توقیف سرقفلی در اجرای احکام با سند عادی یا مهریه

ارز یابی سرقفلی,توقیف و فروش سرقفلی,تخلیه محل سرقفلی

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

آیا توقیف سرقفلی مغازه‌ی بدهکار به تقاضای طلبکار جایز و قانونی است یا نه؟

توقیف سرقفلی (که میزان آن به وسیله‌ی کارشناس تعیین خواهد شد) به وسیله‌ی اجرا جایز است ولی چون این حق معلق است، مادام که منجز نشده و مستقر نگردیده است، انجام عملیات اجرایی مجاز نیست.

«نظریه مشورتی شماره ۵۶۰۲/۷؛ مورخ۲۱/۱۲/۱۳۵۹ اداره حقوقی دادگستری»

حق کسب و پیشه‌ی مغازه‌ی استیجاری محکوم‌علیه پرونده از طرف محکوم‌له پرونده توقیف شده است. هر چند حقوق مذکور مالیت دارد؛ اما با توجه به این که حقوقی است معلق، توقیف آن جایز است یا خیر و درصورت توقیف، چگونه به فروش می‌رسد؟

وکیل پایه یک دادگستریبا توجه به ماده‌ ۶۲ آیین‌نامه‌ی اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب سال ۱۳۵۵، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است. لکن با توجه به این که فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‌نامه‌ی مذکور پیش‌بینی نشده است، چون سرقفلی حق مالی است نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود، قابل فروش نخواهد بود. خصوصاً این که ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود. بنابراین، قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد، امکان استفاده از این حق توقیف شده، وجود ندارد.

توقیف و مزایده سرقفلی

توقیف و مزایده سرقفلی را می توان با توجه به اهمیت سرقفلی در کشورمان و ارزش اقتصادی آنکه گاهی مبالغ میلیونی را شامل می‌‌شود و اینکه در بعضی موارد سرمایه واقعی بسیاری از تجار و حتی اشخاص عادی و کسبه جامعه را سرقفلی تشکیل می‌‌دهد   حاکی از این است که مالکیت سرقفلی در اعتبار اشخاص در بازار اثر مستقیم دارد؛ بنابراین افراد بر این اساس به معامله و تعامل با یکدیگر می‌‌پردازد و در مواردی که تاجر یا کسبه‌ای از پرداخت دین خود عاجز می‌‌شود یا به هر دلیل تمایل به پرداخت ندارد، جامعه انتظار دارد طلب طلبکار از محل حق سرقفلی مدیون که چنین ارزش اقتصادی عظیمی دارد وصول شود؛ اما علی‌رغم این تمایل اجتماعی، اختلاف‌نظرهای فراوانی از لحاظ تئوری و اجرایی بین حقوقدانان و صاحب‌نظران در باب مزایده و توقیف سرقفلی وجود دارد که ما برآنیم این اختلاف عقاید را به‌صورت خیلی خلاصه از نظر بگذرانیم.

توقیف سرقفلی بابت مهریه

الزام به تنظیم سند ملک توقیف‌ شده برای مطالبه مهریه

پرسش: دادگاه خوانده را محکوم‌به الزام تنظیم سند رسمی انتقال کرده است؛ در صورتی که همسر محکوم‌علیه (فروشنده) در قبال محکوم‌به مهریه خود را به اجرا گذارده است طریقه اجرای حکم چگونه است؟

نظر اکثریت توقیف سرقفلی بابت مهریه

در صورت توقیف منزل محکوم‌علیه در قبال مهریه پس از الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مذکور قابلیت استماع ندارد؛ طبق رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور که اظهار داشته در صورت توقیف منزل به‌وسیله اجرا طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه معامله چه شرطی چه رهنی و غیره باطل و بلااثر است.

نظر اقلیت توقیف سرقفلی بابت مهریه

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم‌به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت، دایر به توقیف منزل (محکوم‌به) باطل است و می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست مشروط بر آنکه اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵) جزایی

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم‌ به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت دایر به توقیف منزل محکوم‌به باطل است که می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست نمود، در صورتی که اقدامات اجرایی ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد، حکم قطعی سلب مالکیت از مالک می‌نماید.

وکیل پایه یک دادگستریموافقان و مخالفان توقیف و مزایده سرقفلی

اختلاف‌نظر در خصوص وحدت یا دوگانگی مفهومی دو تأسیس سرقفلی و حق کسب و پیشه سبب شد بحث در باب توقیف و مزایده سرقفلی نیز مثل سایر مسائل مرتبط با پیچیدگی همراه باشد. اگرچه تصویب قانون روابط موجر و مستأجر بر تفاوت معنایی این دو صحه گذاشت و تا حدودی به هموار شدن راه کمک کرد؛

اما هنوز اساس مشکل پابرجاست و در این میان صور مختلف سرقفلی‌های پیش‌بینی شده در قانون جدید نیز به این پیچیدگی دامن زده‌اند؛ لذا با طرح عقاید موافقان و مخالفان توقیف سرقفلی، بررسی این مهم را در قانون جدید شروع می‌‌کنیم. اگرچه با توجه به عقیده نگارنده در خصوص تفاوت مفهومی سرقفلی و حق کسب و پیشه به نظر می‌‌رسد اختلاف عقایدی که ذکر خواهد شد در واقع در خصوص توقیف و مزایده حق کسب و پیشه است؛ اما با توجه به رواج عرفی عنوان سرقفلی در این باب ضمن بحث این مسئله تحت عنوان سرقفلی به اثرات این تفاوت در خصوص فروش و مزایده سرقفلی در گفتار بعد اشاره خواهیم کرد.

 عقاید مخالفان توقیف و مزایده سرقفلی:

مخالفان توقیف و مزایده سرقفلی به دو گروه تقسیم می‌‌شوند که گروه اول با توقیف و مزایده سرقفلی مخالفند. در حالی که گروه دوم مخالفان ضمن تأیید توقیف سرقفلی با مزایده و فروش آن موافق نیستند.

گروه اول بر این باور هستند که سرقفلی (به معنای عام کلمه) قابلیت توقیف ندارد و نمی‌توان آن را از طریق تأمین خواسته در مقابل طلب توقیف نمود. پایه اساسی این نظر تردید در مالیت حق کسب و پیشه عنوان شده است.

به این صورت که حامیان این نظر بر این باورند که این حق، نوعی سلطه و امتیاز قانونی است و آن را با حقی که وراث بر ما ترک زائد بر ثلث دارند مقایسه نموده و نتیجه گرفته‌اند که سرقفلی (به معنی اعم) نیز به تنهایی قابل مبادله نیست و مستأجر نمی‌تواند آن را جدا از منافع عین مستأجر منتقل نماید و عوضی در مقابل آن دریافت کند. نابراین نمی‌توان آن را توقیف کرد.

توقف-و-فروش-سرقفلی

 عقاید مخالفان توقیف و مزایده سرقفلی استدلال گروه دوم

استدلال دومی که این گروه در تحکیم عقیده خود آورده‌اند در تخریب اساس استدلال اول است، طوری که دلیل دومی که برای عدم توقیف، سرقفلی اعلام گردیده این است که؛ سرقفلی یک حق مالی است در حالی که لازمه توقیف وجود مال است و در تأیید نظر خود به ماده ۲۴۰ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۵۵ قانون تسریع محاکمات اشاره می‌‌کنند و نهایتاً نتیجه‌ای که از این استدلالات حاصل می‌‌شود این است که حق سرقفلی قابل توقیف نیست که در همین راستا اظهارنظر و استنتاج کمیسیون استفتائات شورای عالی قضایی عیناً ذکر می‌‌شود: «چون متعاقب بازداشت مال یا حقوق مالی در قبال اجرائیه باید عملیات اجرایی ادامه یابد و با فروش آن محکوم به استیفا گردد در حالی که حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون موافقت دارنده حق قابل فروش و انتقال به دیگری نیست و ملازمه با کسب و تجارت مستأجر متصرف دارد و اساساً حق معلقی است؛ بنابراین بازداشت حق کسب و پیشه و تجارت توسط دایره اجرای احکام دادگاه در قبال محکوم به مالی بدون اینکه به وسیله دارنده حق به دیگری منتقل و به صورت طلب محکوم‌علیه نزد ثالث باشد امکان‌پذیر نیست».

اگرچه مال در مقررات کشورمان تعریف نشده است، لیکن تعریف اصطلاحی مال در حقوق از دید صاحب‌نظران مشخص و معین است چنانکه حقوقدانان مال را هر امری می‌‌دانند که قابل مبادله به پول باشد.

بنابراین اینکه حق کسب و پیشه نوعی امتیاز یا سلطه قانونی است تباینی با مالیت آن ندارد و مضاف بر آن تابع بودن یک حق مالی، نافی ارزش و مالیت آن نیست. از این رو این استدلال که حق کسب و پیشه قابل انتقال نیست و تابع منافع عین مستأجره است خللی در مالیت و ارزش مالی این حق ایجاد نمی‌کند. لذا در توقیف آن نباید تردید کرد.

گروه دوم مخالفان که توقیف سرقفلی

گروه دوم مخالفان که توقیف سرقفلی را با توجه به صراحت ماده ۶۲ آیین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا پذیرفته‌اند به دو دلیل با مزایده و فروش سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه به مخالفت می‌‌پردازند:

دلیل اولی که این گروه از مخالفان در اثبات ادعای خود به آن متوسل شده‌اند غیر منجز بودن حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی است. به طوری که آمده است: این حق دائم در معرض سقوط است و از سوی دیگر تا فراهم شدن برخی شرایط هنوز معلق و غیر قطعی می‌‌باشد.

آیا توقیف سرقفلی مغازه بدهکار به تقاضای طلبکار جایز و قانونی است؟

اداره حقوقی دادگستری در پاسخ به این سؤال که آیا توقیف سرقفلی مغازه بدهکار به تقاضای طلبکار جایز و قانونی است یا نه، به این دلیل تمسک جسته و اظهار می‌‌دارد.

«توقیف سرقفلی (که میزان آن به وسیله کارشناس تعیین خواهد شد) به وسیله اجرا جایز نیست. ولی چون این حق معلق است، مادام که منجر نشده و مستقر نگردیده است انجام عملیات اجرایی مجاز نیست».

دلیل دومی که مخالفان مزایده و فروش سرقفلی برای توجیه مخالفت خود از آن کمک گرفته‌اند این است که مزایده و فروش این حق مخالف حق شخص ثالث است و با توجه به لزوم عقد اجاره نمی‌توان بدون اجازه و توافق مالک آن را به هم زد و مالک را با شخص دیگری طرف عقد قرارداد.

در این راستا شورای عالی ثبت در جلسه ۱۲/۷/۷۱ به مخالفت با مزایده و فروش سرقفلی پرداخته و مقرر داشته است: «نظر به اینکه مزایده سرقفلی نتیجتاً مغایر با حقوق اشخاص ثالث است لذا هرگونه اقدامی در این مورد وجهه قانونی نداشته و ضمناً رأی شماره ۷۱۰۷ هیئت نظارت نیز فسخ می‌‌شود.

عقاید موافقان توقیف و مزایده سرقفلی:

گروه دیگری از حقوقدانان و صاحب‌نظران توقیف و فروش سرقفلی در مقابل ادای دین را پذیرفته‌اند و معتقدند توقیف و فروش حق سرقفلی فاقد هرگونه اشکال و ایراد حقوقی است و در رد دلایل مخالفان بر این باورند که صرف‌نظر از عدم عقیده برخی‌ها در مالیت سرقفلی که جزء بدیهیات است، علت اصلی مخالفت با فروش (مزایده سرقفلی) صعوبت تبدیل این حق به پول است و از این روست که برخی در مالیت یا مزایده آن تردید کرده‌اند.

حال آنکه لزوم رعایت برخی تشریفات برای فروش یا حتی صعب الفروش بودن حق سرقفلی نمی‌تواند در مالیت یا مزایده آن ایجاد تردید نماید. بر این اساس حامیان این باور توقیف و فروش سرقفلی را برای تأدیه دین جایز دانسته‌اند.شیوه-محاسبه‌ی-درصد-حق-مالکانه,حق مالکانه ,فروش سرقفلی

 توقیف و مزایده سرقفلی عرفی

در گفتار قبل عقاید مخالفان و موافقان توقیف و مزایده سرقفلی را بررسی کردیم، به واقع آنچه گفته شد و استدلالاتی که آورده شد در مورد حق کسب و پیشه بودند؛ زیرا سرقفلی که مدنظر نگارنده است و در این گفتار آن را بررسی خواهیم کرد، تأسیسی است متفاوت با حق کسب و پیشه که هیچ‌کدام از دلایل و استنتاج‌های سابق‌الذکر نمی‌توانند در خصوص آن صحت داشته باشند؛ اما نظر به اینکه ما سابقاً سرقفلی عرفی را در دایره حکومت قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دو بخش «سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه» و «سرقفلی واقعی» تقسیم کردیم. در این قسمت توقیف و مزایده سرقفلی را بر این اساس بررسی می‌‌کنیم.

نمونه درخواست­های مرتبط با توقیف و فروش سرقفلی:

ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی 

ریاست محترم اجرای احکام دادگاه عمومی حقوقی

سلام علیکم؛

 

موضوع: ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

احتراماً؛ عطف به پرونده کلاسه اجرایی به شماره بایگانی ……………………… نظر به دستور آن مقام محترم نسبت به توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک باب مغازه متعلق به محکوم‌علیه پرونده کلاسه ……………………… در مقابل «محکوم‌به» به مبلغ ………………… استدعا داریم، دستور فرمایید جهت عملی شدن مراحل اجرا و مزایده ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فوق‌الذکر با جلب نظر کارشناسی مشخص گردد.

با تجدید احترام

وکیل محکوم له

 

پرداخت سرقفلی و ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرت‌المثل ملک مشمول قانون ۱۳۷۶

در صورتی که مدت اجاره محل کسب مشمول قانون سال ۱۳۷۶ منقضی شده باشد؛ لیکن موجر سرقفلی یا ودیعه مستأجر را برای تخلیه کردن ملک پرداخت نکرده باشد و مستأجر نیز پس از انقضای مدت از ملک استفاده نکرده باشد، موجر تا تاریخ پرداخت ودیعه مستحق اجرت‌المثل نیست.

  • شماره دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۱۰۴۲
  • تاریخ: ۲۱/۸/۱۳۹۱
  • رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوی آقای (ر.ق.) به طرفیت آقای (ف.د.) به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ ۲۰/۷/۸۷ وفق نظریه کارشناس تأمین دلیل به مبلغ چهل و هفت میلیون تومان با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خواهان توضیحاً اظهار داشته مطابق صورت‌جلسه مورخ ۲۰/۷/۱۳۸۷ (زمان ابلاغ اجراییه تخلیه مغازه) مغازه موکل در تصرف خوانده بوده و تا تاریخ ۱۲/۹/۹۰ چهل و هفت میلیون تومان برآورد گردیده است؛ خوانده حتی پس از اجرای حکم در مورخ ۱۳/۷/۹۰ مجدداً مغازه را مقفول نموده مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای مدت مذکور مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد موجر برای مدت مذکور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه استیفای منفعت ننموده باشد… و تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته را نموده است.

دادگاه توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی احراز مالکیت خواهان نسبت به مغازه پلاک ثبتی ۳۲۹۶۶ فرعی از ۲۳۹۸ اصلی قطعه ۱۱ مجزی شده از ۲۵۰۱ فرعی بخش ده تهران بنا بر پاسخ استعلام ثبتی و کپی مصدق سند مالکیت و تصرفات خوانده در مغازه پلاک ثبتی مرقوم بنا بر سایر مستندات ابرازی و اینکه مطابق ماده مذکور عقد اجاره به محق انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر مستأجر بدون اذن مالک به تصرفات خود ادامه دهد موجر مستحق مطالبه اجرت‌المثل خواهد بود و با عنایت ]به اینکه[ خواهان با تقدیم درخواست و شکایت کیفری نسبت به ادامه تصرفات خوانده بعد از انقضاء مدت اجاره، تخلیه آن و عدم رضایت خود را اعلام و مطالبه اجرت‌المثل کرده است و نظر به اینکه کارشناس تأمین دلیل میزان اجرت‌المثل ایام تصرفات خوانده از تاریخ ۲۰/۷/۸۷ تا ۱۲/۹/۹۰ را مبلغ چهل و هفت میلیون را برآورد و اعلام کرده است و خوانده با وصف ابلاغ اخطاریه و استحضار از وقت رسیدگی و دعوی مطروحه در جلسه دادگاه حاضر نشده و دفاع، ایراد و تکذیبی نسبت به دعوی خواهان و مستندات ابرازی وی به عمل نیاورده و دلیلی بر مشروعیت تصرفات خویش و اذن از ناحیه خواهان و برائت ذمه خود ارائه نکرده است؛ فلذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد تشخیص به استناد ماده مرقوم از همان قانون و مواد ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ چهل و هفت میلیون تومان بابت اصل خواسته و مبلغ ۸۴۰/۹۴۷ تومان بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۱٫۲۴۸٫۰۰۰ تومان بابت حق‌الوکاله در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه دادگاه سپس ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدید استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران- موسی وند

رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص واخواهی آقای (ف.د.) با وکالت آقای (ن.الف.) به طرفیت آقای (ر.ق.) نسبت به دادنامه شماره ۰۸۲۲- ۱۵/۱۱/۹۰ موضوع پرونده کلاسه ۹۰/۱۹۰/۰۸۰۰ توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده اظهارات وکیل واخواه و مستندات ابرازی از ناحیه ایشان و نظر به اینکه هرچند مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود… اما رابطه استیجاری فی‌مابین طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بوده و طبق ماده ۴ قانون مذکور در صورتی که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر است در مانحن فیه پس از صدور اجرائیه تخلیه مورخ ۱۳/۷/۹۰ صورت گرفت و واخوانده سرقفلی واخواه را در تاریخ ۴/۵/۱۳۹۰ به صندوق دادگستری تودیع کرده است؛ بنابراین واخوانده با توجه به عدم تودیع سرقفلی واخوانده تا مورخ مذکور مستحق مطالبه اجرت‌المثل نبوده است.

دادگاه بنا به مراتب مرقوم واخواهی مشارالیه را تا تاریخ مذکور وارد دانسته ضمن فسخ دادنامه شماره فوق‌الذکر به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان تا مبلغ ۴۰۶٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال صادر و اعلام می‌نماید و اما نسبت به مبلغ ۶۴٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال با توجه به اینکه واخواه دلایل و مدارکی که موجبات فسخ و گسیختن دادنامه شماره مرقوم را فراهم آورد ارائه نکرده است و دادنامه مذکور وفق مقررات قانونی صادر و از لحاظ رعایت تشریفات رسیدگی هم خدشه‌ای بر آن وارد نمی‌باشد؛ فلذا دادگاه ضمن رد واخواهی نامبرده دادنامه شماره مرقوم را تا مبلغ مارالذکر عیناً تأیید می‌نماید بدیهی است میزان هزینه دادرسی حق‌الوکاله وکیل بر مبنای مبلغ مذکور محاسبه خواهد شد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران- موسی‌ وند

توقیف و فروش سرقفلی,سرقفلی,حق مالکانه,حق مالکانه مغازه سرقفلی

فروش و توقیف سرقفلی در نشست‌های قضائی

 چگونگی اجرای حکم بدوی متقنن حق کسب و پیشه در صورت عدم تناسب با نرخ عادلانه روز

پرسش: در صورتی که بخشنامه شورای­عالی قضائی ۱ دائر به حذف مرحله پژوهش مراعات گردد و حکم پژوهشی و سرقفلی تعیین شده در آن قابلیت اجرا نداشته باشد حکم بدوی متضمن حقوق کسب و پیشه‌ای که با نرخ عادله روز تناسب ندارد چگونه اجرا می‌شود؟

نظریه که به اتفاق آرا در تاریخ ۱۲/۸/۶۲ اعلام شده است.

چنانچه به موجب بخشنامه شورای­عالی قضائی رسیدگی پژوهشی کان‌لم یکن تلقی گردد و سرقفلی تعیین شده در حکم پژوهشی لحاظ نشود چون در این صورت سرقفلی مرحله بدوی متناسب نرخ روز نیست با توجه به روح ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ ناگزیر باید معتقد بود که مهلت سه ماهه برای پرداخت سرقفلی از تاریخ ابلاغ رأی بدوی که قطعی بوده آغاز گردیده و چنانچه در آن تاریخ ظرف سه ماه سرقفلی پرداخت و یا ایداع نشده باشد به علت شمول مزبور زمان سه ماهه رأی بدوی نیز ملغی‌الاثر است.

تکلیف سرقفلی در صورت فوت مستأجر

پرسش: چنانچه مستأجر محل کسب فوت کند ورثه نسبت به مورد اجاره و سرقفلی چگونه می‌تواند حق خود را استیفا نمایند؟

نظریه که به اتفاق آرا در تاریخ ۲۸/۸/۶۲ اعلام شده است.

در حالت مذکور ورثه یا باید به تصرفات استیجاری ادامه دهند و مشترکاً از منافع مورد اجاره استفاده نمایند و یا اگر بخواهند حق خود را از سرقفلی استیفا کنند در فرض داشتن حق واگذاری با فروش سرقفلی وجه حاصل از آن را بین خود تقسیم نمایند و در صورت فقدان حق انتقال به استناد ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر  از دادگاه تجویز انتقال منافع را خواستار شوند و از این طریق مبادرت به فروش سرقفلی کنند.

وکیل پایه یک دادگستریفروش و توقیف سرقفلی در نظریه‌های مشورتی

اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه

پرسش: چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود مستأجر هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت آیا در صورت فسخ اجاره موجر می‌تواند حق کسب و پیشه مستأجر را به استناد آن نپردازد؟

در مورد مسئله فوق کمیسیون مشورتی حقوق مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ چنین اظهارنظر کرده است:

با توجه به مادتین ۸ و ۹ قانون روابط و مستأجر صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه عین مستأجره نیست و چون در ماده ۹ قانون مزبور حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) برای مستأجر شناخته شده بنابراین چنانچه در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره حق سرقفلی نخواهد داشت این شرط مخالف مدلول ماده ۲۴ قانون مزبور می‌باشد و بلااثر است.

نظریه مشورتی مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

روابط موجر و مستأجر- حق کسب و پیشه

اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تعهد نماید که در زمان تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی ندارد این تعهد بی‌اثر است.

پرسش: اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تصریح نماید که وجهی از بابت سرقفلی به موجر نپرداخته است و هنگام تخلیه مورد اجاره حق دریافت سرقفلی را ندارد آیا این امر مسقط حق سرقفلی او خواهد بود یا نه؟

حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست، بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره شده باشد و مستأجر حین عقد اجاره و تنظیم سند وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه حق دریافت سرقفلی را ندارد طبق مواد ۱۵ و ۳۰ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هیچ یک از این امور مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند.

نظریه مشورتی شماره ۱۶۹۹/۷ مورخ ۲۰/۴/۶۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید