تقاضای تخلیه خانه در شرایط (شرکا -ورثه)

قوانین سر قفلی , تأدیه هزینه‌های فک رهن و مفاصا‌حساب و سایر هزینه‌های لازم برای تنظیم سند رسمی

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکا

پرسش: در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، سه نفر که مالک یک مغازه می‌باشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده‌اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، لیکن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد؟

 

در پاسخ مسئله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده به وجود می‌آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالکین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می‌آید و منتقل‌الیه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستأجر شناخته می‌شود

از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شده بین حقوق این مالک و حقوق مستأجر جدید معارضه وجود دارد

و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفاً به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، منافی حقوق مستأجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت آنچنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده می‌شود قانون‌گذار بیشتر، در مقام تحکیم حقوق مستأجر است، کما این‌که حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است، اولی آن است که در این مورد دعوا تخلیه احد از مالکین، غیرمسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه این‌که از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأدیه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.

تماس-با-گروه-وکلای-سنا

انتقال مورد اجاره به غیر و استحقاق حق کسب و پیشه

پرسش: هرگاه مورد اجاره محل کسب و پیشه که مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد، بعد از تاریخ تصویب قانون الحاق یک بند به‌عنوان بند (ج) به ماده ۲ قانون روابط قانون موجر با مستأجر مصوب ۲۴/۱۱/۱۳۷۲ بدون اذن و موافقت مالک جهت دایر نمودن مطب پزشک منتقل شود، موجر به همین دلیل (انتقال به غیر) تقاضای تخلیه کند، آیا مستأجر جدید مستحق دریافت حق کسب و پیشه می‌باشد؟

 

اولاً: قضیه به ‌صورتی که عنوان شده از شمول مقررات قانون الحاق یک بند به‌عنوان بند (ج) و … به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۲، خارج است زیرا قانون مزبور ناظر به اماکنی است که مطب پزشک در آن‌ها دایر است، حال آن‌که در مسئله مطروحه، محل مورد نظر ابتدائاً برای دایر کردن مطب پزشک، منتقل شده و رابطه استیجاری، فعلیت نداشته؛

ثانیاً: مطابق رأی وحدت رویه شماره ۵۷۶- ۱۴/۷/۷۱ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور، اماکن استیجاری مطب پزشکان، محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی‌گردد تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد…». بند (ج) ماده واحده قانون صدورالذکر نیز محل کار پزشکان را تابع قرار داد فی‌مابین و در صورت فقدان قرارداد تابع مقررات قانون مدنی قرار داده است. بنا به‌مراتب مطالبه حق کسب و پیشه از سوی پزشک یا تخصیص سهمی به او از این محل وجه قانونی ندارد.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه

پرسش: در صورت فوت موجری که ملک خود را به‌منظور کسب و پیشه و تجارت اجاره داده و مقررات قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که بر قرارداد اجاره حاکم است، آیا احد از ورثه می‌تواند، با استفاده از یکی از موارد مندرج در ماده ۱۴ و ۱۵ قانون مذکور به دلیل نیاز شخصی یا تخلفات مستأجر از مفاد قرارداد تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید؟

 بندهای (۳) و (۴) ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، ناظر به مواردی است که خریدار واحد مسکونی استیجاری یا مالک آن (موجر) به مورد اجاره برای سکونت شخصی یا سکونت اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود نیاز داشته باشد و سایر بندها و تبصره‌های آن ماده نیز به محل کسب و پیشه مربوط نیست و فرض مسئله از شمول مقررات این ماده خروج موضوعی دارد و مضافاً این‌که در مورد اماکن مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ حکومت دارد؛

اما بند (۲) ماده ۱۵ قانون صدرالذکر به درخواست تخلیه محل کسب و پیشه، به لحاظ نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب در آن محل، ناظر است که با عنایت به این‌که قانون‌گذار احتیاج شخص موجر را به محل کسب، شرط لازم برای درخواست تخلیه، پس از انقضای مدت اجاره قرار داده و در فرض مسئله، هرچند لازم برای درخواست تخلیه، پس از انقضای مدت اجاره قرار داده و در فرض مسئله، هرچند وراث قائم‌مقام قانونی مالک (موجر) هستند، اما نیاز شخصی یکی از آنان، برای کسب یا تجارت در محل استیجاری برای تخلیه، شش‌دانگ ملک، یعنی در صورت موافقت سایر وراث، نمی‌تواند موجب صدور حکم تخلیه شود و ظاهراً این بند در حالی که موقعیت اجرا دارد که ملک شش دانگ بوده و احتیاج شخص مالک به محل کسب احراز شود.

در مورد سایر تخلفات قانونی و قراردادی، صدور حکم تخلیه، به درخواست وراث موجه به نظر نمی‌رسد.

 

درخواست تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه موجر پس از استرداد وجه

پرسش: ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶ مقرر داشته که هرگاه موجر مبلغی به‌عنوان قرض‌الحسنه یا مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد وجه مذکور است هرگاه موجر پس از انعقاد قرارداد اجاره فوت کند و مدت اجاره منقضی و یکی از ورثه موجر تقاضای تخلیه ملک را نماید اولاً: باید تمام مبلغ مذکور را به مستأجر بپردازد یا فقط به میزان سهم خویش؟ثانیاً: در صورت استرداد تمامی مبلغ، حق رجوع به سایر ورثه را دارد؟

 

هرگاه موجر، پس از انعقاد قرارداد اجاره که در زمان حکومت مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶، تنظیم شده فوت کند، با توجه به عمومات قانونی در باب ارث و مندرجات تبصره ۲ ذیل ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور مصوب ۱۹/۲/۱۳۷۸، وراث موجر قائم‌مقام قانونی او باید تمامی مبلغی را که مورث او از مستأجر به‌عنوان قرض‌الحسنه دریافت کرده بوده، به مستأجر بپردازد و یا در صورت رسمی بودن سند اجاره به دایره اجرای ثبت تودیع کند؛ چه آن‌که مطابق ماده ۴ قانون فوق‌الذکر، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر یا قائم‌مقام او موکول به استرداد تمامی وجه مورد نظر است.

درصورتی‌که یکی از وراث، وجه قرض‌الحسنه را تأدیه کند درصورتی‌که اقدام به پرداخت مأذون به اذن سایر وراث باشد، به میزان سهم هریک حق رجوع به آنان را دارد و الا وفق ماده ۲۶۷ قانون مدنی، حق رجوع نخواهد داشت.

 

پرسش: به‌موجب اجاره نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده، مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار گرفته، ولی عنوان آن‌که قرض‌الحسنه است یا سرقفلی، مسکوت باقی‌مانده؛ پس از انقضای مدت، موجر مدعی است که به‌عنوان قرض‌الحسنه گرفته، ولی مستأجر ادعای خرید سرقفلی دارد، ادعای کدام‌ دیک از آنان پذیرفته می‌شود؟

در فرض سؤال به لحاظ اینکه در اجاره‌نامه عادی تصریح به اخذ سرقفلی نشده، علی‌القاعده مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان قرض‌الحسنه خواهد داشت و موجر موظف است هنگام تخلیه ملک وفق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، همان مبلغ را به مستأجر مسترد دارد؛ اما چنانچه مستأجر مدعی باشد مبلغی که مبادله شده بابت سرقفلی بوده، نه قرض‌الحسنه با توجه به تفاوت آثار حقوقی مترتب بر هریک از این دو عنوان، باید ادعای خود را ثابت کند و در صورت اثبات ادعا، مطابق تبصره ۲ ماده ۶ قانون مرقوم، حق مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز دارد.

 

پرداخت قرض‌الحسنه یا سرقفلی هنگام تخلیه

پرسش: به‌موجب اجاره‌نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده، مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار گرفته، ولی عنوان آن‌که قرض‌الحسنه است یا سرقفلی، مسکوت باقی‌مانده؛ پس از انقضای مدت، موجر مدعی است که به‌عنوان قرض‌الحسنه گرفته، ولی مستأجر ادعای خرید سرقفلی دارد، ادعای کدام‌یک از آنان پذیرفته می‌شود؟

در فرض سؤال به لحاظ اینکه در اجاره‌نامه عادی تصریح به اخذ سرقفلی نشده، علی‌القاعده مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان قرض‌الحسنه خواهد داشت و موجر موظف است هنگام تخلیه ملک وفق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، همان مبلغ را به مستأجر مسترد دارد؛ اما چنانچه مستأجر مدعی باشد مبلغی که مبادله شده بابت سرقفلی بوده، نه قرض‌الحسنه با توجه به تفاوت آثار حقوقی مترتب بر هریک از این دو عنوان، باید ادعای خود را ثابت کند و در صورت اثبات ادعا، مطابق تبصره ۲ ماده ۶ قانون مرقوم، حق مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز دارد.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید