ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ الزام به تعمیرات محل سرقفلی را بررسی میکند. این قانون به تعمیرات عین مستأجره پرداخته و تعمیرات اساسی عین مستأجره را بر عهده موجر و تعمیرات جزئی را بر عهده مستأجره قرار داده است. تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود. در این مطلب به بررسی یکی از مهمترین وظایف وکیل سرقفلی می پردازیم.
بررسی مفاد الزام به تعمیرات محل سرقفلی
ماده ۲۱ همان قانون در تعیین تکلیف اختلافات راجع به تعمیرات مقرر می‌دارد: «رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند.
یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.» آنچه از جمع این دو ماده برمی‌آید این است که تعمیرات اساسی عین مستأجره بر عهده موجر و تعمیرات جزئی به عهده مستأجر است و حل اختلاف موجر و مستأجر راجع به تشخیص این دو و چگونگی انجام آن با دادگاه می‌باشد.
در ماده ۲۲ دادگاه به مستأجر اجازه می‌دهد در صورت عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر برابر حکم دادگاه، مستأجر بتواند با نظارت دایره اجرا نسبت به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره اقدام نماید و هزینه‌ها را تا مبلغ حداکثر معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.
مفهوم ماده ۲۱ قانون یاد شده حاکی از آن است که مستأجر می‌تواند موجر را به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره ملزم نماید؛ اما در عمل غالباً مستأجرین به ندرت به‌صورت مستقل به طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات عین مستأجره اقدام می‌کنند.
بررسی دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی
معمولاً دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی به‌عنوان دعوای تقابل مطرح می‌شود. البته قطعاً ما نافی طرح این دعوی به‌صورت مستقل نیستیم؛ اما آنچه از تجارب عملی به دست آمده است معمولاً مستأجرین تا زمانی که از سوی مالک اقدامی صورت نگیرد دعوایی علیه وی مطرح نمی‌کنند و غالباً تعمیرات اساسی هم توسط خود مستأجرین انجام می‌شود که البته این شیوه به هیچ وجه پیشنهاد نمی‌شود حداقل اگر قرار است چنین اقدامی صورت گیرد بهتر است با طرح دعوی و اجازه دادگاه باشد.
در هر حال دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی نیز جزء دعاوی ای است که مستأجر می‌تواند با رعایت شرایط علیه موجر مطرح نماید که به روال معمول در این تحریر، به بررسی شرایط حاکم بر این دعوی می‌پردازیم.
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی باید نسبت به مواردی باشد که موجب تغییر در اصل بنای محل سرقفلی نباشد مثلا مستاجر اگر بخواهد اقدام به تغییر نمای مغازه کند و یا بخواهد بالکنی به ساختمان اضافه ککند و یا اقدام به دیوار کشی نماید به نوعی که بخواهد اصل بنا را تغییر دهد.
این موارد از جمله موارد تعدی و تفریط محل سرقفلی بوده که برای مالک می تواند امکان تخلیه مستاجر را فراهم نمایدکه مالک می تواند بدون پرداخت حق و کسب و پیشه مستاجر را تخلیه نماید.
ولی برخی مواردی هست که موجب تغییرات فیزیکی ساختمان محل تجارتی نمی شود مثل نصب کولر و یا تعویض کرکره مغازه و وسایل گرمایشی که از جمله لوازم اصلی محل اجاره می باشد مستاجر می تواند اقدام به نصب این اقلام نماید و از مالک هزینه های اساسی را مطالبه کند و اکپگر مالک قبول نکند می تواند به میزان هزینه ها از اجاره بهای مغازه سرقفلی کم کند.
نصب تابلو در محل سرقفلی مغازه
اگر نصب تابلو در سر در مغازه سرقفلی موجب تغییر فیزیکی و اساسی در نمای ساختمان و یا موجب تغییر ساختار مغازه سرقفلی نباشد تعدی و تفریط محسوب نمی شود مثلا مستاجر بخواهد به جای دو متر تابلو اقدام به نصب تابلوی ۱۰ متری کند این مورد از جمله تغییراتی است که اساسی بوده و مالک می تواند مستاجر را بخاطر چنین اقدامی از دادگاه درخواست تخلیه نماید و حتی بخاطر تخلف مستاجر حق و کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نکند.
تقسیم بندی محل سرقفلی
اگر مستاجر بخواهد با ایجاد دیوار کشی بخواهد محل سرقفلی را به دو قسمت تقسیم نماید چنین مواردی جز تغییرات اساسی و تخلفی است که موجب تخلیه مستاجر خواه بود و مستاجر هرگز نمی تواند بدون اجازه مالک چنین تغییراتی را ایجاد نماید.
بیشتر بخوانید: سرقفلی مغازه چیست؟
شرایط طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات سرقفلی اساسی
اگرچه قانون‌گذار در مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ شرایطی را برای این دعوی معین نکرده است؛ اما آنچه از مفهوم مواد یاد شده برمی‌آید و عقلاً هم لازم به نظر می‌رسد این است که برای طرح دعوی الزام به انجام تعمیرات اساسی «احراز رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶» و «ضرورت انجام تعمیرات» برای صدور حکم به الزام تعمیرات اساسی الزامی است.
وجود رابطه استیجاری
همان‌گونه که از ظاهر و صراحت مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نیز برمی‌آید برای طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی وجود رابطه استیجاری مشمول قانون مذکور فی‌مابین خواهان دعوی و مالک (خوانده) الزامی است؛ به عبارت دیگر، فقط مستأجر می‌تواند نسبت به طرح چنین دعوایی اقدام نماید؛ بنابراین تا زمانی که متصرف دلیلی مبنی بر وجود رابطه استیجاری یا مالکیت منافع محل ندارد شرط طرح دعوی محقق نیست و امکان موفقیت در این دعوی وجود ندارد.
ضرورت انجام تعمیرات
ضرورت تعمیرات اساسی نیز از شرایط طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی محسوب می‌شود با این توضیح که مستأجر برای پیشگیری از بعضی احتمالات در آینده نمی‌تواند تعمیرات قسمتی از عین مستأجره را درخواست نماید.
لازم است انجام تعمیرات ضرورت داشته و عدم انجام آن موجد ضرر برای مستأجر باشد. البته به نظر می‌رسد ضرر بالفعل یا عدم امکان انتفاع از عین مستأجره به دلیل عدم انجام تعمیرات، محسوس‌ترین حالت ضرورت تعمیرات اساسی می‌باشد؛
اما تنها شرط تحقق ضرورت نیست. در هر حال تشخیص این امر با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوع مستلزم اظهارنظر کارشناس متخصص می‌باشد که معمولاً دادگاه‌ها نیز در این مورد موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهند.
آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر
مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک بوده و مستأجر می‌تواند برای الزام مالک به انجام تعمیرات به دادگاه مراجعه نماید و رأساً مجاز به هزینه در عین مستأجره نمی‌باشد.
موضوع پرونده شماره ۸۲/۴۹۷/۴۹۶ این دادگاه دعوای تجدیدنظرخواه آقای علاءالدین… به طرفیت آقایان خسرو و رضا… نسبت به دادنامۀ شمارۀ ۳۴۳- ۸/۵/۸۲ شعبه ۸۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشد. به حکایت مستندات پرونده بدوی رابطۀ استیجاری طرفین از ۴/۴/۷۷ برقرار گردیده است و به لحاظ مادۀ یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این رابطه مشمول مقررات این قانون و شرایط پیش‌بینی شده طرفین و قانون مدنی می‌باشد.
به دلالت ظهر قرارداد ۴/۴/۷۷ مدت اجاره تا ۴/۴/۸۰ تمدید گردیده است. حسب صورت‌مجلس ۱۰/۴/۸۲ اجرای احکام مدنی عین مستأجره در این تاریخ تخلیه و تحویل مالکین گردیده است؛ لذا محرز است که تجدیدنظرخواه ایام ۴/۴/۸۰ تا ۴/۴/۸۱ را در عین مستأجره تصرف داشته است.
الزام موجر به انجام تعمیرات
و چون مالکین اجرت‌المثل این دوران را بر مبنای آخرین اجرت‌المسمی از قرار ماهی هشت میلیون ریال مطالبه کرده‌اند و کارشناس رسمی دادگستری نیز همین مبلغ را به‌عنوان اجرت‌المثل مورد تأیید قرار داده است و دادگاه بدوی نیز بر همین اساس حکم صادر نموده است با ملحوظ بودن مادۀ ۴۹۴ قانون مدنی صدور رأی به پرداخت اجرت‌المثل از ۴/۴/۸۰ تا ۴/۴/۸۱ بلااشکال می‌باشد.
نظر به اینکه حسب مادۀ ۴۸۶ قانون مدنی تعمیر آن و مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک می‌باشد و با امتناع وی مستأجر می‌تواند در مدت اجاره برای الزام مالک به انجام تعمیرات به دادگاه مراجعه نماید و خود مجاز به هزینه در عین مستأجره نمی‌باشد و چنانچه عین مستأجره دارای عیوبی باشد.
که مشمول مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ و ۴۸۰ قانون مدنی شناخته شود، فقط مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و این هم او را مجاز به صرف هزینه در محل مورد اجاره نمی‌نماید؛ بنابراین اصلی‌ترین اعتراض تجدیدنظرخواه که صدور حکم مورد اعتراض را بدون در نظر گرفتن هزینه‌های مصروفه در عین مستأجره بیان داشته است .
در حالی که مجوزی ارائه نداده است و به فرض داشتن اذن و اجازه نیز مطالبه این هزینه‌ها مقوله جدا و مستلزم تقدیم دادخواست و طی مراحل قانونی است که تجدیدنظرخواه چنین اقدامی به عمل نیاورده است و اعتراض مؤثر دیگری نیز صورت نپذیرفته است، چون ایرادی که منطبق با مادۀ ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ نسبت به دادنامۀ موضوع ملاحظه نمی‌گردد با رد دعوای تجدیدنظر دادنامۀ نخستین را در نهایت که متضمن همین معانی و اصول حقوقی است تأیید و استوار میکند. این رأی قطعی است.
دعوای الزام به تعمیر مغازه سرقفلی
پرسش: اگر احد از مستأجرین محل کسب، سهم خود را بدون حق واگذاری به مستأجر دیگر واگذار کند تصرف منتقل‌الیه نسبت به سهم شریک سابق به چه عنوان خواهد بود؟
نظر اول
چون واگذاری سهم احد از مستأجرین از منافع مورد اجاره به شریک دیگر انتقال به غیر و تخلف نیست؛ لذا ید منتقل‌الیه نسبت به کل شش‌دانگ منافع استیجاری خواهد بود.
نظر دوم
هرچند واگذاری منافع مورد اجاره توسط شریک به شریک دیگر تخلف و مستوجب تخلیه نیست لیکن ید متصرف به سهم شریک واگذارکننده استیجاری تلقی نمی‌شود و تنها نسبت به سهم خود مستأجر شناخته می‌شود و به همان میزان؛ مثلاً می‌تواند الزام موجر را به تنظیم سند رسمی و یا تعمیر اساسی از دادگاه بخواهد.
نظر سوم
نظر به اینکه واگذاری منافع مورد اجاره ولو از ناحیه یک شریک به شریک دیگر نوعی انتقال به غیر است؛ بنابراین ید مستأجر متصرف نسبت به زاید بر میزان سهمی خود بدون رضایت مالک غاصبانه و مستلزم تخلیه خواهد بود.
مالی یا غیر مالی بودن دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
پرسش: آیا دعوا مستأجر دائر بر الزام موجر به تعمیر اساسی نسبت به مورد اجاره مالی است یا غیرمالی؟
همان‌طوری که تاکنون رویه قضائیه محاکم بوده است دعوای الزام به تعمیر اساسی برخلاف نظر مشورتی شماره ۴۲۰/۲۴/۱/۶۲ اداره حقوقی دعوا مالی تلقی می‌شود زیرا معمولاً در دعوای مذکور خواسته خواهان الزام مالک به تعمیر اساسی به مبلغ معینی است نه صرف انجام فعل، کما اینکه دادگاه‌ها عملاً در رسیدگی به دعوا برآورد هزینه تعمیرات سرقفلی را نیز از کارشناس درخواست می‌نمایند. مالی شناختن دعوا تعمیر اساسی توسط دادگاه موجب می‌گردد:
اولاً: نصاب از حیث صلاحیت دادگاه معتبر و بر اساس تقویم خواسته میزان تمبر هزینه دادرسی مشخص و حق دولت از این جهت استیفا شود.
ثانیاً: دادگاه تا میزان مورد مطالبه خواهان مبادرت به صدور حکم نماید نه زائد بر آن.
ثالثاً: پس از صدور حکم چنانچه محکوم‌علیه در مهلت مقرر از اجرا استنکاف نماید محکوم‌له خود با نظارت دایره اجرا نسبت به انجام آن اقدام کند و مطابق ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ مخارج آن را حداکثر معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد و یا برابر ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر عمل سپس هزینه پرداختی را مطالبه نماید.
در حالی که با غیرمالی دانستن دعوای مذکور اجرای مواد یاد شده متعسر می‌شود و اگر حکم نسبت به بعض موجرین صدور یافته باشد به علت عدم اعتبار میزان خواسته و مبلغ تعمیرات و درنتیجه عدم امکان سرشکن نمودن آن بین شرکا رأی صادره غیرقابل اجرا خواهد شد.
نظر اقلیت
قانون‌گذار به‌موجب بند ۸ ماده ۷ قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی ۱ و ۲ دعاوی راجع به روابط موجر و مستأجر از جمله تعمیر اساسی را در صلاحیت دادگاه حقوقی دو قرار داده و تنها در خصوص مطالبه اجور نصاب دادگاه حقوقی دو را معتبر دانسته است مستفاد از این بند آن است که نظر مقنن بر غیرمالی شناختن دعوای تعمیرات است از این رو نصاب در این دعوا معتبر نبوده و تا هر میزان قابل رسیدگی در دادگاه حقوقی دو است.
فصل پنجم: دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی در نظریه‌های مشورتی
۱- انجام تعمیرات اساسی توسط مستأجر
تعدی تجاوز از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط ترک عملی است که عرفاً برای حفظ مال غیر لازم باشد.
پرسش: چنانچه مستأجر به‌منظور استفاده بهتر، در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد، آیا می‌توان آن را از مصادیق تعدی و تفریط دانست؟
تعدی همان‌طور که ماده ۹۵۱ قانون مدنی گفته است تجاوز از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط ترک عملی است که عرفاً برای حفظ بنا لازم باشد. ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر نیز به مستأجر اجازه داده است که تعمیراتی را که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره باشد انجام دهد. ماده ۴۷۷ قانون مدنی نیز چنین است:
«موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.» از آنچه گفته شد چنین برمی‌آید که چنانچه به نظر کارشناس اقدامات مستأجر در عین مستأجره به اساس و بنای ساختمان لطمه وارد نکرده و موجب تزلزل آن نشده و این اقدامات در جهت استفاده مطلوبه از مورد اجاره بوده باشد، از مصادیق تعدی که موجب تخلیه مورد اجاره باشد، نخواهد بود. تشخیص این امر در هر حال با دادگاه است.
هزینهای مربوط به تعمیرات اساسی
در صورت مستحق‌للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و منظور از ثمن همان مبلغی است که مشتری پرداخت نموده است و مراد از غرامت وارده به خریدار خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است.
پرسش: در صورت مستحق‌للغیر در آمدن مبیع، آیا خریدار می‌تواند علاوه بر ثمن، مابه‌التفاوت قیمت زمین را از زمان انجام معامله تا زمان استرداد مبیع از فروشنده مطالبه نماید؟
پاسخ این سؤال منفی است؛ زیرا مورد استعلام از مصادیق ضمان درک است و مطابق ماده ۳۹۱ قانون مدنی در صورت مستحق‌للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و منظور از ثمن همان مبلغی است که مشتری پرداخت نموده است .
به‌علاوه، منظور از غرامت وارده به خریدار که در این ماده آمده خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است. نظیر مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و امثال آن؛ لذا خریدار نمی‌تواند در صورت افزایش قیمت ملک، بهای روز آن را مطالبه نماید. برای توجیه این نظریه می‌توان اضافه نمود.
که طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد و با عنایت به ماده ۳۹۳ قانون مدنی که تصریح نموده: «راجع به زیادتی که از عمل مشتری در مبیع حاصل شده باشد مقررات ماده ۳۱۴ قانون مدنی مجری خواهد بود.» می‌توان نتیجه گرفت که در این‌گونه معاملات، چون فروشنده مال غیر را فروخته و قانوناً اثری بر این معامله مترتب نیست، خریدار در حکم غاصب است؛ لذا چون نسبت به مبیع مالکیتی ندارد، ترقی قیمت زمین برای وی حقی ایجاد نمی‌کند تا بتواند آن را از فروشنده مطالبه نماید.