصویب نسخ شده است» که این نظر صحیح نیست و عقود و قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با توجه به ماده واحده مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظم در سال ۱۳۶۹ و رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸- ۱۸/۶/۱۳۷۶ ناظر به کلیه اماکن کسب و پیشه یا تجارتی است که قبل از قانون سال ۱۳۷۶ به‌منظورهای فوق به اجاره واگذار و مشمول ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۵ هم نباشند، نسبت به سایر جهات، نظر اکثریت مزبور تأیید می‌شود.