در صورتی که مستاجر در زمان بستن قرارداد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد در موقع تخلیه محل نمی تواند از مالک سرقفلی مطالبه نماید و همچنین در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد و مستاجر جدید مبلغی به مستاجر قبلی پرداخت نکرده باشد
مستاجر جدید موقع تخلیه نمی تواند از مالک یا مستاجر قبلی مبلغی تحت عنوان سر قفلی مطالبه نماید.
اجاره محل سرقفلی بدون اذن مالک(انتقال به غیر)
در صورتی که مستاجر محل سرقفلی حق اجاره دادن به دیگری را نداشته باشد برای تخلیه باید مالک محل سرقفلی برای تخلیه محل اگر اجاره مشمول قانون سال ۵۶باشد حق و کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید و اگر مالک اجازه انتقال به غیر را ندهد
باید از طریق دادگاه اجازه انتقال گرفت یا اینکه مالک حق و کسب و پیشه طرف را پرداخت نماید و اگر مستاجر اجازه انتقال به غیر نداشته باشد با وجود این انتقال دهد باید مالک بابت تخلف مستاجر نصف حق و کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید.
سند صلح در روابط استیجاری
در اغلب روابط استیجاری همراه با سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در کنار تنظیم سند اجاره، سند صلح نیز تنظیم می‌شود که سند صلح گاهی بین دو مستأجر (مستأجر قدیم و جدید) گاهی بین مالک و مستأجر تنظیم می‌گردد.
در این مبحث موارد تنظیم سند صلح را در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ به صورت مجزا بررسی می‌کنیم.
تنظیم سند صلح در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
معمولاً در کنار اجاره نامه‌های تحت الشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یک سند صلح نیز خودنمایی می‌کند: سند صلح مکمل اجاره‌نامه‌های دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه معمولاً از دو حال خارج نیست
یا مصالح مالک و موجر عین مستأجره است یا مستأجر سابق، در صورتی که مصالح همان موجر باشد با احتمال خیلی بالایی مستأجر، سرقفلی عرفی را برای در اختیار گرفتن مورد اجاره به مالک اولیه پرداخت کرده است؛ اما اگر مصالح فردی دیگری غیر از مالک باشد
در این صورت مصالح مستأجر قبلی مورد اجاره بوده است و موضوع اجاره‌نامه حق کسب و پیشه و تجارت، مستأجر سابق می‌باشد که با سند صلح به مستأجر جدید منتقل شده است البته لازم به ذکر است حتی در صورتی که مصالح مستأجر سابق باشد نیز امکان دارد.
موضوع سند صلح علاوه بر حق کسب و پیشه سرقفلی نیز باشد با این توضیح که مستأجر اولیه در بدو انعقاد اجاره‌نامه مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک اولیه پرداخت کرده باشد
و این حق به همراه حق کسب و پیشه به مستأجر جدید با سند صلح واگذار شود اغلب در سند صلحی که برای انتقال ح
ق کسب و پیشه مستأجر سابق تنظیم می‌شود
به اجاره‌نامه قبلی نیز اشاره می‌گردد مشاهده شده است که در زمان انتقال حق کسب و پیشه بعضاً در سند صلح به جای مستأجر سابق اسم مالک قید شده است؛ لذا ملاحظه محتوای سند صلح می‌تواند روشنگر این مهم باشد که سند صلح جهت انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق بوده یا شامل سرقفلی نیز می‌شود.
سند صلح همراه اجاره‌نامه‌ها قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در صورتی که موجر سرقفلی محل را به طریق صحیح شرعی به مستأجر واگذار نموده باشد معمولاً این واگذاری در قالب سند صلح انجام می‌گیرد
و طی آن مالک کلیه حق و حقوق عرفی، شرعی، قانونی و قراردادی خود از جمله سرقفلی را در حق مستأجر صلح می‌نماید ناگفته پیداست که حتی تنظیم این سند نیز نمی‌تواند موجب استمرار رابطه استیجاری شود؛ چرا که مورد اجاره مطابق ماده ۳ به محض انقضاء مدت مرتفع شده و قابل تخلیه است
که برابر تبصره ۲ ماده ۶ قانون مورد بحث مستأجر هنگام درخواست تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد. از این رو صرفاً در صورت وجود شروط مندرج در مواد ۷ و ۸ قانون ما‌نحن‌فیه ادامه رابطه استیجاری امکان‌پذیر است؛
اما وجود صلح‌نامه در کنار اجاره‌نامه هرگونه احتمال کتمان دریافت سرقفلی را منتفی می‌کند و مستأجر به استناد آن می‌تواند در صورت طرح دعوای تخلیه سرقفلی محل را به قیمت عادله روز مطالبه نماید.
تعدیل اجاره‌بها در ضمن الزام به تنظیم سند اجاره رسمی
هیئت عمومی محترم دیوان‌عالی کشور
احتراماً، اداره کل حقوقی و امور مجلس وزارت آموزش و پرورش به شرح نامه شماره ۷۴۴۸- ۳/۷/۱۳۶۲ اشعار داشته است طبق قانون اخیرالتصویب روابط موجر و مستأجر مدرسه از هر حیث تابع مقررات مربوط به واحد مسکونی است
و برابر ماده ۱۴ قانون مذکور تعدیل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی از طرف موجر یا موجرین قابل قبول نبوده و اکثر شعبات دادگاه‌های عمومی تهران نیز در این مورد حکم به رد دعوا تعدیل داده‌اند
و به‌عنوان نمونه فتوکپی دادنامه شماره ۵۹۲- ۷/۶/۱۳۶۲ صادره از شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران را پیوست کرده و اضافه کرده که شعبه دوم دادگاه عمومی رشت طی دادنامه شماره ۲۹۲- ۱۹/۴/۱۳۶۲ در زمان حاکمیت قانون جدید روابط موجر و مستأجر به استناد قانون منسوخه حکم به تعدیل اجاره‌بهای پلاک شماره ۱۰/۱۸۸ صادر کرده است
که با اخذ و ملاحظه پرونده‌های مربوطه خلاصه جریان آنان به عرض می‌رسد.
در پرونده شماره ۶۱/۳/۶ شعب سی و یکم دادگاه عمومی تهران در دعوا آقای سید عباس حسینی و مهرانگیز ارفعی به طرفیت اداره آموزش و پرورش مرکز اداره حقوقی به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۷/۶/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۵۹۲ چنین رأی داده است:
رأی در خصوص اجاره دادن مغازه سرقفلی
چون در قانون جدید روابط موجر و مستأجر تعدیل مال‌الاجاره پیش‌بینی نشده و مورد اجاره نیز حسب تبصره ۱ ماده ۸ قانون مزبور از جمله اماکن مسکونی تلقی می‌گردد. بنا به مراتب دادگاه نمی‌تواند قانوناً حکم بر تعدیل صادر نماید؛ فلذا دعوای خواهان محکوم به رد است.
در پرونده ۶۱/۱۶۸ شعبه دوم دادگاه عمومی رشت آقای مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش رشت به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۱۹/۴/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۲۹۲ به ترتیب ذیل مبادرت به صدور رأی نموده است:
در خصوص دادخواست تقدیمی مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش شهرستان رشت دایر به تعدیل اجاره در ضمن الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی و پرداخت مابه‌التفاوت پلاک ۱۰/۱۸۸۳ باقی‌مانده واقع در راسته کنار سوخته تکیه نظر به اینکه رابطه استیجاری بین طرفین محرز و از تاریخ تصرف خوانده بیش از سه سال می‌گذرد؛
لذا برای تعیین اجاره‌بهای عادله قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و کارشناس منتخب میزان اجاره‌بها را چهل و پنج هزار ریال تعیین کرده
و خواهان اعتراض به میزان مذکور نداشته و اعتراض اداره خوانده نیز موجه و مدلل نمی‌باشد؛ لذا ضمن صدور حکم به تعدیل و افزایش اجاره‌بها از مبلغ سی و هفت هزار و ششصد و پنجاه ریال به چهل و پنج هزار ریال در ماه علاوه بر این خوانده محکوم است
ضمن تنظیم اجاره‌نامه به مبلغ چهل و پنج هزار ریال در ماه مبلغ نود و پنج هزار و چهارصد و پنجاه و هفت ریال بابت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم در حق خواهان پرداخت نماید که اجرای قسمت اخیر حکم موکول به الصاق تمبر از طرف خواهان است.
نظریه
همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایید از دادگاه‌های مختلف در خصوص موضوع مشابه از نظر استنباط از قوانین آراء متهافت صادر گردیده است؛ لذا به استناد ماده ۳ مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب یکم مردادماه ۱۳۳۷ تقاضای طرح در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور و اتخاذ تصمیم مقتضی می‌نماید.
به تاریخ روز چهارشنبه ۱۹/۲/۱۳۶۳ جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله سید عبدالکریم موسوی اردبیلی ریاست دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای سید بابا صفوی نماینده دادستان کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب کیفری و حقوقی دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای سید بابا صفوی نماینده دادستان کل کشور مبنی بر: «به عقیده اینجانب ماده ۴ قانون روابط مالک و مستأجر نسخ شده
و تشریفات آن قابل عمل نیست و چون آیین‌نامه مذکور در ماده ۱۴ تهیه و تصویب نشده، لذا دادگاه بر اساس مواد قانون مدنی نسبت به تعدیل اجاره‌بها به انتخاب کارشناس اقدام و تعیین اجاره می‌نماید و رأی دادگاه شعبه ۲ عمومی رشت را شایسته تأیید می‌دانم.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده‌اند:
رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور
گرچه به‌موجب مقررات قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب اردیبهشت‌ماه ۱۳۶۲ حکم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ و ماده واحده اصلاحی آن راجع به تعدیل اجاره‌بها در مورد اماکن مسکونی به ترتیبی که در آن ماده واحده اصلاحی مقرر بوده،
ملغی‌الاثر گردیده، ولی این امر مانع این نیست که با لحاظ مرجعیت عام دادگاه‌های دادگستری و با توجه به صراحت ماده ۱۵ قانون جدید روابط موجر و مستأجر اگر موجرین و مستأجرین اماکن مسکونی راجع به میزان اجرت‌المثل و کیفیت پرداخت آن برای خود حقی قائل باشند
بتوانند بر طبق مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاه‌ها اقامه دعوا نمایند؛ بنابراین، رأی شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران که نتیجتاً متضمن این معنی است منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد.
این رأی بر طبق ماده ۳ اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مردادماه ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
اثر تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به عین مرهونه
تنظیم سند رسمی اجاره منافاتی با رهن ندارد و ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مانع تنظیم سند رسمی اجاره ملک در رهن نیست.
رأی شعبه ۳۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص دادخواست خواهان آقای (ع.الف.ف.) با وکالت خانم (س.م.ط.) به طرفیت خوانده آقای (غ.م.) به خواسته احراز مالکیت خواهان نسبت به بالاخانۀ روی راهرو جزء پلاک ثبتی ۸۲۶ و ۸۳۷ بخش ۸ تهران و محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف
از تاریخ ۲۴/۱۱/۷۵ لغایت زمان اجرای حکم، طبق نظریه کارشناس و الزام خوانده به تنظیم سند اجاره‌نامه رسمی و کلیۀ خسارات قانونی که خواهان در باب خواسته به مبلغ ۳۰٫۱۰۰٫۰۰۰ ریال و نسبت به خواسته به مبلغ ۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال مقوّم و خواسته، یعنی اجرت‌المثل را اصلاً تقویم ننموده و وکیل خواهان در لایحۀ ثبتی شمارۀ ۳۵۷۸-۸/۱۱/۹۰ خواستۀ خود را مسترد نمود،
به همین جهت محکمه برابر بند (ب) مادۀ ۱۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوای خواهان نسبت به خواسته، یعنی احراز مالکیت خواهان صادر می‌شود و خواسته سوم خواهان با توجه به پاسخ استعلام ثبتی شمارۀ ۱۶۲۳-۱۸/۵/۸۹ دادگاه که رقبه موصوف را در رهن اعلام نموده، اکنون این خواسته خواهان فعلاً قابلیت استماع ندارد و برابر ماده ۲ قانون مذکور، قرار رد صادر می‌نماید؛
ولکن] پرونده در خصوص [خواستۀ اجرت‌المثل مفتوح می‌باشد. رأی صادره پس از ابلاغ، ظرف بیست روز قابل اعتراض در محکمه
محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رأی شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تجدیدنظرخواهی آقای (ع.الف.ف.) با وکالت خانم (س.م.ط.) به طرفیت آقای (غ.م.) نسبت به دادنامه شمارۀ ۹۰۰۱۴۳۳- ۲۴/۱۱/۹۰ شعبۀ ۳۱ دادگاه عمومی تهران که طی آن، قرارِ رد دعوا تنظیم سند اجاره رسمی نسبت به بخشی از پلاک ثبتی ۸۲۶ و ۸۳۷ بخش ۸ تهران به دلیل عدم تقویم خواسته و در رهن بودن صادر شده است، وارد می‌باشد؛
زیرا اولاً: در مورد عدم تقویم خواسته، دادگاه بدوی می‌بایست حسب ماده ۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی عمل می‌نمود؛
ثانیاً: رهن بودن پلاک ثبتی به استناد ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مباینتی با تنظیم سند رسمی اجاره در مدت مذکور ندارد؛ لذا به استناد ماده ۳۵۳ از قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامۀ تجدیدنظر خواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی به دادگاه بدوی اعاده می‌گردد. این رأی قطعی است.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و صلح سرقفلی
چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می‌گردد تا قبل از رفع بازداشت دعوا الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک قابل استماع نیست.
- شماره دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۷۷۵
- تاریخ: ۲۳/۷/۱۳۹۱
رأی شعبه ۱۹۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص دعوای خواهان (ع.) و (م.) و (س.) و (م.) و (ه.) و (خ.) همگی (ه.) و (ف.م.) با وکالت (ج.ج.) و (م.ز.) به طرفیت خوانده دعوا (الف.ن.) به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات جزء پلاک ثبتی ۱۱۵۳۰۸/۳ و پاسخ استعلام ثبتی شماره ۲۳۵۳ مورخ ۲۸/۱/۹۱ اداره ثبت جنوب غرب تهران؛ نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین مبتنی بر قرارداد عادی مزبور است
که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و به‌موجب آن خوانده شش‌دانگ حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی یک باب دفتر پلاک ثبتی مزبور با کلیه متعلقات و ملحقات مذکور در توافق‌نامه مستند دعوا را در راستای اجرای طرح عمومی و عمرانی به شهرداری واگذار و بهای روز آن دریافت نموده است
و هرچند مالک پلاک مذکور می‌باشد اما منشأ تصرفات خواهان‌ها ناشی از توافق و قرارداد اجاره ۱۵/۱۱/۶۰ صورت پذیرفته و لزومی به اذن مالک ندارد
و خوانده متعهد گردیده با توافق در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و مبادرت به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و حقوق کسبی اقدام نمایند که در تاریخ مقرر امتناع نموده است
و عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند انتقال، اثری در قضیه نداشته و حسب مندرجات قرارداد تنظیمی فی‌مابین بر عهده فروشنده است که با تهیه استعلامات رفع موانع قانونی موجود و جلب موافقت مقامات ذی‌صلاح موجبات تنظیم سند انتقال را فراهم نماید
و پس از تهیه مقدمات از خواهان بخواهد که به تکلیف و تعهد خود عمل نماید و با توجه به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است و از آن جمله تنظیم سند انتقال است.
لذا در صورت امتناع هریک از طرفین طرف دیگر می‌تواند از طریق مراجعه به مراجع قضائی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد و عدم حضور یک طرف در دفترخانه با فرض فراهم شدن موجبات انتقال موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله برای طرف دیگر نخواهد شد.
بنا بر مراتب و با توجه به ماهیت قرارداد فی‌مابین متداعیین و کیفیت تعاقب حقوقی و قانونی ایادی آن‌ها و نحوه استیفای ید مشارالیهم و فعلیت شرایط انجام معامله حسب مقررات مواد ۱۹۰ و ۷۵۲ قانون مدنی از جهت قصد و رضای طرفین بر انشای معامله موردنظر و اهمیت آن‌ها و موضوع و جهت معامله مذکور وقوع عقد و معامله فی‌مابین طرفین من جمیع ارکان و شرایط قانونی محرز و محقق می‌باشد
و نظر به اینکه مدلول قرارداد بنا به قواعد صحت و لزوم معاملات و اجرای تعهدات و عنایتاً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۷۶۰ قانون مدنی بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها نافذ و لازم‌الاتباع است و طرفین مکلف اند تعهدات مصرح و نتایج حاصله از آن به‌موجب قانون و عرف که بر اساس اصل حاکمیت اراده قبول نموده‌اند
ایفاء و اجرا نمایند و با توجه به اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خوانده ابراز نشده، فلذا دادگاه به استناد مواد ۱۰ و ۲۱۹ ۲۲۰ و ۲۲۳ و ۲۲۵ و ۳۳۹ و ۳۶۲ و ۳۷۶ و ۳۸۱ و ۷۵۲ و ۷۵۸ و ۷۶۰ قانون مدنی
و مواد ۱ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۵ لایحه قانونی تملک اراضی و املاک برای طرح‌های عمومی و نظامی حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد.
ضمناً خوانده از باب تسبیب و مستنداً به مواد ۱۹۸ و ۵۰۲ و ۵۱۵ و ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی مکلف به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان می‌باشد. رأی دادگاه حضوری محسوب و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی در نشست‌های قضائی
تقدیم دادخواست توقیف و ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
پرسش: حکمی به تخلیه محل مسکونی صادر و قطعی و لازم‌الاجرا شده است محکوم‌علیه مدعی تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت رأی با خواهان سابق گردیده
و به منظور اثبات ادعا به نوشته عادی منتسب به امضای محکوم‌له استناد نموده و با تقدیم دادخواست توقیف و
ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را به‌عنوان محل کسب تقاضا کرده است.
آیا در این صورت توقیف و یا تأخیر و ابطال اجراییه مجوز قانونی دارد یا نه؟ و آیا دادگاه باید به ماهیت ادعای جدید و اصالت سند ابرازی رسیدگی کند و حکم به تنظیم سند اجاره صادر نماید یا خیر؟
نظر اول
مورد از مصادیق مواد ۲۹ و ۳۰ قانون اجرای احکام مدنی بوده و محکوم‌علیه در واقع از جهت اکتفاء موضوع اجراییه نسبت به اقدامات اجرایی معترض است و دادگاه صادرکننده رأی باید مطابق مواد بالا به اعتراض او خارج از نوبت رسیدگی و حسب مورد یا از اقدامات اجرایی جلوگیری و یا اعتراض محکوم‌علیه را مردود اعلام نماید.
نظر دوم
مورد منطبق با مواد ۷۷۰ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی بوده و تنها تحت عنوان دستور موقت قابل رسیدگی است.
نظر سوم که به اکثریت آرا اعلام شده است.
مورد از مصادیق مواد ۲۹ و ۳۰ قانون اجرای احکام مدنی نیست چون مواد مذکور ناظر به اختلافاتی است که از اجمال و ابهام رأی حاصل می‌شود در حالی که موضوع مورد بحث مربوط به اجمال و ابهام دادنامه نیست بلکه ادعای منتفی شدن موضوع اجراییه مطرح است.
استناد به مواد ۷۷۰ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی و استفاده از دستور موقت هم وقتی جایز است که معطوف به ماده ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی باشد به عبارت دیگر مستند قانونی دعوا یاد شده ماده اخیرالذکر است
و دادگاه به تجویز ماده ۲۴ قانون مرقوم می‌تواند با توقیف و یا تأخیر و یا قطع و یا تعطیل اجراییه نسبت به دعاوی محکوم‌علیه رسیدگی فوری و خارج از نوبت نماید
و چنانچه با اثبات اصالت سند صحت ادعا مبنی بر تحقق عقد جدید محرز گردید حسب مورد یا دستور صدور اجراییه علت انتفاء موضوع و اینکه دیگر موجبی برای عملیات اجرایی نیست آن را سالبه به انتفاء موضوع اعلام و دستور پایانی پرونده را بدهد
و اگر محکوم‌علیه معترض ضمن دادخواست خواهان دعوا دیگری فرضاً الزام به تنظیم سند رسمی شد با احراز مراتب فوق نسبت به آن خواسته نیز به صدور حکم مبادرت نماید.
طرح دعوای تخلیه ملک در ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پرسش:
حکم به تنظیم سند رسمی اجازه محل کسب به درخواست مستأجر صادر و قطعی شده است رسیدگی به تقاضای تخلیه همان ملک از ناحیه مالک چه قبل از درخواست صدور اجراییه نسبت به رأی سابق و چه بعد از آن چگونه خواهد بود؟
پاسخ
اگر حکمی به تنظیم سند اجاره رسمی صادر و قطعی شده باشد درخواست تخلیه از ناحیه ملک به علت تخلف مستأجر قابل استماع و رسیدگی خواهد بود چون در فرض تنظیم سند و عدم انقضاء مدت اجاره نیز تخلف مستأجر موجب استحقاق مالک برای فسخ و تخلیه عین مستأجره می‌شود؛
بنابراین به طریق اولی قبل از تنظیم سند نیز استحقاق موجر برای تخلیه محرز است و به دعوا تخلیه در این مورد می‌بایست رسیدگی شود. اگر درخواست تخلیه ناشی از تخلف مستأجر نبوده، بلکه به علت احتیاج شخصی و تجدید بنا باشد
رسیدگی به دعوا تخلیه موقوف به تعیین تکلیف در مورد حکم تنظیم سند خواهد بود به این معنی که اگر درخواست اجرایی نشده باشد مالک یا مستأجر حسب مورد باید تقاضای اجراییه نماید و اگر در مقام اجرای حکم تنظیم سند مستأجر حاضر به تنظیم سند نشود
طبق ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر در این خصوص دادگاه به درخواست مالک دستور تخلیه می‌دهد و اگر سند تنظیم شد پس از انقضاء مدت دعوا تخلیه شنیده خواهد شد و مادام که این تشریفات انجام نپذیرفت دعوا تخلیه مسموع نخواهد بود؛
زیرا حکم قطعی لازم‌الاجرا تنظیم سند باید عملی شود و مادام که عملی شدن یا نشدن آن معلوم نیست درخواست تخلیه قابل استماع نمی‌باشد و چنانچه اجرا نشدن حکم تنظیم سند ناشی از فعل مستأجر باشد راه تخلیه به طریق قانونی، یعنی مطابق ماده ۹ قانون مذکور برای مالک وجود دارد و نیازی به دادخواست تخلیه ندارد.
دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی در نظریه‌های مشورتی
تشریفات تنظیم اجاره‌نامه رسمی
اجاره‌نامه فقط در صورتی رسمی تلقی می‌شود که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
پرسش:
به‌موجب مقررات ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد در حکم اسناد رسمی قلمداد می‌شود. با توجه به مقررات این ماده آیا اسناد اجاره‌ای که در وزارتخانه‌ها و یا سازمان‌های دولتی با افراد تنظیم می‌گردد، رسمی تلقی می‌شوند یا خیر؟
پاسخ
اجاره‌نامه‌های عادی که در سازمان‌های دولتی با افراد تنظیم می‌شود مشمول مقررات ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نبوده و در حکم اسناد عادی اجاره می‌باشد؛ زیرا تنظیم سند اجاره جزء وظایف اداری محسوب نمی‌شود.