منظور از ملک ورثه ای، ملکی می باشد که مالک و صاحب آن فوت کرده است و اکنون به ورثه یا وراث به ارث رسیده است. خرید ملک ورثه ای به دلیل وضعیتی که دارد اندکی متفاوت از خرید سایر املاک عادی است و برای همین می بایست به یکسری نکات هنگام خرید آن توجه نمود.
برای مثال در صورتیکه مالک قبل از فوتش از طریق وصیت نامه ای ملک مزبور را به شخص خاصی غیر از ورثه منتقل کرده باشد نمی توانید آن ملک را به عنوان ملک ورثه ای از وراث خریداری نمایید. بنابراین باید قبل از خرید ملک ورثه ای از نبود وصیت نامه در این زمینه اطمینان حاصل نمایید. در این مقاله به بررسی کامل نکاتی که قبل از خرید ملک ورثه ای باید به آن توجه نمایید خواهیم پرداخت.
همانطور که گفته شد در خرید ملک ورثه ای لازم است به یکسری نکات توجه داشت که به قرار زیر می باشند:
بررسی گواهی انحصار وراثت
برای خرید یک ملک ورثه ای در وهله اول لازم است که شما بدانید ورثه مالک چه کسانی هستند و به عبارت دیگر شما با چه کسانی طرف هستید؟
بدین منظور قبل از خرید ملک، از ورثه بخواهید گواهی انحصار وراثت را به شما نشان دهند و شما نیز حتما یک کپی از آن بگیرید.
گواهی انحصار وراثت توسط دادگاه به درخواست هریک از ورثه، صادر می شود و در آن وراث قانونی مالک فوت شده، مشخص شده اند و شما با بررسی آن خواهید دانست که چه کسانی به لحاظ قانونی ورثه مالک هستند و در نتیجه رضایتشان برای فروش ملک ضروری است.
مطمئن شوید که ملک متعلق به متوفی است
مسلما در صورتی شما می توانید ملکی را از ورثه خریداری کنید که متعلق و به نام مالک فوت شده باشد و نه شخص دیگر. بنابراین برای اطمینان لازم است خریدار سند ملک را ملاحظه نماید تا در این خصوص شبهه ای وجود نداشته باشد.
اطمینان از رضایت همه وارثان برای فروش ملک
شما در صورتی می توانید یک ملک ورثه ای که بین چند ورثه تقسیم شده است را خریداری نمایید که همه آن ها به فروش ملک راضی نباشند در غیر اینصورت حتی اگر همه ورثه به جز یک نفر از آن ها نیز به فروش ملک راضی نباشند نمی توان ملک را خریداری نمود. در این حالت می توان با مراجعه به دادگاه درخواست تفکیک سهم نمود.
البته در صورت عدم حضور یکی از ورثه به هر دلیلی از جمله خارج از کشور بودن یا بیماری و… حضور و اعلام رضایت وکیل وی نیز کافی می باشد.
بررسی مفاصا حساب مالیاتی ملک
مفاصا حساب مالیات بر ارث، سندی است که توسط اداره مالیات صادر می شود که برای خرید و فروش املاک موروثی به آن نیاز می باشد.
مطابق قانون، ورثه مکلفند حداکثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه نمایند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های متوفی، مالیات او را محاسبه کند و مفاصا حساب مالیاتی صادر نماید. بنابراین باید دقت نمود ملکی که قصد خرید آن را دارید، میبایست در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب ذکر شده باشد.
بررسی قیم نامه در صورت وجود ورثه صغیر در میان وراث
در صورتی که در میان وراث متوفی ورثه صغیری وجود داشته باشند میبایست برای او قیم تعیین شده باشد. زیرا خود صغیر نمی تواند طرف معامله شما واقع شود بنابراین چنانچه در گواهی انحصار وراثتی که از ورثه گرفتید نام صغیری وجود دارد؛ حتما قیم نامه او را بررسی نمایید تا از وجود قیم برای او اطمینان حاصل نمایید.
اطمینان از نبود وصیت نامه
در صورتیکه تمام یا بخشی از ملک طبق وصیت به کسی واگذار شده، شما باید ملک را از آن شخص خریداری نمایید و یا در صورتیکه بخشی از ملک به موجب وصیت به او منتقل شده باشد او هم هنگام معامله حضور داشته باشد.
بنابراین قبل از خرید ملک ورثه ای مطمین شوید که آن ملک به موجب وصیت نامه به شخص دیگری منتقل نشده باشد. لازم به ذکر است هر فردی به موجب قانون می تواند میزانی از اموال خود را در زمان حیاتش برای دیگری وصیت نماید.
مدارک مورد نیاز برای خرید ملک ورثه ای
- سند مالکیت ملک برای اطمینان از اینکه ملک متعلق به مالک متوفی می باشد.
- گواهی مالیات بر ارث
- گواهی انحصار وراثت برای مشخص شدن ورثه قانونی مالک.
- وصیتنامه در صورتی که مالک قبل از فوت تمام ملکش یا بخشی از آن را به دیگری منتقل نموده باشد.
- وکالتنامه در صورتیکه یکی از ورثه به هر دلیلی نتوانند در زمان فروش ملک حضور یابند و به جای خود وکیل معرفی می نمایند
- قیم نامه در صورت وجود ورثه زیر سن قانونی، مورد نیاز است.
- پایان کار شهرداری